SENTENÇA. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Sergio Hideo Okabayashi. de rescisão contratual contra Big Top 2 Incorporadora

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1 fls. 175 Processo Digital nº: Classe - Assunto Requerente: Requerido: SENTENÇA 1017XXX Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Heitor G. e outra BIG TOP 2 INCORPORADORA LTDA (M.BIGUCCI COMÉRCIO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Sergio Hideo Okabayashi Vistos. Eliana A. da S. G. e Heitor G. ajuizaram ação de rescisão contratual contra Big Top 2 Incorporadora Ltda. Relatam que celebraram com a requerida contrato denominado Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel, esse consistente na unidade residencial n. 86 do futuro Condomínio Marco Zero Premier; que o negócio se deu em stand de vendas; que pagaram R$ ,28 a título de comissão de corretagem, que reputam ilegal; que não possuem condições de permanecer com o negócio; pretendem a rescisão do ajuste, com a devolução das quantias pagas e retenção de 10% e o reembolso de R$ ,28 (fls. 01/92). Na contestação, a requerida argui preliminar de ilegitimidade passiva para responder pela restituição da comissão de corretagem e, no mérito, defende a legalidade do contrato (fls. 96/147). Houve réplica (fls. 148/174). É o relatório. 1017XXX lauda 1

2 fls. 176 Dirime-se o litígio com base nas disposições da Lei n /1990, porque as partes se amoldam aos conceitos definidos nos arts. 2º e 3º dessa espécie normativa. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva, por força dos arts. 7º, par. ún. e 25, 1º do CDC, que impõem a solidariedade entre partes integrantes da mesma cadeia produtiva, hipótese dos autos. (...) Não há falar-se em ilegitimidade da construtora, já que a hipótese dos autos comporta aplicação da regra de solidariedade enunciada no artigo 7º, parágrafo único, e no artigo 25, 1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor, pela qual é solidária a responsabilidade dos fornecedores integrantes da cadeia de consumo. Sobre o tema, leciona Rizatto Nunes que: Como se viu, quando dos comentários ao parágrafo único do art. 7º, o sistema de responsabilidade civil objetiva instituído no CDC impõe ampla solidariedade aos partícipes do ciclo de produção. Como a oferta e colocação de produtos e serviços no mercado pressupõe, em larga medida, a participação de mais de um fornecedor, a legislação consumerista estipulou que todos os que participarem, direta ou indiretamente, da produção, oferta, distribuição, venda, etc. do produto e do serviço respondem pelos danos causados ao consumidor. (Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, 6ª ed., São Paulo, Saraiva, 2011, p. 421). Assim, não importa para quem os valores da corretagem foram pagos, já que a ré responde pelos eventuais vícios na prestação dos serviços. (TJ/SP, Ap. n , rel. Des. Moreira 1017XXX lauda 2

3 fls. 177 Viegas). Determina-se a restituição integral, mas nas forma simples, das importâncias que a parte autora pagou a título de comissão de corretagem (fls. 59), porquanto, no caso tratado, houve (i) celebração de contrato em stand de vendas e (ii) imposição do pagamento dessa verba, sem comprovação da prestação de serviços que reclamassem essa remuneração. Em relação à corretagem, como eu, sabem Vossas Excelências que imóveis comprados na planta, como no caso dos autos, são vendidos em stands de venda das incorporadoras, instalados no próprio local do empreendimento, e nos quais o potencial comprador dirige-se diretamente aos representantes da empresa que ali se encontram para venda de unidades e celebração dos respectivos contratos. Esta prática, no entanto, não se confunde com a contratação de um corretor de imóvel pessoa física ou jurídica para realização da função específica à atividade, consistente na aproximação entre um vendedor e um comprador, que lhe delegam esta tarefa e que, por isso, o remuneram por meio da comissão de corretagem, prevista no artigo 725 do Código Civil. É fato notório que as empresas responsáveis por empreendimentos imobiliários vêm repassando esse ônus ao consumidor, como condição para o fechamento da venda de suas unidades habitacionais, em violação ao artigo 39, I, do Código de Defesa do Consumidor, atuando as empresas corretoras como verdadeiros representantes daquelas, para quem, de fato, prestam assistência de forma a viabilizar e concluir o negócio. 1017XXX lauda 3

4 fls. 178 Ademais, trata-se de patente caso de venda casada, em que a aquisição da unidade residencial autônoma é condicionada, no instrumento contratual próprio, à aquisição dos serviços de corretagem, o que vai de encontro à previsão expressa do Código de Defesa do Consumidor. Neste sentido, a jurisprudência pacífica deste Tribunal: "APELAÇÃO - Compra e venda de imóvel - Ação de repetição de indébito Improcedência - Taxas de corretagem, assessoria e administração - Inexistência de prova da efetiva prestação dos serviços - Venda Casada - Cobrança indevida - Precedentes deste E. Tribunal - Devolução em dobro - Não cabimento - Ação Parcialmente Procedente. Recurso parcialmente provido". (Apelação Cível nº , 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Egidio Giacoia, j ). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Repetição de indébito. Cobrança de taxas envolvendo corretagem e serviços de assessoria. Ilegitimidade de parte passiva não caracterizada. Aplicação da regra de solidariedade enunciada no artigo 7º, parágrafo único, e no artigo 25, 1º, ambos do CDC. Prescrição inocorrente - Restituição de importâncias pagas não se confunde com enriquecimento sem causa - Prazo prescricional decenal previsto no art. 205, CC, ante a ausência de regra específica - Ausência de cláusula contratual expressa prevendo o pagamento das taxas em discussão - Devolução determinada - Ademais, inexistência de contrato que especifique os serviços de assessoria, não demonstrados Caracterização de venda casada -Abusividade -Devolução de forma simples, ante a inaplicabilidade do art. 42, CDC Recurso adesivo e apelação não providos (Apelação nº , 5ª Câmara de Direito 1017XXX lauda 4

5 fls. 179 Privado, Rel. Moreira Viegas, j. 1º ). Acertou, portanto, o ilustre MM. Juiz de Direito da Comarca ao condenar a ré a devolver o que foi pago pelos autores a título de comissão de corretagem. Acertou, portanto, o ilustre MM. Juiz de Direito da Comarca ao condenar a ré a devolver o que foi pago pela autora a título de comissão de corretagem e assessoria imobiliária. (TJ/SP, Ap. n , rel. Des. Moreira Viegas) Impõe-se, ainda, o desfecho de rescisão do contrato, com devolução, de uma única vez, de parte dos valores pagos pela parte autora, sendo desarrazoado, porque previsível a colocação do consumidor em vantagem exagerada, a adoção das penalidades dispostas no contrato (fls. 116/117). A cláusula 8ª do contrato firmado, que impõe diversos percentuais de retenção na hipótese de rescisão, revela-se abusiva, porquanto impõe desvantagem exagerada ao consumidor, ensejando enriquecimento sem causa. Em casos análogos ao presente, vem o Superior Tribunal de Justiça, adotando, como parâmetro razoável de retenção, algo em torno de 10% a 25% sobre os valores pagos: 1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se 1017XXX lauda 5

6 fls. 180 consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso (STJ, REsp /PR, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 26/04/2011). Também a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça tem concluído pela suficiência da retenção no patamar de 10% a 25% das parcelas pagas para o ressarcimento das perdas e danos e despesas administrativas suportadas pela alienante que não deu causa à rescisão. (TJ/SP, Ap. n , rel. Des. Moreira Viegas) Na especie, diante do fato do inadimplemento partir da parte autora, da ausência do uso do bem e da não comprovação de maiores prejuízos à ré, autoriza-se a retenção de 10% das quantias pagas, exclusivamente, a título de aquisição do imóvel, que somam R$ ,10, não impugnados especificamente. Pelo exposto, julga-se procedente a pretensão descrita na petição inicial para condenar a ré à devolução de R$ ,10 e de R$ ,28, atualizados pelos índices do TJ/SP, desde o desembolso, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação. Responderá a requerida pelo pagamento das custas, despesas processuais e de verba honorária fixada em 15% sobre o 1017XXX lauda 6

7 fls. 181 valor da condenação. P.R.I. São Bernardo do Campo, 16 de novembro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 1017XXX lauda 7

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