É o relatório. Fundamento e DECIDO.

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1 fls. 120 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Getulio Jose dos Santos e outros Requerido: Americanos Empreendimentos Spe Ltda. (Think Construtora) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Fernando Henrique de Oliveira Biolcati Vistos. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores promovida por GETÚLIO JOSÉ DOS SANTOS, APARECIDA DE FÁTIMA e FABIANA OLIVEIRA DOS SANTOS em face de AMERICANOS EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. Alega os autores, em síntese, que não podem prosseguir com a compra de imóvel residencial celebrada com a ré. Afirmam que requereram a rescisão do contrato, mas que a ré sustentou que cobraria a totalidade da multa e encargos rescisórios. Pugnam pela extinção do contrato e devolução de 90% das parcelas pagas (fls. 1/72). Citada, a ré ofertou contestação, arguindo a necessidade de retificação do polo passivo, e, no mérito, aduz a validade das cláusulas do contrato pactuado, com a retenção de parte dos valores pagos em caso de resilição pelo consumidor, e, subsidiariamente, se acolhido o pleito autoral, a base de cálculo seja determinada de acordo com o preço total do bem (fls. 179/101). Réplica apresentada (fls. 102/112). É o relatório. Fundamento e DECIDO. A lide comporta o julgamento antecipado, nos moldes preconizados pelo artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois não há a necessidade de produção de provas em audiência de instrução e julgamento lauda 1

2 fls. 121 Consoante o artigo 370 do Código de Processo Civil, cabe ao Magistrado avaliar a pertinência da produção das provas requeridas pelas partes, de acordo com os elementos constantes nos autos, juízo que se mostra negativo na lide em questão. Este entendimento encontra ressonância na Jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, como se nota no seguinte julgado: qualificação da requerida. "AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ART. 535 DO CPC. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 3º DA MP N /2001. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284-STF. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. SÚMULA N. 7-STJ. 1. Inviável a alegação de ofensa ao art. 535 do CPC, pois foram enfrentadas pela Corte de origem todas as questões levantadas pela parte, porém em sentido contrário ao pretendido, o que afasta a invocada declaração de nulidade. 2. Não foi demonstrado em que consiste a ofensa ao art. 3º da MP n /2001, tornando patente a falta de fundamentação do recurso especial, circunstância que atrai a incidência do verbete nº 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. 3. Como destinatário final da prova, cabe ao magistrado, respeitando os limites adotados pelo Código de Processo Civil, dirigir a instrução e deferir a produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento. Precedentes. 4. Agravo regimental a que se nega provimento" (AgRg no AREsp /SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 6/8/2015, DJe 14/8/2015). Desnecessária a retificação do polo passivo, pois já consta a correta No mérito, os pedidos são procedentes em partes. Inicialmente, deve-se destacar que a relação existente entre as partes é de consumo, a teor dos artigos 2º e 3º, da lei nº 8.078/90, regendo-se, pois, pelas diretrizes constantes desta lei. eventual abusividade. Assim, cumpre analisar as cláusulas contratuais sob tal ótica, afastando-se Os autores e a ré entabularam "Instrumento Particular de Compromisso de lauda 2

3 fls. 122 Venda e Compra de Unidade Autônoma", conforme preço e demais condições discriminadas no contrato juntado a fls. 16/39, inclusive quanto aos montantes a serem devolvidos em caso de resilição do negócio jurídico. Plenamente possível a pactuação livre acerca dos percentuais de devolução em caso de extinção do vínculo, inexistindo nulidade de plano, desde que respeitados os limites legais e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Ressalto que a responsabilidade pelo término da avença é dos autores, não existindo qualquer descumprimento contratual por parte da requerida, pretendendo a resilição do acordo mediante a impossibilidade de honrar com o compromisso firmado, o que é seu direito. Destarte, as partes devem retornar ao status quo ante, não sendo lícita a retenção integral do montante já pago em favor da requerida, consoante o artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor. Veja-se que entendimento diverso, ademais, significaria enriquecimento ilícito da requerida, na medida em que o bem é devolvido a sua esfera de disponibilidade, permitindo que aufira novos rendimentos em razão dele. Todavia, razoável a devolução do percentual de 80% do valor total pago pelo autor. A retenção, por parte da ré, de 20% da quantia paga, sem qualquer outro abatimento, é suficiente para cobrir os gastos administrativos, inclusive o pagamento de tributos. Observo que os percentuais de devolução contidos na cláusula contratual VIII (fls. 28/29) mostram-se abusivos, superiores às necessidades administrativas da requerida, a caracterizar enriquecimento sem causa dela. Nesse sentido a súmula nº 1, do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, e os seguintes julgados: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem" lauda 3

4 fls. 123 COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Compradora que pleiteia a rescisão do contrato. Possibilidade, decretada, contudo, a culpa da autora diante inadimplência confessa. Adquirente que não chegou a usufruir o bem. Restituição das parcelas pagas. Admissibilidade. Desembolso para pagamento de comissão de corretagem que não restou comprovado pela autora. Direito da vendedora ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio. Previsão contratual excessiva e abusiva. Fixação da retenção em 20% do montante pago, que cobre razoavelmente as despesas, diante pagamento apenas de parcela ínfima do preço. Devolução de 80% em única parcela, cumprindo efetiva correção dos valores a serem restituídos a contar de cada desembolso. Sentença, em parte, reformada. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO E NÃO PROVIDO O ADESIVO DA AUTORA. (TJSP, Ap. nº , 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Élcio Trujillo, j ). Compromisso de venda e compra. Imóvel em construção. Rescisão pleiteada pelo comprador. Devolução de parcelas pagas. Admissibilidade. Restituição que deve ser imediata e de uma só vez, sob pena de onerosidade excessiva do consumidor, admitida a retenção de 20% dos valores pagos, que se afigura razoável para ressarcimento das despesas administrativas. Inteligência dos artigos 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor e Súmulas nº 01 e 02 deste Tribunal. Valores pagos a título de taxa de assessoria que podem ser assumidos pelo comprador, desde que dada ciência ao adquirente, o que não restou comprovado. Danos morais não configurados. Recurso provido em parte. (TJSP, Ap. nº , 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Moreira Viegas, j. em ). Ressalto ainda que a previsão de parcelamento do montante a ser devolvido, quando o bem já estará de volta à esfera de disponibilidade patrimonial da construtora, revela o estabelecimento de tratamento desigual às partes diante de uma mesma situação, em patente afronta ao artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, nula, portanto. Aliás, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento ora adotado, de que os valores adimplidos, em caso de resilição do contrato, devem ser efetuados de uma só vez: lauda 4

5 fls. 124 "RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido" (2ª Seção. REsp Rel. Min. Luis Felipe Salomão. Julgado em 13/11/2013). Ante o exposto, julgo PROCEDENTES EM PARTE os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para os fins de: a) DECLARAR resilido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado; b) DECLARAR a nulidade parcial da cláusula VIII, do contrato; consequentemente, c) CONDENAR a demandada à devolução de 80% do valor pago pelos autores, de uma só vez, devidamente corrigido de cada desembolso de acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e acrescido de juros de 1% ao mês, desde a citação, por ser contratual a relação, a teor do artigo 405, do Código Civil. Modificando entendimento anterior, em razão da sucumbência recíproca, cada parte arcará com metade das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em 10% do valor atualizada da causa, nos termos do artigo 85, 2º, do Código de Processo Civil, respeitada a proporção acima estabelecida. Com o trânsito em julgado, aguarde-se, por cinco dias, eventual pedido de cumprimento de sentença. Após, tomadas as medidas pertinentes para a cobrança das custas devidas, ao arquivo, observadas as cautelas legais. P.I.C lauda 5

6 fls. 125 São Paulo, 21 de novembro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 6