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1 fls. 364 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 10178XX-XX Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Jose Rafael C. C. Paraíso Empreendimentos Imobiliários Ltda. (EzTec) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Priscilla Bittar Neves Netto Vistos. JOSE RAFAEL C. C. ajuizou ação de rescisão contratual c/c com devolução de valores em face de PARAÍSO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (EZ TEC), sustentando que firmou com a requerida contrato de compromisso de compra e venda do imóvel descrito na inicial, mas em razão de problemas financeiros restou impossibilitado de arcar com o pagamento, razão pela qual solicitou distrato à ré. No entanto, foi informado de que a construtora apenas faria a devolução de 30% dos valores pagos, sem incluir a comissão de corretagem., com o qual não pode arcar. Acrescentou ter pago a quantia de R$ ,04, acreditando tratar-se de parte do preço do imóvel, mas depois veio a tomar conhecimento de se tratava de comissão de corretagem. Assim, requer a rescisão contratual com a restituição de 90% dos valores pagos, no importe de R$ ,81, além da quantia despendida indevidamente a título de comissão de corretagem, no montante de R$ ,04. Com a inicial foram juntados os documentos de fls. 28/101. A requerida apresentou contestação a fls. 106/127, suscitando preliminar de litisconsório passivo necessário e de ilegitimidade passiva da ré para responder pela devolução da comissão de corretagem. Sustentou a licitude do pagamento da comissão de corretagem que foi previamente informada ao autor. Aduz que cumpriu com a prestação que lhe cabia em decorrência do negócio jurídico firmado entre as partes, e que o inadimplemento da obrigação assumida pela autora no instrumento particular de promessa de venda e compra de imóvel lhe gera direito à rescisão com a devolução de 30% do valor pgao, conforme cláusula décima. Réplica (fls. 212/242). lauda 1

2 fls. 365 É o relatório. Fundamento e decido. O feito em questão comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 330, I do Código de Processo Civil, haja vista que a questão controvertida nos autos é de direito, mostrando-se, por outro lado, suficiente a prova documental produzida, para dirimir as questões de fato suscitadas. Afasto as preliminares de ilegitimidade passiva e necessidade de litisconsórcio passivo necessário. O autor requer a devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, quando da aquisição do imóvel. O réu alega que os valores foram diretamente pagos aos terceiros que prestaram os serviços e não fazem parte dos autos. Ocorre que quem verdadeiramente se beneficiou de tais serviços foi o próprio réu para quem os corretores prestavam o serviço de venda dos imóveis em seu stand, sendo o que basta para estabelecer a pertinência subjetiva da demanda e firmar a legitimidade passiva do réu. Tudo isso, sem olvidar que conforme regra do CDC, a responsabilidade é solidária pela ofensa ao direito do consumidor. No mérito, a demanda merece prosperar. Restou incontroverso nos autos que as partes firmaram o compromisso de compra e venda de fls. 41/68, sendo que a parte autora não conseguiu efetuar os pagamentos em razão de dificuldades financeiras. Portanto, a rescisão deve ser declarada por culpa da parte autora que expressamente admite o atraso no pagamento das parcelas em decorrência de problemas financeiros. Assim, mister a declaração da rescisão contratual, nos termos do entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça: "CONTRATO. Compromisso de compra e venda. Incorporação imobiliária. Rescisão. Cláusula resolutiva expressa. Resolução automática. Inadmissibilidade. Necessidade de declaração judicial. Recurso não provido. Sem a sentença resolutória, o contrato não se dissolve, tenha como objeto imóvel loteado, ou não."" (TJSP - AC n Araraquara - 3a Câm. De Direito Privado - Rei. Des. Carlos Roberto Gonçalves - J v.u). Portanto, não é cabível a devolução integral da quantia paga, mas por outro lado, reputa-se abusiva a retenção de 70% dos valores despendidos, com devolução lauda 2

3 fls. 366 parcelada. É certo que a cláusula contratual X, item 2.2.1, alínea "e" do contrato de fls. 41/68 prevê que em caso de rescisão contratual os valores serão devolvidos em doze parcelas mensais sucessivas, no montante de 30%. Ocorre que se trata de relação jurídica regida pelo Código de Defesa do Consumidor que institui normas a amparar a parte mais fraca na relação contratual, qual seja o consumidor. Nesses termos há que se reconhecer a abusividade da cláusula contratual acima citada, posto que coloca o consumir em desvantagem excessiva, nos termos do artigo 51, inciso IV da Lei 8078/90. Assim, poderá o réu reter 10% dos valores pagos, devendo devolver 90% ao autor, o que será operado de uma só vez conforme a Súmula nº 2, editada por este Egrégio Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Confira jurisprudência: "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DETERMINAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS ADMISSIBILIDADE RETENÇÃO DE 30% A TÍTULO DE TAXA DE ADMINISTRAÇÃO QUE SE CONSIDERA ABUSIVA FIXAÇÃO EM 10% QUE RESSARCE ADEQUADAMENTE A APELANTE PELOS PREJUÍZOS - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL ADEQUADAMENTE ESTABELECIDA - DEVOLUÇÃO QUE DEVE SER FEITA DE UMA SÓ VEZ APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.(TJ-SP - APL: SP , Relator: Moreira Viegas, Data de Julgamento: 25/04/2012, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/05/2012) No tocante à devolução dos valores pagos a título de taxa SATI e comissão de corretagem, o pedido também prospera. A taxa de Assessoria Técnico Imobiliária SATI, cujo o pagamento pretende o autor ver restituído, consiste em cobrança imposta ao consumidor, geralmente lauda 3

4 fls. 367 no percentual de 0,88% sobre o valor do bem imóvel, sob o argumento de custear assistência jurídica, análise econômica e acompanhamento até a assinatura do contrato. Indevida a cobrança da taxa de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária- SATI, em razão da ausência de discriminação específica quanto ao teor de tal serviço, violando o dever de informação. A contratação desse serviço deve ser feita por meio de instrumento que o especifique de forma clara e objetiva, sob pena de configurar verdadeira venda casada, o que é vedado pelo diploma consumerista. Nesse sentido já se manifestou a jurisprudência: O oferecimento do serviço deve ser claro e preciso, discriminado em contrato separado, expostas todas as condições de maneira que o contratante tenha oportunidade de examiná-lo com atenção. Relator: Elcio Trujillo, Apelação Com Revisão ( ), Comarca: São Paulo, Órgão julgador: Quinta Turma Cível. Portanto, a cobrança da referida taxa da forma como realizada no caso em exame fere o artigo 39, inciso I do Código de Defesa do Consumidor (CDC), posto que consiste em condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço. No que diz respeito à comissão de corretagem, ressalto que, em princípio quem deve responder pelo pagamento da comissão é aquele que contratou o corretor, ou seja, o comitente (REsp /BA, Rel. Ministro Barros Monteiro). Embora possível o ajuste no sentido de atribuir o pagamento da comissão de corretagem de forma exclusiva ao promitente comprador, no caso em análise, não houve contratação clara nesse sentido, mas sim cobrança direta pelo intermediador do negócio que atuava no interesse do promitente vendedor. Portanto, o pagamento dos serviços de corretagem só pode ser exigido do comprador do imóvel quando ele contrata o profissional, ou no caso de livre negociação com previsão expressa no contrato firmado. lauda 4

5 fls. 368 Vale ressaltar, ainda, que nos contratos de adesão, tal qual o contrato em apreço nos autos, no qual o consumidor não pode discutir ou modificar o conteúdo (artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor), não há que se falar em livre negociação, uma vez que a contratação do serviço de corretagem é efetuada pelas incorporadoras, que visando à diminuição de seus custos, impõem ao consumidor o pagamento de serviço que lhes beneficia. Assim, cabida a restituição dos valores indevidamente pagos a título de taxa SATI e de comissão de corretagem, qual seja no valor de R$ ,04, conforme comprovantes de pagamento de fls. 34/40. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a demanda para declarar a rescisão do contrato de compromisso de venda e compra firmado entre as partes, devendo o réu devolver ao autor, em parcela única, 90% dos valores pagos, no montante de R$ ,81, bem como o valor de R$ ,04, pargo indevidamente a título de taxa SATI e comissão de corretagem, corrigidos desde o desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Em conseqüência, Julgo Extinto o processo na forma do artigo 269, inciso I do Código de Processo Civil. Diante da sucumbência do réu, arcará com as custas processuais e horários de sucumbência em 10% do valor da condenação. P.R.I.C São Paulo, 21 de agosto de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 5

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