PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO ACÓRDÃO

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1 fls. 326 ACÓRDÃO Registro: Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº , da Comarca de São Paulo, em que é apelante GRANADA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., são apelados SANDRA REGINA RIBEIRO SOUZA e OSNEI AUGUSTO DOS SANTOS. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES. São Paulo, 16 de março de Egidio Giacoia Relator Assinatura Eletrônica

2 fls. 327 APELAÇÃO nº APELANTE: GRANADA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. APELADOS: SANDRA REGINA RIBEIRO SOUZA E OSNEI AUGUSTO DOS SANTOS COMARCA: SÃO PAULO VOTO Nº APELAÇÃO Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas Procedência Legitimidade passiva da vendedora para responder pela restituição dos valores de corretagem e SATI, segundo tese firmada pelo STJ Cobrança de taxa de assessoria indevida Serviço inerente ao contrato Transferência da obrigação da pagar corretagem lícita desde que o consumidor seja previamente informado Inobservância do dever de informação Rescisão decorrente da mora da vendedora Devolução integral do preço, conforme Súmula 543 do STJ Contrato de adesão Mitigado o princípio da obrigatoriedade Cláusulas abusivas e nulas de pleno direito Sentença Mantida Recurso Improvido. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, ajuizada por SANDRA REGINA RIBEIRO SOUZA e OSNEI AUGUSTO DOS SANTOS em face de GRANADA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (TECNISA). A r. sentença de fls. 193/197, proferida pela Magistrada Celina Dietrich Trigueiros Teixeira Pinto, cujo relatório adoto, julgou procedente a ação para declarar a rescisão contratual entre as partes e condenar a ré à devolução de 100% dos valores pagos no montante de R$ ,00, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir da citação. Apelação nº

3 fls. 328 Ainda, condenou a ré a arcar com o pagamento das custas e despesas processuais e com os honorários advocatícios de 15% sobre o valor da condenação. Apela a requerida (fls. 199/205), alegando preliminar de ilegitimidade passiva para responder pela devolução da corretagem e SATI. No mérito, defende a legalidade da cobrança em razão da prestação efetiva dos serviços. Ainda, pretende a retenção dos valores como previsto contratualmente. Contrarrazões de apelação (fls. 211/222) pelo não provimento do recurso. Certidão de decurso de prazo sem oposição ao julgamento virtual (fls. 325). É o relatório. Quanto à preliminar de ilegitimidade para devolução da taxa de assessoria e corretagem, conforme entendimento do STJ no julgamento dos recursos repetitivos afetada ao rito dos arts ss. do CPC/2015, firmou a tese: legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento de abusividade da transferência desses encargos ao consumidor. O Recurso Especial nº /SP, de relatoria do Min. Paulo de Tarso Sanseverino, a respeito da validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e o serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), foi afetada ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil (atuais arts ss. do CPC/2015). O desdobramento da questão afetada em duas teses distintas, sendo uma referente à comissão de corretagem e a outra ao serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), em face da natureza distinta de cada uma das parcelas. Quanto ao serviço de assessoria técnico-imobiliário (SATI), entendeu Apelação nº

4 fls. 329 que a prestação de esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das cláusulas do contrato e das condições do negócio constitui mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo um serviço autônomo oferecido ao adquirente, como ocorre com a corretagem. Assim, a cobrança deste serviço importa em flagrante violação aos deveres de correção, lealdade e transparência, impostos pela boa-fé objetiva, pois se trata de mero cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado. Consideram-se, assim, nulas de pleno direito as cláusulas que obrigam o consumidor a pagar o serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou congênere, ex vi do art. 51, IV, in fine, do Código de Defesa do Consumidor. Nesse contexto, foi firmada a seguinte tese: Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. No que se refere à corretagem, concluiu-se no sentido da inexistência de prejuízo aos consumidores com a assunção de dívida, pois, não fosse desse modo, o custo seria embutido no preço total da compra e venda. No entanto, exige-se clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem. Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente. Destacou-se que quando o consumidor só é informado acerca do custo adicional da comissão de corretagem após celebrado o contrato, quando do pagamento do sinal, contraria-se os deveres de informação e transparência nas relações de consumo, assegurando-se ao consumidor o direito de exigir o Apelação nº

5 fls. 330 cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem, se não prevista no instrumento contratual. Firmou-se, assim, acerca da comissão de corretagem cobrada em estande de vendas de imóveis sob o regime da incorporação imobiliária a seguinte tese: Validade da cláusula contratual que transfere ao promitentecomprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. No caso dos autos, não houve cumprimento do dever de informação, pois o valor da corretagem não integrou o valor do preço lançado no quadro resumo (fls. 24), nem constou cláusula expressa e clara sobre a transferência da obrigação, neste documento. Assim, diante da violação ao princípio da boa-fé objetiva referente ao dever de informação clara ao consumidor, de rigor a manutenção da condenação à restituição do valor da corretagem. Por fim, cediço que o contrato é de adesão, não permitindo a livre discussão acerca de suas cláusulas contratuais, razão pela qual o princípio da obrigatoriedade dos contratos deve ser mitigado, em especial, por se tratar de relação de consumo, sendo nulas as cláusulas contratuais abusivas, como a que prevê o percentual de devolução em caso de rescisão, e podendo ser reconhecidas de ofício. Assim, reconhecida a responsabilidade da empresa pelo atraso na entrega do empreendimento e sendo esta a causa da rescisão, de rigor a manutenção da condenação da empresa devolver todos os valores pagos pelos adquirentes, em conformidade com a Súmula do STJ: Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso Apelação nº

6 fls. 331 tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Dessa forma, de rigor manter a r. sentença. Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso. EGIDIO GIACOIA Relator Apelação nº

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