SENTENÇA. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Alessandra Laperuta Nascimento Alves de Moura

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1 fls. 182 Processo Digital nº: Classe - Assunto Requerente: Requerido: SENTENÇA 10146XX Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro João Henrique S. R. e outro Formignano Incorporadora Ltda. (M.BIGUCCI) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Alessandra Laperuta Nascimento Alves de Moura Vistos. JOÃO HENRIQUE S. R. e DEISE S. R. movem a presente em face de FORMIGNANO INCORPORADORA LTDA. Em síntese, aduzem que compareceram ao empreendimento comercializado pela ré, em 02/06/2012, ocasião em que assinaram um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Foram informados de que não sairiam do estande com uma das vias do contrato, justificando que havia necessidade da assinatura de um diretor da incorporadora, sendo certo que posteriormente receberiam sua via pelo correio. Ocorre que, desde julho de 2015, passam por dificuldades financeiras, encontrando-se impedidos de adimplir as últimas parcelas do contrato, sobre as quais passou a incidir atualização monetária desproporcional. Diante disso, solicitaram o distrato, mas a ré limitou-se a informar que devolveria apenas o equivalente a 20% dos valores pagos. Afirmam que a quantia total desembolsada é de R$ ,26, sendo R$ ,78 referente às parcelas do contrato e R$ 4.708,48 a título de comissão de corretagem. Quanto à última verba, sustentam ter havido venda casada, sendo indevida a exigência. Com o ajuizamento da presente demanda, objetivam a rescisão da avença e a condenação da ré a restituir, em parcela única, o equivalente a 90% dos valores pagos durante a fase de obras, no importe de R$ ,91, além do que foi indevidamente desembolsado a título de comissão de corretagem, no valor de R$ 4.708,48, devendo ser corrigidos monetariamente a partir do desembolso de cada parcela, além da incidência de juros legais de 1% ao mês a partir da citação. Com a inicial (fls. 01/23), vieram documentos (fls. 26/90) XX lauda 1

2 fls. 183 Citado (fls. 102), o réu apresentou contestação (fls. 103/132). Preliminarmente, alega ilegitimidade passiva quanto à comissão de corretagem. No mérito, quanto a essa verba, afirma que os autores assumiram a obrigação pelo pagamento, sendo indevida a pretendida restituição, uma vez que os serviços foram prestados. Quanto à rescisão, deve incidir o disposto na cláusula XVI do contrato, apurando-se em liquidação o valor devido. Juntou documentos (fls. 133/152). Requer a improcedência da ação, condenando os autores no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Houve réplica às fls. 154/180. É o relatório. D E C I D O. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 330, I, do CPC, pois a matéria debatida nos autos é somente de direito e de fato documentalmente comprovável, sendo desnecessária a produção de outras provas. De início, anoto que ao caso aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que as partes enquadram-se respectivamente nas definições dos artigos 2º e 3º do referido diploma. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que o negócio de compra e venda em questão encontra-se interligado com o contrato de prestação de serviços de intermediação de venda, aplicando-se ao caso a responsabilidade solidária prevista no art.7º, parágrafo único, do CDC, considerando-se fornecedores todos os que participam da cadeia de fornecimento de produtos e serviços XX lauda 2

3 fls. 184 Passo ao exame do mérito. Os autores manifestaram o desejo de realizar o distrato e, para tanto, encaminharam notificação extrajudicial à requerida, a fim de demonstrar sua intenção de ver o negócio desfeito. Todavia, não foi possível a realização de composição que lhes possibilitasse a restituição do montante desembolsado, conforme pretendido na inicial. No caso, não há qualquer razão para a manutenção da avença e inclusive os requerentes sequer receberam as chaves, impondo-se a resolução do contrato. Por consequência, os autores têm direito à devolução de valores efetivamente pagos, sob pena de configuração de enriquecimento ilícito por parte da ré. Consta do compromisso, na cláusula XVI, item 2, que no caso de rescisão contratual, a compromissária vendedora restituiria, os valores pagos na mesma periodicidade dos pagamentos efetuados, vencendo-se a primeira parcela 180 dias depois da assinatura da formalização do desfazimento definitivo do negócio, com retenção de 20% das quantias pagas, mais despesas, incluindo a corretagem. Ora, fica patente a abusividade da cláusula mencionada, que não poderia impor a retenção de parcelas relativas ao pagamento de comissão de corretagem e, ainda, o equivalente a 80% do valor efetivamente pago. No caso, deve ser observado o disposto no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, afastando-se, portanto, a aplicação de referida cláusula. Entretanto, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito pelos autores, considerando os gastos realizados pela ré com os procedimentos administrativos para a formalização do contrato, considero devida a retenção de até 10% do valor efetivamente pago pelos autores, conforme pretendido na inicial XX lauda 3

4 fls. 185 Ressalte-se que também é esse o teor da Súmula nº 01 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem". Aliás, em caso semelhante, assim decidiu nosso E. Tribunal de Justiça: "EMENTA RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Desistência dos compradores Ação procedente - Preliminar de ilegitimidade passiva com relação à restituição dos valores referentes à comissão de corretagem e assessoria imobiliária - CDC Incidência Existência de parceria comercial entre a incorporadora e a as empresas prestadoras dos serviços de corretagem e assessoria Responsabilidade solidária de todos que participaram da cadeia de fornecimento de produtos ou serviços, nos termos do art. 7º, do CDC Preliminar afastada Comissão de corretagem Imóvel vendido na planta Contrato que não especificou os serviços de corretagem e assessoria imobiliária, nem indicou as empresas contratadas para esses fins ou os valores que seriam pagos pelos compradores a esses títulos Violação do direito de ampla informação quanto à aquisição de produtos ou serviços (art. 6º, incisos II e III, do Código de Defesa do Consumidor) Inexistência de expressa previsão contratual atribuindo tais encargos aos compradores Verbas de responsabilidade exclusiva da vendedora, que contratou e treinou profissionais para promoção comercial do empreendimento, os quais não efetuaram trabalho de aproximação das partes Cabimento da repetição dos valores cobrados a esses títulos, os quais devem integrar a base de cálculo do montante a ser restituído aos compradores Direito de retenção de 10% do montante pago para fins de ressarcimento à vendedora com gastos administrativos relativos à venda do imóvel Sucumbência mantida Recurso impróvido." (Apelação nº São Paulo - rel. Salles Rossi j. 29/10/2014). No mesmo sentido: "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PEDIDO DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES BASEADO NA FALTA DE CONDIÇÕES FINANCEIRAS PARA SUPORTAR O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA RESCISÓRIA ABUSIVA. DEVOLUÇÃO DE 90% DOS VALORES PAGOS. HIPÓTESE DE NÃO USO DO IMÓVEL. RETENÇÃO EM PERCENTUAL ÚNICO DE 10% PARA AS DESPESAS GERAIS COM O NEGÓCIO, 10146XX lauda 4

5 fls. 186 INCIDENTE SOBRE O TOTAL PAGO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 02 DO TJSP. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. APLICAÇÃO DO ARTIGO 21 CAPUT DO CPC. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. MULTA IMPOSTA NOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS RETIRADA. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO." (Apelação nº , TJ/SP, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Roberto Maia, D.J ). Quanto à comissão de corretagem, a ré sustenta a validade da cobrança, alegando que os autores assumiram a obrigação do pagamento e o serviço foi efetivamente prestado. No entanto, conforme posicionamento que tem sido adotado por este juízo no julgamento de ações semelhantes (nº e ), entendo que razão não lhe assiste. Cuidando-se de contrato de adesão, suas cláusulas devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC). E, no caso, dúvida não há de que a taxa foi imposta como condição obrigatória para a conclusão do negócio (compra e venda), configurando o que se chama de venda casada, o que viola as regras estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor, sobretudo em seu art. 6º, incisos II e III. É evidente que o consumidor não teria como celebrar o negócio sem a intervenção do corretor escolhido pela própria vendedora, sendo abusiva a exigência de pagamento por um serviço de mediação entregue sem prévia solicitação e livre escolha do profissional (art. 39, III do Código de Defesa do Consumidor). Assim, a responsabilidade pelo pagamento da corretagem deve ser exclusiva da vendedora, a qual contratou os serviços para serem prestados a qualquer interessado que comparecesse ao seu estande de vendas XX lauda 5

6 fls. 187 De rigor, portanto, o acolhimento do pedido de restituição do valor desembolsado a título de comissão de corretagem, atualizado pela tabela do Tribunal de Justiça de São Paulo, desde a data do pagamento. Juros moratórios são devidos desde a citação, na forma da lei, pois foi nesse momento que a vendedora tomou conhecimento da pretensão dos autores. Nesse passo, conclui-se que os autores têm direito ao reembolso dos valores pagos, inclusive aqueles desembolsados a título de corretagem, em conformidade com a fundamentação acima. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a presente demanda e declaro rescindindo o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, condenando a requerida a restituir de uma só vez o equivalente a 90% da quantia paga pelos autores, tudo acrescido de correção monetária pela tabela do TJ/SP desde cada desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Com relação à comissão de corretagem, condeno a requerida à devolução de R$4.708,48, atualizado desde a data do efetivo desembolso e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação. Em razão da sucumbência, arcará a requerida com o pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios arbitrados em 15% do valor da condenação atualizado. P.R.I.C. São Paulo, 26 de outubro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 10146XX lauda 6

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