Com a petição inicial foram juntados documentos (fls. 21/122).

Transcrição

1 fls. 384 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Adler Chichetti de Oliveira Requerido: Sp 45 Empreendimentos Imobiliários Ltda. (scopel) e outro Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rogério Marrone de Castro Sampaio VISTOS. ADLER CHICHETTI DE OLIVEIRA ajuizou ação de rescisão contratual, cumulada com pedido indenizatório, contra GOLDFARB 21 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. Sustenta o autor, em síntese, que aderiu a compromisso de compra e venda de dois lotes de terrenos residenciais (nºs 13 e 14, ambos da quadra 52), integrantes de loteamento implementado pelas rés ( Fazenda Rio Preto ). No entanto, não promoveram as rés as obras de infraestrutura do loteamento dentro do prazo previsto contratualmente (24 meses contados da assinatura do contrato), que se expirou em abril de Assim, caracterizado inadimplemento das rés, pede a resolução dos compromissos de compra e venda, com a devolução integral das quantias efetivamente pagas, nos importes de R$ ,52, a título de restituição de parte do preço ajustado nos compromissos e de R$ ,00, a título de comissões de corretagem. Com a petição inicial foram juntados documentos (fls. 21/122) lauda 1

2 fls. 385 As rés, citadas, ofereceram contestação (fls. 140/156). Em síntese, afastaram qualquer prática abusiva inserida nas condições contratuais, negando atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, uma vez prorrogado o prazo contratual em quatro anos, de acordo com a Lei 6.766,79. No mais, concordou com a dissolução do contrato, por desistência do promitente comprador, desde que observados os valores a serem restituídos, com os descontos previstos contratualmente (retenção de 30% ou 25% dos valores). Réplica às fls. 231/256. É o relatório. DECIDO. O caso comporta julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I, do CPC. Trata-se de matéria de direito e de fato, sendo suficiente a prova documental já produzida. Vale o destaque de que as próprias partes manifestaram o desinteresse na produção de outras provas. Em princípio, importante registrar que a hipótese não retrata mera desistência de promitente comprador de compromisso de compra e venda de unidade integrante de loteamento imobiliário. Outrossim, visa o autor, alegando inadimplemento contratual das rés, a resolução dos negócios jurídicos de adesão e, como conseqüência, a devolução das quantias que foram pagas lauda 2

3 fls. 386 Reconhece-se, de início, a presença, entre as partes, de relação de consumo, figurando as rés como fornecedoras de produtos e serviços e o autor, destinatário final deles, como consumidor. Aplicáveis, portanto, os princípios e regras que informam o Código de Defesa do Consumidor. Da mesma forma, não se recusa a natureza de contrato de adesão dos negócios preliminares celebrados entre as partes, razão pela qual a interpretação de suas cláusulas deve ser feita de forma favorável ao aderente. Vale realçar, também, que, nesses casos, se expõem à venda direito sobre lotes de terrenos residenciais, mais especificamente os lotes 13 e 14, da quadra 52, do loteamento denominado Fazenda Rio Preto, empreendidos e comercializados pelas rés, em parceria, razão pela qual as condições gerais dos contratos padronizados, bem como a descrição contida no projeto de loteamento assumem papel determinante no tocante à segurança jurídica de que necessita o promitente comprador do lote para o aperfeiçoamento desse tipo de negócio. Assim, evidente que a promitente vendedora, o loteador e os terceiros partícipes do empreendimento, devem respeitar o prazo estabelecido para a entrega do loteamento com as obras de infraestrutura previstas. Inclusive, trata-se de garantia devidamente prevista para a viabilização desta forma de parcelamento do solo, sendo essencial, o registro do Serviço de Registro de Imóveis, tanto do projeto de loteamento devidamente aprovado pela Prefeitura, quanto do instrumento de contrato padrão de alienação dos lotes (art. 18, da Lei 6.766/79) lauda 3

4 fls. 387 retratado. Em tal contexto deve ser examinado o quadro fático ora Segundo os elementos de convicção proporcionados, evidencia-se o apontado inadimplemento contratual das rés que, além de promitentes vendedoras, atuaram como responsáveis pela implantação do loteamento. A despeito de o autor ter pago parte do preço ajustado nos dois compromissos de compra e venda que são objeto deste processo, as obras de infraestrutura não foram realizadas pelo loteador no tempo previsto contratualmente. Como reconhecido pelas próprias rés em sua contestação, tais obras não foram entregues dentro do prazo de vinte e quatro meses previsto nas condições dos contratos de adesão. Infere-se dos respectivos termos que se definiu como data prevista para a conclusão das obras o mês de abril de De outra parte, não aproveita às rés a tese de prorrogação do referido prazo por quatro anos previsto na Lei de Parcelamento do Solo, mais precisamente no seu art. 18, V. Este prazo definido no citado dispositivo legal foi estabelecido como de duração máxima para que o loteador implemente todas as obras de infraestrutura essenciais à regularização do loteamento, segundo o projeto de loteamento devidamente aprovado pela municipalidade. Trata-se de obrigação imposta ao loteador em face da própria municipalidade que inicialmente autorizou o parcelamento do solo na modalidade lauda 4

5 fls. 388 loteamento. De outro lado, esta prorrogação máxima para regularização do loteamento segundo o projeto aprovado pela municipalidade não pode ser oposta aos consumidores, promitentes compradores dos lotes. Em relação a estes deve prevalecer o prazo previsto contratualmente, com base no qual lhes foi dada a expectativa de desfrute dos lotes adquiridos. Ademais, se nos contratos padronizados estabeleceu o loteador o prazo de vinte e quatro meses, expondo à venda os futuros lotes, certamente o fez prevendo o termino de todas as obras de infraestrutura dentro deste prazo. Não teria o menos sentido sujeitar os consumidores a uma prorrogação por mais quatro anos, como se fossem prazos cumulativos. Por conclusão, adequado o reconhecimento do inadimplemento contratual das rés. E, como consequência, a elas se impõe a resolução dos contratos, com a incidência da responsabilidade civil, nos termos do citado artigo 475 do Código Civil de Fica a observação de que o objeto deste processo se limita à dissolução de apenas dois compromissos de compra e venda, cada qual relacionado a um lote de terreno, ambos celebrados com o autor. Em seguida, passa-se ao exame da indenização. No que diz respeito aos danos materiais, faz jus o autor à devolução integral aos valores efetivamente pagos e que totalizam o montante de R$ ,52. Evidente que nesse caso não se aplica qualquer tipo de lauda 5

6 fls. 389 desconto ou retenção, apenas previsto para o caso de desistência, o que, como visto, não é a hipótese dos autos. Razoável, também a devolução do quanto pago a título de intermediação. Apesar de o compromisso de compra e venda ter atingido seu resultado útil, as rés não entregaram as obras de infraestrutura do loteamento, no prazo estipulado contratualmente, inadimplindo com sua obrigação. Desse contexto, a devolução do quanto pago a título de comissão de corretagem resulta em dano emergente diretamente vinculado à infração contratual. Descabe, de outro lado, qualquer discussão a respeito da abusividade ou não da cláusula contratual que atribui ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem. Quanto a esse aspecto, fica a observação de que a devolução da comissão de corretagem deve ser feita proporcionalmente aos dois lotes adquiridos pelo autor e que são objeto deste processo. Isto porque, como se detecta do documento de fls. 83, o autor pagou a quantia de R$ ,00, a título de comissão das vendas de seis lotes, a despeito de ter adquirido apenas dois deles, conforme por ele mesmo afirmado na petição inicial. Em relação aos demais lotes mencionados no recibo de fls. 83, a devolução da comissão de corretagem dependerá de eventual dissolução dos respectivos contratos, também por resolução. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO para: lauda 6

7 fls. 390 a) resolver os compromissos de compra e venda celebrados entre as partes, condenando as rés a devolverem ao autor integralmente os valores efetivamente pagos, no montante de R$ ,52, corrigidos pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça a partir dos respectivos desembolsos, acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, contados da citação; b) condenar as rés a devolverem o quanto pago a título de intermediação (comissão de corretagem), proporcionalmente aos dois lotes objetos dos compromissos ora resolvidos, nos exatos termos da fundamentação, corrigido pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça desde o desembolso e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, contados da citação. Em razão da maior sucumbência, arcarão as rés com o pagamento das custas judiciais e despesas processuais, bem como com honorários advocatícios, que, nos termos do artigo 20, 3º, do CPC, arbitro em 10% do valor da condenação, atualizados a partir dessa sentença. P.R.I. Custas de preparo R$ 1.745,75. São Paulo, 02 de junho de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 7

8 fls lauda 8