PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO DECISÃO MONOCRÁTICA

Transcrição

1 fls. 633 Registro: DECISÃO MONOCRÁTICA VOTO Nº 2295 APELAÇÃO Nº COMARCA: SÃO PAULO - 5ª VARA CÍVEL JUIZ(A) DE 1ª INSTÂNCIA: GUSTAVO COUBE DE CARVALHO APELANTE/APELADO: GAFISA S/A APELADO/APELANTE: TATIANA SCHUWARTEN MENDONÇA 7ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão de contrato. Sentença de parcial procedência. Inconformismo de ambas as partes. Preliminar de ilegitimidade passsiva afastada. Rescisão contratual. Retenção de 20% do valor pago pela autora. Correção. Quantia que se mostra, no presente caso, suficiente para compensar os custos operacionais oriundos do desfazimento do negócio jurídico. Comissão de corretagem. Observância do REsp Repetitivo nº Cobrança de corretagem ilícita, pois não prevista em contrato cláusula que transfere ao comprador, com destaque do valor. Despesas SATI. Cobrança abusiva, pois não constitui serviço autônomo e sim inerente ao próprio contrato celebrado. Sentença reformada. Recurso da ré a que se nega provimento e da autora a que se dá parcial provimento, nos termos do artigo 932, IV, b, V, b, do CPC. Trata-se de recursos interpostos contra a r. sentença de fls. 259/261, que julgou parcialmente procedente a ação para condenar a ré Gafisa S/A a pagar à

2 fls. 634 autora a quantia de R$80.326,75, atualizada monetariamente com base na tabela oficial do TJSP desde os respectivos desembolsos e, a partir da citação, acrescida de juros de mora de 1% ao mês. Embora recíproca, a sucumbência foi maior para a ré, razão pela qual foi condenada ao pagamento de ¾ das custas e despesas processuais e ao pagamento dos honorários advocatícios em 20% do valor atualizado da condenação e condenou a ré ao pagamento de metade deste valor, compensando-se entre as partes o restante, conforme distribuição de sucumbência acima fixada (3/4 menos 1/4). Alega a ré Gafisa, em suma, que em caso de rescisão deve ser observado percentual previsto em contrato de, em média, 30%. Aduz ser legal a incidência do INCC durante a construção até o habite-se. Por fim, diz ser impossível devolver a taxa SATI pois foram pagas à imobiliária que intermediou a venda e compra. Pleiteia a autora, em suma, a restituição dos valores pagos a título de corretagem e SATI, porquanto não pactuado entre as partes, bem como, a restituição de 90% dos valores e não 80% das parcelas pagas. Os recursos foram processados e contrarrazoados. Há oposição ao julgamento virtual. É a síntese do necessário.

3 fls. 635 Precipuamente, cabe ressaltar que, malgrado a decisão deste Relator tenha sido proferida na vigência do novo Código de Processo Civil, in casu, o presente recurso ainda será analisado com fundamento no CPC/1973, consoante o disposto no Enunciado administrativo de nº 2 aprovado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, de seguinte teor: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Pois bem. Afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva no tocante às despesas com corretagem e SATI, porquanto, possível vislumbrar solidariedade de todos os envolvidos na cadeia de serviços em face do consumidor, nos termos dos artigos 7º, único, e 25, 1º, ambos do CDC. mérito. Afastada a preliminar, analisa-se o Conforme dispõe as Súmulas 1 e 2 deste Eg. Tribunal, a compradora tem direito de pedir a resolução do contrato, a saber: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do

4 fls. 636 bem. A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Consequentemente, deve assumir o ônus da rescisão, suportando as penalidades rescisórias. Todavia, as despesas previstas na cláusula do contrato são abusivas. Epigrafado dispositivo contratual impõe desvantagem exagerada à compradora, devendo ser considerado nulo de pleno direito nos termos do artigo 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois permite que a ré retenha a maior parte, ou a totalidade, daquilo que ela, compradora, desembolsou quando da aquisição do bem. Em casos análogos, esta Colenda 7ª Câmara de Direito Privado vem decidindo que é adequado autorizar que a vendedora retenha entre 10 a 20% daquilo que foi efetivamente pago: COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. - Direito da vendedora à indenização por ocupação. Inadimplemento dos compradores. Culpa pela rescisão. Aluguel indenizatório reduzido para a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, por mês. Precedentes. - Retenção de parte das quantias pagas. Compensação dos gastos comuns e naturais do tipo de negócio. Ausência de comprovação de custos excepcionais. Percentual de retenção reduzido para 15% (quinze por cento). Avaliação das benfeitorias erigidas no imóvel. Laudo Pericial que utilizou-se de critérios claros e científicos. Termo

5 fls. 637 inicial para correção do valor da avaliação. Modificação para a data de referência do índice base utilizado. Recurso parcialmente provido. (Apelação nº , relatora Mary Grün, j. 01/06/2015) Apelação Rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenizatória Réus que deixaram de pagar as prestações contratuais, não demonstrando o alegado adimplemento substancial Rescisão cabível Indenização pela fruição do bem desde a inadimplência, na qual configurada a posse indevida Cabimento Razoabilidade de seu arbitramento em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato Retenção de 20% do valor pago pelos gastos de administração igualmente devida Indenização pelas acessões e benfeitorias que é cabível, sob pena de caracterização de enriquecimento sem causa Vinculação entre a reintegração de posse e o pagamento das quantias devidas aos réus Descabimento Recurso dos réus improvidos, provido em parte o da autora. (Apelação nº , relator Luis Mario Galbetti, j. 17/06/2015) No presente caso, a retenção do percentual de 20% é que se mostra suficiente para compensar custos operacionais oriundos do desfazimento do negócio jurídico pleiteado pela autora. No tocante aos valores pagos com corretagem, com efeito, a questão posta à apreciação já está pacificada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo. O STJ ao julgar o REsp nº /SP fixou tese jurídica a ser observada pelos Tribunais, reconhecendo a Validade da cláusula contratual que transfere

6 fls. 638 ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". Oportuno enfatizar que nada obsta a cobrança de comissão de corretagem em negócios envolvendo a compra e venda de bem imóvel, uma vez que as partes podem livremente pactuar quem ficará obrigado pelo pagamento dessa verba, desde que não haja dúvida acerca dessa obrigação e qual o valor a ser despendido. Além disso, o consumidor deverá ser informado previamente do pagamento a ser desembolsado, em obediência ao princípio da informação. No presente contrato não há cláusula de venda e compra entabulado entre as partes que transfere à compradora a obrigação de pagar tal despesa. Por conseguinte, a cobrança não se afigura regular. A planilha de cálculos acostada as fls. 61/65 não se coaduna com o que restou determinado pelo STJ. Com relação à taxa assessoria imobiliária SATI, o Ministro Sanseverino entendeu que o repasse ao consumidor se trata de abusividade, conforme dispõe o artigo 51 do CDC, pois não é serviço autônomo como a comissão de corretagem e sim um serviço de confiança que a parte poderia contratar profissional próprio para tanto.

7 fls. 639 "Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado." Posto isto, nega-se provimento ao recurso da ré, nos termos do artigo 932, IV, b, do CPC e dá-se parcial provimento ao recurso da autora, nos termos do artigo 932, V, b, do CPC, para condenar a ré a restituir, de forma simples, os valores pagos pela autora a título de corretagem e SATI, com correção monetária desde o desembolso e juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação. Sucumbente em maior extensão, arcará a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação. Alerto às partes, que em caso de interposição de agravo regimental ou embargos de declaração, será observado o disposto nos artigos 1.021, 4º e artigo 1.026, 2º a 4º, ambos do Código de Processo Civil. São Paulo, 4 de julho de JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES Relator