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Transcrição

1 fls. 339 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Luiz Rodrigo Borgatto Cristóvão Requerido: Odebrecht Realizações SP 09 Empreendimento Imobiliário Ltda. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Mariana de Souza Neves Salinas Vistos. LUIZ RODRIGO BORGATTO CRISTÓVÃO propôs ação declaratória de rescisão contratual em face de ODEBRECHT REALIZAÇÕES SP 09 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA. Alegou, em síntese, que adquiriu, aos , a unidade de hotelaria nº 257, no empreendimento Condomínio Led Barra Funda, ainda na planta, descrito na inicial, pagando, até a data do ajuizamento, o importe de R$ ,01 (cento e oitenta e um mil, quarenta e oito reais e um centavo), do total de R$ ,64 (trezentos e vinte e oito mil, duzentos e quinze reais e sessenta e quatro centavos). Asseverou que, em virtude de uma repentina mudança em sua condição financeira, no final do ano de 2015, solicitou o distrato amigável do contrato pactuado com a requerida. Sustentou que a requerida, contudo, informou o autor quanto à possibilidade de rescisão, porém, com a restituição de apenas 60% dos valores pagos em contrato, sem nenhuma correção monetária e de forma parcelada. Pugnou pela declaração de nulidade da cláusula 5.3, a qual estabelece percentual abusivo de retenção de valores. Requereu, ao final, a declaração no que tange à rescisão contratual, com a restituição, em parcela única, do equivalente a 90% do valor total despendido. Pleiteou pela condenação da ré ao pagamento das custas, despesas e honorários advocatícios. Com a inicial, vieram documentos. Devidamente citada, a requerida apresentou contestação às fls. 119/144. Asseverou, preliminarmente, que o autor não é consumidor e sim um investidor do mercado de hotelaria, o que resulta na impossibilidade da aplicação das disposições do Código de Defesa do Consumidor. Enfatizou a cláusula 9.2 do contrato de compra e venda que prevê a natureza lauda 1

2 fls. 340 irrevogável e irretratável da avença, não permitindo, portanto, o arrependimento, ou seja, a resilição imotivada e unilateral, como pretende o autor. Alegou ausência de provas e a inexistência de comprovação de que a atual condição financeira do requerente não permite dar continuidade à obrigação assumida, demonstrando a falta de motivação do autor em seu pedido. No mais, mencionou o grande prejuízo que a rescisão lhe acarretará, como novos gastos com publicidade para a comercialização do imóvel, bem como o pagamento de IPTU, taxas condominiais e demais custos para a manutenção do mesmo. Salientou que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da parte autora, sendo plenamente aplicável a retenção de valores prevista contratualmente na cláusula 5.3. Sustentou a legalidade da cláusula contratual em questão. Pleiteou pela improcedência da ação, para que seja rejeitada a pretensão referente à rescisão contratual e seja dado cumprimento ao contrato, com o pagamento das parcelas pendentes e recebimento das chaves do empreendimento já concluído. Subsidiariamente, requereu a aplicação da cláusula 5.3, sendo determinada a restituição de 70% do valor pago e a condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbências. Vieram documentos. Réplica às fls. 311/329. Impugnou todos os argumentos da contestação. Ademais, reiterou os termos da inicial. O autor se manifestou contrário à nova produção de provas às fls. 330/331. Já ré requereu a designação de audiência de instrução às fls. 335/336. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. A questão de mérito versa sobre fato e direito, mas é prescindível a produção de provas em audiência, tratando-se de hipótese de julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Os pedidos são parcialmente procedentes. Trata-se de ação objetivando, em síntese, a (i) rescisão contratual do compromisso de compra e venda, e a (ii) devolução de no mínimo de 90% do valor total pago, (iii) assim como a declaração de nulidade de cláusulas contratuais. Nota-se, por cautela, que não se admite denúncia vazia no caso e apreço, não incidindo, portanto, o disposto no art. 473, do Código Civil. Isso porque, em decorrência do art , do Código Civil, em compromissos de venda e compra de imóvel, não se admite a resilição lauda 2

3 fls. 341 unilateral, necessitando, para isso, de existência de cláusula de arrependimento expressa e previamente estabelecida no contrato, o que não ocorreu no caso em questão. Nesse sentido, não havendo cláusula contratual de retratação, e sustentando a parte autora seu desinteresse na manutenção da avença, estamos diante de caso de rescisão contratual culposa por inadimplemento do compromissário comprador. Os negócios jurídicos regidos pelo Direito Privado seguem o corolário do pacta sunt servanda, que estabelece a obrigatoriedade das manifestações de vontade válidas. Assim, presentes os requisitos de validade e eficácia, o acordo de vontades, formalizado em cláusulas contratuais, expressa comandos imperativos, obrigando as partes contratantes ao irrestrito cumprimento das obrigações assumidas. A força obrigatória dos contratos tem como fundamento a preocupação com a segurança de ordem geral, que ultrapassa o âmbito do interesse particular, na medida em que o comprometimento entre indivíduos cria expectativas no meio social, cujo equilíbrio o ordenamento jurídico deve garantir. Este princípio, no entanto, não pode ser aplicado de forma absoluta, impedindo integralmente a revisão de cláusulas contratuais. Ao contrário, a realidade atual impõe mitigação dos efeitos do pacta sunt servanda. Nessa toada, a fim de tutelar os interesses do consumidor adquirente, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 53, preconiza serem abusivas as cláusulas, em contratos de compra e venda, estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefícios do credor. 1 No mesmo sentido, o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo firmou tal entendimento na interpretação das Súmulas 1 e 2, as quais preconizam, respectivamente: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário 1 Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado lauda 3

4 fls. 342 vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Vale ressaltar que não é obrigação do requerente comprovar a sua falta de recursos financeiros para ingressar com a presente ação. É sabido, por outro lado, que a cláusula penal tem a função de indenizar uma das partes contratantes pelos prejuízos causados em função daquele que culposamente deixa de cumprir a obrigação, se constitui em mora, ou simplesmente desiste de dar continuidade àquilo pactuado, sendo que, para exigir a pena convencional, é prescindível que o credor alegue prejuízo. Com base no disposto no art. 413, do Código Civil, norma de ordem pública, que não admite, pois, estipulação em sentido contrário, a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, de acordo com a natureza do negócio jurídico. Resta analisar, pois, se a cláusula penal ofende o equilíbrio contratual, impondo desvantagem exagerada a uma das partes e, por consequência, promovendo o seu enriquecimento ilícito. Nesse diapasão, o contrato em questão prevê, a título de indenização predeterminada para o caso de rescisão unilateral, as cláusulas penais inseridas na cláusula 5.3 (fls. 46/47), quais sejam: Cláusula 5.3 Operando-se a rescisão pelas hipóteses do item 5.2, acima, a VENDEDORA devolverá 70% (setenta por cento) dos valores até então pagos pelo COMPRADOR, depois de deduzidas, na seguinte ordem, as verbas abaixo arroladas: (a) os gastos com publicidade, despendidos pela VENDEDORA na ocasião da lauda 4

5 fls. 343 venda e eventuais verbas de corretagem, caso sejam arcadas pela VENDEDORA; (b) juros moratórios e compensatórios e multa moratória, devidos até a data estabelecida para a purgação da mora; (c) gastos com a propriedade imobiliária que eventualmente tenham sido pagos pela VENDEDORA, tais como despesas condominiais, luz, tributos, IPTU, dentre outros, até a data da efetiva desocupação; (d) reparos necessários à reposição do imóvel no mesmo estado em que foi entregue ao COMPRADOR, salvo se este já o tenha devolvido a VENDEDORA nesta condição; (e) taxa diária de ocupação fixada em 0,01% (um centésimo por cento) sobre o preço de venda, atualizado monetariamente e acrescido dos juros eventualmente contratados, devida desde o primeiro dia do mês da entrega da posse do imóvel ao COMPRADOR, ou da data em que o imóvel se encontre disponível para a entrega ao COMPRADOR, o que primeiro ocorrer, até a efetiva devolução do imóvel, caso o COMPRADOR já exerça a posse à época do inadimplemento; (f) todos os tributos pagos pela VENDEDORA em decorrência do recebimento das parcelas do preço; (g) despesas e custas judiciais, além de honorários de advogado incorridos. Compulsando o contrato em questão, verifica-se que o contrato prevê, de fato, além da retenção de 30% sobre o valor total da venda, a título de custos administrativos, o pagamento de todas as despesas incidentes sobre o imóvel em questão. Feita a anotação, as sanções aqui previstas devem ser reduzidas, sob pena de iminente enriquecimento ilícito da compromissária vendedora, que lucrará novamente com a revenda do imóvel. O percentual da multa, no caso dos autos, deve incidir sobre o montante das parcelas pagas e, segundo jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça deve variar, no total, entre 10% e 30%. Destarte, com base no disposto no art. 413, do Código Civil, norma de ordem lauda 5

6 fls. 344 pública, que não admite, pois, estipulação em sentido contrário, o percentual da cláusula penal deve ser reduzido para 15% das parcelas pagas, considerando que a parte autora quitou pouco mais de 50% do valor total do contrato, a fim de se estabelecer o equilíbrio contratual. Há que se salientar que os demais encargos da cláusula 5.3 (fls. 46/47) deverão ser afastados. Isso porque, como acima mencionado, o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a retenção, pela rescisão unilateral do contrato, não deve, de acordo com o caso concreto, variar de 10% a 30% dos valores despendidos pelo consumidor, de modo que a multiplicidade de cláusulas penais no contrato em questão deverá ser afastada, e adequada, a fim de se restabelecer o equilíbrio contratual e coibir o patente enriquecimento ilícito consagrado. Salienta-se, por cautela, que a eventual devolução de valores deverá ser feita de forma simples, vez que não restou configurada a má fé da parte requerida. Como é cediço, o STJ entende que para a aplicação do parágrafo único do art. 42, do Código de Defesa do Consumidor, é preciso prova da má fé ou culpa, o que não ocorreu na hipótese vertente. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES em parte os pedidos para (i) declarar a resolução do compromisso de compra e venda pactuado entre as partes, com o restabelecimento do status quo ante; (ii) condenar a requerida à devolução das parcelas pagas pelo compromissário comprador, em uma única parcela, devidamente atualizadas desde o desembolso de acordo com a Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e acrescidas de juros moratórios desde a citação, com a possibilidade de retenção pela requerida do percentual de 15% sobre o montante adimplido; e (iii) declarar nulas as cláusulas contratuais que estipularam a multa, nos moldes da fundamentação desta sentença. Em consequência, JULGO EXTINTO o processo, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência mínima da parte autora, arcará a requerida com o pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, ora fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, 2º, do Código de Processo Civil. P.R.I. São Paulo, 31 de janeiro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 6