Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro

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1 fls. 149 CONCLUSÃO Em 26/02/18, faço estes autos conclusos ao Meritíssimo Juiz de Direito da Nona Vara Cível da Comarca de São Bernardo do Campo, SP, Dr. RODRIGO GORGA CAMPOS. Eu, (Rosangela Soares), Escrevente, digitei. SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Nilson Alves de Sousa Requerido: Civezzano Incorporadora Ltda Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rodrigo Gorga Campos Trata-se de ação condenatória ajuizada por NILSON ALVES DE SOUSA contra CIVEZZANO INCORPORADORA LTDA na qual alega o autor, em síntese: as partes firmaram compromisso de compra e venda da unidade nº 104 do empreendimento Residencial Unique Mbigucci, pelo valor de R$ ,80; pagou a quantia de R$49.377,78; por problemas financeiros, solicitou o distrato; o instrumento prevê cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade. Pugna pela procedência da ação para declarar a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel para Entrega Futura, impondo à requerida a devolução de 90% dos valores pagos (R$49.377,78). Juntou documentos de pgs.28/61. Deferido o pedido de tutela antecipada (pgs.62/63), CIVEZZANO INCORPORADORA LTDA apresentou contestação nas pgs. 73/84, nos seguintes termos: a restituição deve observar o disposto no contrato, com retenção das quantias estipuladas na cláusula XVI, pois foi o autor quem deu causa à resolução contratual; deve ser preservado o princípio da força obrigatória dos contratos; os juros moratórios devem ser contados do trânsito em julgado da decisão e a correção monetária a partir do ajuizamento da ação; o empreendimento ainda não foi concluído, sendo descabido o pleito relativo às taxas condominiais. Juntou documentos de pgs.100/132. Réplica nas pgs.135/148. É O RELATÓRIO. DECIDO. O feito comporta julgamento imediato, uma vez que a matéria controvertida não desafia a produção de outras provas além dos documentos já apresentados pelas partes. Aos 09 de fevereiro de 2015 as partes firmaram compromisso de compra e venda da unidade residencial 104 do empreendimento Residencial Unique lauda 1

2 fls. 150 Mbigucci (pgs.28/54). O autor pagou a importância de R$49.377,78 do preço ajustado pela unidade (pg.55), desistiu da avença e pugna pela restituição de 90% dos valores desembolsados. De início é importante ressaltar que, nos termos definidos pelo enunciado da Súmula 01, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Na defesa apresentada a empresa ré não se opõe à rescisão, porém oferece valor irrisório, com base no disposto na cláusula XVI do contrato tipo (pgs.47/48), que dispõe a respeito da cláusula penal em caso de resolução, sendo para o caso específico dos autores (rescisão antes das chaves) estipulada a retenção de 20% dos valores pagos mais as despesas elencadas nos itens I a VIII. A doutrina clássica sobre a autonomia da vontade nos contratos vem cedendo lugar ao dirigismo contratual, ante a necessidade de criar um sistema de defesas e garantias para impedir que os fracos sejam espoliados pelos fortes, assim como para assegurar o predomínio dos interesses sociais sobre os individuais. (...) Josserand vê nessa atividade intervencionista do Estado, exercida pelo legislador e pelo juiz, a preocupação de segurança nas relações contratuais. Parece, porém, que a preocupação principal é de justiça, por estar verificado que a liberdade de contratar é, de ordinário, somente teórica, desde que não há acordo livre entre contratantes de forças desiguais, dos quais um terá de se submeter à vontade do outro. Urge torná-la efetiva, compensando-se as deficiências do contratante fraco (Darcy Bessone, Do Contrato Teoria Geral, Ed. Saraiva, 1.997, pgs.35/36). É fato notório que o consumidor não participa da elaboração das condições gerais dos contratos firmados com as construtoras, de natureza técnica pouco acessível, situação que o deixa à mercê das fornecedoras para impor um caráter quase unilateral ao negócio. Tal desequilíbrio é compensado pelo Código de Defesa do Consumidor, que veda expressamente a existência de cláusulas abusivas. Não se nega a possibilidade de cobrança de multa em caso de desistência dos compradores. Não obstante, a cláusula XVI do contrato é abusiva, porquanto viola o justo equilíbrio que deve existir entre as obrigações das partes, em ofensa ao princípio da equidade. A dedução na forma proposta pela ré tende a burlar o comando emergente da norma prevista no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, sendo manifesta a nulidade, também por força do disposto no artigo 51, inciso IV, do mesmo diploma legal. Anote-se que o caráter de norma pública atribuído ao Código de Defesa lauda 2

3 fls. 151 do Consumidor derroga a liberdade contratual para ajustá-la aos parâmetros da lei, impondo-se a redução da quantia a ser retida pela promitente vendedora a patamar razoável, ainda que a cláusula tenha sido celebrada de modo irretratável e irrevogável" 1. Nesse contexto, incumbe ao Juízo dimensionar a pena pecuniária, com relação aos valores recebidos, de forma a propiciar à promitente vendedora o devido ressarcimento diante da rescisão, levando-se em conta que a unidade prometida poderá ser objeto de outros negócios. O valor correspondente a 10% do total desembolsado afigura-se suficiente para fazer frente às despesas da promitente vendedora. No mesmo sentido já julgou o Superior Tribunal de Justiça: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido 2 (sublinhei). Outro não é o entendimento do seguinte julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: com Devolução de Valores Pagos "Compromisso de compra e venda - Ação de Rescisão de Contrato cumulado Inadimplência dos compradores - Inadimplência que conduz à rescisão do contrato com a reposição das partes ao 'status quo ante'- Devolução das parcelas pagas, admitida retenção de percentual deste valor atinente às despesas operacionais - Devolução de 90% dos valores pagos que encontra ressonância na jurisprudência desta Corte Recurso improvido 3 (sublinhei). Os valores desembolsados a título de entrada constituem princípio de pagamento, não se tratando de arras penitenciais (artigo 420 CC/2.002), uma vez que não foi avençada a possibilidade de arrependimento, não havendo que se falar em perda 1 STJ - REsp. n MG, 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, 03/04/01, DJU de 07/05/01, pg AgRg no AREsp 80780/DF, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/ Apelação nº , Rel. Des. Luiz Antonio da Costa, j. 12/01/ lauda 3

4 fls. 152 do sinal. É verdade que as incorporadoras não são instituições financeiras em que os investidores ou correntistas movimentam valores dentro de seus créditos. Mas o certo é que, de qualquer modo, detêm as importâncias recebidas dos compradores e podem devolvê-las sem dificuldades, até porque repassam os imóveis a terceiros, até com mais vantagem. A devolução parcelada e o prazo de 60 dias previstos na cláusula XVI-2 são disposições abusivas, que geram enriquecimento indevido da requerida. A restituição deve ocorrer imediatamente, em homenagem ao princípio que veda o locupletamento e em observância ao disposto na Súmula 2 do TJSP 4. O débito atualizado é a mesma quantia com seu valor nominal alterado, mantendo o valor real. A correção monetária é fator de manutenção do valor efetivo da dívida, não constituindo um plus. Deve, portanto, incidir a partir de cada desembolso, que é o momento em que as importâncias saíram da disponibilidade financeira do autor. A restituição do valor sem correção acarretaria enriquecimento indevido da requerida, em detrimento do autor, pois não seria preservado o valor das quantias a serem restituídas. Tal circunstância traduz vantagem de cunho econômico não albergada pela ordem jurídica, contrária ao direito sob o aspecto da equidade e princípios gerais. Nos termos do artigo 405 do Código Civil, contam-se os juros de mora desde a citação inicial, sendo irrelevante que a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa do autor. Note-se que a requerida poderia ter reconhecido o direito dos consumidores, mas preferiu contestar a ação, não podendo, agora, pretender carrear aos requerentes os ônus pela demora na tramitação do processo. Nesse sentido: "COMPROMISO DE VENDA E COMPRA RESCISÃO RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Cabimento Impossibildade econômica superveniente do adquirente em arcar com as prestações ajustadas Ausência de demonstração de culpa da vendedora Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor Rescisão decretada Ato que causa prejuízo ao credor Taxa de retenção mantida em 10% dos valores pagos, para evitar enriquecimento indevido Incidência de juros moratórios a partir da citação Inteligência do art. 405 do CC Comissão de corretagem Ausência de clara disposição contratual da atribuição da corretagem ao consumidor Indevida a exclusão desses valores Sentença mantida Recurso desprovido. 5. O imóvel não foi entregue. A obra sequer foi concluída, sendo a previsão para conclusão em maio de 2018 (pg.29), não se cogitando da hipótese de cobrança de taxas condominiais e despesas de IPTU. 4 A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. 5 TJSP Apelação n Rel. Des. Moreira Viegas 5ª Câmara de Direito Privado São Paulo j. em lauda 4

5 fls. 153 Posto isto, julgo PROCEDENTE a ação ajuizada por NILSON ALVES DE SOUSA contra CIVEZZANO INCORPORADORA LTDA, e o faço para declarar resolvido o compromisso de compra e venda de pgs.28/54, condenando a empresa ré a restituir ao autor 90% da totalidade do preço pago por força do negócio jurídico formalizado no instrumento de pgs.28/54, sem parcelamento, incidentes correção monetária (Tabela TJSP) a partir das datas dos respectivos desembolsos e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (art.240cpc). Arcará a empresa ré com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da condenação. P.I. São Bernardo do Campo, 22 de março de RODRIGO GORGA CAMPOS JUIZ DE DIREITO DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 5