SENTENÇA. Processo nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
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- Luiz Gustavo Viveiros Taveira
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1 SENTENÇA Processo nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Felipe da Silva Flavoni Requerido: Living Cedro Empreendimentos Imobiliários Ltda. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Patricia Maiello Ribeiro Prado Vistos. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas ajuizada por Felipe da Silva Flavoni em face de Living Cedro Empreendimentos Imobiliários Ltda.. Alega o autor ter procurado a ré, em outubro de 2014, para celebração de Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda referente à unidade residencial n.º 313, bloco 2, no empreendimento Condomínio Carioca Residencial, situado na cidade do Rio de Janeiro/RJ. Em fevereiro de 2016, pela sobrevinda de mudança em sua condição econômica, o autor, diante de sua impossibilidade de honrar com os pagamentos das parcelas vincendas pactuadas no negócio entabulado, solicitou a rescisão do contrato. Em resposta ao seu pedido, foi-lhe informado que a ré devolveria somente 40% (quarenta por cento) dos valores efetivamente pagos, sem qualquer correção monetária e de forma parcelada. Não tendo o autor anuído com tal proposta, enviou notificação extrajudicial à ré, informando a suspensão dos pagamentos a partir de março de Esclarece que o empreendimento não foi concluído, de modo que não teve, em nenhum momento, a posse sobre o imóvel. Pleiteia a declaração de rescisão do instrumento particular entabulado entre as partes e a devolução de 90% (noventa por cento) do valor total pago, ou seja, R$ ,33 (trinta e oito mil quatrocentos e cinquenta e três reais e trinta e três centavos) referentes às parcelas adimplidas do contrato. Com a inicial vieram documentos (fls. 14/82). Emenda à inicial para incluir o pedido de que seja suspensa a exigibilidade de quaisquer parcelas em aberto, bem como a ré se abstenha de incluir o nome do autor nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito, excluindo-se eventual anotação (fls. 92/94). Deferida a tutela de urgência (fl. 102). A ré, regularmente citada, apresentou contestação (fls. 68/79), na qual concorda com rescisão contratual, pleiteando a liberação do imóvel para comercialização, com a ressalva de que sejam respeitadas as disposições contratuais, em virtude do princípio do pacta sunt servanda, eis lauda 1 fls. 233
2 que o autor pleiteia a modificação dos termos entabulado pelas partes, sem a demonstração de qualquer vício de seu consentimento no ato de celebração do negócio jurídico. Pelo exposto, diverge do pedido do autor pela devolução de 90% do valor adimplido, diante dos custos de suportou pelo empreendimento imobiliário. Interposto recurso de agravo de instrumento pela ré (fls. 194/196). Réplica às fls. 209/221. Em atenção à decisão de especificação de provas (fl. 228), as partes manifestaram-se pela dispensa de outras provas às fls. 229/230 e 232. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra por se tratar de matéria exclusivamente de direito, dispensada a dilação probatória (art. 355, inciso I, do CPC/2015). Cuida-se de ação de rescisão contratual, por meio da qual o autor pretende a devolução de 90% (noventa por cento) do valor total pago, referentes às parcelas adimplidas do contrato. E, aplicável ao caso as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor, vez que as partes bem se ajustam aos conceitos de fornecedor e consumidor previstos nos artigos 2º e 3º, do diploma consumerista. No mérito, o contrato deve ser resolvido, pois o autor admite não ter condições financeiras para dar continuidade à avença, tendo sobrestado o pagamento das contraprestações. Aliás, a ré não se opõe à resolução. Diante da resolução do contrato, tem o autor direito à devolução de parte dos valores quitados, conforme entendimento consolidado do Egrégio TJSP, nos termos do enunciado de Súmula n 1 da Corte: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. A retenção de 50% (cinquenta por cento) que pretende a ré, prevista na cláusula VII-1 do contrato (fl. 39/42), viola o disposto no artigo 53, caput, do CDC e é abusiva, pois impõe ao consumidor desvantagem manifestamente excessiva (art. 39, incido V, do CDC). Ademais, sequer se justifica no caso concreto, em que o imóvel não foi em momento algum ocupado e pode ser novamente alienado a terceiro pelo preço integral. Nesse cenário, de rigor a rescisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, lauda 2 fls. 234
3 permitindo-se a retenção de 10% (dez por cento) pela ré. A retenção reputa-se razoável, porque visa indenizar a ré pelas perdas e danos decorrentes da resolução, consideras as despesas administrativas e outras como publicidade, comercialização e outras atinentes ao empreendimento (despesas operacionais). Neste sentido, há diversos julgados deste E. Tribunal que admitem a retenção máxima de 10% (dez por cento) dos valores pagos (destaques não originais): RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Discussão acerca do percentual de retenção dos valores pagos. Súmula 1, TJSP. Direito de retenção parcial do pagamento, pelas despesas com propaganda e administração bancadas pela compromissária vendedora. Percentual de 10% compatível com os prejuízos havidos. Dano moral. Inexistência. Pelas provas acostadas aos autos, os apelantes não conseguiram concretizar a execução do contrato por falta de pagamento e dificuldade na obtenção de financiamento bancário, circunstâncias dissociadas da esfera de atuação da apelada. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação , Rel. Beretta da Silveira, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 12/07/2016). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas Desistência dos compradores em razão da impossibilidade financeira - Circunstância que não impede a devolução das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC, admitida a retenção de 10% pela incorporadora para ressarcimento de perdas e danos e despesas administrativas Sentença mantida - Recurso desprovido. (Apelação , Rel. Moreira Viegas, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 06/07/2016). Apelação Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos Sentença que autoriza a retenção de 30% e rejeita a devolução da Sati e da corretagem Inconformismo Caso em que os autores, por dificuldades financeiras, não conseguiram cumprir o contrato Possibilidade de redução do percentual da retenção para 10% do montante pago, o que se coaduna com o entendimento do C. STJ e porque ausente contestação da vendedora Ilegalidade da taxa Sati Venda casada Comissão de corretagem que não foi destacada do preço total do imóvel e deve ser restituída - Ausência de cláusula contratual nesse sentido - Ofensa ao direito básico do consumidor à informação (artigos 6º, II, 30 e 31 do CDC) Provimento. (Apelação , Rel. Enio Zuliani, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 25/09/2015) lauda 3 fls. 235
4 originais): TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Tal percentual é também admitido pelo Superior Tribunal de Justiça (destaques não AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO. CLÁUSULA PENAL. READEQUAÇÃO. REVISÃO. REEXAME DE PROVAS E DO CONTRATO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO. REEXAME DE PROVAS. 1. Tendo o tribunal de origem decidido a respeito da readequação da cláusula penal e dos percentuais de retenção com base nas peculiaridades do caso concreto, rever tais conclusões esbarra nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 2. A fixação do percentual de 10% (dez por cento) a título de retenção não destoa da orientação desta Corte. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp /SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 05/05/2016, DJe 13/05/2016). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido lauda 4 fls. 236
5 (AgRg no AREsp /DF, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016). AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC) - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1. O conteúdo normativo dos artigos 402, 403, 404 e 475 do CC, dispositivos tidos como violados, não foi objeto de exame pelo Tribunal de origem, mesmo após o julgamento dos embargos de declaração opostos pela ora recorrente, razão pela qual incide na espécie a Súmula 211 desta Corte, de seguinte teor: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo". 2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliandose os prejuízos suportados. Precedentes Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção demanda reenfrentamento dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp /DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 15/09/2015, DJe 23/09/2015). Salienta-se, ainda, que a devolução de tal montante deve ser feita de uma única vez, sem qualquer parcelamento ou condicionamento ao término da obra, conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, em seu enunciado de Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (STJ. 2ª Seção. Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015 Inf. 567). Esta também é a orientação sumulada pela Corte Estadual (Súmula 2 do TJ-SP: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição ). Observa-se, ademais, que o valor pago pelo autor, no que diz respeito ao preço do lauda 5 fls. 237
6 compromisso de compra e venda, foi de R$ R$ ,92 (quarenta e dois mil, setecentos e vinte e cinco reais e noventa e dois centavos), conforme cálculo apresentado às fls. 58/59, que não foi especificamente impugnado pela ré e, por consequência, resta por incontroverso. Finalmente, os juros moratórios devem incidir desde a citação, nos exatos termos do artigo 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil, cuidando-se de dívida oriunda de vínculo contratual. Observe-se, por um lado, que a incidência a partir do evento (no caso, o desembolso das parcelas) é reservada à responsabilidade civil extracontratual, nos termos do art. 398 do Código Civil. Por outro lado, anote-se que não há previsão legal a autorizar sua incidência somente a partir do trânsito em julgado, sem que se vinculem os juros moratórios à liquidez da dívida e sem que se permita que esteja o termo inicial dos juros à mercê do comportamento processual do devedor, eventualmente opondo recursos a fim de postergar a incidência dos juros. Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil/2015, JULGO PROCEDENTE o pedido do autor, para resolver o contrato firmado entre as partes e condenar a ré à restituição ao autor do correspondente a 90% (noventa por centos) das prestações pagas, valor este atualizado desde o ajuizamento desta demanda de acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. Em consequência, caberá à ré pagar integralmente as custas processuais e os honorários advocatícios que arbitro, nos termos do art. 85, 2º, do Código de Processo Civil/2015, em 10% (dez por cento) do valor da condenação, atualizados monetariamente pela Tabela Prática do E. TJSP. P.I.C. São Paulo, 19 de janeiro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 6 fls. 238
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