SENTENÇA. Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro

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1 fls. 276 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Viviane Bosio Requerido: Atua Projeto Imobiliário Viii Ltda. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Carla Themis Lagrotta Germano Vistos. VIVIANE BOSIO ajuizou ação de rescisão contratual contra ATUA PROJETO IMOBILIÁRIO VIIV LTDA., aduzindo, em síntese, que, em 19 de fevereiro de 2013, firmou com a ré 'instrumento particular de promessa de venda e compra de unidade autônoma", referente à futura unidade residencial nº 123, Torre 'B', do empreendimento "Condomínio Residencial Unik", com prazo de entrega previsto para dezembro de 2015, tendo integralizado a quantia de R$ ,12, sendo R$ ,62 de parcelas do contrato, e R$ ,50 destinados à comissão de corretagem. No entanto, por problemas financeiros, não pode honrar com o saldo remanescente do preço, razão pela qual, notificou a ré (fs. 75-9), declinando sua intenção de dissolver o pacto preliminar. Mesmo ciente da intenção da autora, a ré se prontificou a restituir o equivalente a cerca de 70% dos valores pagos, cujo montante a autora reputa insignificante. Com tal fundamento, pede a resolução do compromisso de compra e venda e a condenação da demandada à devolução de 90% da quantia paga a título de parte do preço ajustado, além da devolução integral da comissão de corretagem. A petição inicial (fls. 1/24), que atribuiu à causa o valor de R$ ,66, veio acompanhada de documentos, almejando a comprovação dos fatos em que a parte autora funda sua pretensão (fls. 25/99). Regularmente citada, a ré ofertou contestação (fls. 110/30), Preliminarmente, pediu a denunciação da lide à pessoa jurídica denominada Abyara Brokers Intermediação Imobiliária Casa Fácil e Prontos Ltda., destinatária dos valores pagos a título de corretagem. Ainda em sede preliminar, alegou ser parte ilegítima. No mérito, defendeu a validade das cláusulas contratuais previstas contratualmente, em especial à que prevê a forma de devolução dos valores pagos, quando houver desistência pelo promitente comprador. Como consequência, lauda 1

2 fls. 277 sustentou a possibilidade de retenção de 70% do valor efetivamente pago. autora e 178-9, ré). Réplica às fls. 143/70. As partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (fs , É o relatório. Fundamento e decido. Conheço diretamente da demanda, nos termos do artigo 330 (atual 355), inciso I, do Código de Processo Civil. Como ensina Cândido Rangel Dinamarco, a razão pela qual se permite a antecipação do julgamento do mérito é invariavelmente a desnecessidade de produzir provas. Os dois incisos do art. 330 desmembram essa causa única em várias hipóteses, mediante uma redação cuja leitura deve ser feita com a consciência de que só será lícito privar as partes de provar quando as provas não forem necessárias ao julgamento (Instituições de Direito Processual Civil, v. III, 2a ed., Malheiros, p. 555). Na lição de Marcelo José Magalhães Bonicio, a fase instrutória do processo costuma ser mais longa do que o necessário, servindo muito mais aos propósitos protelatórios das partes do que ao descobrimento da verdade. A excessiva complacência dos juízes, temerosos em indeferir o requerimento de produção de provas, contribui sensivelmente para agravar esta situação (...). Exatamente neste ponto encontra-se a primeira possibilidade de utilização do princípio da proporcionalidade no campo das provas (Proporcionalidade e processo: a garantia constitucional da proporcionalidade, a legitimação do processo civil e o controle das decisões judiciais. São Paulo: Atlas, 2006, p. 80). Conforme já decidiu, na mesma linha, o Excelso Supremo Tribunal Federal: a necessidade de produção de prova há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do Magistrado (RE , Relator Min. FRANCISCO REZEK, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/10/1984, DJ p ). É o caso dos autos, vez que desnecessária dilação probatória, porquanto as alegações controvertidas encontram-se elucidadas pela prova documental, não tendo lauda 2

3 fls. 278 o condão a prova oral ou pericial de trazer quaisquer esclarecimentos relevantes para seu deslinde. No mais, versa a demanda matéria de direito, tratando-se da interpretação dos ditames constitucionais e legais, tendo em vista a matéria objeto do processo. Destarte, perfeitamente cabível que se julgue antecipadamente o mérito, sem olvidar que, nos termos do artigo 125 (atual 139), inciso II, do Código de Processo Civil, compete ao magistrado velar pela rápida solução do litígio, privilegiando a efetividade do processo, quando prescindível a instrução processual (cf. José Roberto dos Santos Bedaque, Efetividade do Processo e Técnica Processual, 2ª ed., Malheiros, p. 32/34), e atendendo a garantia constitucional de razoável duração do processo insculpida no artigo 5º, inciso LXXVIII, da Constituição Federal. Rejeita-se, de início, a preliminar de ilegitimidade de parte. Em abstrato, a autora vinculou o prejuízo decorrente da cobrança abusiva de valor correspondente à comissão de venda a todos os envolvidos no empreendimento imobiliário ao qual aderiu mediante compromisso de compra e venda de futura unidade autônoma. Assim, tanto a responsável pela incorporação quanto a empresa que com ela manteve parceria, integram a mesma cadeia de consumo, o que as credencia para integrar o polo passivo. Reside nesse aspecto, a pertinência subjetiva da ré para compor a relação jurídica processual. De outro lado, não há que se cogitar de denunciação da lide à pessoa jurídica, em tese, credora do valor pago a título de corretagem. Ainda que tenham figurado como destinatárias dos valores pagos a título de corretagem, por ser integrante da mesma cadeia de consumo, apenas assume a posição de responsável solidária à incorporadora demandada. No mérito, pedido inicial merece parcial procedência. A presente demanda tem por origem inadimplemento da promitente compradora das obrigações contraídas em promessa de compra e venda de bem imóvel, integrante de empreendimento imobiliário a ser edificado pela ré. A própria autora reconhece sua dificuldade em honrar com as parcelas aprazadas e discute o direito à devolução dos valores pagos, apenas com dedução de 10% a título de prefixação de perdas e danos. Assim, o que se discute é o montante a ser devolvido à promitente compradors desistente, incluída a comissão de corretagem. Em princípio, não se desconhece a presença de relação de consumo entre as partes, com incidência, por consequência, dos princípios que informam o Código de lauda 3

4 fls. 279 Defesa do Consumidor. Da mesma forma, é evidente que o contrato em referência caracterizase como de adesão, na medida em que a promitente compradora não participa da estipulação do conteúdo do contrato. É exatamente esta a definição que nosso ordenamento jurídico confere aos contratos de adesão. Por consequência, a autora, ora consumidora, está protegida de cláusulas contratuais abusivas impostas pela fornecedora e que venham a acarretar o desequilíbrio contratual, notadamente aquelas que "estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade" (artigo 51, IV). Presume-se como exagerada a vantagem que "restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual" ( 1º, II, do referido dispositivo legal). Em tal contexto deve ser examinada a questão controvertida e que, como já frisado, restringe-se à devolução à promitente compradora inadimplente dos valores pagos como parte do preço ajustado no compromisso de compra e venda, além da comissão de corretagem. Não se duvida da abusividade da cláusula contratual que, de forma automática, prevê a perda total das prestações pagas a título de prefixação de perdas e danos, ou que, indiretamente, chegue ao mesmo resultado, hipótese expressamente prevista no Código de Defesa do Consumidor. No caso, constata-se a presença de cláusula padronizada que leva a esse resultado abusivo, ao menos no estágio de execução do compromisso de compra e venda em exame. Nas cláusulas VII, VIII, IX e X, do capítulo 7º - Do Inadimplemento (fls. 47/9), se prevê complexa forma de devolução de verbas a título de prefixação de perdas e danos, incidindo sobre o resultado final percentual de devolução 70% sobre o preço pago, ou seja, depois de descontadas inúmeras despesas, o que levaria a uma devolução ainda menor. Apenas com a incidência deste último componente e considerando que a autora pagou R$ ,62 de parcelas do contrato (atualizado até , data do ajuizamento da ação), em relação ao preço ajustado, se reconheceria a perda de parte significativa do valor pago. Em tais circunstâncias, é inegável a abusividade desta fórmula lauda 4

5 fls. 280 Revendo posicionamento anterior, entendo razoável, assim, a redução do valor a ser retido, a título de perdas e danos préfixadas, ao patamar de 10% dos valores efetivamente pagos pelo compromissário comprador, devendo a ré devolver o correspondente a 90%, tudo devidamente atualizado. De outro lado, não tem sentido a pretensão da autora de devolução do quanto pago a título de intermediação, na medida em que, com o aperfeiçoamento do compromisso de compra e venda atingiu-se o resultado útil, razão pela qual incidiu a respectiva comissão de corretagem. Relevante, ainda, ter ele dado causa à superveniente dissolução do pacto preliminar. Importante registrar, ainda, que embora a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nesses casos, seja da promitente vendedora, visto que responsável pela contratação dos respectivos serviços, o pagamento efetivo acaba sendo feito pelo promitente comprador uma vez embutido no preço ajustado. Em outras palavras, a responsabilidade continua sendo da promitente vendedora, que apenas repassa o pagamento aos promitentes compradores, frise-se, com parte do preço inicialmente ajustado. A adoção da orientação pretendida pela autora conduziria a modificação, em seu benefício, do valor do preço inicialmente ajustado e por ela aceito. Isto implica em violação do princípio da boa-fé objetiva. Neste sentido, o entendimento do C. STJ, in verbis: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese Abusividade da cobrança por serviço de lauda 5

6 fls. 281 para: assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.(REsp /SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). Devidos, portanto, os valores referentes à comissão de corretagem. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO a) declarar resolvido o compromisso de compra e venda, com a liberação da unidade autônoma, nºs 123, Torre 'B', do "Condomínio Residencial Unik", para nova alienação; b) condenar a ré a devolver à autora a quantia correspondente a 90% dos valores efetivamente pagos e relacionados ao preço ajustado no compromisso de compra e venda, sem considerar o montante pago a título de comissão de corretagem, devidamente atualizado pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, a partir dos respectivos desembolsos e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês contados da citação. Diante da sucumbência recíproca, adotada a nova sistemática implantada pelo CPC/15 (art. 86), cada parte arcará com os honorários advocatícios do advogado da parte contrária, no valor de R$ 1.000,00, atualizado a partir da sentença, arbitrado nos termos do art. 85, 8º, do CPC/15. P.R.I.C. São Paulo, 06 de outubro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 6

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