SENTENÇA. Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro

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1 fls. 133 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Alexandre Inagaki Requerido: Sei Baronesa de Bela Vista Empreendimento Imobiliário Spe Ltda. (setin) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Carla Themis Lagrotta Germano Vistos. Trata-se de Ação de Rescisão Contratual ajuizada por ALEXANDRE INAGAKI contra SEI BARONESA DE BELA VISTA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. (SETIN), ambos devidamente qualificados nos autos. Alega o autor, em síntese, que celebrarou contrato de compra e venda com a ré , para aquisição da unidade comercial nº 417, do Condomínio CGH Aeroporto Offices, pelo preço de R$ ,25, com entrega prevista para , com tolerância de atraso de 180 dias. Aduz que, por motivos pessoais de ordem financeira, não possui interesse de dar continuidade ao avençado e, na tentativa de uma composição amigável, entrou em contato com a ré, que por sua vez, informou que devolveria 60% dos valores pagos, sem correção monetária e de forma parcelada. Ato contínuo, uma vez que a proposta formulada não foi aceita, o autor promoveu o envio de notificação extrajudicial através da qual informou a suspensão dos pagamentos das parcelas vincendas e que recorreria ao poder judiciário para lograr a rescisão contratual e a devolução de 90% dos valores adimplidos. Alega, no mais, que referida notificação extrajudicial restou pendente de resposta, e que até a propositura da presente demanda adimpliu o valor de R$ ,25. Por conseguinte, requereu a total procedência da demanda para (i) declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes; (ii) condenar a ré a restituir 90% dos valores adimplidos, corrigidos monetariamente a partir do desembolso de cada parcela e acrescido de juros de 1% ao mês, desde a citação; e (iii) condenar a ré ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, nos termos do artigo 82, 2º, e artigo 85 do Código de Processe Civil. A petição inicial (fls. 1/15), que atribuiu à causa o valor de R$ ,73, veio acompanhada de documentos (fls. 16/59), almejando a comprovação dos fatos em que a parte autora funda sua pretensão lauda 1

2 fls. 134 Regularmente citada (fls. 65), a ré apresentou contestação (fls. 66/75), instruída com documentos (fls. 76/99), aduzindo, em síntese: (i) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista se tratar de investidor do ramo imobiliário; (ii) a validade da cláusula 6.8 do contrato de compra e venda para a realização do cálculo referente ao valor a ser devolvido; (iii) a rescisão contratual, por se tratar de pedido incontroverso; e (iv) a improcedência da demanda tendo em vista a prevalência da cláusula contratual resolutiva firmada entre as partes, que prevê a devolução de 70% dos valores pagos pelo autor, corrigidos nos termos contratuais ou pela tabela do TJSP, sem a incidência de juros, em parcela única; ou a parcial procedência da demanda para a condenação da ré a devolução do valor nos termos da cláusula 6.8 do contrato, em parcela única e sem reconhecimento de culpa, tendo em vista que não deu causa à resolução, e a condenação do autor ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios de seus patronos. Houve réplica (fls. 89/99) retorquindo os argumentos trazidos no bojo da contestação. Houve a determinação para que o autor esclarecesse o verdadeiro valor adimplido (fls. 103), bem como determinou-se à ré que acostasse aos autos cópia do contrato firmado entre as partes (fls. 107). Ambas as determinações foram atendidas (fls. 104/105 e 109) e, esclareceu o autor que o valor adimplido até a propositura da demanda corresponde a R$ ,41. É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. Conheço diretamente da demanda, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Como ensina Cândido Rangel Dinamarco, a razão pela qual se permite a antecipação do julgamento do mérito é invariavelmente a desnecessidade de produzir provas. Os dois incisos do art. 330 desmembram essa causa única em várias hipóteses, mediante uma redação cuja leitura deve ser feita com a consciência de que só será lícito privar as partes de provar quando as provas não forem necessárias ao julgamento (Instituições de Direito Processual Civil, v. III, 2 a ed., Malheiros, p. 555) lauda 2

3 fls. 135 Na lição de Marcelo José Magalhães Bonicio, a fase instrutória do processo costuma ser mais longa do que o necessário, servindo muito mais aos propósitos protelatórios das partes do que ao descobrimento da verdade. A excessiva complacência dos juízes, temerosos em indeferir o requerimento de produção de provas, contribui sensivelmente para agravar esta situação (...). Exatamente neste ponto encontra-se a primeira possibilidade de utilização do princípio da proporcionalidade no campo das provas (Proporcionalidade e processo: a garantia constitucional da proporcionalidade, a legitimação do processo civil e o controle das decisões judiciais. São Paulo: Atlas, 2006, p. 80). Conforme já decidiu, na mesma linha, o Excelso Supremo Tribunal Federal: a necessidade de produção de prova há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do Magistrado (RE , Relator Min. FRANCISCO REZEK, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/10/1984, DJ p ). É o caso dos autos, vez que desnecessária dilação probatória, porquanto as alegações controvertidas encontram-se elucidadas pela prova documental, não tendo o condão a prova oral ou pericial de trazer quaisquer esclarecimentos relevantes para seu deslinde. No mais, versa a demanda matéria de direito, tratando-se da interpretação dos ditames constitucionais e legais, tendo em vista a matéria objeto do processo. Destarte, perfeitamente cabível que se julgue antecipadamente o mérito, sem olvidar que, nos termos do artigo 139, inciso II, do Código de Processo Civil, compete ao magistrado velar pela rápida solução do litígio, privilegiando a efetividade do processo, quando prescindível a instrução processual (cf. José Roberto dos Santos Bedaque, Efetividade do Processo e Técnica Processual, 2 a ed., Malheiros, p. 32/34), e atendendo a garantia constitucional de razoável duração do processo insculpida no artigo 5 o, inciso LX5.1, da Constituição Federal. Isto posto, a demanda é procedente. A presente demanda tem por origem inadimplemento do promitente comprador lauda 3

4 fls. 136 das obrigações contraídas em promessa de compra e venda de bem imóvel, integrante de empreendimento imobiliário edificado pela ré. O próprio autor reconhece sua impossibilidade financeira para manter ativo o contratado, razão pela qual se discute o direito à devolução de 90% dos valores pagos. Assim, frisa-se, o que se discute é o montante a ser devolvido ao promitente comprador desistente. Aplicável, na hipótese sub judice, o Código de Defesa do Consumidor. De um lado, o autor constitui-se consumidor, haja vista o artigo 2 o, caput, do diploma legal, porquanto destinatária final do bem. De outro, a ré enquadra-se na definição legal de fornecedora (artigo 3 o, caput), uma vez que se organiza empresarialmente para oferta de bens no mercado de consumo. Configurada a relação de consumo, o diploma consumerista é de aplicação imperativa. Em que pese o princípio pacta sunt servanda, a conferir a natureza ao contrato de lei entre as partes, sofrer, no moderno direito obrigacional, relativização, notadamente por normas de ordem pública e, por consequência, de caráter cogente, como as aplicáveis às relações de consumo, a força vinculante do pacto prevalece (cf. STJ, REsp /PR, Rel. Ministro LUIZ VICENTE CERNICCHIARO, SEXTA TURMA, julgado em , DJ p. 213). Os contratos são estabelecidos entre as partes, buscando a satisfação de seus interesses. Geram, para cada um dos contratantes, direitos e obrigações. Caso uma das partes que entabulou a avença, ao passo que pode exigir a contraprestação respectiva, deve, necessariamente, cumprir com seus deveres, segundo o pactuado. Da mesma forma, é evidente que o contrato em referência caracteriza-se como de adesão, na medida em que o promitente comprador não participou da estipulação do conteúdo do contrato. É exatamente esta a definição que nosso ordenamento jurídico confere aos contratos de adesão. Por consequência, o autor, ora consumidor, está protegido de cláusulas contratuais abusivas impostas pela fornecedora e que venham a acarretar o desequilíbrio contratual, notadamente aquelas que "estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade" (artigo 51, IV). Presume-se como exagerada a vantagem que "restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto lauda 4

5 fls. 137 ou equilíbrio contratual" ( 1º, II, do referido dispositivo legal). Assim sendo, em tal contexto deve ser examinada a questão controvertida e que, como já frisado, restringe-se à devolução ao promitente comprador inadimplente, dos valores pagos como parte do preço ajustado no compromisso de compra e venda. Não se duvida da abusividade da cláusula contratual que, de forma automática, prevê a perda de significativa porcentagem das prestações pagas a título de prefixação de perdas e danos, ou que, indiretamente, chegue ao mesmo resultado, hipótese expressamente prevista no Código de Defesa do Consumidor. No caso, constata-se a presença de cláusula padronizada que leva a esse resultado abusivo, ao menos no estágio de execução do compromisso de compra e venda em exame. Na cláusula 6.8 (fls. 120) do contrato, se prevê complexa forma de devolução de verbas a título de prefixação de perdas e danos, incidindo sobre o resultado final percentual de devolução variável considerando-se o preço pago, ou seja, depois de descontadas inúmeras despesas, o que levaria a uma devolução que poderia ser de 30% a 50% do valor pago. Apenas com a incidência deste último componente e considerando que o autor já efetivaram o pagamento de R$ ,41 (fls. 29), se reconheceria a perda de parte significativa do valor pago. Em tais circunstâncias, é inegável a abusividade desta fórmula. Faço lembrar, enfim, a Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Sendo assim, entendo razoável a redução do valor a ser retido, a título de perdas e danos pré-fixadas, ao patamar de 10% dos valores efetivamente pagos pelo compromissário comprador, devendo a ré devolver o correspondente a 90%, tudo devidamente atualizado lauda 5

6 fls. 138 Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE A AÇÃO para: a) declarar resolvido o compromisso de compra e venda, com a liberação da unidade comercial nº 417, do Condomínio CGH Aeroporto Offices, para nova alienação; b) condenar a ré a devolver ao autor a quantia correspondente a 90% dos valores efetivamente pagos e relacionados ao preço ajustado no compromisso de compra e venda, devidamente atualizado pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, a partir dos respectivos desembolsos e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês contados da citação. Em razão da sucumbência da ré, condeno-a ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em R$ 1.500,00, em atenção ao artigo 85, 8º, do Código de Processo Civil. Com o trânsito em julgado, resta extinta a fase de conhecimento, com resolução de mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Publique-se, registre-se e intime-se. São Paulo, 20 de março de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 6