Helbor Empreendimentos Reunião Anual 2015

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1 Helbor Empreendimentos Reunião Anual 2015

2 Aviso Legal Esta apresentação pode conter certas afirmações que expressam expectativas, crenças e previsões da administração da Helbor sobre eventos ou resultados futuros. Tais afirmações não são fatos históricos, estando baseadas em informações relacionadas ao mercado imobiliário, e informações econômicas e financeiras disponíveis até o momento e em projeções relacionadas ao mercado em que a Helbor se insere. Os verbos antecipar, acreditar, estimar, esperar, prever, planejar, projetar, almejar e outros verbos similares têm a intenção de identificar estas afirmações, as quais envolvem riscos e incertezas que podem resultar em diferenças materiais entre os dados atuais e as eventuais projeções discutidas nesta apresentação, e desempenho futuro da Helbor. Os fatores que podem afetar o desempenho operacional e econômico-financeiro da Helbor incluem, mas não estão limitados a: (i) riscos associados à atividade de incorporação imobiliária; (ii) falta de financiamento para suprir nossas atividades necessidades; (iii) incapacidade de repassar nossa carteira de recebíveis; (iv) eventuais problemas de atrasos e falhas em nossos empreendimentos imobiliários; (v) sucesso de nossas parcerias; (vi) competitividade do setor imobiliário; (vii) mudanças na legislação que regula o setor. Esta apresentação foi baseada em informações e dados disponíveis na data em que foi feita e a Helbor não se obriga a atualizá-las com base em novas informações e/ou acontecimentos futuros. As demonstrações contábeis utilizadas nesta apresentação baseiam-se práticas contábeis adotadas no Brasil que compreendem as normas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e os pronunciamentos do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) e estão em conformidade com as normas internacionais de contabilidade (International Financial Reporting Standards IFRS) aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária no Brasil, como aprovadas pelo (CPC), pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC). 2

3 Agenda Dados Operacionais Diretor de Novos Negócios Denervaldo Aparecido Setin Aquisição de Terrenos Banco de Terrenos Manutenção do Banco de Terrenos Diretor de Vendas Marcelo Lima Bonanata Lançamentos Comercial Vendas VSO Estoque Vendas de Estoque 2015 Estratégias Comerciais Resultados Financeiros Diretor Financeiro e de RI Roberval Lanera Toffoli Financeiro Despesas G&A Endividamento Cash Burn Mix de Entregas Distrato Estratégias 2015/2016 Diretor Técnico Carlos Eduardo Kehdi Engenharia Entregas 4T15/1T16 3

4 Aquisição de Terrenos Fluxograma de Trabalhos Novo Terreno Localização Preços Zoneamento Consultas Técnicas 1 ANÁLISES PRELIMINARES Verificação: se localização do terreno se encaixa no perfil dos lançamentos da companhia Comparação do preço por metro quadrado de aquisição do terreno e preço médio de venda do empreendimento Verificação do: Zoneamento Urbano Coeficiente de Aproveitamento Taxa de Ocupação Gabarito Consultas técnicas do terreno, incluindo tombamentos, acidentes geográficos, Comar, etc. Definição do Conceito do Produto Estudo de Viabilidade (Numérico) Custo de Obra Estudo de Viabilidade Econômica Comitê de Terrenos Proposta e Negociação do Terreno 2 ANÁLISES APROFUNDADAS Consulta às Imobiliárias e a Área Comercial para definição do produto. Estudo numérico elaborado por arquitetos baseado no briefing da área comercial Elaboração do custo da obra, baseado no estudo numérico Determinação das rentabilidades e margens baseados nos custos de aquisição, obra e venda Decisão de compra ou não do terreno Discussão comercial e jurídica para fechamento do terreno 4

5 Banco de Terrenos Percentual de Permuta Land Bank - VGV Helbor (R$ Bi)* Permutas 35% 39% 45% 73% 3,5 5,0 5,1 5,1 5,1 81% 79% 69% 71% 4,9 78% 1,7 1,6 1, /9/2015 5

6 Banco de Terrenos Setembro/15 Abertura por Cidade e Área Total de Vendas (mil m²) Abertura por Cidade e VGV Helbor (R$ Milhões) Osasco 57,34 6% São José dos Campos 61,88 7% Campinas 48,76 5% Curitiba 48,60 5% Outras 136,42 14% Mogi das Cruzes 250,21 26% São Paulo 358,31 37% Curitiba R$ 240,7 5% Rio de Janeiro R$ 242,1 5% Osasco R$ 335,9 7% São José dos Campos R$ 184,3 4% Campinas R$ 207,3 4% Outras R$ 401,9 8% Mogi das Cruzes R$ 915,8 18% São Paulo R$ 2.412,0 49% Banco de Terrenos de R$ 4,9 bi (Parte Helbor) 6

7 Manutenção do Banco de Terrenos Estratégias 2015/2016 Tamanho adequado do Banco de Terrenos atual. - Continuidade nos processos de aprovação. - Análise de viabilidade seletiva. Permutas Físicas. - Prioridade de aquisição via permuta. - Adequação das bases da permuta para produtos já lançados/entregues. Aprovação vs Lançamentos. - Produtos aprovados em stand by. - Prioridade para produtos residenciais. Prioridade em praças menores. - Municípios da RMSP (Excluindo Capital). - Aprovação da Nova Lei de Zoneamento. 7

8 Lançamentos 9M15 Urban Resort 1T15 São Paulo VGV Helbor: R$ 57,2 milhões 63,6% Vendido Helbor Family Garden 2T15 São Bernardo do Campo VGV Helbor: R$ 107,9 milhões 43,3% Vendido Trilogy Home, Office & Stay 3T15 São Bernardo do Campo VGV Helbor: R$ 113,7 milhões 27,0% Vendido 8

9 Comercial Segmentação Número de Empreendimentos Lançados por Ano e Perfil de Produto M15 Médio Baixo Médio Médio Alto Alto Comercial Hotel *Empreendimentos com mais de um segmento, como por exemplo comercial e residencial, foram considerados como empreendimentos separados. 9

10 ,0% 90, 0% 80, 0% 70, 0% 60, 0% 50, 0% 40, 0% 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0,0 % Vendas Contratadas % Helbor - R$ Milhões ,9% ,3% 41,4% ,3% 75,0% 70,7% 52,7% 57,1% 58,6% 92,0% 43,7% 29,3% 25,0% 8,0% 9M09 9M10 9M11 9M12 9M13 9M14 9M15 Abertura por Segmentos 9M15 Lançamentos Estoques Abertura por Cidades 9M15 Comercial R$ 64,2 12% Loteamento R$ 0,1 0% Médio Alto R$ 170,6 33% Médio R$ 239,1 46% Médio Baixo R$ 3,5 1% Alto R$ 42,3 8% Hotel R$ 1,9 0% Mogi das Cruzes R$ 81,9 16% Guarulhos R$ 29,4 5% São José dos Campos R$ 77,2 15% Outras R$ 154,6 30% São Paulo R$ 106,5 20% São Bernardo do Campo R$ 72,0 14% 10

11 Velocidade de Vendas (VSO) 2015 VSO (Parte Helbor) 1T15 2T15 3T15 9M15 Estoque no Início do Período (A) La nça mentos (B) Di s tra tos (C) Oferta (A+B+C) Venda s (D) VSO (D/A+B+C) 6,8% 7,0% 6,4% 17,7% VSO (Total) 1T15 2T15 3T15 9M15 Estoque no Início do Período (A) La nça mentos (B) Di s tra tos (C) Oferta (A+B+C) Venda s (D) VSO (D/A+B+C) 6,8% 7,1% 6,6% 18,1% 11

12 Estoque % Helbor Unidades no Período Entregues Em Construção e Lançamento Unidades Lançadas* Unidades em Estoque** * Quantidade total de unidades lançadas em cada período ** Quantidade de unidades em estoque no final do 9M15 por período de lançamento 12

13 Estoque % Helbor R$ Milhões Setembro/15 Estoque Helbor: R$ 2.384,2 milhões Abertura do Estoque por Lançamento 20,1% 36,1% 20,2% 22,8% 4,4% Médio R$ 348,2 15% Hotel R$ 131,4 5% Abertura por Segmentos Loteamento R$ 0,2 0% Médio-Alto R$ 839,4 35% Alto R$ 443,1 Comercial 19% R$ 621,9 26% Médio Baixo R$ 0,0 0% 15,5% Unid. Prontas 9,1% 4,0% 8,9% 4,3% 4,4% 5,6% 6,5% 7,7% 0,1% 3,9% 5,4% 2,6% 1,8% 0,9% M15 1T 2T 3T 4T Guarulhos R$ 118,0 5% São Bernardo do Campo; R$ 400,1 17% Abertura por Cidades São José dos Campos R$ 180,7 7% Outras R$ 544,0 23% São Paulo R$ 611,3 25% Mogi das Cruzes R$ 254,4 11% Rio de Janeiro R$ 134,4 6% Fortaleza R$ 141,4 6% 13

14 Estoque por Ano de Entrega Setembro/2015 Total : Unidades Unidades 31,9% 30,9% 18,0% 15,3% 3,8% Entregue Total : R$ 2,4 bilhões VGV Helbor 33,7% 25,3% 15,4% 20,1% 5,6% Entregue

15 Vendas de Estoque 2015 R$ 300 VGV Total 3T15 VGV Total Vendido 2015 R$ 259 R$ ,5% R$ 200 R$ 150 R$ 100 R$ 196 R$ 112 R$ ,5% -9,5% R$ 99-18,7% R$ 93-13,1% R$ 71 R$ 69 R$ 50 R$ 79 R$ 99 R$ 80 R$ 81 R$ 57-20,5% R$ 47-32,2% R$ - São José dos Campos Campinas Salvador Joinville Santos Curitiba Cuiabá 15

16 Vendas de Estoque 2015 Empreendimentos Helbor Paesaggio Jardim das Colinas São José dos Campos % Vendido do Estoque Inicial 2015: 38% Helbor Corporate Tower Jardim das Colinas São José dos Campos % Vendido do Estoque Inicial 2015: 41% Terraços Jardim das Colinas São José dos Campos % Vendido do Estoque Inicial 2015: 30% Helbor Magnifiquè Joinville % Vendido do Estoque Inicial 2015: 100% Arthouse Double Sky Campinas % Vendido do Estoque Inicial 2015: 65% Reserva Bonifácia by Helbor Cuiabá % Vendido do Estoque Inicial 2015: 30% Helbor Cosmopolitan Home Stay & Offices Salvador % Vendido do Estoque Incial 2015: 59% Helbor Espaço e Vida Ipoema Mogi das Cruzes % Vendido do Estoque Inicial 2015: 59% 16

17 Vendas de Estoque 2015 Empreendimentos HelborEspaço e Vida Ipoema II Mogi das Cruzes % Vendido do Estoque Inicial 2015: 73% Spazio Club Alto do Ipiranga Mogi das Cruzes % Vendido do Estoque Inicial 2015: 30% Helbor Jardins Ipoema Mogi das Cruzes % Vendido do Estoque Inicial 2015: 23% Helbor Lead Offices Faria Lima São Paulo % Vendido do Estoque Inicial 2015: 22% 17

18 Estratégias Comerciais Equipe de plataforma digital Ativação regional em algumas praças Time exclusivo de vendas web. Tabelas específicas de vendas Análise de Propostas sob medida. Prioridade para unidades em estoque/prontas Eventos Regionais Só Helbor a tem. 18

19 Engenharia Contratação da Construtora Helbor Riscos Negociados: Aumentos de custos de insumos não acompanhados pelos índices setoriais (INCC, CUB) Erros na avaliação do custo da obra Construtora Preocupações na contratação da construtora: Capacidade técnica e operacional Capacidade financeira Governança corporativa Princípios sólidos Empatia entre construtora e incorporadora Garantias oferecidas pela construtora: Fiança bancária ou pessoal Retenção (caução) Seguro de performance ( performance bond ) 19

20 Engenharia Parceiros Construtores Ativos Cidades: São Paulo (SP), Salvador (BA): 4 obras Cidades: Mogi das Cruzes, Barueri (SP): 8 obras Cidades: São Bernardo do Campo, São Paulo, São José dos Campos (SP): 12 obras Cidades: Joinville (SC), Cuiabá (MS): 2 obras Cidades: Rio de Janeiro (RJ), Belo Horizonte(MG): 3 obras Cidades: Santos, São Vicente (SP): 5 obras Cidade: São Paulo (SP): 4 obras Cidade: São Paulo (SP): 3 obras Cidade: Fortaleza (CE): 2 obra Cidade: Curitiba (PR): 2 obra Cidade: Brasília (DF): 1 obra Cidades: Guarulhos, São Paulo (SP): 5 obras Cidades: São José dos Campos, Taubaté (SP): 2 obras Cidades: Jundiaí, São Paulo (SP): 2 obras Cidade: São Paulo (SP): 3 obras Cidade: Fortaleza (CE): 2 obras Cidades: Guarulhos, Campinas (SP): 3 obras Cidade: Campo Grande (MS): 1 obra Cidade: São José dos Campos (SP): 1 obra 43 obras Set/15 20

21 21 Engenharia Canteiros de Obras jan/10 abr/10 jul/10 out/10 jan/11 abr/11 jul/11 out/11 jan/12 abr/12 jul/12 out/12 jan/13 abr/13 jul/13 out/13 jan/14 abr/14 jul/14 out/14 jan/15 abr/15 jul/15 out/15 Números de Canteiros

22 Engenharia Contratação por Preço Máximo Garantido Preço Máximo Garantido Cerca de 10% a 20% Na Contratação: Custo Orçado Eventuais Taxa de Administração Parcela na Incorporação Economia de Custos: Custo Realizado Prêmio Taxa de Administração Parcela na Incorporação Estouro de Custos: Custo Realizado Eventuais Estouro Adm Parcela na Incorporação Custo Realizado Eventuais Estouro Parcela na Incorporação Custo Realizado Eventuais Estouro Parcela na Incorporação Legenda: Custos da Construtora Lucro da Construtora 22

23 Engenharia Entregas Forma como é feita a entrega é diferencial no mercado: Equipe exclusiva Helbor cuidando da montagem e decoração das áreas comuns: mobília, iluminação, equipamentos, etc. Realização de evento para entrega dos empreendimentos R$ Milhões *Líquido de permutas M15 Unidades VGV Total* Nº de Empreendimentos 23

24 Perspectivas 4T15/1T16 Entregas Helbor Condomínio Parque Clube Fortaleza II Fortaleza VGV Helbor: R$ 67,6 milhões 96,6% Vendido Helbor Corporate Tower Jardim das Colinas São José dos Campos VGV Helbor: R$ 61,5 milhões 30,0% Vendido Helbor Classic Bosque Maia Guarulhos VGV Helbor: R$ 112,7 milhões 88,4% Vendido Helbor Dual Business Office & Coporate Cuiabá VGV Helbor: R$ 67,0 milhões 99,4% Vendido Rio Stay Residence Rio de Janeiro VGV Helbor: R$ 65,9 milhões 93,6% Vendido Reserva Bonifácia by Helbor Cuiabá VGV Helbor: R$ 71,0 milhões 63,1% Vendido Square Offices and Mall Taubaté VGV Helbor: R$ 32,0 milhões 75,4% Vendido Helbor Dual Patteo Mogilar Mogi das Cruzes VGV Helbor: R$ 71,1 milhões 88,6% Vendido 24

25 Perspectivas 4T15/1T16 Entregas My Helbor Patteo Mogilar Mogi das Cruzes VGV Helbor: R$ 55,2 milhões 63,9% Vendido Helbor Carpe Diem Bosque Maia Guarulhos VGV Helbor: R$ 151,2 milhões 81,8% Vendido 25

26 3T07 1T08 3T08 1T09 3T09 1T10 3T10 1T11 3T11 1T12 3T12 1T12* 3T12* 1T13* 3T13* 1T14* 3T14* 1T15* 3T15* R$ R$ R$ R$ R$ R$ - 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T12* 2T12* 3T12* 4T12* 1T13* 2T13* 3T13* 4T13* 1T14* 2T14* 3T14* 4T14* 1T15* 2T15* 3T15* 70, 0% 60, 0% 50, 0% 40, 0% 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0,0 % -10,0% 3T07 1T08 3T08 1T09 3T09 1T10 3T10 1T11 3T11 1T12 3T12 1T12* 3T12* 1T13* 3T13* 1T14* 3T14* 1T15* 3T15* R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ - 60, 0% 50, 0% 40, 0% 30, 0% 20, 0% 10, 0% 0,0 % -10,0% Financeiro R$ Milhões Lucro Bruto Margem Bruta Margem Bruta Ajust. Lucro Líquido Margem Líquida 36,1% 27,1% R$ 95 6,0% R$ 21 Receita Líquida R$ 350

27 MRV Direcional Helbor Even Gafisa Tecnisa Média Trisul Cyrela João Fortes PDG Ez Tec Rodobens JHSF Rossi Resultados Financeiros Despesas G&A 4,6% 2,9% 4,4% 4,0% 4,2% 3,2% DG&A / Receita Líquida - Helbor 5,1% 3,5% 4,2% 4,1% 3,8% 3,4% 3,0% 5,6% 4,4% 4,9% 6,6% 7,0% 6,6% Média Histórica: 4,5% 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 DG&A / Receita Líquida 3T15 11,4% 11,4% 11,9% 12,5% 12,6% 7,7% 8,2% 8,8% 9,0% 9,4% 10,2% 6,0% 6,5% 6,6% 15,9% *Fonte: Releases de Resultados das Companhias **CR2 - evento não recorrente distorce a média *** 1T14, 2T14, 4T14, 1T15 e 2T15 a receita liquida já está sendo contabilidaza pelo novo método contabil 27

28 Endividamento 3T15 R$ Milhões 349,9 117,8 339, , , , ,1 Financiamentos de Obras Debêntures Empréstimos Dívida Total Disponibilidades Dívida Líquida Dívidas para Financiamento de Obras (SFH) Dívida Líquida / Patrimônio Líquido Consolidado: 80,8% 128,7 Dívida Líquida (ex-sfh) 28

29 1.60 0, , , ,0 800,0 600,0 400,0 200,0 - (2 00,0) 150,0% 130,0% 110,0% 90, 0% 70, 0% 50, 0% 30, 0% 10, 0% -10,0% Cash Burn R$ Milhões Cash Burn Dívida Líquida Dívida Líquida / PL Consolidado Dividendos ,3% 53,7% ,0% 66,9% 57,3% 58,2% 59,6% 53,7% ,8% 78,5% 71,1% 39,5 99,5 17,3 142,1 3,2 99,2 34,3 88,9 (14,1) (60,6) (23,0) 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 *Cálculo do cash burn desconsidera o pagamento de dividendos. Valores positivos representam queima de caixa (cash burn) e negativos geração de caixa. 29

30 Entregas 2015/2016 Mix de Entregas R$ VGV Total 14 Nº de Empreendimentos R$ R$ R$ R$ R$ VGV Total 2015 VGV Total Nº de Empreendimentos 2015 Nº de Empreendimentos 2016 R$ R$ - Comercial Residencial Comercial e Hotel, Residencial Comercial e Residencial 0 Comercial Comercial e Residencial Hotel, Residencial Comercial e Residencial 30

31 Entregas 2015/2016 Mix de Entregas Nordeste % Soma de VGV Total* (R$ Mil) Sudeste % Centro-Oeste Sul 7% % RMSP % Soma de VGV Total* (R$ Mil) Sudeste % Sudeste 1 5% Nordeste 4 18% Centro-Oeste 2 9% Sudeste 2 10% Nº de Empreendimentos Sul 2 9% RMSP 13 59% Nº de Empreendimentos Nordeste % Centro-Oeste % RMSP % Nordeste 2 9% Centro-Oeste 3 14% RMSP 13 62% Sul % Sul 1 5% 31

32 Características de Financiamento x Cash burn Financiamento 74,7% de Financiamento à Produção 64,2% pagamento após Pagamento de Plano Empresário 1 ano após entrega Custo da Dívida indexado pela TR Cronograma de amortização equalizado. Cash Burn Dificuldade de Repasses Desembolsos relativos à incorporação (CEPAC s/outorga) Devolução de valores aos clientes por conta dos distratos Ritmo das obras acelerado Recompra de Ações 32

33 Distratos 9M15 Tipo de Empreendimento Comercial 26,0% Hotel 1,0% Estágio de Obra Em Construção 17,0% Residencial 73,0% Entregue 59,0% Em Construção (12 meses para entrega) 12,0% Residencial Médio 46,0% Médio Alto 12,0% Alto 13,0% Entregue + Em Construção (6 meses para entregar): 71,0% Em Construção (6 meses para entrega) 12,0% Médio Baixo 2,0% Obs. Cálculo em VGV Total 33

34 Distratos Região/Estado 9M15 Nordeste 5% Sul 2% Centro- Oeste 5% Região Santos 11% São Bernardo do Campo 11% Sudeste 88% São Paulo 24% São José dos Campos 13% Sudeste Mogi das Cruzes 28% Guarulhos 6% Outras Cidades 9% Minas Gerais 1% Estado - São Paulo São Vicente 3,2% Osasco 1,9% Jundiaí 1,7% Rio de Janeiro 5% São Paulo 94% Diadema 0,9% Taubaté 0,5% Barueri 0,3% Campinas 0,3% Obs. Cálculo em VGV Total São Caetano do Sul 0,1% 34

35 Distratos Velocidade de Revenda 9M15 Total Geral Obs. Cálculo em VGV Total Média de dias para revenda: 74,0 dias Revendido 44% Não Revendido 56% Em Obras Entregue Não Revendido 48% Não Revendido 67% Revendido 52% Média de dias para revenda: 67,8 dias Revendido 33% Média de dias para revenda: 88 dias 35

36 Distratos Motivos dos Distratos Redução de renda/dificuldades financeiras: 59,1% Dificuldade de venda/compra especulativa: 28,6% Questões pessoais (Mudança de cidade ou país, separação, saúde, fim da sociedade): 5,6% Dificuldade na obtenção de Financiamento Bancário: 4,0% Problemas com o empreendimento (entrega da obra, acabamento e etc): 2,7% Dificuldade de venda/compra Especulativa 28,6% Redução de Renda/Dificuldad e Financeira 59,1% Questões Pessoais 5,6% Dificuldade na obtenção de Financiamento Bancário 4,0% Problemas com o empreendimento 2,7% 36

37 Financeiro Estratégias 2015/2016 Fortalecimento da parceria com as instituições financeiras que nos apoiam (Renovação e incremento de nossas linhas de crédito). Reforço na área de repasses com a contratação de assessoria exclusiva. Reforço da área de renegociação/distratos. Estruturação de operação exclusiva para securitização de recebíveis. 37

38 Contato de RI Roberval Lanera Toffoli Diretor Financeiro e de RI Ricardo Rosanova Garcia Gerente de RI Vinicius Bioni Analista de RI (11) ou (11) ri@helbor.com.br