Diretoria de Crédito Imobiliário. Garantindo o Fluxo de Caixa do Projeto: Oportunidades na Estruturação Financeira dos Projetos Imobiliários

Transcrição

1 Diretoria de Crédito Imobiliário Garantindo o Fluxo de Caixa do Projeto: Oportunidades na Estruturação Financeira dos Projetos Imobiliários

2 As perspectivas do mercado e os números do BB

3 Relevância do CI no desenvolvimento do país Mercado - RS bilhões * PIB - R$ bilhões (***) Crédito Imobiliário x PIB ** ,6% 7,7% 8,6% 9,3% 9,8% 5,3% 4,1% ,0% (*) Projeções Banco do Brasil (**) Projeção da ABECIP até 2015 e estimativa Dimob até 2020 (***) Projeção Banco do Brasil e Crescimento (soma crescimento PIB + IPCA)

4 Grandes números e perspectivas do BB 16% do PIB 33% 4,7% do PIB R$ 1,3 Tri 13% 11% 157% Crescimento anual de R$ 85 bi até 2015 Propensão ao Consumo 1. Déficit habitacional de aprox. 7 milhões de moradias. 2. O sonho da casa própria continua em 1º lugar na mente do brasileiro. 3. Classes C e D agrupam a maior demanda reprimida. + de 30 anos de oportunidade de fidelização

5 O Crédito Imobiliário no BB

6 Trajetória do BB no Crédito Imobiliário Resolução 3549 possibilita a captação de poupança habitacional Incorporação Abr/06 Mar/08 Jun/08 Set/08 Abr/09 Nov/09 Mai/10 Jun a Dez/ Programa Programa CA do BB autoriza operar com Financiamento imobiliário Autoriza o BB a operar no SFH Projeto p/entrada do BB no PMCMV Início da operação do BB no PMCMV

7 Participação de Mercado Crescemos o dobro do Mercado Entramos no PMCMV Aprendemos a trabalhar com FGTS Lançamos o Financiamento na Planta Market Share Evolução % (Ago/2011 a Jun/2012) Banco E Banco D Banco C Banco A Banco B Banco A Banco D Banco B Banco E Banco C

8 Evolução dos Números no BB Projeção - R$ 13 bi R$ 384 mil Projeção 2012: Programa 600 Programa Set/12

9 Mix da Carteira BB e Mercado Variação e Mix da Carteira PF PJ Mix BB Banco A Banco B Banco C PJ 2,13 22% 10,81 56% 7,00 31% 7,12 41% PF 7,71 78% 8,57 44% 15,74 69% 10,24 59% TOTAL 9,84 19,38 22,74 17,36 Valores em R$ bilhões / Fonte: Bancos Balanço 1º Sem./12

10 Nossa Estrutura Organizacional PRESIDENTE DIMOB (Gueitiro) Comitê de Administração VINEG Negócios Imobiliários PF (José Henrique) Negócios Imobiliários PJ (Hamilton) Negócios Imobiliários Governo (Felcar) Projeto Crédito Imobiliário (Lúcio) Aquisição PF SBPE Apoio à Gestão Integração de Programa PNHR e Programa PJ FGTS Trabalho Soluções Aquisição PF FGTS Gestão Carteiras Adquiridas PJ SBPE Estruturação Negócios imobiliários PNHU Social Gestão Carteira e Informações Gestão do Projeto Negócios PF Repasses Imobiliários Gestão da Operação CSI - SP PLATAFORMA TECNOLÓGICA

11 Apoio Técnico e Negocial in loco Gerência Regional de Crédito Imobiliário - GIMOB, vinculada à Dimob: responsável pelo apoio técnico e negocial especializado em crédito imobiliário às Superintendências e Redes de Agências, na originação e realização de negócios imobiliários e nas ações de entrega e repasses de unidades habitacionais. DIMOB 6,3% GIMOB Percentual de Metas do PMCMV previstas para (Fonte: Plano de Negócios) 10,5% 18,3% 22,5% 23,3% São Paulo Programa Programa 19,1% Plataforma (DF) Apoio Técnico Negocial Região Norte e Centro Oeste Apoio Técnico Negocial Plataforma (RJ) Apoio Técnico Negocial Região Sudeste Administrativo Plataforma (PR) Apoio Técnico Negocial Região Sul Plataforma (BA) Apoio Técnico Negocial Região Nordeste A Gerência Regional está localizada em São Paulo e o atendimento aos demais Estados é realizado por meio de Plataformas decrédito Imobiliário (PCI), instaladas nos Estados da Bahia, do Paraná, Rio dejaneiro e no Distrito Federal.

12 Gerente de Negócios Imobiliários - Atribuições Realizar o sensoriamento do mercado imobiliário na região Identificar oportunidades de negócios imobiliários PJ em sua jurisdição Acompanhar o Gerente de Relacionamento nas visitas de originação de negócios Prestar consultoria em negócios imobiliários Pessoa Jurídica Realizar check list do projeto Imobiliário Ser o ponto focal do negócio imobiliário em apoio a rede Programa Programa Apoiar a prospecção de novos clientes e negócios Apoiar a rede nas ações de desligamento Atuar como multiplicador de conhecimento do Crédito Imobiliário PJ

13 O Relacionamento e a Entrada de Projetos RELACIONAMENTO NEGOCIAL E ENTRADA DOS PROJETOS DIMOB / REDE ATACADO Empresarial Agências da Rede Varejo e Governo APOIO ESPECIALIZADO DIMOB / REGIONAL DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO Gerente de Negócios Imobiliários e no local dos empreendimentos articula: Construtora/Prefeitura Engenharia Jurídico Préanálise/Docs. ANÁLISE E CONTRATAÇÃO DOS PROJETOS ESTEIRA CENTRALIZADA CSI SP Cadastro Análise Técnica (engenharia) Análise Social Programa Programa Contrataçã Middle Análise Jurídica o Condução Office PJ Crédito PJ Cadastro Análise Análise Jurídica Análise Repasse Contrataçã oconduçã o Middle Office PF Crédito PF PLATAFORMA TECNOLÓGICA

14 Ferramenta de Workflow Gestão de Projetos Ciclo de Produção do Empreendimento Programa Ferramenta de Workflow Visão integrada do processo por todos os intervenientes e pelo cliente, em todas as fases de produção, desde o projeto PJ, até o desligamento das unidades para PF.

15 Evolução da Estratégia PF 10 mil operações/mês 1º lugar 4 Produtos Processos Canais BB Crédito Aquisição PF SFH, CH e SFI Operações avulsas Pró-cotista Aquisição FGTS PF Agência Varejo Assinatura do Contrato Cross - selling Agências Coban Plataforma PF PJ PF 3 2 Projetos - PP e PE FGTS PMCMV SBPE SFH PMCMV Coban Programa FGTS Implantação do Middle Programa Office SFI Alteração do Limite no CSI e CH (5mi) Plataforma CH Massificado Comprador Vendedor Imóvel COBAN Pasta Jurídica Pasta Empreendedor Centralização da Análise Ferramenta VIVERE (Workflow) Desburocratização Dossiê Eletrônico Simulador de SAC Agências Portal WEB Gimob Middle Office Esteira Centralizada CSI Agências 1 PF SBPE SFH SFI CH Avulso Rede Comprador Agência Varejo Vendedor Agência Varejo Imóvel Agência Varejo Agências CSO 3 mil operações/mês 4º lugar (excluído CEF)

16 Ampla Disponibilização de Soluções Atendimento completo SFI clientes A 31, 3 mil CH e SFH B 2,8 milhões CH e SFH PMCMV C 2,3 milhão PMCMV Programa Programa D 17,9 milhões E 33,2 milhões

17 Fonte: Direc Arquivo COC Março /12 Destaque para o reflexo na MC do cliente Na média, a margem de contribuição dos clientes PF B e C com CI é 154% maior do que a dos clientes sem o produto. Destaque para o aumento expressivo da rentabilização dos clientes PF D e E Margem de Contribuição Carteira de Crédito imobiliário PF Segmentação da Base de Clientes BB Clientes com conta corrente ativa 1º titular com CI Incremento na margem de contribuição Clientes PF B 152,69% Programa Programa Clientes PF D 391,49% Margem de Contribuição Média MC Média PF Sem CI MC Média PF com CI R$ 260,00 R$ 657,00 R$ 47,00 R$ 231, Clientes 406 Clientes 10 Clientes PF C 202,56% PF E 2.411,76% PF A 217,20% R$ 117,00 R$ 354,00 R$ 10,63 R$ 267,00 R$ 1.180,00 R$ 3.743,00

18 Evolução na Estratégia PJ Foco PF SBPE Originação e Funding PJ = Início Fin. Prod. Originação e Funding Foco nos Projetos (PE e PP) PJ: FGTS - PMCMV Operações PF => consequência => virão do desligamento Processo Avulso Rede Processo Massificado Compradores Ag. Varejo Compradores Correspondentes Vendedores Ag. Varejo Vendedores Pasta Mãe Imóvel Ag. Varejo Imóvel Pasta Mãe Ag. Varejo Assinatura = cross-selling 3 mil operações/mês 4º lugar no Mercado 8 bi 40 bi 10 mil operações/mês 1º lugar Workflow - Vivere

19 Soluções para todos os clientes PJ Preparação de projeto Produção Repasse Large Corporate Debêntures (FGTS) LCI CRI Financiamento à Produção SBPE/PMCMV Financiamento na planta Financiamento de Infra-Estrutura (Externa) Financiamento à Material Construção PJ Alocação de Recursos (Plano Piloto) Financiamento na planta Aquisição PJ Médias e Grandes Empresas Micro e Pequenas Empresas Debêntures (FGTS) LCI CRI Recursos próprios Capital de Giro Financiamento à Produção SBPE/PMCMV Financiamento na planta Financiamento de Infra-Estrutura (Externa) Financiamento à Material Construção PJ Programa Alocação de Programa Recursos Financiamento à Produção SBPE / (Plano Piloto) PMCMV Financiamento na planta Financiamento à Produção MPE SBPE Carta de Crédito Associativo Capital de Giro Alocação de Recursos (Plano Piloto) Financiamento na planta Aquisição PJ Financiamento na planta Aquisição PJ Carta de Crédito Associativo Entidades Organizadoras Recursos próprios / associados Carta de Crédito Associativo Carta de Crédito Associativo Pré-Obra Período de Obra Pós-Obras

20 Programa

21 Faixa 1 - Fluxo de contratação e condução Contratação unidades contratadas Construção - Entrega Entrega das Primeiras Unidades SET/ Disponibilização Sistema e Início Prospecção Assinatura Primeiros Projetos Início/acompanhamento obras Seleção Beneficiários e Sorteio Unidades Término de obras Jan Fev Abr Mai Set 15 a 18 meses 15 a 18 meses Primeiros Projetos Assinatura Grandes Projetos Projeto de trabalho social (Lista social) Ações de Trabalho Social Pré-Obras Formalização Operações PF e entrega imóveis Ações de Trabalho Social Pós Obras Ações Obrigatórias Realizado diagnóstico de demanda social Temos informações das necessidades locais 40% da Obra Aproximadamente 6º mês da contratação Temos as ações que o Município vai executar Temos a lista de PF beneficiárias Ocorre a entrega dos imóveis Ações BB de Trabalho Social DRS BB Educar Educação Financeira Programas FBB Coleta Seletiva Inclusão Digital MPO BB Crédito Acessibilidade Fies Menor Renda BB Empreendedores Individuais

22 Faixas 2 e 3 - Fluxo de contratação e condução UH Contratos PF => 30 anos Prospecção Análise Contratação Condução Prospecção do Negócio Base qualificada Dicre/DAC Jurídica (metodologia 4) Pasta Mãe Agência PJ CSI Contratação Plano Empresário /início das obras UH Início Repasse PE Reunião Inaugural Coban Agência Madrinha Gimob Super UH Acolhimento Coban Análise CSI Contratação CSI Cross Sell Agência Plano Piloto Pasta Mãe Programa Programa 3 meses Prazo de Obra = 24 meses Repasse na Planta Contrata e libera recursos PF e Amortiza PJ UH UH Total de Repasse PF unidades Início Repasse PE Reunião Inaugural Coban Agência Madrinha Gimob/Super Repasse Pronto ou Plano Piloto Análise Dicre/Gepro Engenharia Jurídico Middle Office Condução PJ medição de obra liberação de recursos Conclusão de obras Entrega das chaves

23 Desligando na planta: financiando o comprador antecipadamente

24 BB Financiamento na Planta Produto destinado aos adquirentes de unidades de empreendimentos cuja construção seja financiada pelo Banco. Vendedor Incorporadora/ Construtora Comprador Pessoa Física Realização de lucro no momento das vendas das unidades Necessidade de pequeno desembolso de recursos próprios para a construção do empreendimento Garantia que as unidades comercializadas obterão financiamento bancário (após aprovação pelo banco) Dispensa do controle de recebíveis do empreendimento Redução de custos com a cobrança aos adquirentes e inadimplentes Programa Redução de riscos às operações com adquirentes das unidades Possibilidade de financiamento no momento da aquisição do imóvel Garantia de que os recursos serão destinados para a construção do empreendimento Segurança que a obra está sendo financiada por um agente financeiro Prestação menor durante a fase de construção Valorização do imóvel na entrega ITBI somente sobre a fração da unidade (terreno)

25 BB Financiamento na Planta - Características Vendedor Incorporador/Construtora Comprador Pessoa Física Valor do Financiamento Até 100% do custo de obra Até 80% do valor de avaliação ou de venda Até 90% para PMCMV e convênios Prazo de Obra Até 30 meses - Prazo do Financiamento Até 60 meses (obras + carência) Até 300 meses (pós obras) Garantia Seguro Carência Hipoteca Programa Penhor dos Recebíveis Programa Alienação Fiduciária Coobrigação dos Sócios REN Risco de Engenharia RCC Responsabilidade Civil Obras + 6 meses Obras: MIP (Morte Invalidez Permanente) Pós obras: DFI (Danos Físicos ao Imóvel)

26 BB Financiamento na Planta - Características Realização de lucro para o incorporador já no início da venda 6,75% 9,01% 14,81% 22,04% 30,72% 41,26% 52,38% 65,21% 75,21% 84,39% 93,11% 100,00% Custo da Unidade Lucro

27 Antecipando o cronograma financeiro da obra

28 BB Financiamento na Planta X INCC Premissa: Perfomance de Repasse de 70% - Início na Contratação do PJ Empreendimento: 100 UH VGV: R$ 10 milhões (R$ 100 mil por UH) Custo de obras / Valor Financiado PJ: R$ 6 milhões Prazo de obras: 24 meses Vendas: 30% no lançamento (5% de evolução de vendas mensal) Entrada PF: 10% do valor da unidade Financiamento PF: até 80% do valor da unidade Evolução de repasse: 5% de performance ao mês (até o total de 70% repassado) INCC: 7,5% nos últimos 12 meses Taxa PJ: TR + 9,5% a.a. (TR = 0,2%a.a.) Início do Repasse: 2º mês INCC Juros PJ Resultado Programa Plano Empresário PE - Repasse na Planta Diferença % do VGV -5,95% 5,16% -0,79% A redução do ganho do INCC é quase integralmente compensada com a redução dos juros do PJ no Financiamento na Planta.

29 BB Financiamento na Planta X INCC Premissa: Perfomance de Repasse de 70% - 1. Mês com resultado favorável Empreendimento: 100 UH VGV: R$ 10 milhões (R$ 100 mil por UH) Custo de obras / Valor Financiado PJ: R$ 6 milhões Prazo de obras: 24 meses Vendas: 30% no lançamento (5% de evolução de vendas mensal) Entrada PF: 10% do valor da unidade Financiamento PF: até 80% do valor da unidade Evolução de repasse: 5% de performance ao mês (até o total de 70% repassado) INCC: 7,5% nos últimos 12 meses Taxa PJ: TR + 9,5% a.a. (TR = 0,2%a.a.) Início do Repasse: 9º mês INCC Juros PJ Resultado Programa Plano Empresário PE - Repasse na Planta Diferença % do VGV -3,50% 3,57% 0,07% A redução do ganho do INCC é quase integralmente compensada com a redução dos juros do PJ no Financiamento na Planta.

30 BB Financiamento na Planta X INCC Premissa: Perfomance de Repasse de 70% - Momento ideal de Repasse Empreendimento: 100 UH VGV: R$ 10 milhões (R$ 100 mil por UH) Custo de obras / Valor Financiado PJ: R$ 6 milhões Prazo de obras: 24 meses Vendas: 30% no lançamento (5% de evolução de vendas mensal) Entrada PF: 10% do valor da unidade Financiamento PF: até 80% do valor da unidade Evolução de repasse: 5% de performance ao mês (até o total de 70% repassado) INCC: 7,5% nos últimos 12 meses Taxa PJ: TR + 9,5% a.a. (TR = 0,2%a.a.) Início do Repasse: 13º mês INCC Juros PJ Resultado Programa Plano Empresário PE - Repasse na Planta Diferença % do VGV -2,10% 2,29% 0,19% A redução do ganho do INCC é quase integralmente compensada com a redução dos juros do PJ no Financiamento na Planta.

31 Cartão Imobiliário PJ Plano Empresário - PE Fase de Análise da Proposta de Financiamento (Projeto) R$ Fase de Liberações de Recursos da Operação (Obra) Recursos liberados do CI (até o valor do terreno ou até 10% do valor do PE) 1ª Lib. 2ª Lib. 3ª Lib. 4ª Lib. 5ª Lib. n liberações Correspondente a 80% das obras Última liberação e fim das obras O CI será pago com recursos do PE, repasses ou recursos próprios do Incorporador Programa... Programa... Prospecção Prospecçã o Gerente PJ Prospecção do Negócio Prospecção do Negócio Dicre Gepro Análise Dicre Aprovações do PE e do CI Análise CSI Análises Jurídica e de ngenharia Aprovadas no CSI Contratação CSI Agência PJ Limite aberto para uso do CI Contratação do PE e CI Condução das operações de PE e CI CSI CSI acompanha a operação, em conjunto com a Agência, efetua medição de obra mensalmente e verifica o saldo do cartão. Após a amortização do valor do cartão, o limite volta a ficar disponível para nova utilização.

32 Cartão Imobiliário PJ Vinculação das Garantias Contrato de Plano Empresário Hipoteca Terreno e benfeitorias Cartão Corporativo Elo Contrato de Penhor Plano Empresário - PJ Programa Penhor de Direitos Programa Contratos de Compra e Venda Previsão no contrato de Plano Empresário de aplicação prioritária de amortização do fluxo de recursos para liquidação dos recursos antecipados por meio do Cartão Aspectos Relevantes O Cartão tem a garantia da Hipoteca e do Penhor de Direitos Creditórios Custo reduzido para o cliente do registro do contrato de Penhor de Recebíveis no Cartório de Títulos e Documentos Antecipação dos recursos ao Incorporador/Construtora

33 Giro Habitacional Financiamento de estoque às empresas da cadeia do setor Habitacional mediante abertura de crédito fixo para aquisição de terrenos, podendo ser amparado em teto operacional. Cliente 1. Solicita empréstimo para compra de terreno(s) 2. Analisa a proposta e aprova operação Programa Programa 4. Cliente compra o terreno BB Giro Habitacional 3. Libera o crédito em conta corrente

34 Giro Habitacional Cadeia da Operação

35 Obrigado! Gueitiro Matsuo Genso Diretoria de Crédito Imobiliário Garantindo o Fluxo de Caixa do Projeto: Oportunidades na Estruturação Financeira dos Projetos Imobiliários