Conjuntura Econômica e Mercado Imobiliário. Celso Petrucci. Economista-Chefe do Secovi-SP

Transcrição

1 Conjuntura Econômica e Mercado Imobiliário Celso Petrucci Economista-Chefe do Secovi-SP

2 Entendendo o Mercado Imobiliário Leis (BNH) e (Incorporação Imobiliária) Pré Mercado Desregulado 1964 Extinção do BNH 1966 Lei FGTS (hoje lei 8.036/90) Novo Marco Regulatório Lei

3 Entendendo o Mercado Imobiliário Esgotamento do modelo econômico Programa MCMV 2005/2007 Abertura de capital da Incorporadoras /2015 Programa MCMV fase 2 3

4 Momento Econômico Atual

5 Indicadores Econômicos Taxa de Desemprego (média) 11,5% Medo Desemprego 104,10 97,50 6,4% 4,8% 74,80 Taxa de Desemprego Fonte: IBGE Medo do Desemprego Fonte: CNI 5

6 Indicadores Econômicos Taxa de Inflação Rendimento Médio ,53% 7,60% 6,41% ,14% IPCA (12 Meses) Rendimento Real (R$) Fonte: IBGE 6

7 Lançamentos Residenciais Acumulado em 12 Meses e Variação % do PIB Real Mil Unidades 45 10,0% 43 8,0% ,0% ,0% 33 2,0% ,0% ,0% PIB real em % Lançamentos Cidade de São Paulo Fonte: IBGE, Embraesp/Departamento de Economia e Estatística Secovi-SP 7

8 Mercado Imobiliário Nacional

9 Regiões que Possuem Pesquisa do Mercado Imobiliário São Luís RM Fortaleza RM Natal João Pessoa RM Recife Maceió Cuiabá Salvador e Região RM Goiânia Belo Horizonte Distrito Federal Vitória e Região* Curitiba Porto Alegre Rio de Janeiro RMSP Joinville *Vitória e Região Não tem dados de

10 Comparativo dos Lançamentos Residenciais Fonte: CBIC/CII Elaboração: Departamento de Economia e Estatística Secovi-SP 10

11 Comparativo das Vendas de Imóveis Residenciais Novos Fonte: CBIC/CII Elaboração: Departamento de Economia e Estatística Secovi-SP 11

12 Comparativo dos Lançamentos e Vendas no 1S15 No 1S15 foram vendidas unidades residenciais a mais do que unidades lançadas, indicando uma redução da Oferta Final. Fonte: CBIC/CII Elaboração: Departamento de Economia e Estatística Secovi-SP 12

13 Unidades Residenciais Lançadas Em mil unidades -23% -13% -13% 46,6 40,4 37,8 2% 108,2-8% 110,0 101,6 35,0 1S12 1S13 1S14 Elaboração: Dpto. Economia do Secovi-SP 1S15 35, S15

14 Unidades Residenciais Comercializadas Em mil unidades 13% 54,7 9% -31% -1% 48,3 102,9 111,8-23% 86,2 37,7 37,4 1S12 1S13 1S14 Elaboração: Dpto. Economia do Secovi-SP 1S15 37, S15

15 Lançamentos e Vendas de Imóveis Residenciais Em mil unidades 108,2 102,9 110,0 111,8 101,6 86,2 37, Lançadas Elaboração: Dpto. Economia do Secovi-SP ,0 1S15 Vendidas 15

16 Lançamentos e Vendas Acumulado em 12 Meses Em mil unidades 140 Dez/ ,6 Nov/13 115,2 120 Dez/ ,1 Nov/13 113,6 100 Jun/15 96, Média Lançamentos = 109,5 mil 70 Média Vendas = 101,4mil Lançamentos Média Lançamentos Jun/15 85,9 Vendas Média Vendas 16

17 Comparativo do IVV médio no ano 17

18 Comparativo da Oferta Atual * A RM de Fortaleza não foi considerada no total em oferta 18

19 Oferta Disponível Em mil unidades Jun/15 101, Jan/12 89,6 Jan/13 90,6 Oferta Média= 87,7 mil Ago/13 75, Oferta Final Elaboração: Dpto. Economia do Secovi-SP média 19

20 Oferta por Fase de Obra Na Planta Prontos Em Construção 13% 30% Jun/ % No gráfico foram considerados os dados das entidades que segmentam a pesquisa por fase de obra, que são as regiões de: - Belo Horizonte; Salvador e Região; RM de João Pessoa; RM de Goiânia; RM de Fortaleza; RM de Natal; RM de Recife; Rio de Janeiro; Porto Alegre; e Maceió. Essas regiões somam 60,7 mil unidades em oferta, o que equivale a 60% do total ofertado (101,8 mil unidades). 20

21 Oferta por Fase de Obra Junho/2015 João Pessoa Oferta referente a 440 empreendimentos; Maceió Oferta inicial de junho/2015; RM de Natal Não foi informado o estágio de obra de 433 imóveis. Elaboração: Dpto. Economia do Secovi-SP 21

22 Participação % por Fase de Obra Junho/2015 João Pessoa Oferta referente a 440 empreendimentos; Maceió Oferta inicial de junho/2015; RM de Natal Não foi informado o estágio de obra de 433 imóveis. Elaboração: Dpto. Economia do Secovi-SP 22

23 Preço Médio M² de Área Privativa Junho/2015 R$ R$ R$ R$ R$ Média = R$ 5,8 mil R$ R$ R$ *Rio de Janeiro = Preço médio dos lançamentos do 1S15 Fonte: CBIC/CII Elaboração: Departamento de Economia e Estatística Secovi-SP 23

24 Mercado RMSP

25 Lançamentos de Imóveis Residenciais - RMSP Mil Unidades 70,8 62,1 Média = 53 Mil 28,2 5,6 33,7 8,8 63,0 53,5 23,1 28,6 34,7-8% 67,4 56,4 32,6 29,2 21,9 60,1 55,5 25,9 22,0 27,9 9,0-17% 24,6 39,0 34,5 38,2 38,1 34,2 34,0 31,6 28,5 22,6 24,9 25,7 Outras Cidades 9,3 20,6 8,3 15,3 12,2 Cidade de São Paulo Fonte: Embraesp / Elaboração: Departamento de Economia e Estatística Secovi-SP 25

26 Vendas de Imóveis Residenciais - RMSP Mil Unidades 65,2 52,8 29,3 24,5 50,9 58,4-29% 25,1 41,3 23,9 19,7 35, , ,3 27, OUTROS , % 21,4 9,8 20,3 8,0 11,6 12,3 2014_ _08 MSP 26

27 Lançamentos e Vendas por Tipologia janeiro a agosto 2015 RMSP Outras Cidades % das unidades lançadas e 67% das unidades comercializadas de janeiro a agosto de 2015, nas outras cidades da RMSP, foram de 2 dormitórios Dorm Dorms. Lançamentos 3 Dorms ou mais Dorms. Vendas 27

28 VSO Acumulado em 12 meses Em % RMSP Outras Cidades 55,1 55,6 55,8 55,9 54,3 54,8 Média = 52,8% 53,8 53,4 51, , ,7 48,7 49, *Vendas Sobre Oferta: UV = unidades vendidas / DI = unidades distratadas / OFi = oferta inicial (em unidades) / UL = unidades lançadas Fonte: Departamento de Economia e Estatística Secovi-SP 28

29 Oferta Final Outras Cidades Mil Unidades Dez/12 18, Ago/15 16, Jun/10 11,7 Média = 14, Fonte: Departamento de Economia e Estatística Secovi-SP 29

30 Mercado Cidade de São Paulo

31 Lançamentos de Imóveis Residenciais Cidade de São Paulo Mil Unidades -1% 39,0 Média = 31,9 22,6 24,9 34,5 38,2 38,1 31,6 25,7 34,2 34,0 28,5-20% 15,3 Fonte: Embraesp / Elaboração: Departamento de Economia e Estatística Secovi-SP 12,2 31

32 Unidades Lançadas - Participação por Tipologia Cidade de São Paulo 17% 12% 17% 26% 2015 Até agosto % 3% 40% 53% De janeiro a julho de 2015, 79% das unidades lançadas tinham até 2 dormitórios. Do total lançado de 2004 a 2014, 53% dos imóveis eram dessas tipologias. 32

33 Lançamentos e Vendas de Imóveis Residenciais Cidade de São Paulo Acumulado 12 meses Mil Unidades Ago/08 45, Ago/08 43,1 Ago/09 27,0 27,84 26, Jul/09 25, Lançamentos Vendas 0 Fonte: Embraesp e Departamento de Economia e Estatística Secovi-SP 33

34 Comercialização de Imóveis Residenciais Novos Cidade de São Paulo Mil Unidades Crescimento do Mercado Fatores positivos - PMCMV Elevação Preços Ajuste de mercado Fase 2 MCMV Início do IPO 36,6 20,2 23,8 28,3 32,8 35,8-35% 33,3 35,9 28,3 6% 27,0 21,6 12,3 11,6 Média = 24,1 46% Fonte: DEE Secovi-SP Média = 29,5 Média = 35,3-16% 34

35 Unidades Vendidas - Participação por Tipologia Cidade de São Paulo 18% 4% 11% 18% % 40% 23% 2015 Até agosto 55% As unidades de 1 ou 2 dormitórios representaram 78% do total vendido em

36 VGV Valor Global de Vendas Cidade de São Paulo Em R$ Bilhões 20,9 Média = 17,3 13,1 14,9 16,5 21,8 20,6 18,0 17,9 17,5 16,7-42% 12,6-17% 7,2 Elaboração: Departamento de Economia e Estatística Secovi-SP Atualizado pelo INCC-DI de Agosto/2015 5,9 36

37 VSO Acumulado 12 meses Em % Média = 58,4% -15% 51% 42% % % % % % % % % % % 43% *Vendas Sobre Oferta: UV = unidades vendidas / DI = unidades distratadas / OFi = oferta inicial (em unidades) / UL = unidades lançadas Fonte: Departamento de Economia e Estatística Secovi-SP 37

38 Oferta Final Cidade de São Paulo Mil Unidades Ago/10 21,9 20 Ago/15 26,9 Dez/08 20,0 15 Média = 17,6 10 Ago/10 7,8 5 0 Oferta Final Fonte: Departamento de Economia e Estatística Secovi-SP média 38

39 Preço Médio

40 Comparativo da variação de 12 meses da Embraesp x FIPE/ZAP 45,00% 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% Ago/ ,00% 5,53% 7,02% 5,00% 0,00% -5,00% Embraesp Fonte: Embraesp e Fipe/ Elaboração: Secovi-SP Fipe/Zap 40

41 Preço médio mensal m² área útil Município de São Paulo - Imóveis Residenciais Verticais Novos, acumulado 12 meses Em R$ mil 8,9-1,49% 9,1 9,2 Fonte: Embraesp / Elaboração: Secovi-SP 9,3 9,2 9,2 9,2 9,1 9,0 8,9 8,9 9,0 8,9 41

42 Preço médio anual da Embraesp por m² de área útil Município de São Paulo Imóveis Verticais Novos 2,7 3, , ,5 3,2 3,6 8,7 5,2 3,9 6,6 9,2 8,9 7, * Var % do Preço e Var % Real em relação ao ano anterior 33% 23,8% 27% 16% 4,7% 2% -5,0% % 4,8% 12% 7% 3,8% 0,4% -8% ,9% Preço Fonte: Embraesp / Elaboração: Secovi-SP 17,7% % 11% 6% 10,7% -1,0% 3,2% % -7,7% * Var% Real Considerando a variação dos últimos 12 meses até ago/15 42

43 Variação dos índices em 2015 Variação anual Acumulado de janeiro a agosto de 2015 Preço Médio Imóveis Residenciais nominal -3,74% IPCA 7,06% INCC-DI 6,39% 43

44 Fontes de Recursos e Demanda

45 Imóveis Financiados com Recursos do FGTS e SBPE Em mil unidades Na última 9000 década ( ) foram financiadas 7,9 milhões 8000de imóveis, o que representa 48% do total 7000 financiado nos últimos 50 anos Fonte: Estatísticas basicas SBPE-SFH/Bacen

46 Entendendo os Recursos de Financiamento Poupança SBPE 1 O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo sustentou os financiamentos por 50 anos, até 2014; 2 A falta de atratividade da poupança vem propiciando um êxodo destes recursos; 3 A exigibilidade é praticamente a mesma de um ano atrás; 4 Após decisões do Conselho Monetário Nacional (Compulsório + Mapa 4) o mercado terá recursos para financiamento de imóveis enquadrados no SFH até

47 Entendendo os Recursos de Financiamento 1 Orçamentos robustos aprovados até 2018; 2 Decisão de socorrer operações do SBPE até R$ 400 mil Pró Cotista; 3 Riscos do PL n 1358/2015 que altera remuneração das contas vinculadas; 4 Reforço dos descontos para MCMV- Faixa1 FGTS. 47

48 Entendendo os Recursos de Financiamento Outras Fontes de Recursos (julho/2015) LCI Letras de Crédito Imobiliário R$ 181,6 bilhões; CRI Certificados de Recebíveis Imobiliários R$ 58,8 bilhões; LIG Letras Imobiliárias Garantidas Ainda sem ambiente propício, em função da SELIC elevada; Outros Também sem ambiente propício. 48

49 Entendendo a Demanda Nos últimos anos a demanda foi atendida considerando aspectos como: Oferta de novas unidades; Recursos Disponíveis; Bônus Demográfico; Crescimento da Renda Real; Déficit Habitacional; Novos Arranjos Familiares. Devemos aproveitar este momento de ajuste de mercado para aprimorar o entendimento da demanda futura. Estamos em busca de modelos internacionais de forecast para desenvolvê-lo no país! 49

50 Famílias que Moram em Domicílios Alugados ou Cedidos Por Faixa de Renda mensal Familiar - Em milhares de famílias 16,8 milhões de famílias vivem em domicílios alugados ou cedidos ,25 milhões de famílias com renda superior a R$ Fonte: IBGE Microdados da PNAD/ Estimativa IBOPE Inteligência

51 Como Enfrentar este Atual Momento Adverso? Habita Mais 19 e 20 de setembro - Rio de Janeiro pessoas visitando um Centro Cultural em busca de um imóvel/oportunidades; Lançamentos em São Paulo: Agosto Tatuapé R$ 7.200,00 m² - 67% vendido; Fonte: Setembro Barra Funda R$ 6.330,00 m² - 69% vendido; Saúde R$ 8.500,00 m² - 62% vendido; Ipiranga R$ 6.650,00 m² - 82% vendido; 02/09/2015 Prêmio Master Imobiliário Mais de 60 cases inscritos de todo o país. 51

52 Obrigado Celso Petrucci Economista-Chefe do Secovi-SP