P.º n.º C. P.43/2007 DSJ-CT: Extinção do direito de superfície pela sua reunião, na mesma pessoa, com o direito de propriedade. Tradução tabular.

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1 P.º n.º C. P.43/2007 DSJ-CT: Extinção do direito de superfície pela sua reunião, na mesma pessoa, com o direito de propriedade. Tradução tabular. DELIBERAÇÃO Consulta 1 A Senhora Conservadora do Registo Predial de pretende, em síntese, saber se tendo sido extinto o direito de superfície pela sua reunião, na mesma pessoa, com o direito de propriedade, deveria ter sido traçada a cota referente à inscrição do direito de superfície no momento em que verificou a reunião daqueles dois direitos ou se deveria esperar pelo decurso do prazo fixado no título constitutivo daquele (60 anos), tendo em conta a protecção de terceiros, cuja única garantia seria o dito direito de superfície. Conclui que, neste momento, não faz sentido manter em vigor a inscrição do direito de superfície, tendo em conta a finalidade do registo predial. 2 Analisemos, pois, a situação tabular pertinente para o caso, no que concerne aos prédios descritos sob os n.ºs 2030/ e 7078/241104, da freguesia de. 2.1 Relativamente ao primeiro dos prédios indicados verificamos que foram lavrados os seguintes registos: F-1 Direito de superfície a favor da. C.R.L., por doação da Câmara Municipal de ; G-2 Aquisição a favor da mesma Cooperativa, por compra ao referido Município. 2.2 Sobre o segundo, que resultou da anexação dos prédios descritos sob os n.ºs 2110/200291, 502/ e de parte do referido 2030, incidem as inscrições seguintes: F-1 Direito de superfície a favor da, C.R.L., por doação da Câmara Municipal de (reprodução da inscrição F-1 da ficha n.º 2030); 1

2 G-1; G-2; e G-3 Aquisição a favor da dita Cooperativa por compra ao Município (reprodução das inscrições G-2, G-3 e G-4 respeitantes aos prédios n.ºs 2030; 2110 e 00502). Posteriormente, este prédio foi vendido à «., U.C.R.L.», encontrando-se registado a seu favor pela inscrição G-4. As cotas de referência relativas às inscrições G-1, G-2, e G-3, foram traçadas e rubricadas, mantendo-se a respeitante à inscrição F-1. 3 O prédio descrito sob o n.º 2030 foi vendido ao Município que, certamente na qualidade de interessado no correspondente registo, vem também solicitar a apreciação da questão colocada pela Senhora Conservadora. Na sequência da elaboração deste registo de aquisição, a anterior inscrição G-2 passa a «histórico», não fazendo qualquer sentido continuar a manter-se o registo do direito de superfície (F-1). Até porque, acrescenta ainda a consulente, mantendo-se, só mediante o distrate do contrato de doação do direito de superfície seria viável a sua passagem para «histórico», o que se afigura demasiado oneroso e inexplicável. 4 Superiormente foi determinado que este Conselho se pronunciasse sobre o objecto da consulta, pelo que a nossa posição vai expressa na seguinte Deliberação 1 O direito de superfície encontra-se definido no artigo 1524.º do Código Civil como a faculdade de fazer ou manter, perpétua ou temporariamente, em terreno alheio uma obra ou plantação 1. 1 Segundo Carvalho Fernandes, in Lições de Direitos Reais, 4.ª edição, pág. 412, a definição que este preceito nos oferece é insatisfatória a vários títulos, mesmo do ponto de vista estritamente civilístico, devendo ser complementada com a realidade que se extrai do disposto nos artigos 1526.º e 1528.º do Código Civil. Com efeito, logo do artigo 1526.º ressalta que o direito de superfície também pode consistir em construir sobre prédio alheio, sendo tal direito vulgarmente designado como direito de sobreelevação. 2

3 2 O direito de superfície extingue-se pela reunião na mesma pessoa do direito de superfície e do direito de propriedade, como resulta do disposto na alínea d) do n.º 1 do artigo 1536.º do Código Civil 2. Acresce ainda que, ao abrigo do artigo 1528.º, também é permitida a constituição do direito de superfície mediante a alienação de obra ou árvores já existentes, desde que ela se faça separadamente da propriedade do solo. No direito de superfície, salienta este autor, há que considerar dois momentos ou duas fases distintas, referindo-se o artigo 1524.º apenas a uma delas. Para além da faculdade de fazer ou manter obra ou plantação, em terreno alheio, há a situação jurídica do titular desta faculdade em relação ao edifício ou às árvores feito ou plantadas no solo, ou adquiridos separadamente dele. Esta situação jurídica é um outro momento do direito definido no artigo 1524.º, mas também denominada direito de superfície e como tal expressamente qualificada pelo legislador, logo no artigo 1528.º. De resto, é em relação a este segundo momento que ganha maior sentido e conteúdo a relação superficiário/fundeiro. Também Menezes Cordeiro, in Direitos Reais, Volume II, pág. 1028, considera que a noção do artigo 1524.º está seriamente amputada: a priori, o direito de superfície terá de compreender mais faculdades do que as de «manter» e «construir», quando não ficaria esvaziada de significado económico. No que concerne à natureza do direito de superfície, a corrente maioritária na doutrina portuguesa vê na posição do superficiário um direito de propriedade, a chamada propriedade superficiária (Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Henrique Mesquita, in Direitos Reais, 1967, pág. 12 e segs., Oliveira Ascenção, in Direitos Reais, pág. 532, embora fazendo recurso da sua ideia de propriedade limitada). Milita contra este entendimento, Menezes Cordeiro, ob. cit., pág. 1020, negando a possibilidade de se atribuir ao superficiário a posição de proprietário (em relação ao implante), por este não ter um direito exclusivo e pleno. Veja-se, adrede, o parecer do CT proferido no proc.º n.º 56/98R.P.4, in BRN n.º 9/98, II, pág. 33, bem como os contributos doutrinários nele citados. 2 A reunião, na mesma pessoa, do direito de superfície e do direito de propriedade do solo extingue aquele direito, tanto quando haja construção ou plantação, como quando as não tenha havido. Neste último caso, a extinção dá-se, porque a propriedade reabsorve, na pessoa do seu titular, o direito de construir ou de plantar; no primeiro caso, porque solo e obra, ou solo e plantação, se unem como objecto único da propriedade plena do adquirente Antunes Varela e Pires de Lima, in Código Civil Anotado, 1984, pág Na determinação dos efeitos da reunião desses dois direitos há, contudo, que ter em consideração o disposto no artigo 1541.º do Código Civil. 3

4 3 Resultando a extinção do direito de superfície temporário de causa diversa do decurso do seu prazo, os direitos reais constituídos separadamente sobre a superfície ou sobre o solo continuam a onerar separadamente as duas parcelas, como se não tivesse havido extinção, por força do prescrito no artigo 1541.º do mesmo Código 3. 4 O registo de aquisição do direito de propriedade do solo a favor do superficiário, lavrado como se de propriedade plena se tratasse, determina que se trace a cota correspondente ao registo do direito de superfície, ou, encontrando-se já informatizado o serviço, que a referida inscrição passe a histórico, no caso de não haver direitos reais constituídos nem sobre a superfície nem sobre o solo 4. Este preceito prevê a permanência dos direitos reais constituídos sobre a superfície ou sobre o solo, apesar da extinção do direito de superfície, quer este seja perpétuo quer seja temporário, mas antes do decurso do prazo. Sendo a superfície temporária, salientam aqueles autores, ob. cit., pág. 611, a manutenção dos direitos reais constituídos sobre o solo ou sobre a superfície, a despeito da extinção desta, como se tal extinção não tivesse operado, só tem justificação, à luz das legítimas expectativas de terceiros que justificam semelhante anomalia, enquanto não decorre o prazo estipulado. Uma vez esgotado esse prazo, nenhuma razão subsiste para que não se aplique aos direitos reais constituídos sobre a superfície a regra do artigo 1539.º e, consequentemente, aos direitos reais constituídos sobre o solo a doutrina do artigo 1540.º. 3 Nos casos de extinção do direito de superfície temporário há que distinguir se esta decorreu do preenchimento do prazo ou de outra causa, visto que só a primeira determina a extinção dos direitos reais de gozo ou de garantia constituídos pelo superficiário, nos termos previstos no n.º 1 do artigo 1539.º do Código Civil. É uma natural consequência da própria limitação do direito, não sendo razoável admitir a possibilidade de o superficiário onerar a coisa para além da duração do seu direito nem que o terceiro esperasse a subsistência do direito por ele adquirido para além do prazo fixado ao superficiário. No direito de superfície temporário este regime cessa no momento em que, se este direito subsistisse, se verificaria o preenchimento do respectivo prazo. Cfr. Carvalho Fernandes, in ob. cit., pág No caso de se encontrarem inscritos direitos reais sobre a superfície ou sobre o solo, em face do prescrito no citado artigo 1541.º, não nos parece conveniente que a 4

5 5 À margem da descrição 5 são lançadas cotas de referência das respectivas inscrições, que devem ser traçadas e rubricadas logo que se cancelem ou caduquem ou quando os efeitos destas se transfiram mediante novo registo artigos 10.º e 79.º, n.ºs 3 e 4, do Código do Registo Predial. inscrição do direito de superfície desapareça das tábuas, mantendo-se, por hipótese, uma inscrição hipotecária incidente sobre aquele direito. Ora, nos autos não existe qualquer registo a publicitar a existência de direitos reais constituídos separadamente sobre o solo ou sobre a superfície. Acresce, por outro lado, que tanto o prédio descrito sob o n.º 7080/ como o descrito sob o n.º 2030/ já foram transmitidos, o primeiro a favor da, U.C.R.L. (tendo o registo sido já efectuado a coberto da ap.01/ , G-4) e o segundo a favor do Município de Mira (escritura outorgada em 27 de Abril de 2007), por compra ao anterior titular dos dois direitos. 5 A descrição é o prédio e a sua história jurídica está lançada nas inscrições que lhe respeitam. Catarino Nunes, in Código do Registo Predial Anotado, pág As cotas de referência levadas à margem da descrição no momento da elaboração da respectiva inscrição, em conformidade com o prescrito nos n.ºs 3 e 4 do artigo 79.º do CRP, espelham de imediato os registos que se encontram em vigor. Como se sabe, os efeitos do registo podem cessar mediante averbamento que o declare extinto, por caducidade ou cancelamento, ou porque os direitos publicitados se transferem mediante novo registo, como decorre do disposto no artigo 10.º do CRP. No sistema tradicional esta cessação de efeitos determinava que fosse traçada e rubricada a correspondente cota de referência. Tal determinação era perfeitamente compreensível, pois facilitava a apreensão imediata da situação jurídica reflectida nas fichas. Não sendo a cota traçada podia induzir em erro, pois inculcava a ideia de que estavam registos em vigor que na realidade já não estavam. Cfr. Mouteira Guerreiro, in Noções de Direito Registral, 1993, pág. 87. Actualmente, os serviços de registo estão praticamente todos informatizados, pelo que a relevância deste procedimento tende a dissipar-se, passando a corresponder-lhe, devido à técnica imposta pela informatização, o envio da respectiva inscrição para histórico. No que respeita concretamente à cota de referência da inscrição do direito de superfície ou à passagem da respectiva inscrição para «histórico», a actuação será variável, consoante a situação jurídica do prédio revele que sobre os referidos direitos se encontram (ou não) inscritos direitos reais constituídos sobre o solo ou sobre a superfície. Se incidirem, não se nos afigura possível admitir que se proceda à passagem para «histórico» da respectiva inscrição; no caso contrário, não se vê qualquer razão para distinguir das demais situações em que cessam os efeitos do registo. 5

6 Tratando-se de serviços informatizados a cessação dos efeitos dos registos, independentemente da causa, determina a passagem da respectiva inscrição a «histórico». Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 30 de Janeiro de Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, relatora. Maria Madalena Rodrigues Teixeira, com declaração de voto em anexo. João Guimarães Gomes de Bastos, vencido, com declaração de voto em anexo. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em

7 Proc. C.P. 43/ DSJ-CT Declaração de voto Voto favoravelmente a técnica registral proposta na deliberação tendo exclusivamente em conta os registos a que se reporta a consulta, designadamente o facto de se ter inscrito a aquisição da propriedade do solo como aquisição da propriedade plena, ou seja, sem especificação do objecto material do negócio jurídico, de não existirem nas tábuas outros direitos que onerem em separado cada um dos direitos e de se encontrar registada, num caso, e pendente de registo, noutro, a aquisição da propriedade plena a favor de terceiro. Com efeito, a reunião dos dois direitos direito de superfície e propriedade do solo na mesma pessoa tem como efeito a extinção do direito menor, embora com o alcance que doutamente se sublinha na deliberação quando existam direitos sobre cada um daqueles direitos que devam subsistir. Contudo, a meu ver, a extinção do direito de superfície por esse facto, ou seja, pela reunião na mesma pessoa dos dois direitos deve ser normalmente patenteada nas tábuas pelo confronto das menções relativas ao sujeito activo em cada uma das inscrições direito de superfície e aquisição da propriedade do solo -, encontrando-se a propriedade plena publicitada por duas inscrições autónomas cujos efeitos se transferirão para o novo registo de aquisição da propriedade plena que vier a ser feito, traçando-se nessa altura as cotas de referência ou passando-se para histórico aquelas inscrições. Maria Madalena Rodrigues Teixeira 7

8 Pº C.P. 43/2007 DSJ-CT. Declaração de Voto Alegando embora que é sobre a extinção deste direito de superfície que solicita urgência, o certo é que a Senhora Conservadora também alude na sua consulta ` indicação da solução jurídica correcta para os prédios descritos sob os nºs 7078/ e 02030/121190, ambos da freguesia de, o que me suscita sérias dúvidas quanto ao âmbito da consulta. É que as fichas de registo são, a meu ver, muito pouco claras sobre a génese dos citados prédios (v.g., eu não percebo a formação do prédio da ficha 7078: será que o direito de superfície só incidia sobre o prédio da ficha 2030 e não também sobre os prédios das fichas 2110 e 502?; e como foi possível desmembrar um prédio objecto do direito de superfície?; e porque é que a autorização de loteamento nº 208 foi inscrita na ficha 2030?; e qual é a identificação actual do prédio da ficha nº 2030, objecto do contrato titulado pela escritura de ?; e o que quer dizer a consulente com Mais ainda, terá de haver outra transmissão a favor da e uma autorização de loteamento, que incidirá também sobre este prédio, o nº 2030?). Importa, pois, na minha opinião, definir com precisão o âmbito da consulta. Se o que se pretende tratar é apenas da questão de saber em tese, abstraindo portanto do concreto registo com a cota G-2 sobre a ficha 2030, em que se inscreveu a aquisição tout court, e do concreto registo G- Ap. 1 de 2005/01/10 sobre a ficha 7078, em que também se inscreveu a aquisição tout court se o registo de aquisição da propriedade do solo a favor do superficiário inscrito determina o trancamento da cota de referência do registo do direito de superfície, a minha opinião muito convicta é que não determina. As cotas do registo do direito de superfície e do registo da propriedade do solo serão trancadas se e quando o titular inscrito (dos dois direitos) dispuser do direito de propriedade (plena). Rejeito liminarmente qualquer analogia com o tratamento jurídico-tabular do direito de usufruto ou uso e habitação. João Guimarães Gomes de Bastos 8