Texto para Coluna do NRE-POLI na Revista Construção e Mercado Pini - Novembro 2013

Transcrição

1 Txto para Coluna do NRE-POLI na Rvita Contrução Mrcado Pini - Novmbro 2013 Rico do Tomador do Agnt Financiro no Uo do Sitma Pric m rlação ao Sitma SAC no Financiamnto d Imóvi Ridnciai Prof. Dr. Claudio Tavar d Alncar. Doi principai Sitma d Financiamnto à Comrcialização vigm hoj no mrcado brailiro, o Sitma Pric, também conhcido como Sitma Francê, o Sitma d Amortizaçõ Contant, ou SAC. O doi itma ditingum a partir do rgramnto mprgado para calibrar a componnt d pagamnto d rviço da dívida (SDk) amortização do principal (Ak), qu compõm cada prtação (Pk) dvida ao longo do prazo do contrato d financiamnto, ndo, ntão, o total a pagar d uma dada prtação Pk = Ak + SDk. No Sitma Pric, o rgramnto impõ qu a prtação (Pk) ja contant ao longo tmpo, a mno d rajut contratuai anuai do aldo dvdor pla TR (Taxa Rfrncial d Juro), ma ta rgra d rajut anual é aplicada no Brail omnt para financiamnto d imóvi, para automóvi, por xmplo, não há mcanimo d indxação. D outro lado, como a própria trminologia xpra, o SAC prupõ o pagamnto d amortizaçõ contant do principal da dívida dntro d cada prtação (Pk) a r

2 2 paga. Uma vz qu o rviço da dívida (SDk) mpr é calculado obr o toqu total d dívida no momnto imdiatamnt antrior ao pagamnto d cada parcla (Pk), m ambo o Sitma o qu paga mnalmnt d rviço da dívida (SDk) rá dcrcnt à mdida qu o aldo dvdor for ndo amortcido, o qu implica m prtaçõ (Pk) dcrcnt no Sitma SAC amortizaçõ (Ak) do principal crcnt no Sitma Pric, obrvar gráfico 1 2. A principal difrnça, nt quito, ntr o doi itma é a vlocidad d pagamnto do principal. No SAC, o rgat do dívida é mai vloz, abat o toqu d dívida mai rapidamnt uma vz qu a amortizaçõ ão iguai dd a primira prtação, nquanto qu no Sitma Pric o pagamnto dvido à amortizaçõ no início do contrato ão muito mnor do qu o dvido ao rviço da dívida. Vjamo um xmplo numérico: Valor do financiamnto do imóvl igual a R$ ,00; Prazo d liquidação d 20 ano com pagamnto d prtaçõ mnai (240 prtaçõ); Taxa d juro nominai qu incidm obr o aldo dvdor d 9%, ou 0,72% quivalnt mnal. Não conidramo nta análi o rajut anual pla TR do aldo dvdor. S o financiamnto for rgido plo Sitma Pric, toda a prtaçõ, da primira à última rão d R$ 4.386,22, dprzando- guro dmai itn acório ao contrato. Na primira, o qu paga d rviço da dívida (Sk) é R$ 3603,66 d amortização do principal (Ak), R$ 782,65. Na última pagará, dprzando do

3 3 rajut anuai do aldo dvdor, R$ 31,39 d rviço da dívida R$ 4.354,93 d amortização do principal. Vr gráfico 1. O aco a ta linha d crédito plo comprador xig, d acordo com a prática uuai d até 25% d compromtimnto da Rnda Familiar Mnal (RFM) para pagamnto da prtaçõ, uma RFM d aproximadamnt R$ ,00, ou crca d 26 alário mínimo (SM). S o mmo crédito fo concdido a partir do itma SAC, a primira prtação prfaz-ia R$ 5.686,99, ndo R$ 3603,66 dvido ao pagamnto do rviço da dívida (Sk) R$ 2.083,33 rfrnt ao pagamnto da amortização (Ak). Na última pagará, dprzando- o rajut anuai do aldo dvdor, R$ 15,02 d rviço da dívida R$ 2.083,33 d amortização do principal. Vr gráfico 2. Gráfico 1 FINANCIAMENTO PARA COMERCIALIZAÇÃO - SISTEMA PRICE t n r o c $ R m r lo v a VALOR DA PRESTAÇÃO SERVIÇO DA DÍVIDA AMORTIZAÇÃO DO PRINCIPAL PRESTAÇÕES AO LONGO DO TEMPO

4 4 O pagamnto da primira prtação SAC xigiria do comprador uma RFM d R$ ,00 (34 SM), crca d 30% uprior à rnda xigida para o mmo imóvl, cao o financiamnto fo concdido plo Sitma Pric. Nt contrato protótipo, o valor da prtação SAC omnt alcançará o patamar do valor da prtação pric no 88º mê do contrato. Dt modo, para um mmo patamar d rnda, a prão financira obr o tomador é rlativamnt alta até o étimo ano do contrato. Do lado do provdor do crédito (banco), o payback no Sitma SAC é mai curto, m rlação ao Pric. No xmplo, ao final do quinto ano do contrato o banco já trá rcuprado 63% da dívida, uando o Sitma SAC, nquanto no Pric ó trá rcuprado o quivalnt a 53% da dívida. Gráfico t n r o c $ R m r lo a v FINANCIAMENTO PARA COMERCIALIZAÇÃO - SISTEMA SAC AMORTIZAÇÃO DO PRINCIPAL VALOR DA PRESTAÇÃO SERVIÇO DA DÍVIDA PRESTAÇÕES AO LONGO DE TEMPO

5 5 O corolário dta arquittura qu rgm o doi itma é qu no Sitma Pric o tomador pagará mai rviço da dívida (total do montant d juro pago ao final do financiamnto) do qu no Sitma SAC. A contrapartida d um pagamnto total d rviço mnor no Sitma SAC é tr um compromtimnto financiro da RFM mai ubtantivo no primiro ano do contrato. Em uma: Do ponto vita financiro, o Sitma Pric é mai favorávl ao tomador d maior tor d rico para o banco, porqu toda a prtaçõ tarão mai bm acomodada no orçamnto familiar, para o banco, o prazo para dvolução do principal é mai longo. Logo, ob apcto financiro o SAC é mno cômodo ao tomador mai confortávl ao provdor do crédito; Sob o apcto conômico, a litura invrt, para o provdor o Sitma Pric ofrc mai rultado, ainda qu a taxa d juro jam a mma num Sitma ou noutro, a xpna d um nívl d rico mai alto, vito qu a dvolução do principal da dívida ocorr num prazo maior. A xpanão mai acntuada do crédito imobiliário no Brail prupõ o uo mai intno do Sitma Pric no financiamnto à aquiição do produto habitacional, poi t prmit um maior aco à linha ofrtada d faixa d rnda mai abrangnt do mrcado, tndo m vita o limit d compromtimnto d rnda tablcido. O mprgo mai frqunt do Sitma SAC dnotará uma maior ltividad na concão d crédito uma xpanão mnor do volum total d financiamnto habitacional, o qu pod r rcomndávl m momnto d crcimnto da inadimplência no mrcado.