L A U D O PROCESSO : Nº : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT SERRAT : APARECIDA DONIZETI OLIVEIRA

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1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ PROCESSO : Nº CARTÓRIO AÇÃO REQUERENTE REQUERIDA : 1º OFÍCIO : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT SERRAT : APARECIDA DONIZETI OLIVEIRA LUÍS MÁRIO MONTORO PUGLISI, engenheiro, CREA Nº , perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo à V. Exa. L A U D O fls. 197

2 Pag.2 CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA DO APARTAMENTO Localização: Confluência da Rua Azevedo Soares, nº com a Rua Monte Serrat, Condomínio Mont Serrat, Edifício San Domingo (Torre 2 ), 9º andar, apartamento nº 91, 4 (quatro) vagas de garagem e depósito, Bairro Vila Gomes Cardim, Subdistrito Vila Formosa, Zona Leste do Município de São Paulo, SP. Data da avaliação: julho de Valor de mercado para venda: R$ ,00 (Um milhão, setecentos e setenta e quatro mil reais) fls. 198

3 CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Eng.L.Mário Montoro Puglisi Pag.3 O presente laudo visa, conforme despacho do MM. Juízo, às fls. 147, a apuração do justo, real e atual valor de mercado para venda do apartamento localizado na confluência da Rua Azevedo Soares, nº com a Rua Monte Serrat, Condomínio Mont Serrat, Edifício San Domingo (Torre 2 ), 9º andar, apartamento nº 91, 4 ( quatro ) vagas de garagem e depósito, Bairro Vila Gomes Cardim, Subdistrito Vila Formosa, Zona Leste do Município de São Paulo, SP, devido a uma Ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo. fls. 199

4 CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização Eng.L.Mário Montoro Puglisi Pag.4 O apartamento avaliando encontra-se localizado na confluência da Rua Azevedo Soares, nº com a Rua Monte Serrat, Condomínio Mont Serrat, Edifício San Domingo (Torre 2 ), 9º andar, apartamento nº 91, 4 (quatro) vagas de garagem e depósito, Bairro Vila Gomes Cardim, Subdistrito Vila Formosa, Zona Leste do Município de São Paulo, SP. 2. Planta Genérica de Valores Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, encontra-se no Setor 054, Quadra 082, lote e Índice fiscal 2.707, Planta de localização fls. 200

5 4. Acessibilidade Eng.L.Mário Montoro Puglisi Pag.5 O acesso ao Condomínio Mont Serrat é fácil e direto pela Rua Azevedo Soares e pela Rua Monte Serrat. 5. Foto aérea fls. 201

6 6. Planta da quadra fiscal 7. Ilustração fotográfica externa Eng.L.Mário Montoro Puglisi Vista da frente do Condomínio Mont Serrat. fls. 202 Pag.6

7 Vista da Rua Azevedo Soares que lhe dá acesso. Pag.7 Vista geral do Edifício San Domingo (Torre 2 ) do Condomínio Mont Serrat. fls. 203

8 8. Melhoramentos públicos Eng.L.Mário Montoro Puglisi Pag.8 O Condomínio Mont Serrat é dotado dos seguintes melhoramentos públicos convencionais: Rede de água encanada, rede de esgoto sanitário, rede de iluminação pública, rede de energia elétrica domiciliar, rede de telefonia fixa, pavimentação asfáltica e guias e sarjetas. 9. Topografia A topografia apresenta-se plana em toda sua extensão e ao nível da Rua Azevedo Soares e da Rua Monte Serrat. 10. Características do solo O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 11. Características do Condomínio Mont Serrat Classe / Grupo / Padrão Estrutura Revestimento externo Residencial / Apartamento / Superior com elevador Concreto armado Argamassa fina Nº de torres 4 ( quatro ) torres Nº de pavimentos 31 ( trinta e um ) pavimentos por torre Nº de elevadores 2 ( dois ) elevadores por torre Nº de apartamentos 2 ( dois ) apartamentos por andar por torre Sistema de segurança Sistema de lazer Interfonia, zeladoria e porteiro eletrônico 4 (quatro) piscinas, quadra poliesportiva, 3 (três) salões de festas, salão de jogos, playground, brinquedoteca, sauna + hidro, quadra de tênis, churrasqueira e academia fls. 204

9 Pag ilustração fotográfica do sistema de lazer do Condomínio Mont Serrat Piscinas. Jardim. fls. 205

10 Playground. fls. 206 Pag.10

11 Salão de jogos e churrasqueira. fls. 207 Pag.11

12 Quadra poliesportiva. fls. 208 Pag.12

13 13. Características do apartamento Piso Revestimento interno Portas / Caixilhos Forro Janelas Compartimentos Vagas de garagem Idade real Estado da edificação Áreas construídas Eng.L.Mário Montoro Puglisi Contrapiso e ladrilhos cerâmicos Argamassa fina e azulejos Madeira / Alumínio Laje Tipo de correr, basculante e porta-balcão Pag.13 Sala, varanda, lavabo, cozinha, 3 ( três ) suítes, sendo uma com terraço, área de serviço, depósito e dormitório e banheiro de empregada 4 ( quatro ) vagas de garagem 8 ( oito ) anos Regular Fração ideal do terreno 0,4944% Serviços faltantes Obs.: Área privativa 224,080m 2 Área comum de garagem e depósito 39,640m 2 fls. 209 Área comum 152,393m 2 Área total 416,113m 2 Pisos nas áreas secas, revestimentos nas áreas molhadas (parte), colocação de peças sanitárias, armários embutidos nos dormitórios e gabinetes na cozinha e banheiros a) As áreas construídas e a fração ideal do terreno foram resultado de análise da Matrícula nº do 9º CRI / SP (fls. 143); b) A idade real do Condomínio Mont Serrat foi resultado de análise da Certidão de Dados Cadastrais da PMSP (Anexo I).

14 14. Ilustração fotográfica interna do apartamento avaliando Sala. fls. 210 Pag.14

15 Varanda. fls. 211 Pag.15

16 Lavabo. fls. 212 Pag.16

17 Cozinha. fls. 213 Pag.17

18 Dormitório e banheiro da suíte 1. fls. 214 Pag.18

19 Dormitório e banheiro da suíte 2. fls. 215 Pag.19

20 Dormitório e banheiro da suíte 3. fls. 216 Pag.20

21 Terraço da suíte 3. fls. 217 Pag.21

22 Dormitório e banheiro de empregada. fls. 218 Pag.22

23 Área de serviço. fls. 219 Pag.23

24 CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério adotado Eng.L.Mário Montoro Puglisi Pag.24 Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Sua aplicação se resumiu na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área privativa de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados (Anexo III), dos quais se extraiu a sua Média Aritmética Saneada (Anexo IV). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Anexo II). O valor do apartamento foi obtido pelo produto entre a sua área privativa e o respectivo valor unitário básico. 2. Valor unitário básico ( Vu ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de junho de 2018, é de: Vu = R$ 7.651,18 / m 2 fls. 220

25 3. Valor de mercado do apartamento para venda (Va) Va = ( Vu x Acp x Fs ), sendo: Va = Valor de mercado do apartamento para venda Vu = Valor unitário do apartamento ( R$ 7.651,18 / m 2 ) Acp = Área construída privativa ponderada do apartamento (244,080m 2 ) Fs = Fator serviços faltantes ( 0,95 ) Acp = [ Aca + ( N x Acg x Fc ) ], sendo: Acp = Área construída privativa ponderada do apartamento Aca = Área construída privativa do apartamento ( 224,080m 2 ) N = Número de vagas de garagem ( 4 ) Pag.25 Acg = Área construída privativa de uma vaga de garagem ( 10,00m 2 ) Fc = Fator de correção ( 0,50 ) Obs.: O fator de correção foi resultado da consulta do Estudo Valores de Venda 2002, Capítulo 6 Recomendações, item 6.9. Acp = [ 224,080 + ( 4 x 10,00 x 0,50 ) ] Acp = 244,080m 2 Va = ( 7.651,18 x 244,080 x 0,95 ) Va = R$ ,00 Ou, em números redondos, Va = R$ ,00 (Um milhão, setecentos e setenta e quatro mil reais) fls. 221

26 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Eng.L.Mário Montoro Puglisi Pag.26 Segue o presente laudo em 26 (vinte e seis) páginas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 4 (quatro) anexos. São Paulo, 07 de agosto de PERITO JUDICIAL fls. 222

27 ANEXO I CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DA PMSP fls. 223 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BB.

28 fls. 224 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BB.

29 ANEXO II CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO fls. 225 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BB.

30 1. Fator oferta ( Ff ) Eng.L.Mário Montoro Puglisi ANEXO II CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Fator localização ( Ftr ) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local do apartamento avaliando ( IFa ) e no denominador, o do apartamento comparativo ( IFe ). 3. Fator área ( Fa ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da área, conforme o Estudo do Engenheiro Sérgio Abunaman, em seu Livro Homogeneização de áreas para avaliação de imóveis urbanos. Ah = [ ( Ae / Aa ) 1/4 ou 1/8 ] Sendo: Ah = Área homogeneizada Ae = Área do elemento comparativo Aa = Área do imóvel avaliando A utilização do expoente deve ser utilizada da seguinte forma: Ae Aa 30% 1/4 Ae Aa > 30% 1/8 fls. 226 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BB.

31 4. Fator idade real do prédio ( Fir ) Eng.L.Mário Montoro Puglisi Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Edificações Valores de Venda 1987 Versão Fator padrão construtivo do prédio ( Fpc ) Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Edificações Valores de Venda 1987 Versão Fator atualização Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária. O valor básico unitário ( Vu ) foi homogeneizado para a situação paradigma através da seguinte expressão: Vu = [ ( Va / Au ) x Ff x ( Ftr + Fa + Fir + Fpc n + 1 ) ] Vu = Valor unitário básico de apartamento Va = Valor de oferta do apartamento comparativo Au = Área privativa ponderada do apartamento comparativo, já considerada a área útil da vaga de garagem Ff = Fator oferta Ftr = Fator localização Fa = Fator área Fir = Fator idade real do apartamento comparativo Fpc = Fator padrão construtivo do apartamento comparativo n = Número de fatores fls. 227 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BB.

32 Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: Classe Grupo Situação paradigma Residencial Apartamento Padrão Superior com elevador ( 2,406 ) Fatores utilizados ( n ) 4 ( quatro ) Área privativa ponderada avalianda Idade real Vida referencial Apartamento 224,080m 2 Vaga de garagem 40,00m 2 ( quatro vagas ) Cálculo [ 224,080 + ( 40,00 x 0,50 ) ] Resultado 244,080m 2 8 ( oito ) anos 60 ( sessenta ) anos Estado da edificação Regular ( c ) Foc 0,921 Índice fiscal 2.707,00 Data-base Julho de 2018 fls. 228 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BB.

33 ANEXO III ELEMENTOS COMPARATIVOS fls. 229 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BB.

34 01. Fonte de Informação ELEMENTO COMPARATIVO Nº 01 Eng.L.Mário Montoro Puglisi Corretor autônomo Sr. Pedro Tel.: (11) Data Julho de 2018 (oferta) 03. Localização Edifício San Domingo, 8º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 054, Quadra 082 e Índice Fiscal 2.707, Área ponderada / Vagas 244,080m 2 / 4 (quatro) vagas de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Superior com elevador (2,406) 07. Idade do prédio 8 (oito) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica Vu1 = [ ( ,00 / 244,080 ) x 0,90 x ( 1, , , , ) ] Vu1 = R$ 8.112,09 / m 2 fls. 230 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BB.

35 01. Fonte de Informação ELEMENTO COMPARATIVO Nº 02 Eng.L.Mário Montoro Puglisi Corretor autônomo Sr. Ângelo Tel.: (11) Data Julho de 2018 (oferta) 03. Localização Edifício San Domingo, 1º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 054, Quadra 082 e Índice Fiscal 2.707, Área ponderada / Vagas 244,080m 2 / 4 (quatro) vagas de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Superior com elevador (2,406) 07. Idade do prédio 8 (oito) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica Vu2 = [ ( ,00 / 244,080 ) x 0,90 x ( 1, , , , ) ] Vu2 = R$ 7.005,90 / m 2 fls. 231 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BB.

36 01. Fonte de Informação ELEMENTO COMPARATIVO Nº 03 Eng.L.Mário Montoro Puglisi Corretor autônomo Sr. Ângelo Tel.: (11) Data Julho de 2018 (oferta) 03. Localização Edifício San Domingo, 20º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 054, Quadra 082 e Índice Fiscal 2.707, Área ponderada / Vagas 244,080m 2 / 4 (quatro) vagas de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Superior com elevador (2,406) 07. Idade do prédio 8 (oito) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica Vu3 = [ ( ,00 / 244,080 ) x 0,90 x ( 1, , , , ) ] Vu3 = R$ 8.112,09 / m 2 fls. 232 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BB.

37 01. Fonte de Informação ELEMENTO COMPARATIVO Nº 04 Eng.L.Mário Montoro Puglisi Corretor autônomo Sr. Timóteo Tel.: (11) Data Julho de 2018 (oferta) 03. Localização Edifício San Domingo, 12º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 054, Quadra 082 e Índice Fiscal 2.707, Área ponderada / Vagas 244,080m 2 / 4 (quatro) vagas de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Superior com elevador (2,406) 07. Idade do prédio 8 (oito) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica Vu4 = [ ( ,00 / 244,080 ) x 0,90 x ( 1, , , , ) ] Vu4 = R$ 7.005,90 / m 2 fls. 233 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BB.

38 01. Fonte de Informação ELEMENTO COMPARATIVO Nº 05 Eng.L.Mário Montoro Puglisi Corretor autônomo Sr. Padilha Tel.: (11) Data Julho de 2018 (oferta) 03. Localização Edifício San Domingo, 18º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 054, Quadra 082 e Índice Fiscal 2.707, Área ponderada / Vagas 244,080m 2 / 4 (quatro) vagas de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Superior com elevador (2,406) 07. Idade do prédio 8 (oito) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica Vu5 = [ ( ,00 / 244,080 ) x 0,90 x ( 1, , , , ) ] Vu5 = R$ 7.190,27 / m 2 fls. 234 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BB.

39 01. Fonte de Informação ELEMENTO COMPARATIVO Nº 06 Eng.L.Mário Montoro Puglisi Corretor autônomo Sr. Padilha Tel.: (11) Data Julho de 2018 (oferta) 03. Localização Edifício San Domingo, 15º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 054, Quadra 082 e Índice Fiscal 2.707, Área ponderada / Vagas 244,080m 2 / 4 (quatro) vagas de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Superior com elevador (2,406) 07. Idade do prédio 8 (oito) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica Vu6 = [ ( ,00 / 244,080 ) x 0,90 x ( 1, , , , ) ] Vu6 = R$ 8.480,83 / m 2 fls. 235 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BB.

40 ANEXO IV MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA fls. 236 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BB.

41 ANEXO IV MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA Vu ( R$ / m 2 ) Vu ,09 Vu ,90 Vu ,09 Vu ,90 Vu ,27 Vu ,83 MA = R$ ,08 / m 2 = R$ 7.651,18 / m % = R$ 5.355,83 / m % = R$ 9.946,53 / m 2 Portanto, não foi desprezado nenhum elemento, logo: Vu = R$ 7.651,18 / m 2 fls. 237 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BB.

42 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ PROCESSO...: AÇÃO...: EXECUÇÃO DE OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS REQUERENTE...: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONT SERRAT REQUERIDA...: APARECIDA DONIZZETI OLIVEIRA Luís Mário Montoro Puglisi, engenheiro, CREA Nº , CPF Nº , perito nomeado e devidamente compromissado por Vossa Excelência nos autos da ação supra referida, tendo protocolado seu laudo pericial junto ao processo judicial digital, vem, respeitosamente, solicitar o arbitramento de seus honorários, fixados, provisoriamente, às fls.182, em R$ 4.000,00 (quatro mil Reais). Solicita, após o deferimento, o levantamento imediato de referida quantia, vez que já se encontra depositada. TERMOS EM QUE P.DEFERIMENTO São Paulo, 07 de agosto de 2018 Alameda Joaquim Eugênio de Lima, apto.94 tel: Cel: e.mail: Lmariopuglisi@uol.com.br fls. 238 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 65790BE.