EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL REGIONAL XI PINHEIROS SP
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1 fls. 109 EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL REGIONAL XI PINHEIROS SP PROCESSO : Nº CARTÓRIO : 4º OFÍCIO AÇÃO : PROCEDIMENTO ORDINÁRIO PROPRIEDADE REQUERENTE : RICARDO FERREIRA CAMPOS JÚNIOR REQUERIDA : JULIÊUDA DIAS DE CASTRO JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº , perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo à V. Exa. L A U D O
2 fls. 110 CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA DO IMÓVEL Localização: Confluência da Rua Mercúrio, nº 61 com rua sem denominação e com Rua Ângelo Clerici, nº 287, Conjunto Habitacional Residencial A Travessia do Mar Vermelho, Bairro Jardim Boa Vista, Subdistrito Raposo Tavares, Zona Oeste do Município de São Paulo, SP. Data da avaliação: Novembro de 2015 Valor de mercado para venda: R$ ,00 ( cento e oitenta mil reais )
3 fls. 111 CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo visa, conforme despacho do MM. Juízo, às fls. 101, a apuração do justo, real e atual valor de mercado para venda de 1 ( um ) imóvel residencial localizado na confluência da Rua Mercúrio, nº 61 com rua sem denominação e com Rua Ângelo Clerici, nº 287, Conjunto Habitacional Residencial A Travessia do Mar Vermelho, Bairro Jardim Boa Vista, Subdistrito Raposo Tavares, Zona Oeste do Município de São Paulo, SP, devido a uma Ação de PROCEDIMENTO ORDINÁRIO PROPRIEDADE. Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo.
4 fls. 112 CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização O imóvel avaliando localiza-se na confluência da Rua Mercúrio, nº 61 com rua sem denominação e com Rua Ângelo Clerici, nº 287, Conjunto Habitacional Residencial A Travessia do Mar Vermelho, Bairro Jardim Boa Vista, Subdistrito Raposo Tavares, Zona Oeste do Município de São Paulo, SP. 2. Planta Genérica de Valores Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel avaliando se encontra no Setor 186, Quadra 006 e Índice fiscal igual a 340, Planta de localização 4. Acessibilidade O acesso é fácil e direto pela Rua Mercúrio e Rua Ângelo Clerici.
5 fls Ilustração fotográfica externa Vista da frente do imóvel avaliando para a Rua Mercúrio. Vista da Rua Mercúrio que lhe dá acesso.
6 fls Topografia A topografia do imóvel se apresenta plana em toda sua extensão e ao nível da Rua Mercúrio e da Rua Ângelo Clerici. 7. Melhoramentos públicos O imóvel é dotado dos seguintes melhoramentos públicos convencionais: Rede pública de água encanada; Rede pública de energia elétrica domiciliar; Rede pública de iluminação nas ruas; Rede pública de esgoto sanitário; Rede pública de telefonia fixa; Pavimentação asfáltica e guias e sarjetas nas duas ruas que dão acesso ao imóvel avaliando. 8. Características do solo O imóvel possui solo aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 9. Dimensões do terreno O terreno possui, conforme informação do Requerente, às fls. 02, as seguintes medidas: Tipo Medida Frente para a Rua Mercúrio 5,00m Frente para a Rua Ângelo Clerici 5,00m Área 80,00m 2
7 fls Benfeitorias Sobre o terreno retro descrito, encontra-se erigida 1 ( uma ) edificação residencial, possuindo as seguintes características de construção e acabamento: Classe Residencial Grupo Casa Padrão Econômico Pavimentos 3 ( três ), sendo: térreo, inferior e superior Térreo e inferior 15 ( quinze ) anos Idade real Superior Em construção Térreo e inferior Necessitando de reparos simples Estado da edificação Superior Em construção Térreo e inferior 130,00m 2 Área construída Superior 70,00m 2 Obs.: a) As áreas construídas da edificação foi resultado de estimativa deste perito, quando da vistoria, conjugada com a informação do Requerente ( fls. 02 ); b) As idades reais da edificação foi resultado de estimativa deste perito, quando da vistoria; c) O pavimento superior da edificação não se encontra concluída a sua construção, faltando, conforme análise técnica, quando da vistoria baseada no estudo do Engenheiro João Ruy Canteiro, 62,50% para a sua conclusão.
8 fls Ilustração fotográfica das benfeitorias Térreo: Garagem e sala. Térreo: Cozinha e banheiro.
9 fls. 117 Térreo: Dormitório e área de serviço. Superior: Em construção e Inferior: Dormitório.
10 fls. 118 CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Terreno 1.1. Critério adotado Foi utilizado o Método Comparativo de Valores de Mercado, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado na região onde se localiza o imóvel avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados ( Anexo II ), resumidos no Quadro resumo de homogeneização ( Anexo III ), dos quais se extraiu a sua média aritmética saneada ( Anexo IV ). A homogeneização dos elementos comparativos e do imóvel avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes ( Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2011, resumidos no Anexo I ). O Valor da Terra Nua, também ajustada à situação paradigma, foi obtido pelo produto entre a área avalianda e o respectivo valor unitário básico Homogeneização De acordo com os critérios descritos anteriormente, tivemos: Fator testada ( C f ) C f = ( F p / F r ) f sendo: f = 0,15 e limite: F r / 2 < F p < 2 F r F r = 10,00m F p = = 5,00m C f = ( 5,00 / 10,00 ) 0,20 C f = 0,871
11 fls Fator profundidade ( C p ) P e = ( Área / Testada ) P e = ( 80,00 / 5,00 ) = 16,00m Como P e está compreendida entre P mi / 2 = 12,50m e P ma = 25,00m C p = ( 16,00 / 25,00 ) 0,50 C p = 0, Fator topografia ( F t ) Topografia plana. Portanto: F t = 1, Fator consistência do terreno ( F c ) O imóvel possui solo seco. Portanto: F c = 1, Valor unitário básico ( V u ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o imóvel avaliando, referente ao mês de novembro de 2015, é de: V u = R$ 1.403,00 / m Valor do terreno O valor do terreno foi calculado conforme a fórmula a seguir: V t = [ V u x ( C f + C p + F p + F c n + 1 ) x A t ] V t = [ 1.403,00 x ( 0, , , , ) x 80,00 ] V t = R$ ,00
12 fls Benfeitorias 2.1. Critério adotado Foi utilizado o Estudo procedido pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juízes das Varas da Fazenda Municipal de São Paulo, intitulado Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Versão As características descritas permitiram enquadrar a edificação, para a data base de novembro de 2015, da seguinte forma: Classe Residencial Grupo Casa Padrão Econômico Valor do R 8 N ( nov / 2015 ) R$ 1.227,00 / m 2 ( estimado ) Custo unitário ( V u ) R$ 824,54 / m 2 ( R 8 N x 0,672 ) I r ( vida referencial ) 70 anos Térreo e inferior Superior Estado da edificação Necessitando de Em construção reparos simples ( e ) Térreo e inferior Superior F s ( Fator serviços ) 1,000 0,375 F oc A c ( Área construída ) Térreo e inferior Superior 0,770 1,000 Térreo e inferior Superior 130,00m 2 70,00m 2
13 fls Valor das benfeitorias ( V b ) V b = ( V u x F oc x F s x A c ) V b = (824,54x0,770x1,000x130,00)+(824,54x1,000x0,375x70,00) Térreo e inferior Superior V b = R$ ,00 3. Valor total do imóvel ( V i ) Para a obtenção do valor total do imóvel, foi efetuada a soma do valor do terreno ( V t ) e do valor das benfeitorias ( V b ), desta forma tivemos: V i = ( V t + V b ) V i = ( , ,00 ) V i = R$ ,00 Ou em números redondos V i = R$ ,00 ( cento e oitenta mil reais )
14 fls. 122 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 14 ( quatorze ) folhas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 4 ( quatro ) anexos. São Paulo, 18 de novembro de JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL
15 fls. 123 ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
16 fls. 124 ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator oferta ( F f ) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Fator localização ( F tr ) Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local para outro, foi utilizada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos na Planta Genérica de Valores editada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o valor do local do imóvel avaliando ( IF a ) e no denominador, o do elemento comparativo ( IF e ). 3. Fator testada ( C f ) Conforme o disposto no item , sub-item b da Norma, tendo como testada de referência: F r = 10,00m. 4. Fator profundidade ( C p ) Conforme o disposto no item , sub-item a da Norma, tendo como profundidades de referência: P mi = 25,00m e P ma = 40,00m. 5. Fator frentes múltiplas ( C e ) Conforme o disposto no item da Norma, imóveis enquadrados no Grupo I 2ª Zona, não se aplica o Fator Frentes Múltiplas.
17 fls Fator topografia ( F t ) Conforme o disposto no item da Norma, tendo como referência: Terreno plano. 7. Fator consistência do terreno ( F c ) Conforme o disposto no item da Norma, tendo como referência: Terreno seco. 8. Fator área Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da área, conforme o Estudo do Engenheiro Sérgio Abunaman, em seu Livro Homogeneização de áreas para avaliação de imóveis urbanos. A h = [ ( A e / A a ) 1/4 ou 1/8 ] Sendo: A h = Área homogeneizada A e = Área do elemento comparativo A a = Área do imóvel avaliando A utilização do expoente deve ser utilizada da seguinte forma: A e A a 30% 1/4 A e A a > 30% 1/8 9. Fator atualização Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.
18 fls. 126 O valor básico unitário ( V u ) foi homogeneizado para a situação paradigma através da seguinte expressão: V u = { { [ ( V i x F f ) V b ] / A t } x [ F tr + F a + C f + C p + F t + F c n + 1 ] } Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: Situação paradigma Zona de características homogêneas Grupo I 2ª Zona Frente de referência ( F r ) 10,00m Profundidade mínima ( P mi ) 25,00m Profundidade máxima ( P ma ) 40,00m Expoente do Fator frente ( f ) 0,20 Expoente do Fator profundidade ( p ) 0,50 Fator frentes múltiplas Não se aplica Número de fatores utilizados ( n ) 6 Área do terreno avaliando 80,00m 2 Topografia Plana Consistência do solo Seco Índice fiscal 340,00 Data-base Novembro de 2015
19 fls. 127 ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS
20 fls. 128 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 01 Proprietário Sr. Deonis 01. Fonte de informação Tel.: ( 11 ) Data Novembro de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Mercúrio, nº Planta Genérica de Valores Setor 186, Quadra 006 e Índice fiscal 340, Área / Dimensões 100,00m 2 / 5,00m x 20,00m 06. Topografia Declive lateral 07. Características do solo Solo seco 08. Benfeitorias Casa Econômico, 5 anos, ( a ), 80m 2, R$ , Valor de venda R$ ,00 Ilustração fotográfica Valor unitário homogeneizado: V u1 = {{[( ,00x0,90) ,00]/100,00x[1,000+1,057+1,149+1,118+1,053+1, ]} V u1 = R$ 1.589,70 / m 2
21 fls. 129 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 02 Abrill Imóveis Sr. Miguel 01. Fonte de informação Tel.: ( 11 ) Data Novembro de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Mercúrio, nº Planta Genérica de Valores Setor 186, Quadra 006 e Índice fiscal 340, Área / Dimensões 80,00m 2 / 5,00m x 16,00m 06. Topografia Plano 07. Características do solo Solo seco 08. Benfeitorias Casa Simples, 12 anos, ( c ), 120m 2, R$ , Valor de venda R$ ,00 Ilustração fotográfica Valor unitário homogeneizado: V u2 = {{[( ,00x0,90) ,00]/100,00x[1,000+1,000+1,149+1,250+1,000+1, ]} V u2 = R$ 1.486,12 / m 2
22 fls. 130 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 03 Proprietário Sr. Jaelton 01. Fonte de informação Tel.: ( 11 ) Data Novembro de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Marte, nº Planta Genérica de Valores Setor 186, Quadra 006 e Índice fiscal 340, Área / Dimensões 102,00m 2 / 6,00m x 17,00m 06. Topografia Declive lateral 07. Características do solo Solo seco 08. Benfeitorias Casa Econômico, 7 anos, ( b ), 80m 2, R$ , Valor de venda R$ ,00 Ilustração fotográfica Valor unitário homogeneizado: V u3 = {{[( ,00x0,90) ,00]/102,00x[1,000+1,063+1,108+1,213+1,053+1, ]} V u3 = R$ 1.182,49 / m 2
23 fls. 131 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 04 Proprietário - Sr. Ricardo 01. Fonte de informação Tel.: ( 11 ) Data Novembro de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Júpiter, nº Planta Genérica de Valores Setor 186, Quadra 006 e Índice fiscal 340, Área / Dimensões 99,00m 2 / 5,50m x 18,00m 06. Topografia Plana 07. Características do solo Solo seco 08. Benfeitorias Casa Econômico, 5 anos, ( b ), 384m 2, R$ , Valor de venda R$ ,00 Ilustração fotográfica Valor unitário homogeneizado: V u4 = {{[( ,00x0,90) ,00]/99,00x[1,000+1,055+1,127+1,179+1,000+1, ]} V u4 = R$ 1.236,84 / m 2
24 fls. 132 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 05 Proprietário Sr. Edson 01. Fonte de informação Tel.: ( 11 ) Data Novembro de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Marte, nº Planta Genérica de Valores Setor 186, Quadra 006 e Índice fiscal 340, Área / Dimensões 108,00m 2 / 6,00m x 17,00m 06. Topografia Plana 07. Características do solo Solo seco 08. Benfeitorias Casa Simples, 10 anos, ( b ), 260m 2, R$ , Valor de venda R$ ,00 Ilustração fotográfica Valor unitário homogeneizado: V u5 = {{[( ,00x0,90) ,00]/108,00x[1,000+1,038+1,108+1,213+1,000+1, ]} V u5 = R$ 1.597,19 / m 2
25 fls. 133 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 06 Proprietário Sr. Rivaldo 01. Fonte de informação Tel.: ( 11 ) Data Novembro de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Marte, nº Planta Genérica de Valores Setor 186, Quadra 006 e Índice fiscal 340, Área / Dimensões 87,00m 2 / 6,00m de frente 06. Topografia Plana 07. Características do solo Solo seco 08. Benfeitorias Casa Simples, 5 anos, ( a ), 150m 2, R$ , Valor de venda R$ ,00 Ilustração fotográfica Valor unitário homogeneizado: V u6 = {{[( ,00x0,90) ,00]/87,00x[1,000+1,021+1,108+1,313+1,000+1, ]} V u6 = R$ 1.325,64 / m 2
26 fls. 134 ANEXO III QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO
27 fls. 135 ANEXO III QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO Nº V i F f V b A t F tr A h C f C p C e F t F c V u ,00 0, ,00 100,00 1 1,057 1,149 1,118 1, , ,00 0, ,00 80,00 1 1,000 1,149 1,250 1, , ,00 0, ,00 102,00 1 1,063 1,108 1,213 1, , ,00 0, ,00 99,00 1 1,055 1,127 1,179 1, , ,00 0, ,00 108,00 1 1,038 1,108 1,213 1, , ,00 0, ,00 87,00 1 1,021 1,108 1,313 1, ,64
28 fls. 136 ANEXO IV MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
29 fls. 137 ANEXO IV MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA V u ( R$ / m 2 ) V u ,70 V u ,12 V u ,49 V u ,84 V u ,19 V u ,64 MA = R$ 8.417,97 / m 2 = R$ 1.403,00 / m % = R$ 982,10 / m % = R$ 1.823,89 / m 2 Portanto, não foi desprezado nenhum elemento, logo: V u = R$ 1.403,00 / m 2
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL REGIONAL XI PINHEIROS SP
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