EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DA PENHA

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1 fls. 123 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DA PENHA PROCESSO /01 MARIO DE SOUZA JUNIOR, engenheiro civil, CREA nº /D, perito judicial nos autos do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA da ação requerida por JOÃO FERNANDES MEIRA contra MARIA EMANUEL MANOLAKIS, tendo procedido aos estudos e diligências necessárias, vem apresentar a Vossa Excelência as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente LAUDO JUDICIAL

2 fls. 124 SUMÁRIO CAPÍTULO I: Objetivo da avaliação... 3 CAPÍTULO II: Vistoria... 3 CAPÍTULO III: Avaliação CAPÍTULO IV: Conclusão CAPÍTULO V: Encerramento

3 fls. 125 I - OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O objetivo da avaliação consiste em estabelecer o valor de venda do imóvel situado na Rua Catende nº 198, Jardim Nordeste. II - VISTORIA II.1 - Localização do imóvel Está localizado na Rua Catende nº 198, na quadra completada pela Rua Nelson Tartuce, Rua José Giordano e Praça Padre Rossetti, como indica o mapa abaixo. 3

4 fls. 126 A região tem características residenciais, sendo observadas ocupações horizontais. Em relação às zonas de avaliação indicadas na Norma editada em setembro de 2011 pelo IBAPE/SP ( Norma para avaliação de imóveis urbanos ), a região enquadra-se no Grupo I ( zonas de uso predominante residencial e ocupação horizontal ). II.2 - Mapa fiscal De acordo com o Mapa Oficial da Cidade de São Paulo, o imóvel está situado na Quadra 517 do Setor 113. Segundo a Planta Genérica de Valores de 2014, o valor fiscal da Rua Catende é igual a 295,00. II.3 - Zoneamento Pela legislação que dispõe sobre o parcelamento, uso e ocupação do solo (Lei nº , de 22 de março de 2016), o local é classificado como zona ZEU (Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana), assim definida no artigo 7º da Lei nº /2016: Lei nº / artigo 7º As Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) são porções do território destinadas a promover usos residenciais e não residenciais com densidades demográfica e construtiva altas e promover a qualificação paisagística e dos espaços públicos de modo articulado com o sistema de transporte público coletivo, subdivididas em: I- Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): zonas inseridas na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, com parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo compatíveis com as diretrizes da referida macrozona;... 4

5 fls. 127 Os parâmetros de ocupação fixados para a zona ZEU são aqueles indicados no quadro abaixo (Quadro 3, integrante da Lei nº /2016). II.4 - Melhoramentos públicos Trata-se de local dotado de todos os melhoramentos públicos. II.5 - Características do terreno Está situado no nível da Rua Catende, tem topografia plana e encerra as seguintes dimensões: Área do terreno = 264,00 m 2 Frente projetada do terreno = 11,00 m Profundidade equivalente do terreno = 264,00 11,00 = 24,00 m 5

6 fls. 128 II.6 - Características da construção No terreno há duas casas: Casa 1, implantada na frente do terreno; e Casa 2, implantada nos fundos do terreno. As casas, segundo os parâmetros fixados no estudo divulgado em 2018 pelo IBAPE/SP ( Valores de Edificações de Imóveis Urbanos ), enquadram-se no padrão simples. A Casa 1 tem um pavimento; é dotada de garagem (nos fundos do terreno) e salão (na frente do terreno); é composta de sala, quatro dormitórios, dois banheiros e cozinha; e encerra uma área construída de 137,00 m 2 (incluídas as áreas do salão e da garagem, que somam 45,00 m 2 ). A Casa 2 tem um pavimento; é composta de cozinha, dormitório, banheiro e lavanderia; e encerra uma área construída de 29,00 m 2. Em relação aos parâmetros indicados no estudo acima referido (parâmetros referentes ao obsoletismo e estado de conservação), as casas, o salão e a garagem, naquilo que diz respeito ao estado de conservação, enquadram-se nas seguintes referências: referência e ( necessitando de reparos simples ), no caso da Casa 1; referência c ( regular ), no caso da Casa 2; e referência f ( necessitando de reparos de simples a importantes ), no caso do salão e da garagem. As fotografias exibidas adiante (FOTOS de 1 a 28) ilustram as características do imóvel. 6

7 fls. 129 FOTO 1 - Vista do imóvel. A seta amarela indica o acesso à Casa 1 (casa implantada na frente do terreno); a seta azul indica o acesso à Casa 2 (casa implantada nos fundos do terreno); e a seta vermelha indica o salão. 7

8 FOTOS 2/3 - Vista da Rua Catende. A seta amarela indica o imóvel avaliando. 8 fls. 130

9 FOTOS 4/5/6 - Salão. 9 fls. 131

10 FOTOS 7/8 - Corredor lateral (acesso à Casa 1). 10 fls. 132

11 FOTOS 9/10 - Sala (Casa 1). 11 fls. 133

12 FOTOS 11/12/13/14 - Dormitórios (Casa 1). 12 fls. 134

13 FOTOS 15/16/17/18 - Banheiros e cozinha (Casa 1). 13 fls. 135

14 FOTOS 19/20 - Garagem (Casa 1). 14 fls. 136

15 FOTO 21 - Corredor lateral (acesso à Casa 2). 15 fls. 137

16 FOTOS 22/23 - Casa fls. 138

17 FOTOS 24/25 - Lavanderia e cozinha (Casa 2). 17 fls. 139

18 FOTOS 26/27/28 - Dormitório e banheiro (Casa 2). 18 fls. 140

19 fls. 141 III - AVALIAÇÃO III.1 - Metodologia avaliatória 1. Serão adotadas as regras enunciadas na Norma editada em setembro de 2011 pelo IBAPE/SP ( Norma para avaliação de imóveis urbanos ), elegendo-se, no caso, os parâmetros de cálculo da 2ª Zona ( residencial horizontal de padrão médio ). Parâmetros de cálculo da 2ª Zona Frente de referência do lote padrão (F r ) = 10,00 m Profundidade mínima do lote padrão (P mi ) = 25,00 m Profundidade máxima do lote padrão (P ma ) = 40,00 m Expoente utilizado no fator testada (f) = 0,20 Expoente utilizado no fator profundidade (p) = 0,50 2. A avaliação será norteada pelo método evolutivo. Por esse método, como método indireto, o valor do bem decorre do somatório dos seguintes valores: (a) do terreno, que será fixado a partir dos indicadores de valor do mercado imobiliário; e (b) da construção, que será fixado a partir dos parâmetros de cálculo indicados no estudo divulgado em 2018 pelo IBAPE/SP ( Valores de Edificações de Imóveis Urbanos ). 19

20 fls. 142 III.2 - Valor do terreno conduziu ao seguinte resultado: 1. A pesquisa exibida no ANEXO I, depois de homogeneizada, Valor unitário básico de terreno = R$ 1.300,00/m 2 válido para lote com 10,00 m de frente e profundidade entre 25,00 e 40,00 m Data-base: agosto de O terreno, observadas as suas características e dimensões, deve ser avaliado através da seguinte expressão: V t = A t x V u x F V t = valor do terreno A t = área do terreno = 264,00 m 2 V u = valor unitário básico de terreno = R$ 1.300,00/m 2 P mi = profundidade mínima do lote padrão = 25,00 m P e = profundidade equivalente do terreno = 24,00 m C p = coeficiente de profundidade = (24,00 25,00) 0,50 = 0,98 F pr = frente projetada do terreno = 11,00 m F r = frente de referência = 10,00 m C f = coeficiente de frente = (11,00 10,00) 0,20 = 1,02 F = fator de correção F = 1 + [(C p - 1) + (C f - 1) = 1,00 V t = 264,00 x 1.300,00 x 1,00 = R$ ,00 Valor do terreno = R$ ,00 Data-base: agosto de

21 fls. 143 III.3 - Valor da construção 1. De acordo com o estudo intitulado Valores de Edificações de Imóveis Urbanos , as edificações enquadram-se no padrão simples, com um valor unitário de venda igual a 1,497 x R 8 N (1). 2. Para efeito de depreciação (depreciação pelo obsoletismo e estado de conservação), e em função dos parâmetros fixados no estudo acima referido, as edificações enquadram-se nas seguintes referências: referência e ( necessitando de reparos simples ), no caso da Casa 1; referência c ( regular ), no caso da Casa 2; e referência f ( necessitando de reparos de simples a importantes ), no caso do salão e da garagem. 3. Para esses parâmetros (valor unitário de venda e estado de conservação), o valor da construção resulta igual a: V c = A c x V u x F oc Casa 1 V c = valor da construção A c = área construída = 137,00-45,00 = 92,00 m 2 V u = valor unitário de venda = 0,90 x 1,497 x R 8 N R 8 N = custo unitário básico das edificações (em 08/2018) = R$ 1.365,00/m 2 I e = idade da construção = 40 anos I r = vida referencial do padrão adotado = 70 anos R = coeficiente residual do padrão adotado = 20% K = coeficiente de Ross/Heideck (referência e ) = 0,453 F oc = fator de depreciação [R + K x (1 - R)] = 0,562 V c = 92,00 x 0,90 x 1,497 x 1.365,00 x 0,562 = R$ ,00 (1) O valor unitário de venda (1,497 x R 8 N) será reduzido em 10%; e a redução considerada é justificada pelo Fator de Ajuste ao Mercado, tal qual definido no estudo acima referido. 21

22 fls. 144 Casa 2 V c = valor da construção A c = área construída = 29,00 m 2 V u = valor unitário de venda = 0,90 x 1,497 x R 8 N R 8 N = custo unitário básico das edificações (em 08/2018) = R$ 1.365,00/m 2 I e = idade da construção = 40 anos I r = vida referencial do padrão adotado = 70 anos R = coeficiente residual do padrão adotado = 20% K = coeficiente de Ross/Heideck (referência c ) = 0,539 F oc = fator de depreciação [R + K x (1 - R)] = 0,631 V c = 29,00 x 0,90 x 1,497 x 1.365,00 x 0,631 = R$ ,00 Salão e garagem V c = valor da construção A c = área construída = 45,00 m 2 V u = valor unitário de venda = 0,90 x 1,497 x R 8 N R 8 N = custo unitário básico das edificações (em 08/2018) = R$ 1.365,00/m 2 I e = idade da construção = 40 anos I r = vida referencial do padrão adotado = 70 anos R = coeficiente residual do padrão adotado = 20% K = coeficiente de Ross/Heideck (referência f ) = 0,369 F oc = fator de depreciação [R + K x (1 - R)] = 0,495 V c = 45,00 x 0,90 x 1,497 x 1.365,00 x 0,495 = R$ ,00 Valor da construção = R$ ,00 (R$ ,00 + R$ ,00 + R$ ,00) Data-base: agosto de

23 III.4 - Valor do imóvel fls. 145 Resulta da soma dos valores do terreno e da construção. Valor do terreno = R$ ,00 Valor da construção = R$ ,00 Valor do imóvel = R$ ,00 Valor do imóvel = R$ ,00 Data-base: agosto de

24 fls. 146 IV - CONCLUSÃO O valor de venda do imóvel situado na Rua Catende nº 198, Jardim Nordeste, resulta igual a: Valor do imóvel = R$ ,00 (quinhentos e treze mil reais) Data-base: agosto de 2018 E o valor do quinhão penhorado (25% do imóvel - vide matrícula do 12º Cartório de Registro de Imóveis, averbação 2) resulta igual a: Valor do quinhão penhorado (25% do imóvel) = R$ ,00 (cento e vinte e oito mil, duzentos e cinquenta reais) Data-base: agosto de

25 V - ENCERRAMENTO fls. 147 Consta o presente laudo de 25 (vinte e cinco) páginas, sendo esta última datada e assinada. Relação de anexos: ANEXO I: cálculo do valor unitário básico de terreno São Paulo, 23 de agosto de 2018 MARIO DE SOUZA JUNIOR 25

26 ANEXO I CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO BÁSICO DE TERRENO RUA CATENDE DATA-BASE: AGOSTO DE 2018 fls. 148 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARIO DE SOUZA JUNIOR, protocolado em 23/08/2018 às 18:42, sob o número WPEN Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 6719F01.

27 fls. 149 I - CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO DA PESQUISA 1. Serão adotadas as regras enunciadas na Norma editada em setembro de 2011 pelo IBAPE/SP (Norma para avaliação de imóveis urbanos), elegendo-se, no caso, os seguintes parâmetros de cálculo: frente de referência do lote padrão (F r ) = 10,00 m profundidade mínima do lote padrão (P mi ) = 25,00 m profundidade máxima do lote padrão (P ma ) = 40,00 m expoente utilizado no cálculo do fator testada (f) = 0,20 expoente utilizado no cálculo do fator profundidade (p) = 0,50 2. Os valores pesquisados serão corrigidos pelos seguintes fatores: (a) elasticidade (desconto de 10%, quando o valor pesquisado for proveniente de oferta); (b) testada; (c) profundidade; (d) localização; e (e) topografia. Para o fator indicado na letra d (localização) serão adotados os valores fiscais divulgados na Planta Genérica de Valores de 2014 (valor fiscal do local avaliando = 295,00); e para o fator indicado na letra e (topografia) serão adotados os fatores indicados no item da norma acima referida (terreno plano: fator 1,00). 3. O valor unitário final resultará da média saneada dos valores compreendidos em um intervalo de aceitação de 30% (para mais e para menos), intervalo esse calculado a partir da média dos valores pesquisados. 2 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARIO DE SOUZA JUNIOR, protocolado em 23/08/2018 às 18:42, sob o número WPEN Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 6719F01.

28 fls. 150 II - AMOSTRA PESQUISADA Elemento 1: Imóvel: Rua Catende nº 262 Setor Quadra Valor fiscal: 295,00 Terreno: frente = 11,00 m área = 264,00 m 2 profundidade equivalente = 24,00 m topografia = plana (fator 1,00) Valor de venda: R$ ,00 (oferta - agosto de 2018) Informante: Mambei Imóveis - Macedo Observação: terreno com construção (sem valor comercial) Coeficiente de testada = (10,00 11,00) 0,20 = 0,98 (- 0,02) Coeficiente de profundidade = (25,00 24,00) 0,50 = 1,02 (+ 0,02) Coeficiente de localização = 295,00 295,00 = 1,00 (+ 0,00) Coeficiente de topografia = 1,00 1,00 = 1,00 (+ 0,00) Fator de homogeneização = 1,00-0,02 + 0,02 = 1,00 V u1 = [( ,00 x 0,90) 264,00] x 1,00 = R$ 1.534,00/m 2 3 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARIO DE SOUZA JUNIOR, protocolado em 23/08/2018 às 18:42, sob o número WPEN Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 6719F01.

29 fls. 151 Elemento 2: Imóvel: Rua Tauá nº 268 Setor Quadra Valor fiscal: 292,00 Terreno: frente = 10,00 m área = 300,00 m 2 profundidade equivalente = 30,00 m topografia = declive (fator 0,90) Valor de venda: R$ ,00 (oferta - agosto de 2018) Informante: Bons Dias Imóveis - Fábio Observação: terreno com construção (sem valor comercial) Coeficiente de testada = 1,00 (+ 0,00) Coeficiente de profundidade = 1,00 (+ 0,00) Coeficiente de localização = 295,00 292,00 = 1,01 (+ 0,01) Coeficiente de topografia = 1,00 0,90 = 1,11 (+ 0,11) Fator de homogeneização = 1,00 + 0,01 + 0,11 = 1,12 V u2 = [( ,00 x 0,90) 300,00] x 1,12 = R$ 1.210,00/m 2 4 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARIO DE SOUZA JUNIOR, protocolado em 23/08/2018 às 18:42, sob o número WPEN Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 6719F01.

30 fls. 152 Elemento 3: Imóvel: Rua Catende nº 501 Setor Quadra Valor fiscal: 320,00 Terreno: frente = 10,00 m área = 309,00 m 2 profundidade equivalente = 30,90 m topografia = plana (fator 1,00) Valor de venda: R$ ,00 (oferta - agosto de 2018) Informante: Real Imóveis - Robson Observação: terreno com construção (valor = R$ ,00) Coeficiente de testada = 1,00 (+ 0,00) Coeficiente de profundidade = 1,00 (+ 0,00) Coeficiente de localização = 295,00 320,00 = 0,92 (- 0,08) Coeficiente de topografia = 1,00 1,00 = 1,00 (+ 0,00) Fator de homogeneização = 1,00-0,08 = 0,92 V u3 = {[( ,00 x 0,90) ,00] 309,00} x 0,92 = R$ 1.236,00/m 2 5 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARIO DE SOUZA JUNIOR, protocolado em 23/08/2018 às 18:42, sob o número WPEN Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 6719F01.

31 fls. 153 Elemento 4: Imóvel: Rua Estevão Matias dos Santos nº 170 Setor Quadra Valor fiscal: 320,00 Terreno: frente = 10,00 m área = 250,00 m 2 profundidade equivalente = 25,00 m topografia = plana (fator 1,00) Valor de venda: R$ ,00 (oferta - agosto de 2018) Informante: Roberto Imóveis - Ágata Observação: terreno com construção (valor = R$ ,00) Coeficiente de testada = 1,00 (+ 0,00) Coeficiente de profundidade = 1,00 (+ 0,00) Coeficiente de localização = 295,00 320,00 = 0,92 (- 0,08) Coeficiente de topografia = 1,00 1,00 = 1,00 (+ 0,00) Fator de homogeneização = 1,00-0,08 = 0,92 V u4 = {[( ,00 x 0,90) ,00] 250,00} x 0,92 = R$ 1.012,00/m 2 6 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARIO DE SOUZA JUNIOR, protocolado em 23/08/2018 às 18:42, sob o número WPEN Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 6719F01.

32 fls. 154 Elemento 5: Imóvel: Rua Dr. João Dorival Cardoso nº 144 Setor Quadra 74 - Valor fiscal: 328,00 Terreno: frente = 12,50 m área = 254,00 m 2 profundidade equivalente = 20,32 m topografia = plana (fator 1,00) Valor de venda: R$ ,00 (oferta - agosto de 2018) Informante: Gleusa Imóveis - Érica Observação: terreno com construção (valor = R$ ,00) Coeficiente de testada = (10,00 12,50) 0,20 = 0,96 (- 0,04) Coeficiente de profundidade = (25,00 20,32) 0,50 = 1,11 (+ 0,11) Coeficiente de localização = 295,00 328,00 = 0,90 (- 0,10) Coeficiente de topografia = 1,00 1,00 = 1,00 (+ 0,00) Fator de homogeneização = 1,00-0,04 + 0,11-0,10 = 0,97 V u5 = {[( ,00 x 0,90) ,00] 254,00} x 0,97 = R$ 1.413,00/m 2 7 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARIO DE SOUZA JUNIOR, protocolado em 23/08/2018 às 18:42, sob o número WPEN Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 6719F01.

33 fls. 155 III - VALOR UNITÁRIO BÁSICO DE TERRENO aqueles anotados na tabela abaixo. Os valores unitários que derivam da amostra pesquisada são Elemento Unitário (R$/m 2 ) , , , , ,00 Média da amostra = 6.405,00 5 = R$ 1.281,00/m 2 Intervalo de aceitação de resultados: limite inferior: 1.281,00 x 0,70 = R$ 897,00/m 2 limite superior: 1.281,00 x 1,30 = R$ 1.665,00/m 2 Como todos os valores unitários restaram compreendidos no intervalo de aceitação de resultados, a média saneada e a média geral da amostra coincidem. Média saneada da amostra = R$ 1.281,00/m 2 Valor unitário básico de terreno = R$ 1.300,00/m 2 válido para lote com 10,00 m de frente e profundidade entre 25,00 e 40,00 m Data-base: agosto de Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARIO DE SOUZA JUNIOR, protocolado em 23/08/2018 às 18:42, sob o número WPEN Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 6719F01.