André Luiz Rocha dos Santos Engenheiro Civil CREA N

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1 fls. 121 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1ª. VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL VII ITAQUERA COMARCA DE SÃO PAULO PROCESSO N : AÇÃO : CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - OBRIGAÇÕES REQUERENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VITÓRIA I REQUERIDO : CRISTHIANE RIBEIRO CARDOSO André Luiz Rocha dos Santos, Engenheiro Civil, Perito Judicial nomeado nos Autos da presente ação, dando por encerrado seus trabalhos, vem respeitosamente, apresentar suas conclusões expressas no seguinte L A U D O

2 fls RESUMO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL LOCALIZAÇÃO: Avenida Ragueb Chohfi, 960 Apartamento n 44 Torre II São Mateus São Paulo S.P. DATA DA AVALIAÇÃO: agosto de 2017 VALOR DO APARTAMENTO = ,00 (duzentos e dezesseis mil reais)

3 fls PRELIMINARES Este laudo refere-se a uma AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - OBRIGAÇÕES, requerida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VITÓRIA I, em face de CHRISTIANE RIBEIRO CARDOSO, em curso na 1ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL VII ITAQUERA COMARCA DE SÃO PAULO - SP, AUTOS O objetivo principal do presente trabalho é avaliar o apartamento objeto da matrícula n do 9 Cartório de Registro de Imóveis da Capital (fls. 40/42), localizado na Avenida Ragueb Chohfi, 960 Apartamento N 44 Torre ii São Mateus São Paulo - S.P. O perito foi nomeado pelo MM. Juízo, às fls. 99/100 para atuar como perito oficial na avaliação do imóvel em questão.

4 fls VISTORIA Realizada em 07 de agosto de 2017 com início às 14:30hs no imóvel em questão. Importante salientar que a vistoria foi acompanhada pelo zelador do condomínio, estando o imóvel em questão fechado, não sendo possível realizar a vistoria nas dependências internas. Entretanto, todas as unidades autônomas do condomínio são idênticas, possuem a mesma disposição dos ambientes e áreas, dessa forma foi realizada vistoria no apartamento n 16 da Torre II DESCRIÇÃO DO LOCAL O imóvel objeto da presente lide, apartamento n 44 do Condomínio Residencial Vitória I, está localizado na Avenida Ragueb Chohfi, 960 São Mateus São Paulo S.P. (Figura 1). O local é de uso residencial, caracterizado pela existência de edifícios residenciais e edificações industriais e comerciais, possui equipamentos de infraestrutura urbana, tais como pavimentação, água, luz, telefone, coleta de lixo, esgoto, guias e sarjetas. Figura 1 - Localização do Condomínio Residencial Vitória I (Fonte: Google).

5 fls. 125 Foto 1 Portaria do Condomínio Residencial Vitória I. Foto 2 Vista do acesso as torres do Condomínio Residencial Vitória I.

6 fls. 126 Foto 3 - Detalhe da identificação e numeração do Condomínio. Foto 4 Vista da Torre II.

7 fls DESCRIÇÃO DO IMÓVEL O apartamento objeto de avaliação está localizado no 4 Pavimento da Torre II do Condomínio Residencial Vitória I, sendo as principais características descritas nas Tabelas 1 e 2 abaixo. Tabela 1 Principais Características do Condomínio Residencial Vitória I Classe/ Grupo/ Padrão Residencial / Apartamento / Padrão Simples / com elevador Estrutura Alvenaria Estrutural Revestimento Externo Massa única texturizada Pavimentos 14 (quatorze) Elevadores 01 (um) Estado da Edificação Entre regular e necessitando de reparos simples (d) Tabela 2 Principais Características do Apartamento Piso Sem informações Revestimentos Sem informações Portas e Janelas Sem informações Compartimentos Sala de Estar, Banheiro, 2 (dois) Dormitórios, Cozinha e Área de Serviço Vagas de Garagem 1 (uma) Idade Estimada 6 (seis) anos Estado da Edificação Entre regular e necessitando de reparos simples (d) Área Construída 49,86 m² Privativa Área Construída Comum 20,385 m² Área Total 70,245m² Fração Ideal 0,4115 % Observações: Áreas extraídas da matrícula n fls. 40/42 dos Autos

8 fls ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA DO CONDOMÍNIO Foto 5 Vista das vagas de estacionamento do condomínio. Foto 6 Vista da vaga N 80.

9 fls. 129 Foto 7 Vista da quadra esportiva. Foto 9 Vista da churrasqueira.

10 fls ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA DO APARTAMENTO Foto 13 Vista do acesso à Torre II. Foto 14 Hall do elevador Torre I.

11 fls. 131 Foto 15 Porta de acesso ao apartamento n 44. Foto 15 Porta de acesso ao apartamento n 16.

12 fls. 132 Foto 19 Corredor interno. Foto 20 Dormitório.

13 fls. 133 Foto 21 Dormitório. Foto 22 Banheiro.

14 fls. 134 Foto 23 Sala de estar. Foto 24 Sacada.

15 fls. 135 Foto 23 Cozinha. Foto 24 Área de serviço.

16 fls AVALIAÇÃO Para a determinação do real valor do apartamento ora avaliando, o Perito valeu-se dos métodos descritos na Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícia de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP-2011 e NBR CRITÉRIO ADOTADO Para a avaliação do apartamento em questão, temos como referência o método comparativo de dados de mercado que consiste em se determinar o valor do imóvel pela comparação com outros similares, pelo preço de venda, tendo em vista as características intrínsecas e adaptando-se as diversas condições em fórmulas próprias. A aplicação deste método consiste na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil do apartamento na região onde se localiza, a partir dos elementos comparativos (Anexo I) encontrados no entorno do imóvel avaliando, na busca de elementos em oferta ou efetivamente transacionados, priorizando elementos que guardassem semelhança com o imóvel avaliando e sempre que possível, se situassem na mesma região econômica, sempre com o intuito de obter uma amostragem representativa e sem qualquer interesse particular. Desta forma, foi possível obter a princípio 6 (seis) elementos comparativos (Anexo I), que foram submetidos ao processo de homogeneização (Anexo II), de onde se extraiu a sua média aritmética saneada. A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, foi obtida a partir de ajustes identificados abaixo.

17 fls. 137 a) Fator Oferta (Fo): utilizado quando os valores obtidos são de ofertas existentes no mercado, há um desconto de 10% para compensar a elasticidade e a estimativa de mercado; b) Fator Localização (Floc): a transposição de valores de um local para outro é realizada através dos índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura do Município de São Paulo; c) Fator Área (Fa): utilizado em função da área dos elementos comparativos e do avaliando; d) Fator Padrão Construtivo (Fpc): utilizado em função do padrão construtivo dos prédios com o emprego dos coeficientes previsto no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos de São Paulo IBAPE-SP; e) Fator Idade do Prédio (Fip): utilizado em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos de São Paulo IBAPE-SP; f) Vaga de Garagem: serão avaliadas com base nas recomendações do estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos de São Paulo IBAPE-SP, na razão de 50% do preço unitário fixado para a parte principal, para tanto será adotado 10,00m² para cada vaga. Desta forma, os elementos comparativos (Anexo I) obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação: Avaliando Área (m²) Floc Vagas Fpc Fip 49, ,47 0,8952 Ie Ir conserv. % vida k 6 60 c 10% 0,869

18 fls CÁLCULO DO VALOR DO APARTAMENTO O Valor Unitário Básico (VU) foi obtido através da média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de março de 2017, é de: VU = R$ 4.044,33 / m² Da área homogeneizada do apartamento (Ac): Ac = Área útil + Vaga de garagem / 2 Ac = 49, ,00/2 Ac = 54,86m² Do valor do Apartamento (Vap): Vap = VU x Ac Vap = 3.945,04 x 54,86 Vap = ,89 Em números redondos; Vap = ,00 (duzentos e dezesseis mil reais)

19 fls ENCERRAMENTO Nada mais a considerar e relatar, este signatário dá por encerrado o presente trabalho com 19 (dezenove) folhas digitadas no anverso, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham o presente laudo 2 (dois) anexos. São Paulo, 8 de agosto de 2017 André Luiz Rocha dos Santos Engenheiro Civil CREA N IBAPE N 1683

20 fls. 140 ANEXO I ELEMENTOS COMPARATIVOS

21 fls. 141 Elemento Comparativo 1 Endereço: Rua Nebulosas Ie 3 5% Área Útil: 44,00 m² Frente: m Ir 60 m² Topografia: plano conserv. c Preço: R$ ,00 Vagas: 0 k 0,95 Ofertante: B&G Imóveis (11) foc 0,96 Obs: Residencial / Apartamento / Padrão Simples / com elevador Elemento Comparativo 2 Endereço: Avenida Ragueb Chohfi, 880 Ie 5 8% Área Útil: 49,86 m² Frente: m Ir 60 m² Topografia: plano conserv. c Preço: R$ ,00 Vagas: 1 k 0,891 Ofertante: Pietra (11) foc 0,9128 Obs: Residencial / Apartamento / Padrão Simples / com elevador Elemento Comparativo 3 Endereço: Avenida Forte do Leme Ie 4 7% Área Útil: 46,00 m² Frente: m Ir 60 m² Topografia: plano conserv. c Preço: R$ ,00 Vagas: 0 k 0,939 Ofertante: NLW Imóveis (11) foc 0,9512 Obs: Residencial / Apartamento / Padrão Simples / com elevador Elemento Comparativo 4 Endereço: Rua Nebulosas Ie 3 5% Área Útil: 44,00 m² Frente: m Ir 60 m² Topografia: plano conserv. c Preço: R$ ,00 Vagas: 0 k 0,95 Ofertante: Adriana (11) foc 0,96 Obs: Residencial / Apartamento / Padrão Simples / com elevador Elemento Comparativo 5 Endereço: Avenida Forte do Leme Ie 4 7% Área Útil: 47,00 m² Frente: m Ir 60 m² Topografia: plano conserv. c Preço: R$ ,00 Vagas: 1 k 0,939 Ofertante: M-Imóveis (11) foc 0,9512 Obs: Residencial / Apartamento / Padrão Simples / com elevador Elemento Comparativo 6 Endereço: Rua Nebulosas Ie 3 5% Área Útil: 45,00 m² Frente: m Ir 60 m² Topografia: plano conserv. c Preço: R$ ,00 Vagas: 1 k 0,982 Ofertante: Parceiros Imobiliários (11) foc 0,9856 Obs: Residencial / Apartamento / Padrão Simples / com elevador

22 fls. 142 ANEXO II HOMOGENEIZAÇÃO

23 Elementos Fator Oferta (Fo) André Luiz Rocha dos Santos Engenheiro Civil CREA N Oferta (R$) Área Útil (R$/m²) Valor Unitário (R$/m²) Fator Localização (Floc) Fator Área (Fa) Fator Padrão Construtivo (Fpc) Fator Idade do Prédio (Fip) Fator Homogeneizado Valor Unitário Homogeneizado (R$/m²) 1 0, ,00 44, ,09 0,83 1,13 1,00 0,93 0, ,79 2 0, ,00 49, ,27 1,00 1,00 1,00 0,98 0, ,66 3 0, ,00 46, ,61 0,95 1,08 1,00 0,94 0, ,81 4 0, ,00 44, ,27 0,77 1,13 1,00 0,93 0, ,50 5 0, ,00 47, ,43 1,00 1,06 1,00 0,94 1, ,42 6 0, ,00 45, ,00 0,91 1,11 1,00 0,91 0, ,09 Média 4.226,61 Média 3.945,04 Limite inferior (-30%) 2.958,63 Limite inferior (-30%) 2.761,53 Limite superior (+30%) 5.494,59 Limite superior 5.128,56 (+30%) Desvio padrão 298,22 Desvio padrão 93,93 Coef. Variação 7,06% Coef. Variação 2,38% fls. 143

24 Unitário Observado (R$/m²) André Luiz Rocha dos Santos Engenheiro Civil CREA N fls. 144 Unitário Observado x Unitário Estimado 5.000, , , , , , , , ,00 500, , , , , ,00 Unitário Estimado (R$/m²) Resíduos Relativos 100% 80% 60% 40% 20% 0% % -40% -60% -80% -100%