LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

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1 EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE BARUERI SÃO PAULO PROCESSO : Nº / Nº DE ORDEM : 494/2011 CARTÓRIO : 5º OFÍCIO CÍVEL AÇÃO : EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA REQUERENTE : ADEMIR FRANCELINO DA SILVA E OU REQUERIDA : DEJANIRA VICENCIA SANTOS ALVES SILVIO KOURY JEREZ, engenheiro civil, CREA , Perito Judicial, nomeado nos Autos supra citado, vem mui respeitosamente, apresentar o LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO. LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO Página 1

2 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo Técnico de Avaliação visa atender a Decisão do Juízo, quanto à apuração do valor locatício do imóvel objeto da Lide. Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, às fls. 103 dos Autos, sendo este signatário honrado com sua nomeação para perito do Juízo. 2. VISTORIA 2.1. Localização O imóvel objeto da avaliação situa-se na Rua Adriano Augusto, n 222, Distrito de Aldeia e Município de Barueri/SP, inscrita pela prefeitura com o n de contribuinte Planta de Localização 2.3. Acessibilidade O acesso ao condomínio é através da Rodovia Castelo Branco, Estrada Aldeinha, Ponte Akira Hashimoto, Avenida Guilherme Rohn, Avenida da Aldeia, Rua Antonio Pazinato Topografia A topografia apresenta-se parte do terreno plano. Página 2

3 2.5. Características do solo O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil Melhoramentos públicos É servido por todos os melhoramentos públicos convencionais pavimentação, guias e sarjetas, rede domiciliar de água e esgoto, rede de telefonia, rede de energia, iluminação pública, coleta de lixo, etc Uso e Ocupação das edificações O é misto uso residencial e comercio de padrão popular Características da Residência Trata-se de construção residencial com área construída de 436,01 m², com área de terreno de 200,00 m², sendo distribuída nas seguintes condições: Trata-se de construção de um conjunto de casas interligadas no térreo e pavimento superior. Casa 01 Pavimento Térreo: garagem coberta para 4 veículos, hall de entrada, corredor lateral descoberto, sala de estar, banheiro, cozinha 1 e sala de jantar, cozinha 2; Pavimento Superior 01: dormitório, banheiro, terraço, lavanderia. Casa 02 Pavimento Superior 02: escada de acesso através da garagem, sala de estar, hall interno, banheiro, cozinha, escada interna de acesso aos dormitórios, sala de jantar e sala de estar intima e área externa com churrasqueira coberta e escada externa de acesso a lavanderia; Pavimento Superior 03: uma suíte e dormitório e banheiro e outro acesso externo a lavanderia. Página 3

4 IPTU 2015 Área construída: 436,01m² Área terreno: 200,00m² Testada: 5,00m 2.9. Vistoria Técnica e fotos ilustrativas do imóvel avaliando As fotos ilustrativas a seguir foram tiradas no dia 02/12/15, data da vistoria técnica, mostrando as vias de acesso, fachadas e características construtivas da residência e suas dependências externas e internas. Vista da Rua Adriano Augusto, do lado esquerdo imóvel avaliando. Página 4

5 Vista de outro ângulo da Rua Adriano Augusto. Vista do edifício em construção ao lado do imóvel avaliando. Página 5

6 Vista das fachadas lateral e frontal do imóvel avaliando. Vista da fachada da frente do imóvel avaliando. Página 6

7 Vista da garagem e entrada do imóvel avaliando. Vista de outro ângulo da garagem e entrada do imóvel avaliando. Página 7

8 Vista do corredor lateral do imóvel avaliando. Vista do hall de entrada da casa 1 térreo. Página 8

9 Área da sala de estar casa 1. Vista da cozinha 1 da casa 1. Página 9

10 Vista do banheiro da casa 1 Vista da sala jantar e cozinha 2 da casa 1. Página 10

11 Vista do dormitório no pav. Superior da casa 1. Vista do banheiro pav. Superior da casa 1. Página 11

12 Vista da área de serviço/lavanderia da casa 1. Vista do terraço da casa 1, sobre a garagem. Página 12

13 Vista da sala de estar da casa 2 pavimento superior. Vista de outro ângulo da sala de estar da casa 2 pavimento superior. Página 13

14 Vista da área externa e churrasqueira da casa 2 pavimento superior. Vista do hall e banheiro da casa 2 pavimento superior. Página 14

15 Vista da cozinha da casa 2 pavimento superior. Vista da sala de jantar e sala intima da casa 2 pavimento superior. Página 15

16 Vista de outro ângulo da sala de jantar e sala intima da casa 2 pavimento superior. Vista da escada de acesso aos dormitórios da casa 2 2º pavimento. Página 16

17 Vista da suíte da casa 2. Vista do dormitório da casa 2. Página 17

18 Vista da escada de acesso a lavanderia 2º pavimento da casa 2. Vista da lavandeira da casa 2. Página 18

19 2.10. Características Construtivas da residência Forro / Piso Revestimento interno Portas Caixilhos Laje e pisos cerâmicos e granito Argamassa fina e azulejos Madeira/alumínio Madeira/alumínio Janelas Tipo porta balcão e de correr Compartimentos Casa 01 Pavimento Térreo: garagem coberta para 4 veículos, hall de entrada, corredor lateral descoberto, sala de estar, banheiro, cozinha 1 e sala de jantar, cozinha 2; Pavimento Superior 1: dormitório, banheiro, terraço, lavanderia. Instalações elétricas Instalações Hidráulicas Idade real Estado da edificação Casa 02 Pavimento Superior 2: escada de acesso através da garagem, sala de estar, hall interno, banheiro, cozinha, escada interna de acesso aos dormitórios, sala de jantar e sala de estar intima e área externa com churrasqueira coberta e escada externa de acesso a lavanderia; Pavimento Superior 3: uma suíte e dormitório e banheiro e outro acesso externo a lavanderia. Convencional Convencional 20 (vinte) anos Necessitando de reparos Área construída 436,01 m² Área do Terreno 200,00 m² 3. AVALIAÇÃO 3.1. Critério Adotado para Avaliação do Terreno Foi utilizado o Método Comparativo de Valores de Mercado, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado na região onde se localiza o imóvel avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados de venda de apartamentos com características semelhantes, dos quais se extraiu a sua média aritmética saneada. Página 19

20 A homogeneização dos elementos comparativos e do imóvel avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2005). O Valor da Terra Nua, também ajustada à situação paradigma (Critério de Homogeneização), foi obtido pelo produto entre a área avalianda e o respectivo valor unitário básico Critério de Homogeneização 1. Fator oferta (Ff) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Fator localização (Flocal) Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local para outro, foi utilizada a relação entre índices de transposição que refletem a realidade do mercado imobiliário da região avalianda, conforme ampla pesquisa imobiliária, tendo no numerador o valor do local do imóvel avaliando (IL a ) e no denominador, o do elemento comparativo (IL e ). 3. Fator testada (Cf) Conforme o disposto na Tabela 1 Grupo I e II da Norma, imóveis enquadrados na 1ª Zona, não se aplica o Fator Testada. 4. Fator profundidade (Cp) Conforme o disposto na Tabela 1 Grupo I e II da Norma, imóveis enquadrados na 1ª Zona, não se aplica o Fator Profundidade. 5. Fator frentes múltiplas (Ce) Conforme o disposto na Tabela 1 Grupo I e II da Norma, imóveis enquadrados na 1ª Zona, não se aplica o Fator Frentes Múltiplas. 6. Fator topografia (Ft) Conforme o disposto no item da Norma, tendo como referência: Terreno aclive acentuado. 7. Fator consistência do solo (Fc) Conforme o disposto no item da Norma, tendo como referência: Terreno seco. Página 20

21 8. Fator área Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da área, conforme o Estudo do Engenheiro Sérgio Abunaman, em seu Livro Homogeneização de áreas para avaliação de imóveis urbanos. A h = (A e / A a ) 1/4 ou 1/8, sendo: A h = Área homogeneizada A e = Área do elemento comparativo A a = Área do imóvel avaliando A utilização do expoente deve ser utilizada da seguinte forma: A e A a 30% 1/4 e A e A a > 30% 1/8 9. Fator atualização A atualização dos valores unitários foi feita com base na variação do FIPE - Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe NOV/15= 444,2669 estimado) e (Fipe FEV/15= 415,9809) O valor básico unitário (V u ) foi homogeneizado para a situação paradigma através da seguinte expressão: V u = (V i x F f V b ) x [IL a + (A e ) e A t IL e A a + F t + F c n + 1] x F a Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: Página 21

22 Situação Paradigma Zona de características homogêneas Grupo I 1ª Zona Frente de referência (F r ) 5,00m Profundidade mínima (P mi ) 15,00m Profundidade máxima (P ma ) 30,00m Expoente do Fator frente (f) Não se aplica Expoente do Fator profundidade (p) Não se aplica Fator frentes múltiplas Não se aplica Número de fatores utilizados (n) 05 Área paradigma 200,00m 2 Topografia plano Consistência do solo Seco Índice local 1,00 Data-base Novembro de Apresentação dos Elementos Comparativos As pesquisas abaixo dos elementos comparativos na região onde localiza o imóvel avaliando, tendo informações das imobiliárias, data da coleta de dados das pesquisas, especificações de construções, dimensões, áreas de terreno e benfeitorias, além da homogeneização de cada elemento comparativo. Fazem parte desta pesquisa as fotos dos elementos comparativos pesquisados. Página 22

23 ELEMENTO COMPARATIVO 01 Sr. Roberto proprietário placa no local Telefone: (11) Data: 01/02/15 Tipo: Casa Endereço: Avenida da Aldeia, 712, Jardim Iracema, Barueri SP. Área do Terreno: 400,00m² (10,00 x 40,00) - plano Melhoramentos Públicos: asfalto, guias, sarjetas, energia elétrica, iluminação pública, arborização, rede de água, gás, coleta de lixo, rede telefônica, rede de esgoto, transporte público, etc. Dados da Construção Padrão: Simples sem elevador Idade estimada: 20anos Conservação: Reparos simples Área Construída: 300,00m² Descrição do imóvel: Construção residencial/comercial com salão e 3 residências de 1, 2 e 3 dormitórios, sala, cozinha, área de serviço e banheiro, uma garagem. Foto Ilustrativa e localização: Benfeitoria: R$ ,00 Terreno: R$ ,00 EC 01 - Valor de Venda: R$ ,00 Página 23

24 ELEMENTO COMPARATIVO 02 Sr. João proprietário placa no local Telefone: (11) Data: 01/02/15 Tipo: Prédio Comercial Endereço: Rua Sergipe, 198, Nova Aldeinha, Barueri SP. Área do Terreno: 293,00m² (11,00 x 26,63) - plano Melhoramentos Públicos: asfalto, guias, sarjetas, energia elétrica, iluminação pública, arborização, rede de água, gás, coleta de lixo, rede telefônica, rede de esgoto, transporte público, etc. Dados da Construção Padrão: Médio sem elevador Idade estimada: 10 anos Conservação: Regular Área Construída: 800,00m² Descrição do imóvel: Prédio comercial/residencial com salão comercial no térreo e superior com 2 salas comerciais e 1 residência com 3 dormitórios, sendo 1 suíte, sala, cozinha, área de serviço e 1 banheiro. Foto Ilustrativa e localização: Benfeitoria: R$ ,00 Terreno: R$ ,00 EC 02 - Valor de Venda: R$ ,00 Página 24

25 ELEMENTO COMPARATIVO 03 Sra. Esperança Imobiliária: Nunes Imóveis Endereço: Rua João Batista, 270 Telefone: (11) / Data: 01/02/15 Tipo: Prédio Comercial Endereço: Rua Sergipe, 56, Nova Aldeinha, Barueri SP. Área do Terreno: 125,00m² (5,00 x 25,00) - plano Melhoramentos Públicos: asfalto, guias, sarjetas, energia elétrica, iluminação pública, arborização, rede de água, gás, coleta de lixo, rede telefônica, rede de esgoto, transporte público, etc. Dados da Construção Padrão: Médio sem elevador Idade estimada: 10 anos Conservação: Regular Área Construída: 160,00m² Descrição do imóvel: Residencial, com 4 dormitórios, sendo 1 suíte, sala, cozinha, área de serviço e 1 banheiro. Foto Ilustrativa e localização: Benfeitoria: R$ ,00 Terreno: R$ ,00 EC 03 - Valor de Venda: R$ ,00 Página 25

26 ELEMENTO COMPARATIVO 04 Sra. Terezinha proprietário placa no local Telefone: (11) Data: 01/02/15 Tipo: Casa Endereço: Rua João Oxisque, 103, Nova Aldeinha, Barueri SP. Área do Terreno: 190,65m² (6,15 x 31,00) - plano Melhoramentos Públicos: asfalto, guias, sarjetas, energia elétrica, iluminação pública, arborização, rede de água, gás, coleta de lixo, rede telefônica, rede de esgoto, transporte público, etc. Dados da Construção Padrão: Médio sem elevador Idade estimada: 20 anos Conservação: Regular Área Construída: 240,00m² Descrição do imóvel: Sobrado residencial com 3 dormitórios, sendo 1 suíte, sala, cozinha, área de serviço, lavabo e 1 banheiro. Foto Ilustrativa e localização: Benfeitoria: R$ ,00 Terreno: R$ ,00 EC 04 - Valor de Venda: R$ ,00 Página 26

27 ELEMENTO COMPARATIVO 05 Sr. Nilton Imobiliária: Nilton Imóveis Endereço: Av. Iracema, 758 Telefone: (11) / Data: 01/02/15 Tipo: Sobrado Endereço: Rua Benedito Dias, 327, Nova Aldeinha, Barueri SP. Área do Terreno: 170,00m² (5,00 x 34,00) - plano Melhoramentos Públicos: asfalto, guias, sarjetas, energia elétrica, iluminação pública, arborização, rede de água, gás, coleta de lixo, rede telefônica, rede de esgoto, transporte público, etc. Dados da Construção Padrão: Econômico Idade estimada: 20 anos Conservação: Reparos simples/importantes Área Construída: 250,00m² Descrição do imóvel: Sobrado com 3 residências com 1 dormitórios, sala, cozinha, área de serviço e 1 banheiro. Foto Ilustrativa e localização: viç Benfeitoria: R$ ,00 Terreno: R$ ,00 EC 05 - Valor de Venda: R$ ,00 Página 27

28 ELEMENTO COMPARATIVO 06 Sr. Nestor corretor autônomo Telefone: (11) Data: 01/02/15 Tipo: terreno Endereço: Rua Ana de Camargo Branco, ao lado do 71,Vila São Jorge, Barueri SP. Área do Terreno: 636,00m² (18,00 x 35,33) irregular topografia caimento fundos 5% Melhoramentos Públicos: asfalto, guias, sarjetas, energia elétrica, iluminação pública, arborização, rede de água, gás, coleta de lixo, rede telefônica, rede de esgoto, transporte público, etc. Dados da Construção Padrão: com construção sem valor comercial Idade estimada: Conservação: Área Construída: Descrição do imóvel: Foto Ilustrativa e localização: Benfeitoria: R$ 0,00 Terreno: R$ ,00 EC 06 - Valor de Venda: R$ ,00 Página 28

29 ELEMENTO COMPARATIVO 07 Sr. Nilton Imobiliária: Nilton Imóveis Endereço: Av. Iracema, 758 Telefone: (11) / Data: 01/02/15 Tipo: terreno Endereço: Av. da Aldeia,ao lado do nº 231,Jardim Iracema, Barueri SP. Área do Terreno: 300,00m² (10,00 x 30,00) plano Melhoramentos Públicos: asfalto, guias, sarjetas, energia elétrica, iluminação pública, arborização, rede de água, gás, coleta de lixo, rede telefônica, rede de esgoto, transporte público, etc. Dados da Construção Padrão: sem construção Idade estimada: Conservação: Área Construída: Descrição do imóvel: Foto Ilustrativa e localização: Benfeitoria: R$ 0,00 Terreno: R$ ,00 EC 07 - Valor de Venda: R$ ,00 Página 29

30 ELEMENTO COMPARATIVO 08 Sr. Daniel Corretor Autônomo Telefone: (11) Data: 01/02/15 Tipo: terreno Endereço: Av. da Aldeia,ao lado do nº 231,Jardim Iracema, Barueri SP. Área do Terreno: 400,00m² (10,00 x 40,00) plano Melhoramentos Públicos: asfalto, guias, sarjetas, energia elétrica, iluminação pública, arborização, rede de água, gás, coleta de lixo, rede telefônica, rede de esgoto, transporte público, etc. Dados da Construção Padrão: sem construção Idade estimada: Conservação: Área Construída: Descrição do imóvel: Foto Ilustrativa e localização: Benfeitoria: R$ 0,00 Terreno: R$ ,00 EC 08 - Valor de Venda: R$ ,00 Página 30

31 Tabela de homogeneização dos elementos comparativos Página 31

32 Média Aritmética Saneada A média aritmética saneada do valor do m² de terreno para a região onde se encontra o avaliando, referente ao mês de novembro de 2015, é de: Vu = R$ 1.166,12/m 2 (um mil e cento e sessenta e seis reais e doze centavos por metro quadrado) Nov/ Determinação do Valor do Terreno Homogeneização De acordo com os critérios descritos anteriormente, teremos: Fator testada ( C f ) C f = ( F p / F r ) f sendo: f = 0,20 e limite: F r / 2 < F p < 2 F r F r = 15,00m F p = 15,00m Portanto: C f = 1, Fator profundidade ( C p ) P e = ( Área / Testada ) P e = ( 200,00m² / 5,00m ) = 40,00m C p = (40,00/30,00) 0,50 Como P e está compreendida entre P mi = 15,00m e P max = 30,00m Portanto: C p = 1, Fator frentes múltiplas ( C e ) O referido fator não se aplica, pois o imóvel encontra-se classificado, conforme a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2011, no Grupo I 1ª zona Fator topografia ( F t ) Topografia no nível da rua. Portanto: F t = 1, Fator consistência do terreno ( F c ) O imóvel possui solo seco. Portanto: F c = 1,000 Página 32

33 Valor do terreno O valor do terreno foi calculado conforme a fórmula a seguir: V t = [ V u x ( C f + C p + F p + F c n + 1 ) x A t ] x FIPE atualização V t = [R$ 1.166,12/ m 2 x ( 1, , , , ) x 200,00m² ] x 1,068 V t = R$ ,00 (duzentos e oitenta e sete mil e seiscentos e noventa e um reais)- Nov/ Determinação do Valor da Benfeitoria Valor das benfeitorias ( Vb ) Características do Imóvel Avaliando Classe Residencial Grupo Casa Padrão Médio (1,30) Área Construída 436,01m 2 Idade Real 20 (vinte) anos Vida referencial 70 ( setenta ) anos Estado da edificação regular (c) R8-N/m² (nov/15) R$ 1.224,85/m² F oc 0,837 Data-base Novembro de 2015 V b = ( V u x F oc x A c ) Sendo: V e = Valor das benfeitorias V u = Valor unitário das benfeitorias F oc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação A c = Área construída das benfeitorias V b = ( 1,30 x R$ 1.224,85/m² x 0,837 x 436,01m² ) V b = R$ ,00 (quinhentos e oitenta e um mil e noventa e seis reais) - Nov/15 Página 33

34 3.3. Determinação do Valor total do imóvel ( Vi ) Para a obtenção do valor total do imóvel, foi efetuada a soma do valor do terreno ( V t ) e do valor das benfeitorias ( V b ), desta forma tivemos: V i = ( V t + V b ) Vi= (R$ ,00 + R$ ,00) V i = R$ ,00 (oitocentos e sessenta e oito mil e setecentos e oitenta e sete reais) - Nov/15 4. ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 34 (trinta e quatro) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo esta datada e assinada. Desde já, coloco-me a disposição para quaisquer esclarecimentos e renovo meus protestos de estima e respeito. 5ª VARA CÍVEL FORUM DE BARUERI N de Ordem / Processo: N / Ação: Execução Hipotecária Requerente: Ademir Francelino da Silva e ou Requerida: Dejanira Vicência Santos Alves São Paulo, 07 de dezembro de Silvio Koury Jerez Engenheiro Civil Perito Judicial Página 34