EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL I SANTANA DA CAPITAL

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1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL I SANTANA DA CAPITAL SP PROCESSO : Nº /01 CARTÓRIO : 7º OFÍCIO AÇÃO : CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (DESPESAS CONDOMINIAIS) REQUERENTE : CONDOMÍNIO NEO VILA GUSTAVO REQUERIDO : ALMIR SEVERIANO JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº , perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa. L A U D O

2 CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL Localização: Apartamento nº. 74, Torre 2, integrante do Condomínio Neo Vila Gustavo à Rua Major Dantas Cortez, nº 1321, Bairro Tucuruvi, do Município de São Paulo, SP; Data da Avaliação: Junho de Valor de mercado para venda: Va = R$ ,00 (duzentos e quarenta e sete mil reais)

3 CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no Município de São Paulo, devido a uma ação de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (DESPESAS CONDOMINIAIS). Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo.

4 CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização O imóvel localiza-se à Rua Major Dantas Cortez, nº 1321, apartamento nº 74, Torre 02, integrante do Condomínio Residencial Neo Vila Gustavo, Bairro Tucuruvi, do Município de São Paulo, SP; 2. Planta Genérica de Valores. Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel avaliando encontra-se no Setor 068, Quadra 457, e Índice Fiscal 762, Planta de localização.

5 4. Zoneamento Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontrase em MG - Zona ZCPa - 02, Zona de Centralidade Polar Média Densidade - a. 5. Ilustração fotográfica externa. Vista do edifício onde se localiza o imóvel avaliando. Vista da Rua Major Dantas Cortez, que lhe dá acesso.

6 6. Melhoramentos Públicos. Todos os convencionais 7. Topografia. A topografia apresenta-se plana. 8. Características do Solo. O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 9. Fração Ideal do Terreno. A fração ideal do terreno conforme matricula nº (fls. 50) é de 0,596809%. 10. Características do Prédio. Classe / Grupo / Padrão: Residencial / Apartamento / Médio com elevador Estrutura: Concreto armado. Revestimento Externo: Pintura Látex. Pavimentos: 14 (quatorze) pavimentos superiores: térreo mais 13 (treze) andares. Subsolos Sem subsolos. Elevadores 02 (dois) elevadores. Apartamentos / andar: 06 (seis) por andar. Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples (e) Dispositivos de segurança: Portaria, interfone e sistema de vídeo. Dispositivos de Lazer: Salão de festas, quadra poliesportiva, churrasqueira, e playground.

7 11. Características do apartamento. Piso: Revestimento Interno: Portas / Janelas: Forro / Tipo Janelas: Compartimentos Cerâmico. Argamassa com pintura látex / Azulejos. Madeira / Alumínio. Laje / Basculante e correr. Sala de estar e jantar conjugadas, 02 (dois) dormitórios, 01 (um) banheiro, cozinha, área de serviço. Vagas de garagens 01 (uma) vaga. Idade Estimada: 11 (onze) anos Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples (e) Área Útil: Útil: 46,37m 2 Comum: 38,17m 2 Total: 84,54m 2 Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta à matrícula nº (fls. 50).

8 12. Ilustração fotográfica da área de lazer. Salão de festas e churrasqueira. Quadra poliesportiva e playground.

9 Ilustração fotográfica interna da unidade 74. Vista das salas conjugadas de estar e jantar. Quatros I e II.

10 Banheiro e cozinha. Área de serviço.

11 CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério Adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média Aritmética Saneada (Anexo III). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.

12 2. Valor Unitário Básico (V u ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de junho de 2.016, é de: V u = R$ 5.327,17/m 2 3. Valor do Apartamento (V a ) V a = V u x A c V a = 5.327,17 x 46,37m² V a = R$ ,87 Ou, em números redondos, V a = R$ ,00 (duzentos e quarenta e sete mil reais)

13 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 13 (treze) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 3 (três) anexos. São Paulo, 03 de junho de JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL

14 ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

15 CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. FATOR OFERTA (F f ) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP FATOR LOCALIZAÇÃO (F local ) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local do apartamento avaliando (IF a ) e no denominador, o do apartamento comparativo (IF e ). 3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (F irp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (F pcp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 5. FATOR ATUALIZAÇÃO Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.

16 O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações, (anexo III) Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: : Situação Paradigma Classe: Residencial Grupo: Apartamento Padrão: Médio com elevador (1,926) Área útil: 46,37m 2 Nº de fatores utilizados: 4 (quatro) Idade Estimada: 11 (onze) anos Vida referencial: 60 (sessenta) anos Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples (e) F oc : 0,784 Índice fiscal 762,00 Data-base Junho de 2.016

17 ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS

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24 ANEXO III MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA

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29 VALOR UNITÁRIO Vu = R$ ,17 (cinco mil e trezentos e vinte e sete reais e dezessete centavos)

30 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL I SANTANA DA CAPITAL SP PROCESSO : Nº /01 CARTÓRIO : 7º OFÍCIO AÇÃO : CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (DESPESAS CONDOMINIAIS) REQUERENTE : CONDOMÍNIO NEO VILA GUSTAVO REQUERIDO : ALMIR SEVERIANO JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº , CPF , perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado e entregue seu trabalho, vem, respeitosamente, requerer o que se segue: a) Levantamento de seus honorários, já depositados às fls. 151; b) Arbitramento dos seus honorários definitivos, os quais, data vênia, calcula em R$ 4.000,00; {Valor Mínimo (artigo 6 º do Regulamento)} c) O depósito do seu complemento no valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), sendo que esse valor corresponde ao mês de junho de 2.016, o qual

31 deverá ser atualizado na época de seu efetivo depósito, tendo sido calculado de acordo com a Tabela de Honorários do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, que compõe o Anexo a seguir, juntamente com a respectiva memória de cálculo. Nestes termos, P. Deferimento. São Paulo, 03 de junho de JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL

32 MEMÓRIA DE CÁLCULO H = Honorários VM = Valor Mínimo (artigo 6 º do Regulamento) H = VM = R$ 4.000,00 (quatro mil reais) CH = H HP CH = Complemento dos honorários profissionais H = Honorários Profissionais HP = Honorário provisórios (depositados às fls. 151) CH = R$ 4.000,00 R$ 1.500,00 CH = R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais)