JOAQUIM DE SOUZA FERREIRA FILHO engenheiro civil. Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Itu SP.
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- Pedro Lucas Chaves Tomé
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1 fls. 78 Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Itu SP. Autos nº Joaquim de Souza Ferreira Filho, infra-assinado,, perito judicial nomeado por Vossa Excelência nos Autos da Carta Precatória distribuída por Associação Amigos do Kurumin contra Kurumin Administração Participação e Assessoria Ltda., após ter vistoriado o imóvel e colhido todos os elementos que julgou necessários, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência, apresentar as conclusões a que chegou consubstanciadas no seguinte L A U D O Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 SP tel: Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ANA CLAUDIA DE ALMEIDA MASSOCA, liberado nos autos em 10/10/2016 às 13:46. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6365.
2 fls PRELIMINARES JOAQUIM DE SOUZA FERREIRA FILHO A presente ação tem como objetivo cumprir o teor da Carta Precatória cuja finalidade é a avaliação e praceamento do imóvel consistente do lote 01, da quadra U do loteamento Parque Residencial Kurumin, imóvel matriculado sob nº no Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itu/SP, Município da Estância Turística de Itu/SP. Às fls. 10, a autora requer a penhora do imóvel consistente do lote 01 da quadra U do loteamento denominado Parque Residencial Kurumin. Às fls. 12 consta o Termo de Penhora sobre o imóvel penhorado, matrícula nº do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itu. Às fls. 33, Vossa Excelência determinou a avaliação do imóvel penhorado, honrado o signatário com sua nomeação para atuar como perito judicial. Ambas as partes deixaram de indicar assistentes técnicos tampouco formularam quesitos VISTORIA Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 SP tel: Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ANA CLAUDIA DE ALMEIDA MASSOCA, liberado nos autos em 10/10/2016 às 13:46. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6365.
3 fls JOAQUIM DE SOUZA FERREIRA FILHO A vistoria ao imóvel foi realizada por este perito aos 06 de outubro de 2.016, previamente agendada com a Sra. Silvia Cordeiro da Associação autora. O signatário procedeu à cuidadosa vistoria do imóvel a ser avaliado, constatando que o mesmo situa-se à Rua Andaluz, antiga Rua Quatro, consistente do lote 01 da quadra U, do loteamento denominado Fazenda Kurumin, bairro Varejão, Município da Estância Turística de Itu, Estado de São Paulo. O imóvel dista cerca de 20,7 km. em linha reta do centro velho de Itu, é de fácil acesso, localiza-se em uma região onde predominam imóveis de padrão superior. O imóvel está inserido em um loteamento residencial de padrão superior, loteamento este com toda infraestrutura concluída, dotado de pavimentação asfáltica, calçadas, guias, sarjetas, iluminação pública, rede de energia, de telefone e de águas. O loteamento possui portaria com segurança 24 horas, clube com piscina, quadras esportivas, quadra de tênis, academia, sauna, espaço gourmet e hípica. O perfil sócio econômico do local pode ser enquadrado como sendo classe média TERRENO DO IMÓVEL Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 SP tel: Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ANA CLAUDIA DE ALMEIDA MASSOCA, liberado nos autos em 10/10/2016 às 13:46. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6365.
4 fls JOAQUIM DE SOUZA FERREIRA FILHO O terreno do imóvel possui formato retangular, topografia em ligeiro declive, situação de meio de quadra, consistência aparentemente firme e seca. Possui 20,00 metros de frente para a Rua Andaluz, encerrando uma área de 1.449,79 m BENFEITORIA DO IMÓVEL Sobre o terreno descrito não existe benfeitorias, trata-se de terreno nu AVALIAÇÃO DO IMÓVEL O imóvel será avaliado para a data do presente laudo, outubro de AVALIAÇÃO DO TERRENO O valor unitário básico do metro quadrado do terreno Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 SP tel: Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ANA CLAUDIA DE ALMEIDA MASSOCA, liberado nos autos em 10/10/2016 às 13:46. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6365.
5 fls JOAQUIM DE SOUZA FERREIRA FILHO referido no item 2.01 foi obtido através de uma pesquisa de mercado realizada pelo signatário e consubstanciada no Anexo II deste laudo, na qual os elementos comparativos pesquisados foram homogeneizados obedecendo aos critérios recomendados pela Norma para Avaliações de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE/SP CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO De acordo com a vistoria, itens 2.00 e 2.01, temos: Área do terreno : A t = 1.449,79 m 2. Testada : F p = 20,00 m. Profundidade equivalente : P e = 1.449,79 = 72,49 m. 20,00 Classificação Frente de referência : 3ª Zona : P mi = 30,00 metros P ma = 60,00 metros : F r = 15,00 metros O resultado final da pesquisa de mercado consubstanciada no Anexo II deste laudo determinou o valor unitário de R$ 128,14/m 2. como sendo o valor básico unitário do metro quadrado do terreno, válido para outubro/ Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 SP tel: Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ANA CLAUDIA DE ALMEIDA MASSOCA, liberado nos autos em 10/10/2016 às 13:46. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6365.
6 fls JOAQUIM DE SOUZA FERREIRA FILHO O valor do terreno, em consonância com os itens das mencionadas Normas, será dado pela seguinte expressão: Onde: V T = A t x V u A t = área do terreno = 1.449,79 m 2. V u = valor básico unitário do terreno = R$ 128,14 / m 2. Substituindo e operando, vem: V T = 1.449,79 x R$ 128,14 V T = R$ ,11 (cento e oitenta e cinco mil setecentos e setenta e seis reais e onze centavos) Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 SP tel: Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ANA CLAUDIA DE ALMEIDA MASSOCA, liberado nos autos em 10/10/2016 às 13:46. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6365.
7 fls JOAQUIM DE SOUZA FERREIRA FILHO VALOR TOTAL DO IMÓVEL O valor total do imóvel, uma vez que o mesmo não dispõe de benfeitorias, será o valor do Capital Terreno determinado no item precedente e igual a: V T = R$ ,11 (cento e oitenta e cinco mil setecentos e setenta e seis reais e onze centavos) ENCERRAMENTO válido para outubro / Dando por terminado seu trabalho, mandou imprimir o presente laudo que está digitado em 08 (oito) folhas, no anverso, estando a última datada e assinada. Acompanham o presente laudo, os seguintes Anexos: Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 SP tel: Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ANA CLAUDIA DE ALMEIDA MASSOCA, liberado nos autos em 10/10/2016 às 13:46. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6365.
8 fls JOAQUIM DE SOUZA FERREIRA FILHO Anexo I - Fotografias do imóvel. Anexo II - Pesquisa de mercado de preços de terrenos. São Paulo, 10 de outubro de Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 SP tel: Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ANA CLAUDIA DE ALMEIDA MASSOCA, liberado nos autos em 10/10/2016 às 13:46. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6365.
9 fls. 86 A N E X O Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 tel: joafefi@terra.com.br I I Pesquisa de mercado de preços de terrenos Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6396.
10 fls ELEMENTO 01 Local : Condomínio Fazenda Kurumin Itu - cod. TE2285. Área : 1.010,00 m 2. Preço : R$ ,00 à vista. Ofertante : Utu Guaçu Imóveis tel: Oferta : site: utuguacu.com.br Observação : terreno em leve aclive. Valor à vista com dedução da oferta m 2 = R$ ,00 x 0,90 = R$ 125, ,00 m 2 Valor homogeneizado R$ 125,64 x 1,00 = R$ 125,64/m 2 Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 tel: joafefi@terra.com.br Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6396.
11 fls ELEMENTO 02 Local : Condomínio Fazenda Kurumin Itu cod. TE2288. Área : 1.043,00 m 2. Preço : R$ ,00 à vista. Ofertante : Utu Guaçu Imóveis tel: Oferta : site: utuguacu.com.br Observação : terreno em leve aclive. Valor à vista com dedução da oferta m 2 = R$ ,00 x 0,90 = R$ 126, ,00 m 2 Valor homogeneizado R$ 126,81 x 1,00 = R$ 126,81/m 2 Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 tel: joafefi@terra.com.br Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6396.
12 fls ELEMENTO 03 Local : Condomínio Fazenda Kurumin Itu - cod. TE2273. Área : 1.042,00 m 2. Preço : R$ ,00 à vista. Ofertante : Utu Guaçu Imóveis tel: Oferta : site: utuguacu.com.br Observação : terreno em aclive. Valor à vista com dedução da oferta m 2 = R$ ,00 x 0,90 = R$ 125, ,00 m 2 Valor homogeneizado R$ 125,24 x 1,00 = R$ 125,24/m 2 Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 tel: joafefi@terra.com.br Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6396.
13 fls ELEMENTO 04 Local : Condomínio Fazenda Kurumin Itu - cod. TE2592. Área : 1.020,87 m 2. Preço : R$ ,00 à vista. Ofertante : Utu Guaçu Imóveis tel: Oferta : site: utuguacu.com.br Observação : terreno em aclive. Valor à vista com dedução da oferta m 2 = R$ ,00 x 0,90 = R$ 141, ,87 m 2 Valor homogeneizado R$ 141,03 x 1,00 = R$ 141,03/m 2 Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 tel: joafefi@terra.com.br Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6396.
14 fls ELEMENTO 05 Local : Condomínio Fazenda Kurumim Itu cod Área : 1.080,00 m 2. Preço : R$ ,00 à vista. Ofertante : Utu Guaçu Imóveis tel: Oferta : site: utuguacu.com.br Observação : terreno em aclive. Valor à vista com dedução da oferta m 2 = R$ ,00 x 0,90 = R$ 125, ,00 m 2 Valor homogeneizado R$ 125,00 x 1,00 = R$ 125,00/m 2 Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 tel: joafefi@terra.com.br Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6396.
15 fls ELEMENTO 06 Local : Condomínio Fazenda Kurumim Itu - cod Área : 1.079,00 m 2. Preço : R$ ,00 à vista. Ofertante : Utu Guaçu Imóveis tel: Oferta : site: utuguacu.com.br Observação : terreno em aclive. Valor à vista com dedução da oferta m 2 = R$ ,00 x 0,90 = R$ 125, ,00 m 2 Valor homogeneizado R$ 125,10 x 1,00 = R$ 125,10/m 2 Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 tel: joafefi@terra.com.br Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6396.
16 fls RESUMO Elemento R$ 125,64 / m 2 Elemento R$ 126,81 / m 2 Elemento R$ 125,24 / m 2 Elemento R$ 141,03 / m 2 Elemento R$ 125,00 / m 2 Elemento R$ 125,10 / m 2 Somatória R$ 768,82 / m 2 MÉDIA Média = R$ 768,82 = R$ 128,14 06 VERIFICAÇÃO DOS ELEMENTOS DISCREPANTES - 30% = R$ 128,14 x 0,70 = R$ 89,70 +30% = R$ 128,14 x 1,30 = R$ 166,58 VALOR BÁSICO UNITÁRIO DO TERRENO Dos elementos resumidos não existem elementos discrepantes, todos se encontram dentro do intervalo de confiança compreendido entre R$89,70/m 2 e R$166,58/m 2, portanto a média homogeneizada simples será o valor básico unitário do metro quadrado do terreno a ser adotado na presente avaliação e igual a R$ 128,14 /m 2. Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 290 conj. 24 tel: joafefi@terra.com.br Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6396.
17 fls. 94 A N E X O I Fotografias do imóvel Av. Brigadeiro Luiz Antonio 290 conj. 24 SP Tel: Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6395.
18 fls. 95 Foto nº 01 Portaria do Parque Residencial Kurumin. Foto nº 02 Identificação da rua do imóvel avaliando. Av. Brigadeiro Luiz Antonio 290 conj. 24 SP Tel: Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6395.
19 fls. 96 Foto nº 03 Vista da Rua Andaluz em frente ao imóvel avaliando. Foto nº 04 Vista do imóvel consistente do lote 01 da quadra U. Av. Brigadeiro Luiz Antonio 290 conj. 24 SP Tel: Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6395.
20 fls. 97 Foto nº 05 Outra vista do imóvel. Foto nº 06 Vista da localização do imóvel. Av. Brigadeiro Luiz Antonio 290 conj. 24 SP Tel: Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 13D6395.
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