Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: /D

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1 fls. 117 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , perito judicial, nomeado à folhas 89 dos Autos do processo que move CONDOMÍNIO EDIFÍCIO WALDEMAR BARIONI em face de BARRO BRANCO COMÉRCIO E ASSESSORIA EM INFORMÁTICA LTDA., vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência requerer: Termos em que P. Deferimento a - A juntada do respectivo Laudo de Avaliação b - A liberação dos honorários que se encontram depositados. São Paulo, 25 de Setembro de Salvador Bueno das Neves CREA /D

2 fls. 118 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , perito judicial, nomeado à folhas 89 dos Autos do processo que move CON- DOMÍNIO EDIFÍCIO WALDEMAR BARIONI em face de BARRO BRANCO COMÉRCIO E ASSESSORIA EM INFORMÁTICA LTDA., vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência apresentar a conclusão a que chegou referente ao valor do imóvel penhorado à folhas 636, contido no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 1

3 fls. 119 ÍNDICE Capítulo I Objetivo...03 Capítulo II Objeto...03 Capítulo III Vistoria...04 Capítulo IV Avaliação...07 Capítulo V Conclusão...07 Capítulo VI Encerramento...08 ANEXOS I Certidão Cadastraldo do Imóvel...10 II - Pesquisa Imobiliária...11 III - Memória de Cálculos

4 fls. 120 I Objetivo O objetivo do presente trabalho é atender determinação deste Douto Juízo, à folhas 86 dos Autos, apresentando o valor atual do imóvel que foi penhorado, conforme Termo de Penhora, à folhas 89 dos mesmos Autos. II Objeto Trata-se de uma sala comercial localizada à rua Rui Barbosa, 41, no 4º andar do Edifício Waldemar Barioni, no bairro da Bela Vista, em São Paulo, cuja matrícula tem o nº , registrada no 4º Cartório do Registro de Imóveis da Capital e o número de Contribuintes do Município de São Paulo é Localização O imóvel acha-se localizado em área urbana central, tendo em sua proximidade todos os recursos da cidade, tais como, ônibus, metrô, teatros, igrejas, farto comércio, restaurantes, além da proximidade com o centro da cidade. 3

5 fls Melhoramentos públicos O local possui todos os melhoramentos urbanos condizentes com a cidade de São Paulo, tais como, rua asfaltada, guias e sarjetas, iluminação pública, redes de água e esgotos, gás encanado e sistema de coleta de lixo. Vide fotografias do logradouro e da fachada do imóvel. III Vistoria A vistoria foi realizada no dia 15 de setembro de 2016, à 10:30hs, atendidos pelo Sr. Epifânio Ribeiro Filho, zelador do prédio, quando foi possível observar as seguintes condições: Trata-se de uma sala comercial, divida através de divisórias, formando cinco ambientes. Entrada principal, elevadores e escada de acesso 4

6 fls. 122 Hall de entrada e numeral da unidade Possui dois banheiros, um masculino e outro feminino, com piso cerâmico e azulejo até o teto. 5

7 fls. 123 O piso das salas é em tacos de madeira e o teto possui molduras de gesso e pintado com látex sobre reboco. As portas são em madeira e todas as janelas em ferro pintadas. 6

8 fls. 124 Dimensões Área útil = 81,72m2 Área comum = 43,47m2 Área total = 125,19 Idade do imóvel = 40 anos Padrão construtivo Simples = 1,41 Estado de conservação = c, necessitando de pequenos reparos e pintura. *k = 0,753 Foc = 0,8024 *Dado o estado de conservação interno do imóvel e seus componentes, foi considerado 34% da idade referencial que é de 70 anos para imóveis destinados a escritório, padrão simples, conforme Tabelas 1 e 2 do IBAPE/SP. IV Avaliação A avaliação será feita conforme ditames da Norma Brasileira NBR (Imóveis Urbanos) e IBAPE/SP (Avaliação de Imóveis Urbanos), utilizando-se do Método Comparativo de Dados de Mercado, onde os valores unitários dos imóveis pesquisados sofrerão ajustes através de tratamento estatístico e por fatores, sendo após saneados e homogeneizados. Valor do imóvel Vi Vi = Au x Vus x Foc Au = 81,72 Vus = 3.110,50 Foc = 0,8024 Vi = 81,72 x 3.034,22 x 0,8024 = ,26 Valor do imóvel = R$ ,26 V Conclusão Pelas descrições anteriores, conclui este signatário que o valor de venda do imóvel é: R$ ,00 (duzentos mil reais) arredondados Setembro

9 fls. 125 VI Encerramento Consta o presente laudo de 17 folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, sendo esta datada e assinada, inclusive os Anexos. São Paulo, 25 de setembro de 2016 Salvador Bueno das Neves Perito Judicial Crea Em atenção ao artigo 5 do provimento nº 755/2001 do Conselho Superior de Magistratura, informa que se encontra à disposição das partes, em arquivo da E. Vara, currículum vitae, carteira de habilitação CREA, diploma de Engenharia e Certidões Cíveis e Criminais, em nome do signatário. 8

10 fls. 126 ANEXOS I - Certidão Cadastral II - Pesquisa de Valores III - Memória dos Cálculos 9

11 fls. 127 I - Certidão cadastral Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU 2016 Cadastro do Imóvel: Local do Imóvel: R RUI BARBOSA, 95 - CJ 41 ED WALDEMAR BARIONI BELA VISTA CEP Imóvel localizado na 1ª Subdivisão da Zona Urbana Endereço para entrega da notificação: R RUI BARBOSA, 95 - CJ 41 ED WALDEMAR BARIONI BELA VISTA CEP Contribuinte(s): CPF Dados cadastrais do terreno: Valores de m² (R$): - de terreno: - da construção: - da área incorporada: - da área não incorporada: - da construção: Base de cálculo do IPTU: 2.645, ,00 Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de Data de Emissão: Número do Documento: Solicitante: JOAO CUCHARUK Área incorporada (m²): 295 Área não incorporada (m²): 0 Área total (m²): 295 Dados cadastrais da construção: Área construída (m²): 126 Padrão da construção: 4-C Área ocupada pela construção (m²): 169 Uso: comercial Ano da construção corrigido: 1976 Valores para fins de cálculo do IPTU (R$): ,00 0, , ,00 Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004. A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 15/12/2016, em 16/09/ Testada (m): Fração ideal: SALVADOR BUENO DAS NEVES (CPF ) 10,00 0,

12 fls. 128 II - pesquisa de valores Imóvel 1 Sala comercial localizada à Av. Brigadeiro Luiz Antonio, no bairro Belo Vista, contendo uma área útil de 80,00 m2. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 1.582,00 Padrão construtivo Simples = 1,41 Valor unitário = 3.312,50/m2 Imóvel 2 Sala comercial localizada à Av. Brigadeiro Luiz Antonio, no bairro Bela Vista, contendo uma área útil de 80,00 m2. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 1.582,00 Padrão construtivo Simples = 1,41 Valor unitário = 3.750,00/m2 11

13 fls. 129 Imóvel 3 Sala comercial localizada à rua Treze de maio, no bairro Bela Vista, contendo uma área útil de 48,00 m2. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 957,00 Padrão construtivo Simples = 1,41 Valor unitário = 2.916,67/m2 Imóvel 4 Sala comercial localizada à Av. Brigadeiro Luiz Antonio, Bela Vista, contendo uma área útil de 35,00 m2. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 1.582,00 Padrão construtivo Simples = 1,41 Valor unitário = 3.265,00/m2 12

14 fls. 130 Imóvel 5 Sala comercial localizada à Av. Nove de Julho, Bela Vista, contendo uma área útil de 73,00 m2. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 1.582,00 Padrão construtivo Simples = 1,41 Valor unitário = 2.191,78/m2 Imóvel 6 Sala comercial localizada à rua Treze de Maio, Bela Vista, contendo uma área útil de 38,00 m2. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 957,00 Padrão construtivo Simples = 1,41 Valor unitário = 3.289,47 /m2 13

15 fls. 131 Imóvel 7 Sala comercial localizada à Av. Brigadeiro Luiz Antonio, Bela Vista, contendo uma área útil de 45,00 m2. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 1.582,00 Padrão construtivo Simples = 1,41 Valor unitário = 5.666,67 /m2 Imóvel 8 Sala comercial localizada à rua Carlos Sampaio. Bela Vista, contendo uma área útil de 76,00 m2. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 1.582,00 Padrão construtivo Médio = 1,836 Valor unitário = 8.552,63 /m2 14

16 fls. 132 Imóvel 9 Sala comercial localizada na Praça da Sé, 21 no Centro, contendo uma área útil de 78,00 m2. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 2.691,00 Padrão construtivo Simples = 1,41 Valor unitário = 6.526,32 /m2 Imóvel 10 Sala comercial localizada na esquina da Av. Brigadeiro Luiz Antonio com a Treze de Maio, contendo uma área útil de 180,00 m2. Valor = R$ ,00 Índice Fiscal = 1.582,00 Padrão construtivo Médio = 1,836 Valor unitário = 3.111,11 /m2 15

17 fls. 133 Memória de Cálculos Saneamento dos valores unitários pesquisados Vus Vus = (Vip/a) x (A/a) i x (If/if) t x (Ip/ip) y x Fo Vip é o valor do imóvel pesquisado. a é a área útil. A é a área do imóvel avaliando, i, t e y são expoentes que valem 1/4 para diferença até 30% e 1/8 para diferença maior que 30%. If é o índice fiscal do imóvel avaliando. if é o índice fiscal do imóvel pesquisado. Ip é o índice de padrão construtivo do imóvel avaliando. ip é o índice de padrão do imóvel pesquisado. Fo é o fator de oferta que é = 0,90. 16

18 fls. 134 TABELA DE VALORES UNITÁRIOS Imóvel Vu (A/a)i (If/if)t (Ip/ip)y Fo Vus ,50 1,003 0,947 1,00 0, , ,00 1,003 0,947 1,00 0, , ,67 1,069 1,008 1,00 0, , ,00 1,003 0,947 1,00 0, , ,78 1,014 0,947 1,00 0, , ,47 1,100 1,008 1,00 0, , ,67 1,077 0,947 1,00 0, , ,63 1,009 1,008 1,00 0, , ,32 1,100 0,886 1,00 0, , ,11 0,906 0,947 0,987 0, ,12 Média M = 3.782,65 Limite amostral Limite máximo = M + 30% = 4.917,45 Limite mínimo = M 30% = 2.647,86 Valores descartados = 5, 7, 8, 9 e 10 Nova Média M = ,10/5 = 3.034,22 Limite máximo = M + 30% = 3.944,49 Limite mínimo = M 30% = 2.123,95 Somatória dos valores ,46 Condição em que todos os demais valores estão dentro do novo limite amostral, portanto o valor unitário saneado será: Vus = R$ 3.034,22 17