Fernando Rosolia Dabdab Arquiteto e Urbanista CAU A

Transcrição

1 fls. 59 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ - SÃO PAULO SP Ação: Cumprimento de Sentença Processo: nº Requerente: Condomínio Residencial Ravenna Requerido: Marcio Meira da Silva Fernando Rosolia Dabdab, perito judicial nomeado e compromissado nos autos em referência, tendo realizado pesquisas necessárias vem, mui respeitosamente, apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no seguinte LAUDO DE AVALIAÇÃO 1

2 fls INTRODUÇÃO Em atendimento ao r. despacho de fls. 24, o signatário apresenta à Vossa Excelência o presente Laudo de Avaliação do Imóvel referente à unidade autônoma ou apartamento de número 13 (1º andar), da Torre 02, do Condomínio Residencial Ravenna, com endereço à Av. José Maria Fernandes, 480 Parque Novo Mundo São Paulo SP 2. VISTORIA 2.1. O apartamento estava vazio e a zeladoria informou que naquele momento não haveria a possibilidade de vistoriar o imóvel. Foi feita uma análise de imagens dos apartamentos a venda no mesmo condomínio e da mesma metragem, como base de referência para a presente avaliação. A localização é apresentada em mapa do Anexo I deste Laudo Características da região: O local se caracteriza por ser uma zona constituída por edificações de padrão médio, com imóveis comerciais. Possui serviços e comércios diversificados a curta distância Melhoramentos Públicos Trata-se de local com ocupação predominante edifícios residenciais com 10 a 15 pavimentos, de padrão médio, servido dos principais melhoramentos públicos: pavimentação asfáltica, passeio, redes de água, esgoto, telefone e energia elétrica, iluminação, serviços de correio, coleta de lixo e limpeza urbana. Nas proximidades verificam-se estabelecimentos comerciais de produtos e serviços de primeiras necessidades, assim como disponibilidade de transportes coletivos (ônibus). 2

3 fls O Imóvel Avaliando O terreno onde está situado o edifício possui formato irregular e dá frente para a Av. José Maria Fernandes. O Condomínio Residencial Ravenna é formado por dois blocos de edifício, sendo andares tipo e 06 apartamentos por andar. A sua topografia é predominantemente plana e possui superfície seca. O apartamento avaliando tem uma idade aparente de 5 anos; possui 99,687m² de área construída total, sendo: - área útil: 58,210m² - Área comum: 41,477 m² O apartamento possui uma sala de estar com terraço, uma sala de jantar, dois dormitórios (sendo uma suíte), um banheiro, uma cozinha e uma área de serviços. Possui uma vaga para automóvel. Padrão do imóvel é médio com elevador. Matrícula nº do 17º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo SP (nos Autos às fls. 49/52) Cadastro Municipal nº (área maior) 2.5. Infra-estrutura O Condomínio possui: 02 piscinas, 01 sala de ginástica, 01 quadra poliesportiva, 03 salões de festas, 02 churrasqueiras, 01 brinquedoteca, 01 salão de jogos, 01 biblioteca 01 playground e 01 academia 3

4 fls CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO 3.1. Método Adotado A avaliação do imóvel será feita pelo Método Comparativo, em função dos preços pesquisados de diversos apartamentos colocados a venda e vendidos, homogeneizando-se as variáveis das unidades encontradas na mesma região Normas Serão seguidas para a avaliação as Normas Brasileiras NBR "Normas de Avaliações de Imóveis Urbanos e a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP AVALIAÇÃO Procedendo-se a pesquisa na região a fim de se obter diversos valores com a finalidade de se determinar o valor médio do preço de venda de apartamentos, coletamos os elementos apresentados neste Laudo e os homogeneizamos para a situação paradigma de um apartamento de padrão médio, com todos os melhoramentos, com 15 anos de idade aparente. Estado de conservação necessitando de reparos simples. O item 4.2. deste Laudo apresenta os elementos comparativo e os valores calculados. Depreciação pela Idade e Conservação Através do método Ross-Heideck, calculamos o seguinte fator de adequação à idade e conservação (Foc): Foc = R + K x (1-R), neste caso R (%) = 0,2, segundo a tabela de vida referencial e valor residual para idade estimada = 5 anos e vida referencial = 60 anos. Portanto, 5/60 = 0,08. Com esse valor, usa-se 8% na tabela 2 de valores tabulados para o coeficiente K e na fileira c é encontrado o índice 0,933. Foi escolhida a fileira c por se tratar de imóvel com estado de conservação regular. Foc = 0,2 + 0,933 x (1-0,2) = 0,2 + 0,933 x 0,8 = 0,2 + 0,746= 0,946 Foc = 0,946 R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, segundo a tabela de vida referencial e valor residual do Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/ SP. K = coeficiente de Ross-Heideck, tabela de estado de conservação. Fator para Apartamento Padrão Médio com elevador: 1,926 4

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6 fls. 64 6

7 fls ELEMENTOS COMPARATIVOS APARTAMENTOS São características do imóvel avaliando: Localização: Av. José Maria Fernandes, 480 Empreendimento: Condomínio Residencial Ravenna Bairro: Parque Novo Mundo Cidade: São Paulo SP Área útil: 58,21 m² 01 vaga de automóvel ELEMENTO Nº 01 Imóvel: Apartamento Empreendimento: Condomínio Residencial Ravenna Localização Av. José Maria Fernandes, Parque Novo Mundo - São Paulo SP Contato: Sr. Reinaldo tel: Área útil: 62,00 m² 01 vaga de automóvel Idade aparente: 5 anos Estado de conservação: regular - Oferta: R$ ,00 - Forma de Pagamento: a vista - Data: novembro de Fator de Fonte: 0,90 Valor unitário homogeneizado: R$ 5.066,13 7

8 fls. 66 ELEMENTO Nº 02 Imóvel: Apartamento Empreendimento: Condomínio Residencial Ravenna Localização Av. José Maria Fernandes, Parque Novo Mundo - São Paulo SP Contato: Imobiliária Império tel: Área útil: 62,00 m² 01 vaga de automóvel Idade aparente: 5 anos Estado de conservação: regular - Oferta: R$ ,00 - Forma de Pagamento: a vista - Data: novembro de Fator de Fonte: 0,90 Valor unitário homogeneizado: R$ 4.616,13/ m² ELEMENTO Nº 03 Imóvel: Apartamento Empreendimento: Condomínio Residencial Ravenna Localização Av. José Maria Fernandes, Parque Novo Mundo - São Paulo SP Contato: Samir Imóveis tel: Área útil: 62,00 m² 01 vaga de automóvel Idade aparente: 5 anos Estado de conservação: regular - Oferta: R$ ,00 - Forma de Pagamento: a vista - Data: novembro de Fator de Fonte: 0,90 Valor unitário homogeneizado: R$ 4.645,16/ m² 8

9 fls. 67 ELEMENTO Nº 04 Imóvel: Apartamento Empreendimento: Condomínio Residencial Localização Parque Novo Mundo - São Paulo SP Contato: Catarino Imóveis Tel: Área útil: 50,00 m² 01 vaga de automóvel Idade aparente: 5 anos Estado de conservação: regular - Oferta: R$ ,00 - Forma de Pagamento: a vista - Data: novembro de Fator de Fonte: 0,90 Valor unitário homogeneizado: R$ 5.220,00 ELEMENTO Nº 05 Imóvel: Apartamento Empreendimento: Condomínio Residencial Localização Parque Novo Mundo - São Paulo SP Contato: Catarino Imóveis Tel: Área útil: 60,00 m² 01 vaga de automóvel Idade aparente: 20 anos Estado de conservação: necessitando de reparos simples - Oferta: R$ ,00 - Forma de Pagamento: a vista - Data: novembro de Fator de Fonte: 0,90 Valor unitário homogeneizado: R$ 5.783,80 9

10 fls CÁLCULO VALOR DO IMÓVEL Com os valores apresentados na planilha no item 4.1, tem-se que o valor unitário do apartamento avaliando, para a situação paradigma, com pagamento a vista em novembro de 2015, é de R$ 5.066,24/ m². A área útil do apartamento é 58,21 m² O valor do imóvel, portanto, será: VI = A apto x Vu VI = 58,21 x 5.066,24 VI = R$ ,05 ou R$ ,00 (arredondados) 5. CONCLUSÃO - VALOR DO APARTAMENTO Considerando o apresentado acima, arredondando-se o preço apresentado, tem-se que o valor da unidade autônoma ou apartamento de número 13 (1º andar), da Torre 02, do Condomínio Residencial Ravenna, com endereço à Av. José Maria Fernandes, 480 Parque Novo Mundo São Paulo SP, para pagamento a vista em agosto de 2015 é: V = R$ ,00 Novembro /2015 (duzentos e noventa e cinco mil reais) 10

11 fls ENCERRAMENTO Permanecendo ao dispor de V.Exª, é encerrado o presente Laudo, composto por 11(onze) folhas. Acompanham 2 (dois) anexos. 7. ANEXOS: I Mapa de localização 01 fl. II Fotos do imóvel similar ao avaliando e dos elementos comparativos - 10 fls. São Paulo, 13 de novembro de Fernando Rosolia Dabdab perito judicial 11

12 fls. 70 ANEXO I MAPA DE LOCALIZAÇÃO 12

13 fls. 71 MAPA DE LOCALIZAÇÃO 13

14 fls. 72 ANEXO II FOTOS DO IMÓVEL SIMILAR AO AVALIANDO E DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS 14

15 fls. 73 Foto 01 Entrada do condomínio Imagens de imóvel similar no mesmo condomínio Foto 02 Vista da sala com o terraço 15

16 fls. 74 Foto 03 Vista de um dormitório Foto 04 Vista da circulação interna 16

17 fls. 75 Foto 05 Vista da cozinha Foto 06 Vista de um banheiro 17

18 fls. 76 Imagens da infra-estrutura Foto 07 Vista da quadra poliesportiva Foto 08 Vista da churrasqueira 18

19 fls. 77 Foto 09 Vista das piscinas Foto 10 Vista do salão de jogos

20 fls. 78 Foto 11 Vista da biblioteca Foto 12 Vista do plauground 20

21 fls. 79 Foto 13 Vista da brinquedoteca Foto 14 Vista de um salão de festas 21

22 fls. 80 Entorno Foto 15 Av. José Maria Fernandes Foto 16 Av. José Maria Fernandes 22

23 fls. 81 Foto 17 Elementos Comparativos 01 a 03 Foto 18 Elemento Comparativo 04 23

24 fls. 82 Foto Elemento Comparativo 05 24