EXMO(A). SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL - COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO - SP.

Transcrição

1 fls EXMO(A). SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL - COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO - SP. PROCESSO Nº (2192/14) Ação: Execução de Título Extrajudicial Reqte: BANCO SAFRA S/A. Reqdo: EMPARSANCO S/A. e outros, Perito Judicial, nomeado nos AUTOS em epigrafe, após as diligências e vistorias necessárias, bem como circunstanciado exame da matéria em debate, vem mui respeitosamente a V. Excia., para apresentar suas conclusões com o seguinte: L A U D O

2 fls IMÓVEL A Rua Doutor Eduardo Souza Aranha, nº 255, Vila Nova Conceição São Paulo/SP.

3 fls I. - AVALIAÇÃO DO APARTAMENTO. O presente trabalho objetiva a avaliação do apartamento nº 170, 16º andar, do Condomínio Edifício Paris, situado à Rua Doutor Eduardo Souza Aranha, nº 255, Vila Nova Conceição São Paulo/SP PRELIMINARES. Deferida a prova pericial, para a avaliação do imóvel, o Signatário foi honrado com a nomeação do MM. Juízo, para servir como Perito Judicial VISTORIA. Das minuciosas vistorias e diligências efetuadas e como se verifica das fotos anexas, que mostram todas as características e condições locais, assim como o imóvel avaliando em detalhes, tem-se: LOCALIZAÇÃO. O imóvel objeto da presente ação, é o apartamento nº 170, 16º andar, do Condomínio Edifício Paris, situado à Rua Doutor Eduardo Souza Aranha, nº 255, Vila Nova Conceição São Paulo/SP, conforme mapa de localização abaixo:

4 fls MELHORAMENTOS E CARACTERÍSTICAS LOCAIS. O local é dotado de todos os melhoramentos públicos e a região apresenta-se com característica residencial, enquadrando-se na sexta zona de item 9.1 das NORMAS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS do IBAPE.

5 fls r = frente de referência = 16,00m. M i = Não se aplicam. M a = Não se aplicam DO APARTAMENTO. Conforme Certidão de Fl. 556/562 do 4º Cartório e Registro de Imóveis da São Paulo (CRI) matricula n , assim se descreve o imóvel: IMÓVEL: O APARTAMENTO nº 170, localizado no 16º pavimento/andar do Condomínio Edifício Paris, situado na Rua Dr. Eduardo Souza Aranha, nº 255, nº 28º Subdistrito - Jardim Paulista, possui a área privativa de 276,335 m², área comum de 166,051 m² (04 vagas de garagem localizadas nos 1º e 2º subsolos, individuais e indeterminadas), área total de 442,386 m² correspondendo - lhe a fração ideal de terreno de 2,3732%.. CONTRIBUINTE: , conforme certidão de dados cadastrais.

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7 fls BENFEITORIAS. Do condomínio. O Edifício Paris onde está localizado o apartamento vistoriado possui 23 andares mais térreo, cada andar contem 2 apartamentos e 3 elevadores para acesso. O conjunto possui também, entrada, com sua respectiva guarita, interfone, portão automático da garagem portão automático de pedestres, piscina, sala de ginástica, gerador, SPA, jardins e salão de festas. O prédio possui recuos e alamedas ajardinadas. Do apartamento: O apartamento possui a seguinte distribuição: -Áreas: Área útil... = 276,335 m² Área comum... = 166,051 m² Área total... = 442,386 m 2 Fi... = 2,3732% -Conservação: Regular. -Idade aparente: 13 anos.

8 fls FOTO 01 Vista da via de acesso ao imóvel. FOTO 02 Vista da via de acesso ao imóvel, no sentido oposto.

9 fls FOTO 03 Vista da fachada do edifício onde está localizado a unidade avaliando. FOTO 04 Vista do portão do subsolo onde está localizado a unidade avaliando.

10 fls FOTO 04 Vista da sala de estar do imóvel avaliando. FOTO 04 Vista do primeiro dormitório.

11 fls FOTO 04 Vista do segundo dormitório. FOTO 04 Vista da cozinha.

12 fls FOTO 04 Vista da sala de TV/Vídeo. FOTO 04 Vista da sala de jantar.

13 fls VALOR DO IMÓVEL CÁLCULO DO VALOR DO APTO. Co o p e o izado pelas No a pa a Avaliação de I óveis U a os de, do I stituto B asilei o de Avaliações e Pe í ias de Engenharia de São Paulo (IBAPE-SP), os apartamentos serão avaliados pelo "Método Comparativo Direto". Na pesquisa ANEXO I, foi calculado o preço do apartamento nº 8 pelo étodo o pa ativo di eto, e utiliza do-se de sete (08) elementos, concluiu-se, ate de do i totu a NORMA, pa a o local, com o valor (arredondado) do apartamento é de R$ ,00 (Cinco milhões de reais), para Julho de O imóvel avaliando está localizado na Rua Doutor Eduardo Souza Aranha, nº 255, Vila Nova Conceição, no trecho, e nas condições em que se encontra o imóvel VALOR DO APARTAMENTO. O valor do apartamento nº 170, 16º andar, do Condomínio Edifício Paris foi calculado em: VALOR DO APARTAMENTO: R$ ,00 (Cinco milhões de reais) Válido para Julho de 2017

14 fls IMÓVEL B Rua Cavazzola, n os 40 e 48, Vila Nova Conceição São Paulo/SP.

15 fls II. - AVALIAÇÃO DO TERRENO. O presente trabalho objetiva o imóvel situado à Rua Cavazzola, n os 40 e 48, Vila Nova Conceição São Paulo/SP PRELIMINARES. Deferida a prova pericial, para a avaliação do imóvel, o Signatário foi honrado com a nomeação do MM. Juízo, para servir como Perito Judicial VISTORIA. Das minuciosas vistorias e diligências efetuadas e como se verifica das fotos anexas, que mostram todas as características e condições locais, assim como o imóvel avaliando em detalhes, tem-se: LOCALIZAÇÃO. O imóvel objeto da presente ação é o imóvel situado à Rua Cavazzola, n os 40 e 48, Vila Nova Conceição São Paulo/SP, conforme mapa de localização abaixo:

16 fls MELHORAMENTOS E CARACTERÍSTICAS LOCAIS. O local é dotado de todos os melhoramentos públicos e a região apresenta-se com característica residencial, enquadrando-se na terceira zona de item 9.1 das NORMAS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS do IBAPE.

17 fls r = frente de referência = 15,00m. M i = prof. mínima de aproveitamento eficiente = 20,00m + recuo frontal (=5m)=25,00m. M a = prof. máxima = 40,00m DO IMÓVEL. Conforme Certidão de Fls. 563/565 do 4º Cartório e Registro de Imóveis de São Paulo (CRI) matricula n , assim se descreve o imóvel: IMÓVEL: Casas nos 40 e 48 da Rua Cavazzola, no 28º Subdistrito - Jardim Paulista, e seu respectivo terreno que mede 16,00 de frente para a Rua Cavazzola, 25,60 m de frente aos fundos do lado direto, onde confronta com o prédio nº 32 da mesma Rua Cavazzola, 22,98 m da frente aos fundos do lado esquerdo, onde confronta com o prédio nº 62, e nos fundos 16,00 m, onde confronta com a Avenida Hélio Pelegrino, encerrando a área de 395,12 m². CONTRIBUINTE: , conforme certidão de dados cadastrais de imóveis a seguir:

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19 fls TERRENO. principais: Trata-se de terreno em aclive com as seguintes medidas - Frente...= 16,00 m. - Lado esquerdo...= 22,98m. - Lado direito...= 25,60m. - Fundos...= 16,00m. - Área...= 395,12m². FOTO 01 Vista da via de acesso ao imóvel.

20 fls FOTO 02 Vista da via de acesso ao imóvel, no sentido oposto. FOTO 03 Vista da fachada do imóvel avaliando.

21 fls FOTO 04 Vista da entrada do imóvel avaliando. FOTO 05 Vista do imóvel avaliando.

22 fls FOTO 06 Vista da área do imóvel avaliando.

23 fls VALOR DO IMÓVEL VALOR DO TERRENO. Para obtenção do preço unitário básico do terreno, levou a efeito o Perito uma pesquisa com cinco (06) ele e tos, ue t atados ate de do i totum as NORMAS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS do IBAPE e CAJUFA, concluiu-se para o local, com o unitário de R$ 5.252,41/m² o valor do terreno, conforme Anexo I, para Julho de 2.017, para a Rua Cavazzola, n 40 e 48. Onde: V tu = Valor procurado do terreno =? S = Área do terreno =395,12 m² q = Unitário = R$ 5.252,41 ft = Fator testada = 0,99037; O valor do terreno será calculado, através da expressão: V t = S x q x ft = Substituindo os valores na fórmula (1) e calculando vem: V t = 395,12 m² x R$ 5.252,41/m² x 0,99037; V t = R$ ,63 (Dois milhões, noventa e cinco mil, quinhentos e vinte reais e sessenta e três centavos) Diante do exposto o valor do terreno, corresponde a: V t = R$ ,00 valor terreno. III - VALOR TOTAL DO IMÓVEL.

24 fls Corresponde a soma dos valores do terreno e da construção: Valor do terreno = V t = R$ ,63 Valor da construção = V c = R$ 0,00 Valor do Imóvel = V I = R$ ,63 em: Diante do exposto o valor arredondado do imóvel, é o calculado V I = R$ ,00 - Válido para Fevereiro/2017. (Dois milhões e noventa e cinco mil reais) IV. - ENCERRAMENTO. Consta o presente laudo de 25 folhas impressas por computador, vindo esta última datada e assinada e as demais rubricadas. ANEXO I Pesquisa de Valor (Elementos Comparativos de Apartamento). ANEXO II Pesquisa de Valor (Elementos Comparativos de Terreno) São Paulo, 01 de agosto de ANEXO I

25 fls. 988 DETERMINAÇÃO DO VALOR DO APTO 25 O valor do apartamento será obtido através de 08 elementos de ofertas atuais do livre mercado imobiliário mesmo conjunto habitacional do avaliando, e de condições mais assemelhadas possíveis. O tratamento será efetuado atendendo i totu as No a pa a Avaliação de I óveis U a os de, do I stituto B asilei o de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE-SP), e o ede idos os seguintes critérios normativos e posturas vigentes para: a) Valor à vista: Deságio de 10,00% nas ofertas, para compensar a elasticidade natural das mesmas. Quando necessário, serão utilizados os coeficientes de redução sob a forma de juros compostas, da Tabela Price de Abelardo de Lima Puccini, de acordo com a conjuntura atual. b) Localização: Será efetuado conforme a localização, sendo fixado o índice extraído da Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo (2014). c) Atualização: No presente trabalho não fora realizada atualização dos elementos, tendo em vista que os elementos coletados são contemporâneos à data base do laudo. d) Padrão Construtivo: Foram fixados fatores de conservação de acordo com o trabalho EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA (2004). d) Conservação: Foram fixados fatores de conservação de acordo com o Estudo realizado pelo Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP, de acordo com a Tabela a seguir: Estado de Conservação Depreciaçã

26 fls o (%) a) Novo 0,00 b) Entre novo e regular 0,32 c) Regular 2,52 d) Entre regular e reparos simples 8,09 e) Reparos Simples 18,10 f) Entre Reparos Simples e Importantes 33,20 g) Reparos Importantes 52,60 h) Reparos Importantes a sem valor 75,20 i) Sem valor 100,00 e) Depreciação pelo Obsoletismo da Edificação: Para o cálculo da depreciação da construção, será empregada a adequação do Método Ross/Heideck prevista no referido estudo do IBAPE/SP. f) Vagas de Garagem: As áreas de garagem foram avaliadas à razão de 50% do valor unitário adotado para a classificação da construção principal, conforme o item VI RECOMENDAÇÕES do referido Estudo do IBAPE. O valor do imóvel, pelo método comparativo direto, resulta em:

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38 fls CÁLCULO DO VALOR DO APARTAMENTO 38 Com o valor unitário supra e, obedecendo aos critérios apontados, o valor do imóvel, pelo método comparativo direto, resulta em: S = 276,34 m² (área útil); QMF = R$ ,09/m² (pesquisa de mercado); Nvagas = 4,00 (número de vagas); Svaga = 12,00 m² (área da vaga de garagem); Substituindo e calculando: VI = (S + 0,5 x Nvagas x Svaga) x qmf VI = (276,34 m² + 0,5 x 4,00 x 12,00 m²) x R$ ,09/m² VI = R$ ,79 Ou, em números redondos: R$ ,00 (Cinco milhões de reais)

39 fls ANEXO II DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL O valor do apartamento será obtido através de 06 elementos de ofertas atuais do livre mercado imobiliário mesmo conjunto habitacional do avaliando, e de condições mais assemelhadas possíveis. O tratamento será efetuado ate de do i totu as No a pa a Avaliação de I óveis U a os de, do I stituto B asilei o de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE-SP), e o ede idos os seguintes critérios normativos e posturas vigentes para: a) Valor à vista: Deságio de 10,00% nas ofertas, para compensar a elasticidade natural das mesmas. Quando necessário, serão utilizados os coeficientes de redução sob a forma de juros compostas, da Tabela Price de Abelardo de Lima Puccini, de acordo com a conjuntura atual. b) Localização: Será efetuado conforme a localização, sendo fixado o índice extraído da Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo (2014). c) Atualização: No presente trabalho não fora realizada atualização dos elementos, tendo em vista que os elementos coletados são contemporâneos à data base do laudo. d) Padrão Construtivo: Foram fixados fatores de conservação de acordo com o trabalho EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA (2004), conforme Tabela a seguir:

40 fls d) Conservação: Foram fixados fatores de conservação de acordo com o Estudo ealizado pelo I stituto B asilei o de Avaliação e Pe í ias de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP, de acordo com a Tabela a seguir: Depreciação Estado de Conservação (%) a) Novo 0,00

41 fls b) Entre novo e regular 0,32 c) Regular 2,52 d) Entre regular e reparos simples 8,09 e) Reparos Simples 18,10 f) Entre Reparos Simples e Importantes 33,20 g) Reparos Importantes 52,60 h) Reparos Importantes a sem valor 75,20 i) Sem valor 100,00 41 e) Depreciação pelo Obsoletismo da Edificação: Para o cálculo da depreciação da construção, será empregada a adequação do Método Ross/Heideck prevista no referido estudo do IBAPE/SP. A Tabela de Vida Referencial e Valor Residual, constante no referido estudo pode ser visualizada a seguir:

42 fls f) Valor Total do Imóvel: Referido valor será dado pela soma das parcelas das benfeitorias e o valor do terreno.

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52 fls EXMO(A). SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DO FORUM DE SÃO BERNARDO DO CAMPO/SP. PROCESSO Nº Ação: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Reqte: BANCO SAFRA S/A. Reqdo: EMPARSANCO S/A., Perito Judicial, nomeado nos AUTOS em epigrafe, tendo entregado seu laudo em cartório, vem mui respeitosamente a V. Excia., para solicitar a expedição da guia de levantamento de seus honorários, conforme depósito de fls. 957, com os acréscimos legais. Termos em que P. Deferimento. São Paulo/São Bernardo, 01 de agosto de Rua Tabatinguera, 140 7º Andar cj. 705 CEP São Paulo SP Fones: (11) / Fax: (11) rodrigo-tardelli@uol.com.br