L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O
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- Paulo Antunes Vilalobos
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1 fls. 137 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 26ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR Processo Digital nº JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº /SP, APEJESP nº 1636, RG nº , CPF nº , Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que CONDOMINIO EDIFICIO SANTA ROSA move em face de EDUARDO DE OLIVEIRA vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado o imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O 1.0 CONSIDERAÇÕES INICIAIS O signatário foi honrado com a nomeação de fl. 117 para avaliar o imóvel descrito na matrícula nº , do 2º ORI, que transcrevemos: APARTAMENTO Nº 309, localizado na ala central posterior do 3º andar do Edfificio Santa Rosa, situado na Alameda Ribeiro da Silva,482, no 11º subdistrito Santa Cecilia, ao qual corresponde a fração ideal de 5,70/701 avós no terreno, com área construída de 35,3067m. Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP Telefones (11) / (11) s. mktoscano@superig.com.br e
2 fls ASSISTENTES TÉCNICOS Não houve indicação de assistentes técnicos QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO TIPO DO IMÓVEL Flat / Apartamento LOCAL Rua ALAMEDA RIBEIRO DA SILVA,482 APARTAMENTOP 309, BAIRRO SANTA CECILIA SÃO PAULO MATRÍCULA º ORI CONTRIBUINTE Área Construída: QUADRO DE ÁREA 35,3067m² NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matrícula e Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel- IPTU 2018 VALOR DE MERCADO: R$ ,00 DATA DA AVALIAÇÃO: 30/05/ OBJETIVO O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc. 2 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP
3 fls METODOLOGIA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL Para determinação do valor do apartamento pertinente à vaga, será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes MAPA DE LOCALIZAÇÃO 5.1 VISTORIA DO IMÓVEL Dirigindo-se ao endereço supra descrito, em dias e horários diferentes, o signatário não obteve êxito quanto a vistoria devido o Flat estar ocuopado por hospedes, razão pela qual foi realizada vistoria em apatamento idêntico ao avalaindo, conforme fotografias apresentadas a seguir. 3 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP
4 fls. 140 FOTO Nº 01 Vista parcial da entrada do Edificio Santa Rosa FOTO Nº 02 Vista parvial do quarto 4 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP
5 fls. 141 FOTO Nº 03 Vista parcial do banheiro FOTO Nº 04 Vista parcial da cozinha 5 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP
6 fls CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES A Rua Alameda Ribeiro da Silva, no trecho em consideração, tem perfil levemente inclinado, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo, situando-se no bairro do Santa Cecilia. 5.3 CARACTERÍSTICAS DO IMOVEL IDADE ESTIMADA TIPO ESTADO DE CONSERVAÇÃO 5.4 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO 48 anos Flat / Apartamento Bom Trata-se de Apartamento/Flat situada na Rua Alameda Ribeiro da Silva, nº 482, apartamento 309, no bairro de Santa Cecilia, com Área construída de 35,3067m², sendo composto por sala, cozinha, área de serviço, quarto, banheiro e uma vaga de garagem. 6 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP
7 fls ELEMENTOS COMPARATIVOS REFERENCIAIS Data: 30/05/2018 Tipo: FLAT/APARTAMENTO Estado: SP Município: SAO PAULO RUA ALAMEDA RIBEIRO DA SILVA,482 ( O MESMO DO AVALIANDO) Empreendimento: FLAT Edifício: Bairro: SANTA CECILIA Distrito: Zona de Valor : Setor: Quadra: IF: Zoneamento Atual: Antigo: Tipo de via: Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Melhorias: Água, Rede de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: 7 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP R1 Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: 36,00 m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação: Topografia: Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO Idade Estimada: ANOS Conservação: BOM Área da Construção: 36,00 m² Descrição do Imóvel: FLAT COM UMA SUITE, COZINHA, BANHEIRO, LAVANDERIA E UMA VAGA Fonte de Informação: Contato: Site: Imobiliária: ISAURA VIEIRA DA PAZ Fone: IMOVEIS VV M² CM² R$ ,00 36,00M R$ 6.527,77
8 fls. 144 Data: 30/05/2018 Tipo: FLAT Estado: SP Município: SAO PAULO RUA ALAMEDA RIBEIRO DA SILVA Empreendimento: EDIFICIO SANTA IRMA Edifício: Bairro: SANTA CECILIA Distrito: Zona de Valor : Setor: Quadra: IF: Zoneamento Atual: Antigo: Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Melhorias: Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: 8 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP R2 Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação: Topografia: Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: Idade Estimada: ANOS Conservação: BOM Área da Construção: 38,00 m² Descrição do Imóvel: FLAT COM UMA SUITE, WC, LAVANDERIA PEQUENA, COZINHA E UMA VAGA. Fonte de Informação: Contato: Site: Imobiliária: QUALITEC IMOVEIS Fone: VV M² CM² R$ ,00 38,00 R$ 7.105,26
9 fls Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP R3 Data: 30/05/2018 Tipo: FLAT Estado: SP Município: SAO PAULO RUA ALAMEDA RIBEIRO DA SILVA, 396 Empreendimento: EDIFICIO SANTA IRMA Edifício: Bairro: SANTA CECILIA Distrito: Zona de Valor : Setor: Quadra: IF: Zoneamento Atual: Antigo: Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Melhorias: Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: 40m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO ECONOMICO Idade Estimada: Conservação: BOM Área da Construção: 40,00 m² Descrição do Imóvel: FLAT COM UMA SUITE, COZINHA, WC, LAVANDERIA E UMA VAGA Fonte de Informação: Contato: SH PRIME NEGOCIOS IMOBILIARIOS Site: Imobiliária: Fone: VV M² CM² R$ ,00 40,00 R$ 6.375,00
10 fls. 146 R4 Data: 30/05/2018 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO RUA ALAMEDA RIBEIRO DA SILVA Empreendimento: EDIFICIO SANTA IRMA Edifício: Bairro: SANTA CECILIA Distrito: I Zona de Valor : Setor: Quadra: IF: Zoneamento Atual: Antigo: Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Melhorias: Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: 38,00 m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação: Topografia: Caído para os fundos até 5% Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO SIMPLES Idade Estimada: ANOS Conservação: BOM Área da Construção: 38,00 m² Descrição do Imóvel: FLAT COM UMA SUITE, COZINHA, WC, E UMA VAGA Fonte de Informação: Contato: PREDIAL IMOVEIS Site: Imobiliária: Fone: VV M² CM² R$ ,00 38,00 R$ 6.552,63 10 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP
11 fls. 147 R5 Data: 30/05/2018 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO RUA ALAMEDA RIBEIRO DA SILVA, 482 ( O MESMO DO AVALIANDO) Empreendimento: EDIFIVIO SANTA ROSA Edifício: Bairro: SANTA CECILIA Distrito: I Zona de Valor : Setor: Quadra: IF: Zoneamento Atual: Antigo: Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Melhorias: Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: 36,00 m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação: Topografia: Caído para os fundos até 5% Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO SIMPLES Idade Estimada: ANOS Conservação: BOM Área da Construção: 36,00 m² Descrição do Imóvel: FLAT COM UMA SUITE, WC, COZINHA, LAVANDERIA E UMA VAGA Fonte de Informação: Contato: PG NEGOCIOS IMOBILIARIOS Site: Imobiliária: Fone: / VV M² CM² R$ ,00 47,00 R$ 5.106,38 11 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP
12 fls METODOLOGIA DE CÁLCULO Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado como base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue: 9.0 RESULTADO DAS COLETAS R1 VALOR ÁREA CONSTRUIDA VALOR POR M² R$ ,00 36,00 R$ 6.527,77 R2 VALOR ÁREA CONSTRUIDA VALOR POR M² R$ ,00 38,00 R$ 7.105,26 R3 VALOR ÁREA CONSTRUIDA VALOR POR M² R$ ,00 40,00 R$ 6.375,00 R4 VALOR ÁREA CONSTRUIDA VALOR POR M² R$ ,00 38,00 R$ 6.552,63 R5 VALOR ÁREA CONSTRUIDA VALOR POR M² R$ ,00 47,00 R$ 5.106,38 12 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP
13 fls. 149 VGV VALOR GLOBAL VENDA SOMATORIO AREA TOTAL DOS REFERENCIAIS R$ ,00 199,00 Metros quadrados 10.0 CALCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO) Soma R1 = VGL/V pela área total dos referenciais 1 = VM área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração R1 = R$ ,00 199,00m² 1 = R$ 6.276,38/m² ESTIMATIVA DO VALOR MEDIANO DE OFERTA VO = R$ 6.276,38 VALOR MEDIANO DE COMPRA E VENDA VC = R$ 6.276,38m² MEDIA ÁREA IA CUSTO IA R$ 6.276,38 36,00m² R$ ,68 IA = R$ 6.276,38 36,00m² = R$ 225,949,68 13 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP
14 fls VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando Flat, no Edificio Santa Rosa, na Rua Alameda Ribeiro da Silva, 482, Santa Cecilia, São Paulo/SP, em 12.0 ENCERRAMENTO R$ ,00 (Duzentos e Trinta Mil Reais) Laudo impresso em 14 (catorze) folhas somente no anverso, contendo 04(quatro) fotografias digitais. São Paulo, 30 de maio de Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP
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fls. 137 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR Processo Digital nº 1024120-28.8.26.0100 JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº 104005/SP, APEJESP nº 1636,
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