EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 6ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II SANTO AMARO COMARCA DE SÃO PAULO/SP

Transcrição

1 EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 6ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II SANTO AMARO COMARCA DE SÃO PAULO/SP PROCESSO FÍSICO Nº /01 TIPO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Despesas condominiais REQUERENTE: CONDOMÍNIO E-OFFICE DESIGN BERRINI REQUERIDOS: LETÍCIA DE LOURDES MELO MONSÓ E OUTRO DANIELA BIAZOTTI, engenheira civil inscrita no CREA sob nº , perita judicial nomeada nos Autos cf. fl. 84, vem respeitosamente à presença de V. Ex.ª ENTREGAR O LAUDO DE AVALIAÇÃO e requerer o levantamento dos honorários periciais depositados cf. fls. 94. Agradece a oportunidade pela nomeação e fica disponível para futuras diligências que se fizerem necessárias. fls. 98 Nestes termos P. deferimento São Paulo, 06 de março de ASSINATURA DIGITAL Daniela Biazotti Engenheira civil CREA nº Membro Titular IBAPE/SP nº

2 SUMÁRIO 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES VISTORIA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL INFORMAÇÕES DA REGIÃO CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL CONDOMÍNIO E-OFFICE DESIGN BERRINI IMÓVEL AVALIANDO CONJUNTO COMERCIAL AVALIAÇÃO CLASSIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO METODOLOGIA USADA PARA A AVALIAÇÃO ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO DIAGNÓSTICO DE MERCADO CONCLUSÃO ENCERRAMENTO ANEXO I PLANILHAS DE CÁLCULO ANEXO II CERTIDÃO VALOR VENAL DO IMÓVEL ANEXO III ELEMENTOS COMPARATIVOS fls. 99 2

3 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O objetivo da presente perícia é avaliar o conjunto (19º andar), localizado no 19º pavimento do condomínio E-Office Design Berrini, com área privativa de 48,332m² e duas vagas de garagem indeterminadas no subsolo do condomínio, registrada sob número de matrícula do 15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. Tal imóvel está localizado na Av. Engenheiro Luis Carlos Berrini nº 1.728, bairro Itaim Bibi, na cidade de São Paulo, estado de São Paulo. Procedeu-se a vistoria no dia 13/02/19 na presença do zelador do condomínio. A presente avaliação está de acordo com as Normas a saber: Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP 2002; ABNT NBR 13752:1996 Perícias de engenharia na construção civil; ABNT NBR : Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais; ABNT NBR : Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos, em especial seu item , Tratamento por fatores; Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2017 e estudos consagrados na Engenharia de Avaliações e aprovados pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP. 2. VISTORIA 2.1 LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL O conjunto comercial a ser avaliado é parte integrante do condomínio E-Office Design Berrini e está localizado na Av. Engenheiro Luis Carlos Berrini nº o qual a quadra é formada pelos seguintes logradouros: Rua Lee Forest, Av. Jornalista Roberto Marinho, Rua John Baird e finalizando na Av. Engenheiro Luis Carlos Berrini. De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município, situa-se no Setor Fiscal 085, Quadra 505 e possui o seguinte número de cadastro do imóvel junto a municipalidade: fls

4 FIGURA 1 MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO (REF. GOOGLE MAPS) 2.2 INFORMAÇÕES DA REGIÃO O condomínio em questão está localizado na Zona de Centralidade (ZC), conforme indicado no mapa abaixo. fls

5 FIGURA 2 LOCALIZAÇÃO APROXIMADA DO IMÓVEL NO MAPA DE ZONEAMENTO DA SUBPREFEITURA DE PINHEIROS. fls. 102 A região onde se localiza o imóvel avaliando possui uso comercial com edifícios de múltiplos pavimentos, comercial, serviços, lazer e institucional, apresentando os melhoramentos públicos essenciais, tais como: redes de água; luz; esgoto; gás, telefonia; iluminação pública; pavimentação; arborização; transporte público direto através de rede de ônibus instalada na Av. Engenheiro Luis Carlos Berrini. Situa-se em uma das principais regiões comerciais da cidade de São Paulo, próximo a vias públicas de intenso tráfego, em especial o próprio logradouro onde está localizado o imóvel avaliando, a Av. das Nações Unidas, Av. Jornalista Roberto Marinho, Av. Dr. Chucri Zaidan e Av. dos Bandeirantes, sendo tais vias as principais de acesso ao imóvel, de importância viária e comercial para a região. A região é caracterizada por ruas em nível controlado e com áreas próximas altamente adensadas por condomínios de edifícios padrão médio-alto e alto, comércio, institucional e de utilidade pública perfazendo os bairros Cidade Monções, Brooklin Paulista, Campo Belo, Moema, entre outros conforme figura abaixo: 5

6 FIGURA 3 MACRORREGIÃO COM BAIRROS PRÓXIMOS AO IMÓVEL AVALIANDO (REF. GOOGLE MAPS). FOTO 1 VISTA DA AV. ENG. LUIS CARLOS BERRINI SENTIDO AV. JORNALISTA ROBERTO MARINHO fls. 103 FOTO 2 VISTA DA AV. ENG. LUIS CARLOS BERRINI SENTIDO RUA JOHN BAIRD 6

7 3. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL 3.1 CONDOMÍNIO E-OFFICE DESIGN BERRINI O conjunto avaliado, está inserido em um condomínio de salas comerciais em torre única em um terreno de 3.269,40 m2 com área total construída de ,45m2, com área total privativa de m2 e data de inauguração em 27/02/2012 ( A torre possui acesso através de 09 elevadores que atendem a 25 andares e os subsolos, contando também com escadas de emergências. O acesso principal do condomínio se dá pela Av. Engenheiro Luis Carlos Berrini com uma portaria de controle de acesso a usuários dos conjuntos comerciais e prestadores de serviços e também entrada de veículos para usuários dos conjuntos e visitantes. O estacionamento dos veículos se dá através de quatro subsolos, com 446 vagas para carros e motos, com serviço de vallet para visitantes. As vagas de garagem do apartamento avaliando estão localizadas no segundo, terceiro ou quarto subsolo e são rotativas Possui portaria 24 horas com seguro patrimonial, otimização de água potável, contribuindo com sustentabilidade, rede de sprinklers e detectores de fumaça. Abaixo se apresentam as fotos das áreas comuns tiradas no ato da vistoria: FOTO 3 VISTA GERAL ENTRADA PRINCIPAL FOTO 4 VISTA DO ACESSO PARA AUTOMÓVEIS fls

8 FOTO 5 ENDEREÇO PRINCIPAL FOTO 7 VISTA EXTERNA DA ÁREA DO TÉRREO PARA LOCAÇÃO COMERCIAL FOTO 6 FACHADA PRINCIPAL FOTO 8 ÁREA INTERNA PRA LOCAÇÃO COMERCIAL fls

9 FOTO 9 HALL SOCIAL COM RECEPÇÃO FOTO 11 VISTA PARCIAL HALL DE ELEVADORES FOTO 10 HALL SOCIAL VISTA À DIREITA FOTO 12 HALL DE ELEVADORES, ACESSO GARAGEM fls

10 FOTO 13 HALL DE ELEVADORES DE ACESSO À TORRE FOTO 14 HALL DE ENTRADA DO CONJUNTO IMÓVEL AVALIANDO CONJUNTO COMERCIAL O imóvel avaliando possui matrícula sob nº registrado no 15º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo. É o conjunto 1909 (19º andar) com área privativa de 48,332m², duas vagas de garagem rotativas no 2º subsolo do condomínio. O conjunto é uma sala comercial com wc anexo e terraço externo. Dispõe de infraestrutura de ar condicionado (tubulação seca). Observou-se que o imóvel nunca foi utilizado, encontrando-se no estado de entrega de obra. Segue abaixo fotos selecionadas da vistoria realizada no dia 13/02/19: fls