Eng. Salvador Bueno das Neves

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1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MEN- DES JÚNIOR DE SÃO PAULO/SP. PROCESSO Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , perito judicial, honrado por sua nomeação à folhas 115 dos Autos do processo que move BALUMA S/A em face de ELIE HAMOUI, após vistas nos Autos e vistoria in loco, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência requerer: Termos em que P. Deferimento a - A juntada ao respectivo Laudo b - A liberação dos honorários que se encontram depositados São Paulo, 17 de Abril de. Salvador Bueno das Neves CREA /D fls. 218 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

2 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MEN- DES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA , perito judicial, honrado por sua nomeação à folhas 115 dos Autos do processo que move BALU- MA S/A em face de ELIE HAMOUI, após vistas nos Autos e vistoria in loco, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência apresentar a conclusão a que chegou, contida no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

3 SUMÁRIO I Objetivo...03 II Objeto...03 III Vistoria...05 IV Avaliação...07 V Conclusão...08 VI Encerramento...08 ANEXOS fls. 220 I Certidão Cadastral dos Imóveis...10 II Pesquisa Imobiliária...12 III Memória de Calculos Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

4 I OBJETIVO O objetivo do presente trabalho é atender determinação deste Douto Juízo, à folhas 115 dos Autos com alterações do mister à folhas 174, onde somente a matrícula nº que se refere ao espaço demarcado sob nº P-17 da garagem do subsolo do EDIFÍCIO PORTOFINO, deverá ser avaliado, e, portanto, apresentar o valor atual desse espaço que foi penhorado, conforme Termo de Penhora, à folhas 169 dos mesmos Autos. II OBJETO Trata-se de um espaço demarcado sob nº P-17 da garagem do subsolo do EDIFÍCIO PORTOFINO, localizado à Rua Jucurici, º subdistrito Jardim Paulista. Espaço esse que corresponde a 1/44 avos de garagem, cabendo-lhe a fração ideal de 0,10882%, igual a 8,52m2 do terreno e a área útil de uso exclusivo de 42,68m2 e igual área construída, com direito de estacionamento de dois automóveis de passeio em local determinado. Contribuinte nº , conforme matrícula Ficha 01 4º CRI/SP. fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

5 1) Localização O imóvel acha-se localizado em área residencial urbana próxima ao centro da cidade de São Paulo, tendo em sua proximidade todos os recursos da cidade, tais como, ônibus, metrô, teatros, igrejas, farto comércio, restaurantes e Shoppings. 2) Urbanização O local possui todos os melhoramentos urbanos condizentes com a cidade de São Paulo, tais como, avenida asfaltada e arborizada, guias e sarjetas, iluminação pública, redes de água e esgotos, sistema de coleta de lixo.vide fotografias do logradouro e da fachada do imóvel. Logradouro Ídem fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

6 III VISTORIA No dia 11 do corrente mês, às 11:00hs, procedeu-se a vistoria, cujas condições a seguir serão apresentadas: Trata-se de um espaço demarcado no subsolo do Edifício sob nº P-17, na garagem conforme a seguir descrito: Localização: Rua Jucurici, 155 Jrdim Paulista São Paulo. Área útil = 42,68m2 Piso = Concreto usinado e retificado Paredes = Pintura em látex sobre reboco Teto = Laje. Idade do imóvel = 42 anos Padrão construtivo = Fino Valor unitário = 3,066 de R8N Estado de conservação = Bom. Nomenclatura do empreendimento Aspecto externo do condomínio fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

7 Aspecto externo do condomínio Ídem Vista da garagem Ídem fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

8 IV AVALIAÇÃO DAS VAgAS NA garagem A avaliação será feita atendendo à Norma Brasileira NBR (Imóveis Urbanos) e IBAPE/SP (Avaliação de Imóveis Urbanos), utilizando-se do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, onde os valores unitários dos imóveis pesquisados serão saneados por fatores, tratamento estatístico e homogeneizados após. O valor das vagas na garagem será obtido através da relação que há entre seu valor unitário e o valor unitário do apartamento nº localizado 22º andar, no mesmo edifício. Esses são os valores Básicos de cálculo do IPTU, que foram extraídos das Certidões de Dados Cadastrais desses imóveis, vide anexo I. m2) Valores Básicos de cálculo do IPTU a) Valor básico do apartamento paradigma = R$ ,00 (R$2.665,14/ b) Valor básico da garagem = R$ ,00 (R$2.275,25/m2) Valores de venda para abril de. a) Valor de venda do apartamento paradigma = R$ ,00 b) Valor de venda das garagens avaliandas = R$ ,00 Relação R R é a relação que há entre o valor unitário da garagem e dos apartamentos, extraídos dos valores unitários constantes nas Certidões Cadastrais de um apartamento paradigma, cujo nº é 221 localizado no 22º andar, no mesmo prédio e das vagas na garagem, respectivamente. R = Vug/Vu, onde Vug é o valor unitário da garagem = 2.275,26/m2, e Vu é o valor unitário do apartamento nº º andar (Valor base para cálculo do IPTU) = 2.665,14/m2, extraídos das Certidões Cadastrais dos imóveis avaliandos. R = Vug/Vu = 2.275,26/2.665,14 = 0,854 Relação R = 0,854 fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

9 Valor unitário das vagas na garagem Vug Vug = Vu x R, onde Vu = Valor unitário pesquisado e saneado = ,06 e R = 0,784. Vug = ,06 x 0,854 = 8.990,86 Valor unitário das vagas na garagem = 8.990,96/m2 Valor das garagens Vg Vg = Ag x Vug = 42,68 x 8.990,96 = ,17 Valor das garagens = R$ ,17 V CONCLUSÃO Tendo em vista as descrições e cálculos anteriores, conclui este signatário que o valor do espaço destinado à estacionamento nas garagens será: VI ENCERRAMENTO R$ ,00 (trezentos e oitenta e quatro mil reais) Arredondados Abril/ Consta o presente laudo de 16 folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, sendo esta datada e assinada, inclusive os Anexos. São Paulo, 17 de abril de. Salvador Bueno das Neves CREA Perito Judicial Em atenção ao artigo 5 do provimento nº 755/2001 do Conselho Superior de Magistratura, informa que se encontra à disposição das partes, em arquivo da E. Vara, currículum vitae, carteira de habilitação CREA, diploma de Engenharia e Certidões Cíveis e Criminais, em nome do signatário. fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

10 ANEXOS I Certidões Cadastrais II - Pesquisa Imobiliária III - Memória de Calculo fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

11 ANEXO I - CERTIDÃO CADASTRAL CCM / APARTAMEN- TO PARADIgMA Local do Imóvel: R JACURICI, AP 221 CEP Imóvel localizado na 1ª Subdivisão da Zona Urbana Endereço para entrega da notificação: R JACURICI, AP 221 CEP Contribuinte(s): MARIZA MATTOS SERRANO Dados cadastrais do terreno: Área incorporada (m²): Área não incorporada (m²): 954 Área total (m²): Dados cadastrais da construção: Valores de m² (R$): - de terreno: - da construção: Valores para fins de cálculo do IPTU (R$): - da área incorporada: - da área não incorporada: - da construção: Base de cálculo do IPTU: 4.334, ,00 Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal da Fazenda CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de. Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004. A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 11/07/, em Data de Emissão: 12/04/ Número do Documento: Solicitante: Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU Cadastro do Imóvel: , , , ,00 Testada (m): Fração ideal: residência SALVADOR BUENO DAS NEVES (CPF ) 131,00 0,0105 Área construída (m²): 415 Padrão da construção: 2-E Área ocupada pela construção (m²): Ano da construção corrigido: Uso: fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

12 ANEXO I - CERTIDÃO CADASTRAL DA garagem CCM Local do Imóvel: R JACURICI, GR 17 CEP Imóvel localizado na 1ª Subdivisão da Zona Urbana Endereço para entrega da notificação: R JACURICI, GR 17 CEP Contribuinte(s): MARIZA MATTOS SERRANO Dados cadastrais do terreno: Área incorporada (m²): Área não incorporada (m²): 954 Área total (m²): Dados cadastrais da construção: Valores de m² (R$): - de terreno: - da construção: Valores para fins de cálculo do IPTU (R$): - da área incorporada: - da área não incorporada: - da construção: Base de cálculo do IPTU: 4.208, ,00 Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal da Fazenda CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004. A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 16/07/, em Data de Emissão: 17/04/ Número do Documento: Solicitante: Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU 2017 Cadastro do Imóvel: , , , ,00 Testada (m): Fração ideal: garagem SALVADOR BUENO DAS NEVES (CPF ) 131,00 0,0010 Área construída (m²): 43 Padrão da construção: 2-D Área ocupada pela construção (m²): Ano da construção corrigido: Uso: fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

13 ANEXO I PESQUISA IMOBILIÁRIA Imóvel 1 Apartamento localizado na Rua Jacurici, Jardim Paulista, com as seguintes características: Área útil = 152,00 m2 Quartos/Suítes = 3 Vagas na garagem = 1 (12,50m2) Idade aparente = 22 anos Padrão Construtivo Fino = 3,066 de R8N Estado de conservação Regular c Valor = R$ ,00 Tofaneli Imóveis Tel Valor unitário sem garagem Vu Vu = Vi/(Au + Ag)= ,00/(152, ,50) = ,98 Vu = ,98/m2 Imóvel 2 Apartamento localizado na Rua Jacurici, Jardim Paulista, com as seguintes características: Área útil = 400,00 m2 Quartos/Suítes = 4 Vagas na garagem = 2 (25,00 m2) Idade aparente = 18 anos Padrão Construtivo Fino = 3,066 de R8N Estado de conservação Regular c Valor = R$ ,00 Ches Nous Imóveis Cod. 2f9490ee Vu = Vi/(Au + Ag) = ,00/(400, ,00) = ,82 Valor unitário sem garagens = ,82/m2 fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

14 ANEXO I Imóvel 3 Apartamento localizado na Rua Jacurici, Jardim Paulista, com as seguintes características: Área útil = 340,00 m2 Quartos/Suítes = 4 Vagas na garagem = 4 (50,00m2) Idade aparente = 18 anos Padrão Construtivo Fino = 3,066 de R8N Estado de conservação Regular c Valor = R$ ,00 Gilberto Alves Abelin Imovelweb Cod Ad0016 Vu = Vi/(Au + Ag) = ,00/(340, ,00) = ,23 Valor unitário sem garagens = ,23/m2 Imóvel 4 Apartamento localizado na Rua Jacurici, Jardim Paulista, com as seguintes características: Área útil = 262,00 m2 Quartos/Suítes = 4 Vagas na garagem = 4 (50,00m2 ) Idade aparente = 18 anos Padrão Construtivo Fino = 3,066 de R8N Estado de conservação Regular c Valor = R$ ,00 Imóveis OUI Cod. Ap 3181 Imovelweb Vu = Vi/(Au + Ag) = ,00/(262, ,00) = ,00 Valor unitário sem garagens = ,00/m2 fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

15 ANEXO I Imóvel 5 Apartamento localizado na Rua Jacurici, Jardim Paulista, com as seguintes características: Área útil = 350,00m2 Quartos/Suítes = 4 Vagas na garagem = 4 (50,00m2) Idade aparente = 16 anos Padrão Construtivo Fino = 3,066 de R8N Estado de conservação Regular c Valor = R$ ,00 Adelino Alves Imovelweb Cod. AA Vu = Vi/(Au + Ag) = ,00/(350, ,00) = ,00 Valor unitário sem garagens = ,00/m2 Imóvel 6 Apartamento localizado na Rua Jacurici, Jardim Paulista, com as seguintes características: Área útil = 268,00m2 Quartos/Suítes = 3 Vagas na garagem = 3 (37,50m2) Idade aparente = 24 anos Padrão Construtivo Fino = 3,066 de R8N Estado de conservação Regular c Valor = R$ ,00 Tel.: Cod Vu = Vi/(Au + Ag) = ,00/(268, ,50) = 9.819,97 Valor unitário sem garagens = 9.819,97/m2 fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

16 ANEXO I Imóvel 7 Apartamento localizado na Rua Jacurici, Jardim Paulista, com as seguintes características: Área útil = 240,00m2 Quartos/Suítes = 3 Vagas na garagem = 2 (25,00m2) Idade aparente = 24 anos Padrão Construtivo Fino = 3,066 de R8N Estado de conservação Regular c Valor = R$ ,00 Esquemo Imóveis Imovelweb Cod. EL4753 Vu = Vi/(Au + Ag) = ,00/(240, ,00) = ,40 Valor unitário sem garagens = ,40/m2 Imóvel 8 Apartamento localizado na Rua Jacurici, Jardim Paulista, com as seguintes características: Área útil = 240,00m2 Quartos/Suítes = 3 Vagas na garagem = 3 (37,50m2) Idade aparente = 18 anos Padrão Construtivo Fino = 3,066 de R8N Estado de conservação Regular c Valor = R$ ,00 SH Prime Cod. SH Imovelweb Vu = Vi/(Au + Ag) = ,00/(240, ,50) = ,29 Valor unitário sem garagens = ,29/m2 fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ

17 ANEXO III - MEMóRIA DE CÁLCULOS CÁLCULOS DO VALOR UNITÁRIO DA GARAGEM Vr 3 é o valor de venda dos imóveis pesquisados. Aap é a dimensão da área dos imóveis pesquisados. Aag é a dimensão de uma vaga de tamanho médio = 12,50m2 Fo é o fator de oferta = 0,90 Vus é o valor unitário saneado Imóvel Vr 3 Aap Ag Fo Vus ,00 12,50 0, , ,00 25,00 0, , ,00 50,00 0, , ,00 50,00 0, , ,00 50,00 0, , ,00 37,50 0, , ,00 25,00 0, , ,00 37,50 0, ,46 MÉDIA = M = ,06 Limite amostral Limite mínimo = M 30% = 7.369,64 Limite máximo = M + 30% = ,48 portanto Somatória ,51 Condição em que todos os valores estão contidos dentro no limite amostral Vu = ,06 Valor unitário dos imóveis pesquisados = ,06/m2 fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/04/ às 13:40, sob o número WJMJ