Carmen LucIa Peres RIbó

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1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DA VILA PRUDENTE DA COMARCA DE SÃO PAULO SP AUTOS Nº AÇÃO DESPESAS CONDOMINIAIS REQUERENTE BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A REQUERIDO LUCIANO DA SILVA E OUTRO CARMEN LÚCIA PERES RIBÓ, Arquiteta, Perita judicial nomeada em epígrafe, tendo efetuado estudos e diligências necessárias ao cabal cumprimento do honroso encargo que lhe foi confiado, vem, respeitosamente, apresentar a V. Exa. as conclusões a que chegou, por intermédio do presente. L A U D O DE A V A L I A Ç Ã O Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 10 de julho 2018 CARMEN LÚCIA PERES RIBÓ Conselho de Arquitetura e Urbanismo CAU- A fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por por CARMEN SANDRA LUCIA AGNES PERES SARNO RIBO e Tribunal e de de Justica do Estado de de Sao Sao Paulo, protocolado em em 23/07/ /07/2018 às às 12:17 19:08,, sob o número WVIP WVIP Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 62BF7F8. 63EE839.

2 VALOR DO IMÓVEL Incluindo duas vagas de garagem R$ ,00 (Quinhentos e quarenta e três mil reais ) - julho / 2018 Rua das Giestas, n.º 63, Condomínio Spazzio Vitta, Bloco B, apartamento nº 13, 26º Subdistrito da Vila Prudente, São Paulo. Matrícula nº º CRI (fls. 187/190). fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por por CARMEN SANDRA LUCIA AGNES PERES SARNO RIBO e Tribunal e de de Justica do Estado de de Sao Sao Paulo, protocolado em em 23/07/ /07/2018 às às 12:17 19:08,, sob o número WVIP WVIP Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 62BF7F8. 63EE839.

3 1 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo refere-se à determinação do valor de mercado de um imóvel residencial. Conforme Decisão de fl. 191 e 252 foi esta signatária honrada para desempenhar as funções de Perita Judicial. As partes não indicaram Assistente Técnico e não formularam quesitos, na presente Ação. 1.1 DOCUMENTAÇÃO O imóvel em questão refere-se à matrícula de n.º º CRI (fls. 187/190) OCUPANTES DO IMÓVEL Na ocasião da vistoria, o imóvel estava ocupado pelo executado Luciano da Silva e família. fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por por CARMEN SANDRA LUCIA AGNES PERES SARNO RIBO e Tribunal e de de Justica do Estado de de Sao Sao Paulo, protocolado em em 23/07/ /07/2018 às às 12:17 19:08,, sob o número WVIP WVIP Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 62BF7F8. 63EE839.

4 2 - DADOS DA LOCALIZAÇÃO O imóvel está situado na Rua das Giestas, nº63, Condomínio Spazzio Vitta, Bloco B, apartamento nº 13, 26º Subdistrito da Vila Prudente, São Paulo, na quadra formada pelas Ruas: Pitinga, Ibitirama e Rua Castro e Silva, conforme ilustra a reprodução abaixo. Fonte: google maps fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por por CARMEN SANDRA LUCIA AGNES PERES SARNO RIBO e Tribunal e de de Justica do Estado de de Sao Sao Paulo, protocolado em em 23/07/ /07/2018 às às 12:17 19:08,, sob o número WVIP WVIP Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 62BF7F8. 63EE839.

5 2.1 DADOS DA REGIÃO A região caracteriza-se por construções comerciais e residenciais de padrão médio. É dotada de infra-estrutura completa, de fácil acesso, representado por linhas regulares de ônibus, que trafegam, principalmente, pela Avenida Zelina, Rua Ibitirama e Avenida Dr. Francisco de Mesquita, interligando o centro da cidade a demais bairros circunvizinhos. FOTO 01 Vista da Rua das Giestas no trecho do imóvel em estudo fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por por CARMEN SANDRA LUCIA AGNES PERES SARNO RIBO e Tribunal e de de Justica do Estado de de Sao Sao Paulo, protocolado em em 23/07/ /07/2018 às às 12:17 19:08,, sob o número WVIP WVIP Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 62BF7F8. 63EE839.

6 3.1 TERRENO 3 DADOS DO IMÓVEL O empreendimento está implantado em terreno com área de 2.522,00m 2, plano de formato regular, com acesso direto para a Rua das Giestas DO EDIFÍCIO Tratam-se de duas torres residenciais constituídas pelo andar térreo e mais 15 pavimentos, sendo 4 unidades autônomas por andar, servidas por 2 elevadores. A área de lazer é ajardinada e contempla salão de festas, playground, churrasqueira, brinquedoteca, sala de ginástica e duas piscinas. A fachada do edifício é revestida com massa fina e pintura e o hall social apresenta revestimentos com elementos de decoração de padrão médio. O condomínio possui idade estimada de 14 anos e está em bom estado de conservação. As fotos a seguir ilustram a fachada do condomínio e os equipamentos de uso comum. fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por por CARMEN SANDRA LUCIA AGNES PERES SARNO RIBO e Tribunal e de de Justica do Estado de de Sao Sao Paulo, protocolado em em 23/07/ /07/2018 às às 12:17 19:08,, sob o número WVIP WVIP Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 62BF7F8. 63EE839.

7 fls. 422 FOTO 2 VISTA DA FACHADA DO CONDOMÍNIO SPAZZIO VITTA fls. 268

8 fls. 423 VISTA INTERNA DO CONDOMÍNIO SPAZZIO VITTA Foto 3 Vista da piscina do condomínio Foto 5 Vista do hall de entrada Foto 4 Vista do salão de festas Foto 6 Vista da sala de ginástica fls. 269

9 3.2 - DO APARTAMENTO O apartamento avaliando refere-se ao de nº 13 e está localizado no 1º andar do Bloco B. Contém as seguintes dependências: Três dormitórios, sendo uma suíte; Sala para dois ambientes com varanda; Um banheiro social; Cozinha; Área de serviço e; Vaga para dois automóveis, localizadas no 2º subsolo do condomínio. O apartamento possui idade estimada de 14 anos e está em bom estado de conservação. Possui área construída total de 156,054m 2, sendo que: Área privativa ,550m 2 Área comum ,504m 2 Fração ideal de terreno ,833% fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por por CARMEN SANDRA LUCIA AGNES PERES SARNO RIBO e Tribunal e de de Justica do Estado de de Sao Sao Paulo, protocolado em em 23/07/ /07/2018 às às 12:17 19:08,, sob o número WVIP WVIP Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 62BF7F8. 63EE839.

10 O acabamento construtivo é caracterizado por: Esquadrias alumínio anodizado e vidro; Paredes Sala massa fina e pintura / textura; Cozinha /área de serviço / banheiros - azulejos até o teto; Portas madeira; Pisos cerâmica/laminado de madeira; Forro massa corrida, pintura e sancas de gesso. Instalações Hidráulicas - Com peças sanitárias e metais de qualidade média. Instalações elétricas Compreendendo vários pontos de iluminação e tomadas. O croqui e as fotografias a seguir ilustram o imóvel descrito fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por por CARMEN SANDRA LUCIA AGNES PERES SARNO RIBO e Tribunal e de de Justica do Estado de de Sao Sao Paulo, protocolado em em 23/07/ /07/2018 às às 12:17 19:08,, sob o número WVIP WVIP Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 62BF7F8. 63EE839.

11 fls. 426 CROQUI SEM ESCALA APTO 13 fls. 272

12 fls. 427 FOTO 07 VISTA DA SALA FOTO 08 OUTRA VISTA DA SALA fls. 273

13 fls. 428 FOTO 09 VISTA DO BANHEIRO FOTO 10 VISTA DO BANHEIRO SUÍTE fls. 274

14 fls. 429 FOTO 11 VISTA DO DORMITÓRIO-1 FOTO 12 VISTA DO DORMITÓRIO -2 fls. 275

15 fls. 430 FOTO 13 VISTA DO DORMITÓRIO 3 (SUITE) FOTO 14 VISTA DA COZINHA fls. 276

16 4 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO No tratamento científico dos dados, foi adotado o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO - TRATAMENTO POR FATORES, conforme preconizam as normas NBR AVALIAÇÃO MÓVEIS URBANOS DA A.B.N.T, bem como AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP. Foram coletados e identificados com fotos 09 apartamentos próximos ao avaliando, contendo duas vagas de garagem, com características e padrão construtivo semelhantes. Foi utilizado o Softer Geoavaliar, para analisar, estatisticamente, os resultados homogeneizados. Será aplicado um conjunto de fatores a cada elemento amostral, sendo considerado homogeneizado, quando os valores ajustados apresentarem coeficiente menor de variação, em relação ao conjunto original. O preço homogeneizado, resultado da aplicação de todos os fatores, deverá estar contido no intervalo de 0,50 a 1,50. No saneamento da amostra, os dados discrepantes serão eliminados, após a homogeneização dos dados. O campo de arbítrio correspondente, entre o valor mínimo e o máximo, deverá ser limitado a 10%. fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por por CARMEN SANDRA LUCIA AGNES PERES SARNO RIBO e Tribunal e de de Justica do Estado de de Sao Sao Paulo, protocolado em em 23/07/ /07/2018 às às 12:17 19:08,, sob o número WVIP WVIP Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 62BF7F8. 63EE839.

17 4.1 FATORES APLICADOS OFERTA Fator com o qual se corrige um provável acréscimo nos valores ofertados dos elementos pesquisados. Neste caso, foi adotado o deságio de 5% no valor original das ofertas. NO TERRENO LOCALIZAÇÃO Fator com o qual se corrigem as variações decorrentes das localizações menos ou mais valiosas das amostras, em relação ao imóvel avaliando, índice este obtido através da Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo. Índice fiscal para a Rua das Giestas, no trecho do imóvel em estudo ,80 fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por por CARMEN SANDRA LUCIA AGNES PERES SARNO RIBO e Tribunal e de de Justica do Estado de de Sao Sao Paulo, protocolado em em 23/07/ /07/2018 às às 12:17 19:08,, sob o número WVIP WVIP Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 62BF7F8. 63EE839.

18 BENFEITORIAS Na homogeneização das benfeitorias foram adotadas as diretrizes estabelecidas do estudo Valores de Edificações para Imóveis Urbanos - IBAPE-S.P. O imóvel em questão será classificado como Apartamento Padrão Médio (+) - item do referido estudo de edificações - Coeficiente Padrão adotado 2,160 FATOR OBSOLESCÊNCIA As benfeitorias foram depreciadas pelo Método Ross-Heideck, onde foram considerados: Idade real, vida útil e estado de conservação das construções. o Imóvel com 14 anos o Estado de conservação Regular e Reparos simples o Coeficiente de depreciação 0,829 A seguir pesquisa de mercado comparativa de apartamentos fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por por CARMEN SANDRA LUCIA AGNES PERES SARNO RIBO e Tribunal e de de Justica do Estado de de Sao Sao Paulo, protocolado em em 23/07/ /07/2018 às às 12:17 19:08,, sob o número WVIP WVIP Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 62BF7F8. 63EE839.

19 fls. 434 ELEMENTO COMPARATIVO-1 fls. 280

20 fls. 435 fls. 281 ELEMENTO COMPARATIVO-2

28 fls. 443 fls. 289

29 fls. 444 fls. 290

30 5 CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL Obtido mediante a seguinte expressão: VI = AU X VU Onde: VI = Valor do imóvel Au ( Área útil) =88,55 m 2 Vu (Valor unitário homogeneizado) = R$ 6.128,74m 2 ( vide pesquisa de mercado e resultados estatísticos ) Substituindo e calculando, temos: VI = 88,55m 2 x R$ 6.128,74/m 2 VI = R$ ,92 Ou, arredondando, para: R$ ,00 fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por por CARMEN SANDRA LUCIA AGNES PERES SARNO RIBO e Tribunal e de de Justica do Estado de de Sao Sao Paulo, protocolado em em 23/07/ /07/2018 às às 12:17 19:08,, sob o número WVIP WVIP Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 62BF7F8. 63EE839.

31 6 - CONCLUSÃO Tendo como base a pesquisa de mercado comparativa de apartamentos, o valor do imóvel localizado na Rua das Giestas, n.º 63, Condomínio Spazzio Vitta, Bloco B, apartamento nº 13, 26º Subdistrito da Vila Prudente, São Paulo, resulta em: VALOR DO IMÓVEL Incluindo duas vagas de garagem R$ ,00 (Quinhentos e quarenta e três mil reais ) - julho / 2018 Matrícula nº º CRI (fls. 187/190). fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por por CARMEN SANDRA LUCIA AGNES PERES SARNO RIBO e Tribunal e de de Justica do Estado de de Sao Sao Paulo, protocolado em em 23/07/ /07/2018 às às 12:17 19:08,, sob o número WVIP WVIP Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 62BF7F8. 63EE839.

32 fls ENCERRAMENTO: Encerrados os trabalhos que se compõem de 32 (trinta e quatro) Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 01 de julho 2018 CARMEN LÚCIA PERES RIBÓ Conselho de Arquitetura e Urbanismo CAU- A fls. 293

33 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DA VILA PRUDENTE DA COMARCA DE SÃO PAULO SP AUTOS Nº AÇÃO EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO REQUERENTE BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A REQUERIDO LUCIANO DA SILVA E OUTRO CARMEN LÚCIA PERES RIBÓ, Arquiteta, Perita judicial nomeada em epígrafe, vem, respeitosamente, à presença de V.Exa., requerer o levantamento dos honorários periciais definitivos, depositados à fl.205. Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 10 de julho de 2018 CARMEN LÚCIA PERES RIBÓ Conselho de Arquitetura e Urbanismo CAU- A fls Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por por CARMEN SANDRA LUCIA AGNES PERES SARNO RIBO e Tribunal e de de Justica do Estado de de Sao Sao Paulo, protocolado em em 23/07/ /07/2018 às às 12:17 19:08,, sob o número WVIP WVIP Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 62BF7F8. 63EE839.