Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta CAU A Avaliações e Perícias

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1 EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 6a. VARA CÍVEL DO FORUM DE SANTO ANDRÉ SÃO PAULO AUTOS No MARIA LUCIA GARROBO PINTO, Arquiteta, CAU A5034-0, Perita Judicial, nomeada no PROCEDIMENTO ORDINÁRIO que CONDOMINIO ROYAL PARK EDIFÍCIOS MAGNUN I E MAGNUN II move contra EDIVALDO DA SILVA PIEDADE E OUTROS, após realizar diligências e vistorias vêm mui respeitosamente apresentar as conclusões a que chegou no presente trabalho: L A U D O Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 1

2 I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo visa apuração do justo e real valor de um imóvel integrante do Termo de Penhora as fls. 126 do PROCEDIMENTO ORDINÁRIO que CONDOMINIO ROYAL PARK EDIFÍCIOS MAGNUN I E MAGNUN II move contra EDIVALDO DA SILVA PIEDADE E OUTROS. A signatária foi honrada com sua nomeação para Perita do Juízo as fls. 153, para avaliar o imóvel sob nº no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santo André. - Assistentes técnicos: não foram indicados - Quesitos: não foram formulados II - VISTORIA 1. LOCALIZAÇÃO O imóvel objeto do presente laudo localiza-se a Rua Adolfo Bastos nº. 1124, apartamento nº. 62 do Edifício Magnun I, integrante do Condomínio Royal Park, no bairro Vila Bastos na cidade de Santo André. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 2

3 Vista aérea do local e respectivo entorno: 2. PLANTA GENÉRICA DE VALORES Conforme a Planta Genérica de Valores da cidade de Santo André, o imóvel situa-se no Setor 015 e Quadra MELHORAMENTOS PÚBLICOS A região onde se encontra o imóvel avaliando é dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e esgoto, energia elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de coleta de lixo. O local apresenta completa infraestrutura e é atendido por de comércio de âmbito local, dispondo ainda de posto de saúde, escola, igreja, policiamento regular e rede de transporte coletivo que trafega ao longo das principais vias do bairro. Trata-se de região com densidade demográfica média de vocação residencial. A região é servida por transporte coletivo que trafega ao longo dos principais vias do bairro dentre elas as Avenidas Atlântica e Lino Jardim. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 3

4 4. ACESSO Através da Avenida Portugal e Rua Dr. Eduardo Monteiro dos Cel. Alfredo Flaquer, distando aproximadamente a 3,00 km do Paço Municipal de Santo André. 5. BENFEITORIAS 5.1. Do Condomínio O Condomínio Royal Park é constituído por 02 (dois) edifícios com 04 (quatro) subsolos, pavimento térreo e 13 (treze) pavimentos tipo com 02 (dois) apartamentos por andar. O condomínio dispõe de salão de festas, salão de jogos, sala de ginástica, quadra de tênis, quadra esportiva coberta, play ground, churrasqueira, área ajardinada, portaria com portões automáticos e interfones Do apartamento nº. 62 do Edifício Magnun I O apartamento nº. 62, localizado no 6º andar do Edifício Magnun I, integrante do Condomínio Royal Park, possui 05 (cinco) vagas de garagem para guarda de veículos e um depósito. Sala estar : Piso : Assoalho de madeira e granito Paredes : Pintura látex Teto : Pintura látex Sala de jantar : Piso : Assoalho de madeira e granito Paredes : Pintura látex Teto : Pintura látex Lavabo : Piso : Granito Paredes : Pintura látex Teto : Pintura látex Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 4

5 Terraços : Piso : Granito Paredes : Cerâmica e peitoril em vidro temperado Teto : Forro de madeira Dormitório suíte 1 : Piso : Assoalho de madeira Paredes : Pintura látex Teto : Pintura látex Closet : Piso : Assoalho de madeira Paredes : Armários em madeira Teto : Pintura látex Banheiro suíte 1 : Piso : Granito Paredes : Azulejo até o teto Teto : Pintura látex Dormitório suíte 2 : Piso : Assoalho de madeira Paredes : Pintura látex Teto : Pintura látex Banheiro suíte 2 : Piso : Granito Paredes : Azulejo até o teto Teto : Pintura látex Dormitório suíte 3 : Piso : Assoalho de madeira Paredes : Pintura látex Teto : Pintura látex Banheiro suíte 3 : Piso : Granito Paredes : Azulejo até o teto Teto : Pintura látex Dormitório : Piso : Assoalho de madeira Paredes : Pintura látex Teto : Pintura látex Banheiro social : Piso : Granito Paredes : Azulejo até o teto Teto : Pintura látex Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 5

6 Sala íntima - TV : Piso : Assoalho de madeira Paredes : Pintura látex Teto : Pintura látex Cozinha : Piso : Cerâmica Paredes : Azulejo até o teto Teto : Pintura látex Área de serviço : Piso : Cerâmica Paredes : Azulejo até o teto Teto : Pintura látex Dormitório empregada : Piso : Cerâmica Paredes : Pintura látex Teto : Pintura látex Banheiro empregada : Piso : Cerâmica Paredes : Azulejo até o teto Teto : Pintura látex Padrão do imóvel Conservação Idade : Apartamento Padrão Luxo : Regular : 17 anos Área construída privativa : 290,5253 m 2 Área construída comum : 298,6049 m 2 Área total construída : 589,1302 m 2 Fração ideal no terreno : 1,923077% Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 6

7 6. FOTOS ILUSTRATIVAS Foto nº 1 Vista da entrada do Condomínio Royal Park, localizado a Rua Adolfo Bastos nº. 1124, na cidade de Santo André. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 7

8 Foto nº 2 Vista da fachada do Edifício Magnun I, integrante do Condomínio Royal Park e onde se localiza a unidade avalianda. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 8

9 Foto nº 3 Vista parcial do de entrada social do Condomínio Royal Park. Foto nº 4 Vista parcial da quadra de tênis do Condomínio Royal Park. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 9

10 Foto nº 5 Vista da área ajardinada do Condomínio Royal Park. Foto nº 6 Vista da piscina do Condomínio Royal Park. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 10

11 Foto nº 7 Vista parcial do salão de festas disponível no Condomínio Royal Park, onde está localizado apartamento nº. 62 do Edifício Magnun I, avaliado no presente laudo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 11

12 Foto nº 8 Vista parcial da sala de ginástica do Condomínio Royal Park. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 12

13 Foto nº 9 Vista parcial da sala de jogos do Condomínio Royal Park. Foto nº 10 Vista parcial da quadra esportiva coberta do Condomínio Royal Park. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 13

14 Foto nº 11 Vista parcial de um dos subsolos do Condomínio Royal Park. Foto nº 12 Vista parcial do hall social de entrada do Edifício Magnun I, onde se localiza o apartamento nº. 62, avaliado no presente laudo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 14

15 Foto nº 13 Vista parcial da sala de estar da unidade nº. 62 do Edifício Magnun I, integrante do Condomínio Royal Park. Foto nº 14 Vista parcial da sacada junto a sala do apartamento nº. 62 do Edifício Magnun I, integrante do Condomínio Royal Park. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 15

16 Foto nº 15 Vista da sala de jantar do apartamento nº. 62 do Edifício Magnun I, integrante do Condomínio Royal Park. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 16

17 Foto nº 16 Vista parcial da suíte principal do apartamento nº. 62 avaliado no presente laudo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 17

18 Foto nº 17 Vista parcial do closet da suíte principal do apartamento nº. 62. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 18

19 Foto nº 18 Vista parcial do banheiro da suíte principal do apartamento nº. 62. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 19

20 Foto nº 19 Vista parcial do dormitório da suíte 2 do apartamento nº. 62. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 20

21 Foto nº 20 Vista parcial do banheiro da suíte 2 do apartamento nº. 62. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 21

22 Foto nº 21 Vista parcial do dormitório da suíte 3 do apartamento nº. 62. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 22

23 Foto nº 22 Vista parcial do banheiro da suíte 3 do apartamento nº. 62. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 23

24 Foto nº 23 Vista parcial da sala íntima de distribuição entre as três suítes, dormitório e banheiro social do apartamento nº. 62. Foto nº 24 Vista parcial da cozinha do apartamento nº. 62. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 24

25 Foto nº 25 Vista parcial da área de serviço do apartamento nº. 62. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 25

26 Foto nº 26 Vista parcial do dormitório de empregada do apartamento nº. 62. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 26

27 Foto nº 26 Vista parcial do banheiro de empregada do apartamento nº. 62. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 27

28 III - AVALIAÇÃO 1. CRITÉRIO ADOTADO 1.1. Critério Avaliatório - Comparativo Direto O critério a ser utilizado é o Método Comparativo Direto. Sua aplicação se resume na apuração do valor unitário básico de venda praticado na região onde se localiza o imóvel avaliando, devendo todos os elementos comparativos coletados, possuir as mesmas características básicas Fator Oferta Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nas ofertas a fim de cobrir a elasticidade de negócios Depreciação Pela Idade de Construção Para o cálculo da depreciação da construção, será empregado o Método Ross- Heidecke, que combina as considerações da idade da edificação com o estado de conservação por ocasião da vistoria. Para a unidade em questão utilizaremos o seguinte fator de obsolescência: foc = 0, Vagas de Garagem As vagas de garagem dos elementos comparativos serão homogeneizadas de acordo com o item VI.9 Recomendações do Estudo - Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 28

29 1.5. Fator Padrão Serão aplicados os fatores previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP, sendo que para a unidade avalianda será empregado o fator correspondente à faixa média do item Apartamento Padrão Luxo, ou seja: 4,000 de R8N Fator Altura Aplicação dos coeficientes recomendados pelo Professor Dante Guerrero, no Estudo apresentado no Curso Avançado de Engenharia de Avaliações Rio de Janeiro Planta baixa:... 0,85 1 o e 2 o andares:... 0,90 3 o e 4 o andares:... 0,95 5 o e 6 o andares:... 1,00 7 o e 8 o andares:... 1,10 9 o andar até o último:... 1,15 2. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 2.1. Valor Unitário Básico (VUB) Aplicando-se os critérios referidos no capítulo anterior, o valor unitário resultará dos cálculos desenvolvidos adiante: a) Elementos Comparativos Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 29

30 ELEMENTO No. 1 Local : Rua Adolfo Bastos nº Cidade : Santo André Dormitórios : 04 dormitórios Garagem : 05 vagas Área útil : 290,5253 m 2 Fonte : Bell House Imóveis Informante : Sra. Shirlei Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : abril/2014 Padrão : Apartamento Padrão Luxo Coeficiente : 4,00 Idade aparente : 17 anos (c) Foc : 0,802 Altura : 10º andar Falt. : 1,150 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0, Fator padrão : 4,000/4,000 = 1, Fator obsolescência : 0,802/0,802 = 1, Fator altura : 1,00/1,15 = 0, Fator transposição : 623,00/623,00 = 1,000 Vu 1 = R$ ,00 x 0,900 x (1, , , ,000 4, ,000) (290,5253 m² + 5 x 15,00 m² x 0,50) Vu 1 = R$ 3.581,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 30

31 ELEMENTO No. 2 Local : Rua Antonio Bastos nº 337 Cidade : Santo André Dormitórios : 03 dormitórios Garagem : 03 vagas Área útil : 220,00 m 2 Fonte : Ipremier Imóveis Informante : Sr. Áureo Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : abril/2014 Padrão : Apartamento Padrão Fino Coeficiente : 3,066 Idade aparente : 10 anos (c) Foc : 0,886 Altura : 1º andar Falt. : 0,900 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0, Fator padrão : 4,000/3,066 = 1, Fator obsolescência : 0,802/0,886 = 0, Fator altura : 1,00/0,90 = 1, Fator transposição : 623,00/577,00 = 1,080 Vu 2 = R$ ,00 x 0,900 x (1, , , ,080 4, ,000) (220,00 m² + 3 x 15,00 m² x 0,50) Vu 2 = R$ 3.635,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 31

32 ELEMENTO No. 3 Local : Rua Antonio Bastos nº 755 Cidade : Santo André Dormitórios : 04 dormitórios Garagem : 02 vagas Área útil : 160,00 m 2 Fonte : Lello Imóveis Informante : Sr. Reinaldo Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : abril/2014 Padrão : Apartamento Padrão Fino Coeficiente : 3,066 Idade aparente : 15 anos (e) Foc : 0,727 Altura : 1º andar Falt. : 0,900 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0, Fator padrão : 4,000/3,066 = 1, Fator obsolescência : 0,802/0,727 = 1, Fator altura : 1,00/0,90 = 1, Fator transposição : 623,00/577,00 = 1,080 Vu 3 = R$ ,00 x 0,900 x (1, , , ,080 4, ,000) (160,00 m² + 2 x 15,00 m² x 0,50) Vu 3 = R$ 4.770,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 32

33 ELEMENTO No. 4 Local : Rua Antonio Bastos nº 721 Cidade : Santo André Dormitórios : 03 dormitórios Garagem : 03 vagas Área útil : 119,00 m 2 Fonte : Rivith Imóveis Informante : Sra. Patrícia Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : abril/2014 Padrão : Apartamento Padrão Fino Coeficiente : 3,066 Idade aparente : novo Foc : 1,000 Altura : 5º andar Falt. : 1,000 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0, Fator padrão : 4,000/3,066 = 1, Fator obsolescência : 0,802/1,000 = 0, Fator altura : 1,00/1,00 = 1, Fator transposição : 623,00/577,00 = 1,080 Vu 4 = R$ ,00 x 0,900 x (1, , , ,080 4, ,000) (119,00 m² + 3 x 15,00 m² x 0,50) Vu 4 = R$ 4.379,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 33

34 ELEMENTO No. 5 Local : Rua Antonio Bastos nº 721 Cidade : Santo André Dormitórios : 03 dormitórios Garagem : 03 vagas Área útil : 119,00 m 2 Fonte : Rivith Imóveis Informante : Sra. Patrícia Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : abril/2014 Padrão : Apartamento Padrão Fino Coeficiente : 3,066 Idade aparente : novo Foc : 1,000 Altura : 10º andar Falt. : 1,150 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0, Fator padrão : 4,000/3,066 = 1, Fator obsolescência : 0,802/1,000 = 0, Fator altura : 1,00/1,15 = 0, Fator transposição : 623,00/577,00 = 1,080 Vu 5 = R$ ,00 x 0,900 x (1, , , ,080 4, ,000) (119,00 m² + 3 x 15,00 m² x 0,50) Vu 5 = R$ 4.034,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 34

35 ELEMENTO No. 6 Local : Rua do Bosque nº 27 Cidade : Santo André Dormitórios : 03 dormitórios Garagem : 02 vagas Área útil : 105,00 m 2 Fonte : Construtora Reluma Informante : Sra. Rose Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : abril/2014 Padrão : Apartamento Padrão Fino Coeficiente : 3,066 Idade aparente : novo Foc : 1,000 Altura : 5º andar Falt. : 1,000 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0, Fator padrão : 4,000/3,066 = 1, Fator obsolescência : 0,802/1,000 = 0, Fator altura : 1,00/1,00 = 1, Fator transposição : 623,00/577,00 = 1,080 Vu 6 = R$ ,00 x 0,900 x (1, , , ,080 4, ,000) (105,00 m² + 2 x 15,00 m² x 0,50) Vu 6 = R$ 4.674,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 35

36 ELEMENTO No. 7 Local : Rua do Bosque nº 27 Cidade : Santo André Dormitórios : 03 dormitórios Garagem : 02 vagas Área útil : 105,00 m 2 Fonte : Construtora Reluma Informante : Sra. Rose Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : abril/2014 Padrão : Apartamento Padrão Fino Coeficiente : 3,066 Idade aparente : novo Foc : 1,000 Altura :15º andar Falt. : 1,150 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0, Fator padrão : 4,000/3,066 = 1, Fator obsolescência : 0,802/1,000 = 0, Fator altura : 1,00/1,15 = 0, Fator transposição : 623,00/577,00 = 1,080 Vu 7 = R$ ,00 x 0,900 x (1, , , ,080 4, ,000) (105,00 m² + 2 x 15,00 m² x 0,50) Vu 7 = R$ 4.519,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 36

37 b) Média Aritmética ELEMENTOS R$/m R$ 3.581,00/m R$ 3.635,00/m R$ 4.770,00/m R$ 4.379,00/m R$ 4.034,00/m R$ 4.674,00/m R$ 4.519,00/m 2 Ma = R$ ,00 = R$ 4.227,00/m 2 07 elementos LIMITES: Inferior : R$ 4.227,00/m 2 x 0,700 = R$ 2.958,90/m 2 Superior : R$ 4.227,00/m 2 x 1,300 = R$ 5.495,65/m 2 c) Média Aritmética Saneada Como não existem elementos discrepantes, teremos a seguinte Média Aritmética Saneada: Mas = R$ 4.227,00/m 2 para abril de 2014 (quatro duzentos e vinte e sete reais) Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 37

38 2.2. Valor do Imóvel O valor do apartamento nº. 62, será dado pela fórmula: VI = Au + (5 x Ag x 0,50) x Vub onde : VI = Valor do Imóvel Au = Área Útil do apartamento = 290,5253 m 2 Au = Área útil da vaga de garagem = 15,00 m 2 Vub = Valor Unitário Básico = R$ 4.227,00/m² VI = 290,5253 m² + (5 x 15,00 m 2 x 0,50) x R$ 4.227,00/m² VI = R$ ,00 ou em números comerciais: VI = R$ ,00 para abril de 2014 (hum milhão e trezentos e noventa mil reais) IV - ENCERRAMENTO Tendo sido concluída sua missão, mandou a signatária imprimir o laudo de avaliação em 38 (trinta e oito) folhas, todas elas rubricadas no anverso, sendo esta a última datada e assinada. Santo André, 07 de abril de MARIA LUCIA GARROBO PINTO Perita Judicial Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 38