HONRADO PELA NOMEAÇÃO! Ribeirão Preto, 04 de agosto de

Transcrição

1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA SÉTIMA VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO/SP. PROC. N SINÉSIO SILVIO CALLEGARI, engenheiro civil, membro titular n 434 do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, ora perito judicial nomeado e compromissado nos autos da ação de ALIENAÇÃO JUDICIAL que MICHAEL CRISTIAN DE SOUZA promove contra PRISCILA SPAGNOL ARAUJO LIMA, tendo elaborado o laudo de avaliação solicitado, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, requerer que seja expedido um ofício à Defensoria Pública do Estado de São Paulo informando que o trabalho pericial já foi realizado, e solicitando que seja providenciado o crédito disponível na conta corrente do perito judicial, conforme consta às fls. 83 e 96 dos autos, uma vez que o referido laudo segue em anexo. HONRADO PELA NOMEAÇÃO! Termos em que, P. e E. Deferimento. Ribeirão Preto, 04 de agosto de fls. 98

2 SINÉSIO SILVIO CALLEGARI, engenheiro civil, CREA nº , Membro Titular nº 434 do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, com cursos de especialização nas áreas de Perícias Judiciais, Engenharia de Avaliações, Determinação de Valores Locativos, Avaliações de Propriedades Rurais e Avaliações de Máquinas, Equipamentos e Instalações Industriais, com escritório à Rua Florêncio de Abreu nº sala 21, fone (16) , em Ribeirão Preto/SP, e atuando há mais de trinta anos como perito judicial na comarca de Ribeirão Preto e região, servindo aos Juizes da Primeira, Segunda, Terceira, Quinta, Sexta, Sétima, Oitava, Nona e Décima varas cíveis da comarca de Ribeirão Preto, da Primeira vara cível das comarcas de Jaboticabal e de Taquaritinga, da Terceira vara cível da comarca de Sertãozinho, e às comarcas de Jardinópolis, Cravinhos, Pitangueiras, Pontal, Batatais, Brodowski, Viradouro, Altinópolis, Santa Rosa de Viterbo, São Simão, Nuporanga e Guará, ou como perito nomeado pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA, atendendo determinação do Juízo de Direito da sétima vara cível da comarca de Ribeirão Preto, elaborou o presente L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O fls. 99

3 JUSTIÇA ESTADUAL COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO/SP CARTÓRIO DO SÉTIMO OFÍCIO CÍVEL PROC. N AÇÃO: ALIENAÇÃO JUDICIAL L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O REQUERENTE: MICHAEL CRISTIAN DE SOUZA REQUERIDA : PRISCILA SPAGNOL ARAUJO LIMA 01 OBJETIVO 02 FONTES 03 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES I N D I C E 04 CONDIÇÕES DE INFRA-ESTRUTURA URBANA 05 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 06 AVALIAÇÃO 06.1 Metodologia 06.2 Cálculo dos valores 07 CONCLUSÃO 08 TERMO DE ENCERRAMENTO ANEXO I LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO ANEXO II FICHA CADASTRAL DE IPTU DO IMÓVEL EM QUESTÃO fls

4 01 OBJETIVO O objetivo do presente trabalho é a determinação do justo, real e atual valor de mercado para venda e do valor de locação, conforme solicitação de fls. 77/78 dos autos, de um imóvel residencial localizado na Rua Vital Brasil n 745, na Vila Virginia, em Ribeirão Preto/SP, referente à matrícula n o junto ao 1 o Cartório de Registro de Imóveis local. 02 FONTES 02.1 Vistoria do imóvel e circunvizinhança Pesquisa de terreno realizada no mercado imobiliário local Custo da construção civil divulgado em revista especializada Ficha cadastral de IPTU do imóvel (vide ANEXO II) Norma Brasileira para avaliação de imóveis urbanos Literatura especializada do IBAPE. 03 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES fls O perito informa que foi realizada uma vistoria no imóvel em questão, ocasião em que foi realizado também o levantamento fotográfico apresentado no ANEXO I deste laudo O perito acredita que as informações colhidas para possibilitar a elaboração deste laudo foram dadas de boa fé, podendo-se nelas confiar. 2

5 03.3 Na elaboração deste laudo foram obedecidos os critérios e recomendações apresentados nos trabalhos técnicos publicados pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, do qual o signatário é membro titular. 04 CONDIÇÕES DE INFRA-ESTRUTURA URBANA A Rua Vital Brasil é pavimentada com capeamento de asfalto em condições regulares, e dispõe ainda dos seguintes serviços urbanos básicos: - Rede de distribuição de água e coleta de esgoto. - Rede de distribuição de energia elétrica. - Rede telefônica. - Iluminação pública a vapor de mercúrio. - Passeios pavimentados. - Transporte coletivo nas imediações. 05 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 05.1 Terreno fls. 102 Trata-se de um terreno de meio de quadra, localizado na Rua Vital Brasil n o 745, constituído de parte do lote 09 da Vila Virginia, de forma regular, medindo 9,00m x 23,30m, com área total de 208,80m 2 (vide ANEXO II), referente à matrícula n o junto ao 1 o Cartório de Registro de Imóveis local, e cadastrado sob n o junto à Prefeitura Municipal local. 3

6 05.2 Construção No terreno deste imóvel se encontra edificada uma residência térrea, construída em alvenaria, cobertura com telhas de fibrocimento, revestimento externo e com pintura em látex (vide FOTO 01), apresentado um mau estado de conservação, idade aparente de 40 anos, e com área construída de 88,42m 2 para a construção principal e de 55,96m 2 para a construção secundária (vide ANEXO II). Este imóvel possui: UM ABRIGO com piso em lajotão, tijolo à vista, cobertura com telha de fibrocimento, UMA SALA e TRÊS DORMITÓRIOS com piso esmaltado, paredes e laje com látex; DOIS BANHEIROS, sendo um social e um privativo, ambos com piso esmaltado, azulejo decorado até o teto, laje com látex, um vaso sanitário e um lavatório de cor; UMA COZINHA com piso vitrificado, azulejo decorado até 1,80m e acima com látex, laje com látex, uma pia de material sintético; UMA ÁREA DE SERVIÇO com piso em lajotão, paredes com látex, cobertura com telha de fibrocimento, um tanque de granelite. 06 AVALIAÇÃO 06.1 Metodologia fls. 103 A avaliação do valor de venda deste imóvel foi dividida em duas etapas, uma referente ao valor do terreno e outra referente ao valor da construção. O valor do terreno e o valor de locação do imóvel foram determinados com base em pesquisa de mercado, cujos resultados foram homogeneizados de acordo com critérios apropriados ao presente caso. O valor da construção foi calculado com base na tabela de custos unitários PINI de edificações publicada na revista Guia da Construção. Estes custos referem-se a construções novas e por essa razão foi necessário aplicarmos sobre os mesmos um coeficiente de depreciação correspondente à idade aparente e ao estado de conservação da construção. 4

7 06.2 Cálculo dos valores Valor de venda Terreno Valor unitário: q = R$ 750,00/m 2 Área do terreno: S = 208,80m² Valor do terreno: Vt = (q x S) Vt = (750,00 x 208,80) = Vt = R$ , Construção A Custos unitários de edificação: - Construção principal = R$ 1.442,94/m² - Construção secundária = R$ 577,18/m 2 B Áreas construídas: - Construção principal = 88,42m² - Construção secundária = 55,96m 2 C Coeficiente de depreciação: - K = 0,50 (Idade aparente de 40 anos/má conservação) D Valor da construção: - Vc = [(1.442,94 x 88,42) + (577,18 x 55,96)] x 0,50 = - Vc = R$ , Valor total do imóvel V = (Vt + Vc) V = ( , ,00) = R$ ,00 Valor arredondado: V = R$ , Valor de locação fls. 104 Com base em pesquisa realizada no mercado de locação da região, e considerando as condições atuais do imóvel em questão, foi obtido para o mesmo o valor locativo médio atual de R$ 780,00. 5

8 07 CONCLUSÃO Em virtude do exposto no presente trabalho o perito atribui, ao imóvel residencial localizado na Rua Vital Brasil n 745, na Vila Virginia, em Ribeirão Preto/SP, referente à matrícula n o junto ao 1 o Cartório de Registro de Imóveis local, o valor de venda de R$ ,00 (Duzentos e Trinta e Seis Mil, Quinhentos Reais), e o valor de locação de R$ 780,00 (Setecentos e Oitenta Reais), ambos válidos para o mês de agosto de TERMO DE ENCERRAMENTO O presente laudo é composto de seis (06) folhas digitadas somente no anverso, sendo esta última datada e assinada. Segue ainda, em anexo, levantamento fotográfico (vide ANEXO I), e cópia da ficha cadastral de IPTU do imóvel em questão (vide ANEXO II). Ribeirão Preto, 04 de agosto de fls

9 A N E X O I LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO fls. 106

10 FOTO 01 Vista da frente do imóvel em questão. Rua Vital Brasil n o 745 Vila Virginia. fls. 107

11 A N E X O I I FICHA CADASTRAL DE IPTU DO IMÓVEL EM QUESTÃO fls. 108

12 fls. 109