LILIAN MEDEIROS CANDELARIA

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1 EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ DE DIREITO DA 1ª. VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XV BUTANTÃ - S.P. Processo nº /01, Avaliadora de Imóveis inscrita no CNAI sob nº e PERITA JUDICIAL nomeada por Vossa Excelência nos autos do processo em epígrafe, vem, respeitosamente, requerer a juntada do respectivo LAUDO JUDICIAL DE AVALIAÇÃO (PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA), devidamente concluído, bem como a expedição da guia de levantamento dos valores dos honorários já depositados na conta do juízo. São Paulo, 23 de novembro de 2018 Nestes termos, pede deferimento. Lilian Medeiros Candelaria Perita avaliadora de imóveis CNAI nº fls. 87 1/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

2 LAUDO JUDICIAL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL (PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA) NOVEMBRO / 2018 Processo nº /01 Butantã 1º Vara Cível Foro Regional XV Comarca de São Paulo /SP fls. 88 2/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

3 RESUMO IMÓVEL: Apartamento Residencial Rua Ester Samara, 111 Apartamento 123 Edifício C. Jardim Claudia, São Paulo / SP. CEP CATEGORIA: Imóvel Urbano Residencial OBJETIVO: Determinar o Valor de Mercado do Imóvel Avaliando. FINALIDADE: Perícia Judicial referente ao Processo nº /00001 da 1ª Vara Cível Butantã Foro Regional XV Comarca de São Paulo/SP. DATA DA VISTORIA: 26 de outubro de 2018 VALOR DE MERCADO PARA VENDA À VISTA: R$ ,00 (duzentos e quarenta mil reais.) fls. 89 3/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

4 1 - APRESENTAÇÃO O presente Laudo Judicial de Avaliação de Imóvel, denominado de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, é assinado por Perita Avaliadora de Imóveis credenciada pelo CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis) do COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), inscrita sob nº , o que lhe confere comprovada especialização na matéria em que está opinando como Perito Judicial. Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica o documento no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, uma análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente, em consonância com a normatização estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT sobre Avaliação de Imóveis, da série NBR PREMISSAS O imóvel, objeto desta avaliação, foi considerado livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimentos, sem qualquer restrição à sua livre comercialização ou utilização, possuidor de documentação pública legalizada. As informações sobre os dados de quantidades físicas do imóvel, bem como áreas e medidas foram extraídas dos documentos apresentados ou consultados no local. fls. 90 4/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

5 Não foram efetuadas investigações quanto à veracidade e validade dos documentos apresentados, pressupondo-se a boa fé de seus conteúdos e admitidos como sendo verdadeiros e confiáveis. O imóvel foi vistoriado para o fim específico de avaliação de mercado, com enfoque às características aparentes na data da vistoria. Todas as informações de mercado obtidas nas pesquisas realizadas foram consideradas como confiáveis. Este Laudo Judicial constitui-se peça única, não devendo, portanto, qualquer informação parcial ser tomada como conclusiva. 3 METODOLOGIA Procurou- através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário relativo a imóveis semelhantes e assemelhados, de mesmo segmento e enquadrados no mesmo universo mercadológico, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. Por esse método, o valor do imóvel é definido através de comparações diretas com outros similares, cujos dados básicos estejam disponíveis no mercado imobiliário local, procedendo-se às devidas adequações técnicas às características do imóvel avaliando. fls. 91 5/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

6 O Perito Avaliador de Imóveis sempre analisa o imóvel como um todo, dentro das variações da Lei da Oferta e da Procura do Mercado Imobiliário no momento da avaliação. Assim, o valor expresso ao final deste Laudo Judicial representa a opinião geral dos operadores do mercado local, e principalmente, a expertise profissional da especialista envolvida na avaliação. Dessa forma, toda avaliação de imóvel feita por um Perito Avaliador de Imóveis reflete uma convicção de valor pessoal deste profissional, já que valor é uma condição subjetiva de um objeto ou bem. 4 - REFERÊNCIAS NORMATIVAS Este Parecer está definido como conforme a ABNT NBR , classificado na modalidade simplificada, atendendo aos requisitos míninos de informações, dispensado de especificação quanto a sua fundamentação e precisão, conforme disposição normativa. 5 DOCUMENTAÇÃO ANALISADA - Matrícula nº º Registro de Imóveis - Quadra Fiscal fls. 92 6/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

7 fls. 93 7/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

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9 fls. 95 9/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

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11 Quadra fiscal fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

12 6 LOCALIZAÇÃO O imóvel avaliando localiza-se no Condomínio Residencial Pablo Picasso, edifício C, apartamento 123. Situado na Rua Ester Samara, 111 São Paulo/SP. Dista cerca de 2 km ao Shopping Raposo, 400 m ao acesso à Rodovia Raposo Tavares e 2,2 km ao Parque das Hortênsias. A Rua Ester Samara, no trecho do imóvel, é um importante logradouro, limitase do seu encontro com a Rua Eng. Frade Monte e Rua Noronha Santos. O imóvel está localizado no subdistrito do Butantã, zona oeste da cidade de São Paulo e é atendido pela linha 4 (amarela) do Metrô, conta com grande volume de comércio popular, shoppings, escolas e hospitais. fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

13 MAPA DE LOCALIZAÇÃO fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

14 VISTA AÉREA DA LOCALIZAÇÃO fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

15 RUA ESTER SAMARA fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

16 RUA ESTER SAMARA fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

17 7 DESCRIÇÃO DO CONDOMÍNIO O Residencial regular, composto por 4 (quatro) torres, portaria, segurança, playground, quadra esportiva, salão de festas, churrasqueiras, garagens cobertas e descobertas. ) andares e idade aproximada de 25 (vinte e cinco) anos, conforme informação fornecida em vistoria. Aparentando-se estar bem conservada, a unidade em questão conta com elevadores social e serviço. VISTA EXTERNA fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

18 8 ASPECTOS GERAIS DO CONDOMÍNIO Playground Salão de Festas fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

19 Quadra Esportiva Churrasqueira fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

20 Entrada de veículos Garagem coberta fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

21 Garagem descoberta Edifício Claude fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

22 Hall de entrada Elevadores fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

23 9 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL (Apartamento nº 123 com 01 vaga de garagem) Trata-se de um imóvel residencial com área útil de 52,670 m² e área comum de 25,045 m², perfazendo área total de 77,715 m² correspondendo uma fração ideal de 0,3725% do terreno e das coisas em comum, segundo documentos apresentados. O imóvel avaliando conta com uma vaga de garagem descoberta, cozinha, área de serviço, sala de estar, dois dormitórios e um banheiro. Encontra-se em bom estado de conservação. fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

24 ASPECTOS GERAIS DO IMÓVEL AVALIANDO Hall de entrada fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

25 ASPECTOS GERAIS DO IMÓVEL AVALIANDO Sala de estar fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

26 ASPECTOS GERAIS DO IMÓVEL AVALIANDO Corredor fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

27 ASPECTOS GERAIS DO IMÓVEL AVALIANDO Cozinha e área de serviço. fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

28 ASPECTOS GERAIS DO MÓVEL AVALIANDO Dormitório 1 fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

29 ASPECTOS GERAIS DO IMÓVEL AVALIANDO Dormitório 2 fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

30 ASPECTOS GERAIS DO IMÓVEL AVALIANDO Banheiro fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

31 10 ELEMENTOS DE REFERÊNCIA (PESQUISA DE MERCADO): Conforme ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, item 9.2 da NBR Elemento 01: Tipo: Apartamento. Endereço: Rua Ester Samara, 111 Jardim Claudia, São Paulo/SP. Área útil: 52 m² Distância: 0 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ ,00 Fonte: Diagonal Imóveis CRECI nº J Tel.: (11) fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

32 Elemento 02: Tipo: Apartamento. Endereço: Rua Ester Samara, 111 Jardim Claudia, São Paulo/SP. Área útil: 52 m² Distância: 0 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ ,00 Fonte: Ligue Imóveis CRECI nº J Tel.: (11) fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

33 Elemento 03: Tipo: Apartamento. Endereço: Rua Ester Samara, 111 Jardim Claudia, São Paulo/SP. Área útil: 52 m² Distância: 0 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ ,00 Fonte: Krisos Imobiliária CRECI nº 1067 Tel.: (11) fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

34 Elemento 04: Tipo: Apartamento. Endereço: Rua Ester Samara, 111 Jardim Claudia, São Paulo/SP. Área útil: 52 m² Distância: 0 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ ,00 Fonte: Alonso Imóveis CRECI nº J Tel.: (11) fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

35 Elemento 05: Tipo: Apartamento. Endereço: Rua Ester Samara, 111 Jardim Claudia, São Paulo/SP. Área útil: 52 m² Distância: 0 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ ,00 Fonte: Diagonal Imóveis CRECI nº J Tel.: (11) fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

36 Elemento 06: Tipo: Apartamento. Endereço: Rua Ester Samara, 111 Jardim Claudia, São Paulo/SP. Área útil: 52 m² Distância: 0 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ ,00 Fonte: Diagonal Imóveis CRECI nº J Tel.: (11) fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

37 Elemento 07: Tipo: Apartamento Endereço: Rua Bazílio da Silva, 209 Altos do Butantã Club Condominium Área útil: 57 m² Distância: 500 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ ,00 Fonte: Krisos Imobiliária CRECI nº 1067 Tel.: (11) fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

38 Elemento 08: Tipo: Apartamento. Endereço: Rua Ester Samara, 111 Jardim Claudia, São Paulo/SP. Área útil: 52 m² Distância: 0 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ ,00 Fonte: Mário Beltrão Imóveis CRECI nº J Tel.: (11) fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

39 11 TRATAMENTO DE FATORES (HOMOGENEIZAÇÃO) ELEMENTOS VALOR DE FATOR RESULTADO ÁREA VALOR DE VENDA OFERTA CONSTRUÍDA R$ / m² REFERÊNCIA (m²) 01 R$ ,00 0,90 R$ , ,23 02 R$ ,00 0,90 R$ , ,92 03 R$ ,00 0,90 R$ , ,46 04 R$ ,00 0,90 R$ , ,92 05 R$ ,00 0,90 R$ , ,54 06 R$ ,00 0,90 R$ , ,54 07 R$ ,00 0,90 R$ , ,63 08 R$ ,00 0,90 R$ , ,54 Obs.: Sobre os valores em oferta normalmente aplica-se um fator de comercialização (liquidez) com coeficiente de 0,90 a fim de compensar eventual desconto nas negociações em caso de venda. A média aritmética dos preços tratados por m² de área útil dos oito elementos de referência em oferta resulta em R$ 4.499,85 / m². Portanto, o valor total para o imóvel avaliando será: 52,67 m² (área construída) x R$4.499,85 / m² (preço médio tratado por m²) = R$ ,10 ou R$ ,00 por arredondamento de mercado. fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

40 12 AVALIAÇÃO PARA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO: Concluiu-se, após pesquisas de mercado, coleta de opiniões de operadores do mercado imobiliário, vistoria ao imóvel, análise da documentação apresentada, análise e considerações objetivas e subjetiva do Perito Avaliador de Imóveis, que o imóvel urbano residencial em estudo, objeto deste Laudo Judicial de Avaliação de Imóvel, localizado na Rua Ester Samara, 111 Apartamento 123 Edifício C, Jardim Claudia, São Paulo / SP, CEP: , pode ser AVALIADO pelo VALOR DE MERCADO PARA VENDA À VISTA, em: R$ ,00 (Duzentos e quarenta mil reais) fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

41 13 CONSIDERAÇÕES FINAIS: O imóvel está inserido no bairro Jardim Claudia, São Paulo, em região servida por diversas linhas de transporte coletivo e todas as facilidades de comércio e serviços necessários. Trata-se de um apartamento residencial com características de funcionalidades simples, que se apresenta em bom estado de conservação. Este tipo de imóvel normalmente encontra certa facilidade de comercialização em razão da localização e procura de mercado. Desta forma, o valor consignado ao final deste estudo procurou levar em conta todas as variáveis atuais do mercado imobiliário. fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT

42 14 ENCERRAMENTO E para que produza os seus efeitos legais,, Perita Avaliadora de Imóveis inscrita no CNAI sob nº assina e certifica este Parecer Técnico, contendo 41 (quarenta e uma) páginas, elaborado de acordo com a legislação vigente. São Paulo, 23 de novembro de Lilian Medeiros Candelaria Perita avaliadora de imóveis CNAI nº fls /42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT