Marisa Helena Villaça AVALIAÇOES E PERICIAS DE ENGENHARIA CREA

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1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE BRAGANÇA PAULISTA. Proc. nº MARISA HELENA VILLAÇA, Engenheira Civil, Crea nº , Perita Judicial nomeada e compromissada para proceder à avaliação do bem nos autos da Ação de Cumprimento de Sentença, requerida por MARIA VALDIRENE CACIANE, contra LUIS ALBERTO DEL COL, processo em trâmite perante este Digno Juízo e Cartório do Segundo Ofício, tendo procedido as diligências e estudos necessários, vem, mui respeitosamente, apresentar as conclusões a que chegou no seguinte LAUDO DE AVALIAÇÃO 1 fls. 175

2 I - OBJETIVO Marisa Helena Villaça Com base na descrição dos Autos deste processo, a presente perícia de engenharia tem como objetivo reavaliar: I/1 Imóvel comercial/residencial, localizado a rua Cel. Teófilo Leme, nº 1.058, objeto da matricula nº do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Bragança Paulista. II - VISTORIA Durante as vistorias realizadas, a signatária procurou colher todos os dados e elementos, positivos ou não, com o objetivo de traçar as diretrizes de elaboração do presente laudo. II-1/2- Características da Região A região onde esta localizado o imóvel é central, dotada de todos melhoramentos públicos usuais: pavimentação, passeio, guias e sarjetas,rede de água e esgoto, energia elétrica domiciliar, etc. Apresenta características de bairro misto de padrão comercial médio. II-2/2 - Situação O imóvel esta localizado a Rua Cel. Teófilo Leme,1.508, quarto quarteirão, Rua principal do comercio ( Rua do Mercado), Centro da cidade de Bragança Paulista. 2 fls. 176

3 II-2/3 - Descrição do Imóvel Foto 1: Ilustra a fachada do imóvel com salão comercial no pavimento térreo e uma residência no pavimento superior. Terreno Área Total : ,20 m 2 Testada :... 5,50 m Formato :... retangular Superfície :... seca Topografia :... declive 3 fls. 177

4 II/3-2- BENFEITORIAS Marisa Helena Villaça As benfeitorias avaliadas caracterizam-se pelo prédio de nº 1.058, imóvel assobradado com: salão comercial independente com 02 cômodos e banheiro no pavimento térreo e no pavimento superior residência banheiro, copa e cozinha e lavanderia : com sala, área de luz,01 suíte, 01 dormitório, FOTO 2: Ilustra o salão comercial, adequado recentemente as normas de acessibilidade. Área - Cômodo comercial ,17 m² Pavimentos Área (m²) Pav. Térreo Salão 107,17 Pav. Superior - Residencia 104,56 Total 255,00 m² 4 fls. 178

5 Foto 4: Ilustra o acesso ao pavimento superior do imóvel que é totalmente independente do salão comercial existente no térreo. FOTO 5: Ilustra a sala, podendo ser observado o piso e portas de madeira de qualidade. 5 fls. 179

6 FOTO 6: Ilustra a cozinha, com revestimento e pisos cerâmicos e ainda armários sob medida. FOTO 7: Ilustra a lavanderia, com pintura desgastada devido a ação do tempo o que ocorre também em outros cômodos do imóvel. 6 fls. 180

7 II/4- Características Construtivas Compartimentos e Nº de pavimentos : 02 pavimentos Estrutura e cobertura : estrutura de concreto com alvenaria de tijolos maciços,cobertura de telhas cerâmica sobre estrutura de madeira. Pisos : salão, cômodos e banheiro (piso cerâmico ), copa, cozinha, banheiros e lavanderia do pavimento superior ( piso cerâmico), assoalho de madeira (. Sobre revestimentos : massa de duas demão na fachada e interior, azulejos decorados banheiros, copa e cozinha. Forros : laje pré- moldada ( pav. Superior), laje ( salão comercial) Portas e Esquadrias- portas e esquadrias madeira (residência); porta de aço de enrolar ( salão comercial) Área de Construção: Total ,78 m² 7 fls. 181

8 III- AVALIAÇÃO Normas Observadas Marisa Helena Villaça A avaliação terá pôr base as recomendações e parâmetros de cálculo preconizados pelas seguintes Normas, atualmente em vigor: Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, NBR ,da Associação Brasileira de Normas Técnicas- ABNT, Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos- IBAPE/SP Os cálculos serão desenvolvidos para data deste Laudo, Novembro de ) AVALIAÇÃO DO TERRENO Para a avaliação do terreno o método adequado é o comparativo. Trataremos de determinar o valor do bem periciado, buscando um só valor ou seja o valor de mercado utilizando para isto imóveis semelhantes que se encontrem normalmente livres para sua alienação e aquisição. - Método Comparativo Direto de Dados de Mercado- Tratamento de Fatores, Os elementos comparativos, foram homogeneizados, conforme consta no Anexo nº 02 de acordo o que preconiza a NBR a R$ 1.618,90 - por metro quadrado; terreno plano, seco, Rua Jose Domingues. Vt = Vub x At x Fsup x Ffrente x Fprof.x Ftop., onde : Vt = R$1.618,90 x 115,20x 1,00 x 1,0x 1,00 = R$ ,00 Vt= R$ ,00 ( cento e oitenta e sete mil reais) 8 fls. 182

9 3-2/1- AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS Para a avaliação das benfeitorias, iremos utilizar o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos- Ibape/SP - Versão 2006, nos moldes do Provimento 02/87, dos M.M. Juizes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital, cujos valores dos índices são publicados pelo Sinduscon - SP Devemos utilizar também um fator de depreciação em função da idade e do estado de conservação do imóvel. - Coeficiente K ( Ross- Heidecke) O critério especificado usado baseia-se no método Ross- Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e o acabamento, bem com o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. -De acordo com Estudo VALORES DE EDIFICAÇOES DE IMÓVEIS URBANOS- IBAPE-SP/ Versão 2006, com base nos CUB publicados mensalmente SINDUSCON/SP -- CUB- R8N- nov/2017 R$ 1.325,62 sem desoneração. Ficha Técnica do Imóvel Classe Tipo Residencial / Comercial Padrão médio = 1,560 R8N = R$ 2068,00 / m² Idade real/vida referencial 20 anos/60anos = 0,333 0,786 Idade em% de vida 33,33% Estado de conservação Coeficiente K (Ross- Heidecke) Item c, regular a reparos simples 0,786 Foc -0,82 9 fls. 183

10 III-3/2-) VALOR DA CONSTRUÇÃO Tipo de benfeitoria Área da Depre- Valor Valor total da Benfeitoria Ciação Unitário benfeitoria casa 211,78 m 2 0, , ,00 Total Benfeitorias R$ ,00 III/4) VALOR TOTAL DO IMÓVEL Prédio Comercial Construção...R$ ,00 Terreno...R$ ,00 TOTAL... R$ ,00 ou, em números redondos: Valor do imóvel ora avaliado: dez-2017 Imóvel comercial/residencial, localizado a rua Cel. Teófilo Leme, nº 1.058, objeto da matricula nº do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Bragança Paulista R$ ,00 /dez-2017 (QUINHENTOS E QUARENTA E SETE MIL REAIS) 10 fls. 184

11 ENCERRAMENTO Marisa Helena Villaça Colocando-se à disposição de V. Exa. para eventuais esclarecimentos, dáse por encerrado o presente laudo, composto de 11 folhas, impressas de um só lado, exceto esta última que vai datada e assinada.. Anexos 1: Elementos Comparativos, memória de cálculo. Bragança Paulista, 11 de Dezembro de 2017 Marisa Helena Villaça Engenheira Civil - Crea fls. 185

12 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE BRAGANÇA PAULISTA. Proc. nº MARISA HELENA VILLAÇA, Engenheira Civil, Crea nº , Perita Judicial tendo procedido à avaliação do bem nos autos da Ação de Cumprimento de Sentença, requerida por MARIA VALDIRENE CACIANE, contra LUIS ALBERTO DEL COL, processo em trâmite perante este Digno Juízo e Cartório do Segundo Ofício, vem, mui respeitosamente, requerer o que segue: - levantamento de seus honorários periciais, expedindo se a competente guia. Termos em que, Pede deferimento. Bragança Paulista. 11 de Dezembro 2017 MARISA HELENA VILLAÇA ( Eng Civil CREA ) 12 fls. 186

13 ANEXO 1 ELEMENTOS COMPARATIVOS 13 fls. 187