- A juntada do Laudo Pericial em tela, aos Autos;
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- Fábio Mendes de Andrade
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1 1 EXCELENTÍSSIMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA QUARTA VARA CÍVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP AUTOS DE : PROCEDIMENTO COMUM - CONDOMÍNIO REQUERENTE : MARIA DUTRA REQUERIDO : ORLANDO SAGLIA PROCESSO : N MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA, Eng CREA/SP, N Perito Judicial, já qualificado nos Autos em epígrafe, após diligências necessárias, vem mui respeitosamente à presença de V. Excia., requerer: I - A juntada do Laudo Pericial em tela, aos Autos; Nestes Termos, Pede Deferimento. ARARAQUARA, 10 de NOVEMBRO de 2017 ENG. MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA CREA/SP N PERITO JUDICIAL fls. 140
2 2 I- PRELIMINARES LAUDO TÉCNICO PERICIAL Este profissional em atendimento ao solicitado, vem até V. Excia., apresentar as suas conclusões sobre o presente trabalho. Após vistorias realizadas nos imóveis em questão, pesquisas no mercado imobiliário e estudos necessários para que pudéssemos buscar os reais valores dos mesmo, este profissional passa, a seguir, a elaborar o LAUDO CONCLUSIVO. II- LOCALIZAÇÃO, IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS LOCALIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO MATRÍCULA N CRI de Araraquara/SP (Conforme informações na Petição Inicial) IMÓVEL: Um terreno constituído pelo lote 12 da quadra 8 do loteamento Jardim Santa Clara, com área de 273,375 metros quadrados, medindo 10,00 metros de frente para o prolongamento da Rua José João Biffi; 11,87 metros aos fundos, confrontando com parte dos lotes 05 e 04; 25,00 metros a direita confrontando com o lote 11; 25,00 metros a esquerda confrontando com o lote 13. CADASTRO MUNICIPAL: fls. 141
3 3 III- VISTORIA Após contato telefônico com o Sr. Orlando um dos proprietários, a vistoria foi previamente agendada, me apresentei e me identifiquei, informando ao Sr. Orlando que me recebeu neste dia, o motivo da vistoria, que entendeu e gentilmente permitiu o acesso ao imóvel. Informei que a finalidade é a de conferir, as características e o padrão de construção, as suas divisões internas, e do que é possível visualizar observar quanto ao estado de conservação da construção, a rede elétrica e hidráulica. Informações que são importantes para o cálculo da depreciação da construção. O imóvel e atualmente é utilizado como sua residência. Na vistoria também foram verificadas as infra-estruturas do bairro. -Arruamento (pavimento asfáltico): Sim; -Guias e sarjetas: Sim, -Água e esgoto: Sim; -Iluminação Pública; Sim; -Energia Domiciliar: Sim. O mesmo possui uma área de terreno de 273,375 metros quadrados, e área de 60,97 m2 a edificação. A construção será detalhada no item referente a Avaliação das edificações. IV- AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO DO TERRENO Os valores foram devidamente pesquisados, foram saneados, através dos fatores de transposição (FT) e fator de fonte (FF). Temos também a informar, que os dados provenientes das Imobiliárias e Corretores são valores baseados no valor do metro quadrado, padrão da região, no presente caso lotes de 200,00 metros quadrados. As divisas do terreno são compostas parte por muro de alvenaria e parte pelas construções dos imóveis confrontantes. fls. 142
4 4 PESQUISA PARA O VALOR DO METRO QUADRADO - IMOBILIARIA HDZ R$ 330,00 / metro quadrado Av. Espanha, N Centro ARARAQUARA - SP - IMOBILIARIA SÃO PAULO R$ 330,00 / metro quadrado Rua Voluntários da Pátria, n ARARAQUARA - SP -IMOBILIÁRIA MORADA CENTER Rua Nove de Julho, n 498 ARARAQUARA/SP mesmos. Efetuando-se a média aritmética resulta: R$ 960,00/m2 : 3 = R$ 320,00 / m2 Eliminando-se as discrepâncias, resulta: < 30% = R$ 224,00 / m2 > 30% = R$ 416,00 / m2 R$ 300,00 / metro quadrado Como não existem discrepâncias os valores permanecerão os R$ 320,00 /m2 VALOR DO TERRENO fls. 143
5 5 R$ 320,00 / m2 x 273,37 m2 = R$ ,40 R$ ,40 (OITENTA E SETE MIL, QUATROCENTOS E SETENTA E OITO REAIS E QUARENTA CENTAVOS) AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO DESCRIÇÃO RESIDÊNCIA A construção tem finalidade residencial. Trata-se de uma casa térrea. O imóvel não se identifica como construção nova, isto é recém construída, sendo a construção tipo popular, e de um aspecto geral bem conservada, a casa possui forro em laje. Não foram observadas trincas aparentes e infiltração. Aparentemente, pelo que foi possível observar da parte hidráulica e elétrica, encontram-se em bom estado. A cobertura é de telhas cerâmicas, e a estrutura do telhado em madeira. A edificação possui as seguintes subdivisões internas: EDIFICAÇÃO PRINCIPAL SALA ESTAR (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Reboco, e tinta látex; Forro: Laje; Vitraux: Metálico; Portas: Madeira. QUARTOS (2) Piso: Cerãmico; Paredes: Reboco, e tinta látex; Forro: Laje; Portas: Madeira; fls. 144
6 6 Janelas: Metálicas; BANHEIRO SOCIAL (1) Piso: Cerâmico; Paredes; Azulejo até o teto; Forro: Laje; Porta: Madeira; Vitraux: Metálico; COZINHA (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Azulejo até o teto; Forro: Laje; Portas: Madeira; Janelas: Metálicas; Aos fundos um pequeno puxado em telha, usado como área de serviço. Área total da residência = 60,97 metros quadrados CÁLCULO DA ÁREA CONSTRUÍDA Para o cálculo da construção, usaremos o preço unitário Pini Construções, Construção Nova fornecido pela Revista Construção, onde utilizaremos o índice residencial popular, para construções novas, sendo o mais atualizado de Agosto / 2017: Residencial popular = R$ 1.309,71/ m2 Área Construída = 60,97 m2 60,97 m 2 x R$ 1.309,71/m2 = R$ ,01 TOTAL = R$ ,01 fls. 145
7 7 PREÇO DE UMA CONSTRUÇÃO NOVA R$ ,01 O valor da construção acima de R$ 1.309,71 é referente aos Custos de Edificações Novas. Considerando-se a IDADE APARENTE do imóvel de 15 (Quinze anos) anos. A idade que o imóvel aparenta possuir com relação ao seu estado de conservação atual. Como a mesma necessita de algumas reformas, teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que: n Kd = (1 - R), onde R = Razão de depreciação (0,020), n = Idade Aparente (15 anos) Portanto, 15 Kd = (1-0,020) = 0,73856 Partindo-se da fórmula: VE = Vu x Kd, em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo; Kd = Fator de depreciação; VE = R$ ,01 x 0,73856 VE = R$ ,23 fls. 146
8 Valor final da Edificação R$ ,23 (CINQUENTA E OITO MIL, NOVECENTOS E SETENTA E SEIS REAIS E VITE E TRÊS CENTAVOS) VALOR FINAL DO TERRENO E CONSTRUÇÃO (Matrícula N ) TERRENO + EDIFICAÇÃO R$ ,40 + R$ ,23 R$ ,63 (CENTO E QUARENTA E SEIS MIL, QUATROCENTOS E CINQUENTA E QUATRO REAIS E SESSENTA E TRÊS CENTAVOS) IV- ENCERRAMENTO O presente laudo vai devidamente rubricado em suas folhas, digitadas de um só lado e esta última assinada na forma habitual, o mesmo é composto de 09 (Nove) laudas, ao final no item ANEXOS, encontra-se fotos 8 fls. 147
9 9 do imóvel, não havendo mais nada a informar. Seu signatário permanece à disposição da JUSTIÇA, para quaisquer outros esclarecimentos ou informações. ARARAQUARA, 10 de NOVEMBRO de 2017 ENG. MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA CREA/SP - N PERITO JUDICIAL fls. 148
10 10 ANEXOS fls. 149
11 11 Foto N 01: Mostrando a frente do imóvel. Foto N 02: Mostrando a sala de estar. fls. 150
12 12 Foto N 03: Mostrando o banheiro da residência. fls. 151
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