1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL LEVANTAMENTO DE DADOS FL VISTORIA FL CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 05

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1 fls. 209 ÍNDICE 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL LEVANTAMENTO DE DADOS FL VISTORIA FL CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL FL PARECER CONCLUSIVO FL TERMO DE ENCERRAMENTO FL ANEXOS FL. 08 1

2 fls CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente Laudo refere-se à AVALIAÇÃO DE IMÓVEL, sobre o seguinte bem: imóvel matriculado sob nº no 1º. Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Limeira-SP, cuja cópia da matrícula segue entranhada às fls. 165: Lote de terreno sob nº. 06 (seis), da quadra 17 (dezessete), com frente para a rua Henrique Duarte do Páteo, antiga rua Quatorze, do loteamento Jardim Nova Suissa, nesta cidade, com a área de 250,00m², ou seja, dez (10) metros na frente e nos fundos, por vinte e cinco (25) metros de cda lado, da frente aos fundos, confrontando de um lado com o lote 5, de outro lado com o lote 7 e nos fundos com o lote 25. Cadastro da Prefeitura: Quadra 0779, unidade 006. Perícia: o signatário foi nomeado pelo M.M. Juiz, às fls. 182, para proceder a Vistoria e Avaliação do imóvel. 2. LEVANTAMENTO DE DADOS Do levantamento de dados referentes ao imóvel, junto ao Departamento de Cadastro da Prefeitura Municipal de Limeira, temos na Ficha Imobiliária Cadastral constante do Anexo 01 de fls. 08 as seguintes informações: Inscrição Cadastral Municipal: ; Proprietário: Maria Lucia Gonçalves Pereira; Endereço: rua Henrique Duarte do Pateo, nº. 458; Bairro: Jardim Nova Suissa; Setor 15; Face: 002; Quarteirão: 0779; Unidade: 006; Quadra: 17; Lote: 06; Situação: Meio de quadra; Topografia: Plano; Medida de frente - testada: 10,00m; Medida de fundo médio: 25,00m; Área do lote: 250,00m²; Área Construída: 117,96m²; Tipo de Construção: Residencial; Padrão de Construção: Médio; Ano da Construção: 1986; Estado de conservação: Bom; Cidade/ Estado: Limeira/ SP. 2

3 fls VISTORIA Esteve o Perito no referido imóvel às 10:40h do dia 19/12/2016; às 11:50h do dia 20/12/2016 e às 17:30h do dia 21/12/2016, sendo que em nenhuma das diligências havia moradores no interior da residência. Em nova visita ocorrida às 15h00 do dia 27 de dezembro de 2016, a proprietária, Sra. Maria Lucia Gonçalves Pereira informou o perito que não tinha autorização da família para autorizar a entrada na residência, porém permitiu fotos externas e prestou in formações sobre a construção. No local existe uma construção residencial térrea de padrão popular, em bom estado de conservação e, considerando que as informações constantes da Ficha Imobiliária Cadastral fornecida pela Prefeitura Municipal de Limeira, digitalizada e mostrada no Anexo nº. 01 de fls. 08, possibilitam a avaliação do imóvel sem adentrá-lo, descartou-se a necessidade de vistoria OBJETIVO: Constatar as características do local e região onde o imóvel está situado, para posterior elaboração de avaliação CARACTERÍSTICAS DO LOCAL E REGIÃO: Localização localizado na rua Henrique Duarte do Pateo, nº. 458; no loteamento denominado Jardim Nova Suissa, zona urbana da cidade de Limeira SP. O terreno é de meio de quadra, com declive acentuado, constituído de solo firme, seco, localizado em área alta da cidade, livre de inundações. O sistema viário é composto de pavimento asfáltico. O bairro é atendido por sistema de coleta de lixo; o local é dotado de abastecimento de água potável, energia elétrica, esgotamento sanitário, sistema de transporte coletivo, totalmente urbanizado. Distante aproximadamente 2.600,00 metros do centro de Limeira-SP, mais especificamente da Praça Dr. Toledo Barros, esquina das ruas Boa Morte e Carlos Gomes, tem acesso fácil tanto para pedestre como para veículos pelas ruas Boa Morte, Avenida Assis Brasil, rua Vereador Samuel Berto e finalmente rua Henrique Duarte do Pateo, até o numeral 458. Zoneamento: Zona Urbana de Limeira, que admite construções residenciais e comerciais. 3

4 fls. 212 Vizinhança: É formada por residências e comércios de padrões médio localizados n nos bairros Vila Camargo, Jardim Rossi, Jardim Cavinato, Jardim Alvorada, Vila Labaki e Vila Piza DESCRIÇÃO DO IMÓVEL VISTORIADO: a. Terreno Imóvel registrado na Prefeitura Municipal de Limeira na quadra 0779, unidade 006, referente ao lote de terreno sob nº. 06 (seis) da quadra nº. 17 (dezessete), com frente para a rua Henrique Duarte do Pateo, nº. 458, do loteamento Jardim Nova Suissa, nesta cidade, com a área de 250,00m², ou seja, medindo dez (10) metros na frente e nos fundos, por vinte e cinco (25) metros de cada lado, da frente aos fundos, confrontando de um lado com o lote 05; do outro lado com o lote 07 e nos fundos com o lote 25. O lote é localizado na quadra formada pelas ruas Henrique Duarte do Pateo, Odilon Marques de Araújo, Francisco Rodrigues e Manoel de Toledo Rodovalho, com frente para a rua Henrique Duarte do Pateo, numeral 458. b. Construção No terreno existe residência térrea de médio padrão, em bom estado de conservação, contendo os seguintes cômodos: sala, cozinha, dois dormitórios, banheiro, área de serviço e garagem. A construção tem 117,96m² de área construída. A residência é fechada por muros altos em todo o entorno. Para acesso à residência existe um portão de metal, fechado, de correr para acesso de veículos e de abrir, para acesso de pessoas. As paredes do banheiro possuem revestimento cerâmico até o teto. A residência possui lajes de concreto em todos os cômodos. O piso da calçada externa da residência é em concreto, assim como da área externa da residência. O piso interno da residência é cerâmico. Esquadrias externas de metal, portas internas de madeira. As paredes externas são rebocadas e pintadas a base de látex. 4

5 fls. 213 Instalações elétricas e hidráulicas embutidas convencionais. O telhado da residência é composto de telhas de fibrocimento apoiadas em estruturas de madeira, sem calhas e condutores de águas pluviais. A construção tem aproximadamente 30 anos e o seu estado de conservação é bom. As fotos numeradas de 01 a 04 referentes ao imóvel avaliando, constantes do Anexo 03, são mostradas às fls. 12 e CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO a. Metodologia Empregada O método aplicado para apuração do imóvel foi o seguinte: Terreno método direto comparativo, através de pesquisas e informações realizadas diretamente no mercado de imóveis, aplicadas a NB-502/89 e as Normas de Avaliações do IBAPE-SP. O valor do CUB Custo Unitário Básico do Sinduscon Sindicato da Construção do Estado de São Paulo, para o mês de dezembro de 2016, para o padrão baixo de construção aplicado na avaliação da construção residencial é de R$ 1.280,56/metro quadrado. b. Homogeneização Os terrenos pesquisados foram homogeneizados considerando os principais fatores que influem diretamente nos seus preços finais, tais como: topografia, testada, profundidade, vizinhança, melhoramentos, etc. b.1) Padrão: Testada - ar = 10,00m; Profundidade - Mi= 15,00m; Ma= 30,00m. b.2) Fonte: Oferta - Ff= 0,9; Trans. - Ff = 1,0. 5

6 fls CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL Tendo em vista que o valor do imóvel implica terreno e benfeitorias, temos o seguinte: a. Valor Total do Terreno (Vt) Área do Terreno: At= 250,00m²; Valor Unitário Básico, por metro quadrado pesquisado: v= R$ 623,41/m², conforme demonstrado no Anexo 02 de fls. 09 a 11; Vt= At * v Vt= 250,00m² * R$ 623,41/m² Vt= R$ ,50 (CENTO E CINQUENTA E CINCO MIL, OITOCENTOS E CINQUENTA E DOIS REAIS E CINQUENTA CENTAVOS). b. Valor Total das Benfeitorias (Construções): (Vc) Área das Benfeitorias Construção Residencial: ACr = 117,96m²; Idade aproximada: I = 30 anos; Fator Depreciativo: f = 0,80; CUB Construção Residencial dezembro/2016: Cr= R$ 1.280,56/m²; Vc = ACr x Cr x f Vc= R$ ,89 (CENTO E VINTE MIL, OITOCENTOS E QUARENTA E TRÊS REAIS E OITENTA E NOVE CENTAVOS). c. Valor Total da Avaliação (terreno + construções): (Vi 100%) Vi100%= Vt + Vc Vi100%= R$ ,50 + R$ ,89 Vi100%= R$ ,39 (DUZENTOS E SETENTA E SEIS MIL, SEISCENTOS E NOVENTA E SEIS REAIS E TRINTA E NOVE CENTAVOS). 6

7 fls PARECER CONCLUSIVO Efetuados as diligências de vistorias, análises, levantamentos imobiliários, estudos e cálculos que se fizeram necessários, podemos concluir o seguinte: o valor referente a 100% do valor do imóvel de matrícula nº do Primeiro Cartório de Registro de Imóveis de Limeira, cuja matrícula consta entranhada às fls. 165, a seguir descrito: "Lote de terreno sob nº. 06 (seis) da quadra nº. 17 (dezessete), com frente para a rua Henrique Duarte do Pateo, antiga rua Quatorze, do loteamento Jardim Nova Suissa, nesta cidade, com a área de 250,00m², ou seja, dez (10) metros de frente e nos fundos, por vinte e cinco (25) metros de cada lado, da frente aos fundos, confrontando de um lado com o lote 05; do outro lado com o lote 07 e nos fundos com o lote 25. Cadastro da Prefeitura: quadra 0779, unidade 006, incluindo as construções nele existentes é de R$ ,39 (DUZENTOS E SETENTA E SEIS MIL, SEISCENTOS E NOVENTA E SEIS REAIS E TRINTA E NOVE CENTAVOS). 7. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais tendo a esclarecer, o signatário encerra o seu trabalho, com a elaboração do presente laudo que contém 07 (sete) folhas e 04 (quatro) anexos, totalizando 18 (dezoito) folhas, todas impressas de um só lado. 7 Limeira (SP), 27 de dezembro de Engenheiro Civil CREA-SP: