EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CIVEL DO FORO REGIONAL DO IPIRANGA - DE SÃO PAULO.

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1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CIVEL DO FORO REGIONAL DO IPIRANGA - DE SÃO PAULO. Processo n Ref. Cumprimento Provisório de Sentença Requerente: Prates Empreendimentos Imobiliários Requerido: Irma Industrial Ltda, engenheiro civil e perito judicial, nomeado nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial que o Condomínio Espaço São Paulo move a Everaldo Alves da Silva e Outro e outro, após haver procedido ao estudo dos autos e realizado as diligencias de campo que se fizeram necessárias, é que vem respeitosamente apresentar o seguinte: LAUDO fls. 223

2 1 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O objetivo do presente trabalho é determinar o valor dos imóveis relacionados à fls. 176 dos autos. Casa localizada na Rua Taiaçupeba nº 178, Vila Prudente, São Paulo. Matrícula do 6º Registro de Imóveis de São Paulo. Apartamento nº 144, localizado na Rua Cananéia, 14º andar, Edifício Villa Marbella, Vila Prudente, São Paulo. Matricula do 6º Registro de Imóveis de São Paulo 2 VISTORIA O perito compareceu no dia 05 de outubro 2017 para vistoriar os imóvel e para levantar os elementos técnicos necessários à realização da avaliação. Acompanhou a vistoria o requerido. 3 DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS a) Casa localizada na Rua Taiaçupeba nº 178, Vila Prudente, São Paulo. Matrícula do 6º Registro de Imóveis de São Paulo. Inscrição Municipal nº Área do terreno: 234,00 m2 Testada: 6,00 m Área construída: 209,00 m2 fls. 224

3 Apartamento nº 144, localizado na Rua Cananéia, 14º andar, Edifício Villa Marbella, Vila Prudente, São Paulo. Matricula do 6º Registro de Imóveis de São Paulo Inscrição Municipal nº Área privativa: 65,43 m2 Área comum: 45,626 m2 Área total: 111,056 m2 01 vaga de garagem, local indeterminado 4 MÉTODOS E CRITÉRIOS DE PROCEDIMENTO Esta avaliação seguirá as diretrizes da Norma NBR , parte 2, elaborada pela ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas. 4.1 Metodologia Básica Aplicável Os imóveis em questão serão avaliados através do Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, através do Tratamento de Fatores, conforme a Norma para Avaliação de Imóveis do IBAPE-SP. A Norma para Avaliação de Imóveis do IBAPE-SP esta de acordo com a NBR parte 2 da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT. fls. 225

4 4.2 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. A homogeneização das características dos dados é efetuada através do tratamento de fatores. A principal etapa do processo avaliatório compreende a Pesquisa de Mercado e a vistoria dos dados amostrais. Todas as amostras coletadas estão localizadas no do Município de São Paulo e inseridas na mesma região dos imóveis avaliando. 4.3 Nível de Precisão O nível de precisão da avaliação será o Nível de Avaliação: Grau de Precisão III, adotado por satisfazer o objetivo deste laudo e por estar de acordo com todas as imposições da citada norma da ABNT (item 11.2 da norma). 5 ELEMENTOS PESQUISADOS Para satisfazer o nível de avaliação proposto, foram pesquisados dados de natureza especifica, levando-se em conta a idoneidade dos informantes e a veracidade de suas informações, a localização dos elementos pesquisados e as suas dimensões. Foi pesquisada a maior quantidade possível de dados de mercado, para realizar o trabalho técnico. fls. 226

5 5.1 Tratamento Estatístico Após todo o trabalho de homogeneização, com a aplicação dos fatores aos valores brutos obtidos na pesquisa de valores de mercado, será escolhido aquele valor que deverá ser aplicado ao imóvel sob avaliação. Para tanto: 1- Será estabelecido um rol em ordem crescente 2- Será determinada a medida de tendência central 3- Será calculado o coeficiente de variação, 30% para mais e para menos. 4- Serão eliminados os dados suspeitos tantas vezes quantas forem necessárias 5- Será instituído um rol saneado e calculada a média ponderada 5.2 Elementos Comparativos Para maior segurança nos resultados, procurou-se coletar a maior quantidade de elementos que serviriam para os dados comparativos. Foram consultadas imobiliárias da região que possuem lotes em oferta, com características similares ao do bem avaliando,e localizados dentro do mesmo condomínio. 6 AVALIAÇÃO Foi realizada uma pesquisa de mercado de elementos comparativos apartamentos a venda na mesma região do imóvel avaliando. A homogeneização dos valores adotados foi feita através do programa de avaliações GEOAVALIAR PRO, desenvolvido pelo Ibape SP, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, e que atende a norma ABNT , parte 2. fls. 227

6 6.1 Casa Rua Taiaçupeba nº 178, Vila Prudente, São Paulo Inscrição Municipal nº Área do terreno: 234,00 m2 Testada: 6,00 m Área construída: 209,00 m Valor do Terreno Valor obtido no programa Geoavaliar Pro, (memória de cálculo ver anexos) Valor Unitário: R$ 1.909,80/m2 Área do Terreno: 234,00 m2 Valor do Terreno: R$ 1.909,80 x 234,00 m2 Valor do Terreno: R$ , Valor da Benfeitoria Inscrição Municipal nº Área construída: 209,00 m2 Tipo de construção: imóvel constituído de 02 residências independentes, e garagem coberta e fechada na parte da frente. fls. 228

7 Descrição das residências: 02 casas idênticas com a seguinte distribuição: 02 quartos 01 banheiro 01 cozinha 01 sala Quarto Croqui sem escala Banheiro Cozinha Acesso Sala Quarto fls. 229

8 Tipo de construção: Casa Padrão Simples = 1,056 R8N Idade aparente: 50 anos Estado de conservação: entre regular e reparos simples (d) R8N = R$ 1.322,57 setembro/2017 Valor Benfeitoria = Área x 1,056 x R8N x Fator Depreciação Fator Depreciação FD = Foc = R + k (1-R) Ie = 50 anos Ie = 50/ 70 = 71,42% Estado de conservação = entre regular e reparos simples (d) K = tabela = 0,35 FD = 0,20 + 0,35 (1 0,2) = 0,48 Valor da Benfeitoria= 209,00 m2x 1,056 x R$ 1.322,57 x 0,48 Valor da Benfeitoria = R$ , Valor do Imóvel O valor do imóvel será determinado pela seguinte equação: Valor do terreno + Valor da Benfeitoria Valor do Imóvel: R$ ,11 + R$ ,31 = R$ ,42 fls. 230

9 Imóvel Rua Taiaçupeba nº 178, Vila Prudente, São Paulo Valor do Imóvel = R$ ,00 (Quinhentos e oitenta e sete mil Reais) 6.2 Apartamento nº 144, localizado na Rua Cananéia 44, 14º andar, Vila Prudente, São Paulo Inscrição Municipal nº Área privativa: 65,43 m2 Área comum: 45,626 m2 Área total: 111,056 m2 01 Vaga de garagem, local indeterminado Sala Cozinha Lavanderia 03 Quartos 01 Banheiro 06 Apartamentos por andar Valor obtido no programa Geoavaliar Pro, (memória de cálculo ver anexos) Valor Unitário: R$ 7.104,59/m2 Área privativa: 65,43 m2 Valor do Apartamento: R$ 7.104,59 x 65,43 m2 fls. 231

10 Apartamento nº 144, Rua Cananeia 44, Vila Prudente, SP Valor do Imóvel: R$ ,00 (Quatrocentos e sessenta e quatro mil, oitocentos e cinquenta e três Reais) 7 CONCLUSÃO 7.1 Imóvel Residencial Rua Taiaçupeba nº 178, Vila Prudente, São Paulo Matrícula do 6º Registro de Imóveis de São Paulo Inscrição Municipal nº Imóvel Rua Taiaçupeba nº 178, Vila Prudente, São Paulo Valor do Imóvel = R$ ,00 (Quinhentos e oitenta e sete mil Reais) fls. 232

11 7.2 Apartamento nº 144, Rua Cananéia 44, 14º andar, Vila Prudente, São Paulo Matricula do 6º Registro de Imóveis de São Paulo Inscrição Municipal nº Apartamento nº 144, Rua Cananeia 44, Vila Prudente, SP Valor do Imóvel: R$ ,00 (Quatrocentos e sessenta e quatro mil, oitocentos e cinquenta e três Reais) 8 ENCERRAMENTO Vai o presente laudo impresso em 11 páginas e acompanham os seguintes anexos: a) Fotos b) Memória de calculo c) Elementos da avaliação São Paulo, 19 de outubro de 2017 Eng. CREA-SP fls. 233