EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL REGIONAL XI PINHEIROS SP

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1 fls. 152 EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL REGIONAL XI PINHEIROS SP PROCESSO : Nº CARTÓRIO : 4º OFÍCIO AÇÃO : PROCEDIMENTO SUMÁRIO REQUERENTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO AFONSO GIORDANO REQUERIDOS : SANDRIGO LEZCANO JARA E OUTRO JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº , perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo à V. Exa. L A U D O

2 fls. 153 CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA DO APARTAMENTO Localização: Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.858, Edifício Afonso Giordano, 2º andar, apartamento nº 21, Bairro e Subdistrito Pinheiros, Zona Oeste do Município São Paulo, SP. Data base: Março de 2015 Valor do apartamento: Porcentagem Valor 100% R$ ,00( setecentos e quarenta mil reais ) 50% R$ ,00( trezentos e setenta mil reais )

3 fls. 154 CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo visa, conforme despacho do MM. Juízo, às fls.117, a apuração do justo, real e atual valor de mercado para a venda de 1 ( um ) apartamento residencial localizado na Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.858, Edifício Afonso Giordano, 2º andar, apartamento nº 21, Bairro e Subdistrito Pinheiros, Zona Oeste do Município São Paulo, SP, devido a uma Ação de PROCEDIMENTO SUMÁRIO. Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo.

4 fls. 155 CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização O apartamento avaliando localiza-se na Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.858, Edifício Afonso Giordano, 2º andar, apartamento nº 21, Bairro e Subdistrito Pinheiros, Zona Oeste do Município São Paulo, SP. 2. Planta Genérica de Valores Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, encontrase no Setor 081, Quadra 228, lote e Índice Fiscal 3.714, Planta de localização 4. Acessibilidade O acesso ao Edifício Afonso Giordano é fácil e direto pela Rua Cardeal Arcoverde.

5 fls Foto aérea 6. Planta de quadra fiscal municipal

6 fls Ilustração fotográfica externa Vista da frente do Edifício Afonso Giordano. Vista do Edifício Afonso Giordano.

7 fls. 158 Vista da Rua Cardeal Arcoverde que dá acesso ao Edifício Afonso Giordano. 8. Melhoramentos públicos O Edifício Afonso Giordano é dotado dos principais melhoramentos públicos convencionais. 9. Topografia A topografia apresenta-se plana em toda sua extensão e ao nível da Rua Cardeal Arcoverde. 10. Características do solo O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 11. Circunvizinhança A região se caracteriza por aproveitamento misto ( residencial e comercial ).

8 fls Características do Edifício Afonso Giordano Classe / Grupo / Padrão Estrutura Revestimento externo Residencial / Apartamento / Simples com elevador Concreto armado Argamassa fina Nº de elevadores 1 ( um ) elevador Nº de pavimentos 7 ( sete ) pavimentos Apartamentos / andar 2 ( dois ) apartamentos Sistema de segurança Interfonia e porteiro eletrônico 13. Características construtivas do apartamento Piso / Forro / Portas Ladrilhos cerâmicos / Laje / Madeira Revestimento interno Argamassa fina e azulejos Caixilhos / Janelas Alumínio / Tipo de correr e basculante Compartimentos Sala, cozinha, lavabo, banheiro, 3 (três) dormitórios e área de serviço Nº de vagas de garagem 1 ( uma ) Idade real 45 ( quarenta e cinco ) anos Estado do apartamento Necessitando de reparos simples Privativa Comum Total Áreas construídas 115,0000m 2 18,8050m 2 133,8050m 2 Obs.: a) As áreas construídas do apartamento foi resultado da análise da Matrícula nº do 10º CRI / São Paulo ( fls. 24 ). b) A idade real do Edifício Afonso Giordano foi resultado da análise da Certidão de Dados Cadastrais da PMSP ( Anexo I ).

9 fls Ilustração fotográfica do apartamento Sala e cozinha. Lavabo e banheiro.

10 fls. 161 Dormitórios 1 e 2. Dormitório 3 e área de serviço.

11 fls. 162 CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de apartamentos para venda, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Sua aplicação se resumiu na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados ( Anexo III ), onde foi obtido o Quadro Resumo de Homogeneização ( Anexo IV ), dos quais foi extraída a sua Média Aritmética Saneada ( Anexo V ). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes ( Anexo II ). O valor do apartamento para venda foi obtido pelo produto entre a sua área útil e o seu respectivo valor unitário básico. 2. Valor unitário básico ( V u ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de março de 2015, foi de: V u = R$ 6.436,68 / m 2

12 fls Valor de mercado do apartamento para venda ( V a ) V a = ( V u x A c ) Sendo: V a = Valor de mercado do apartamento para venda V u = Valor unitário do apartamento ( R$ 6.436,68 / m 2 ) A c = Área construída útil do apartamento ( 115,0000m 2 ) V a = ( 6.436,68 x 115,0000 ) V a = R$ ,00, ou, em números redondos, V a = R$ ,00 ( setecentos e quarenta mil reais ) 3. Valor da parte penhorada do apartamento ( V p ) V p = ( V a x P ) Sendo: V p = Valor da parte penhorada do apartamento V a = Valor de mercado do apartamento para venda ( R$ ,00 ) P = Parte penhorada do apartamento ( 50% ou 0,50 ) V p = ( ,00 x 0,50 ) V p = R$ ,00 ( trezentos e setenta mil reais )

13 fls. 164 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 13 ( treze ) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 5 ( cinco ) anexos que ficam fazendo parte integrante do presente trabalho. São Paulo, 09 de abril de JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL

14 fls. 165 ANEXO I CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS

15 fls. 166

16 fls. 167 ANEXO II CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

17 fls. 168 ANEXO II CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator oferta ( F f ) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Fator localização ( F local ) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local do apartamento avaliando ( IF a ) e no denominador, o do apartamento comparativo ( IF e ). 3. Fator área Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da área, conforme o Estudo do Engenheiro Sérgio Abunaman, em seu Livro Homogeneização de áreas para avaliação de imóveis urbanos. A h = [ ( A e / A a ) 1/4 ou 1/8 ], sendo A h = Área homogeneizada A e = Área do elemento comparativo A a = Área do imóvel avaliando A utilização do expoente deve ser utilizada da seguinte forma: A e A a 30% 1/4 A e A a > 30% 1/8

18 fls Fator idade real do prédio ( F irp ) Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Edificações Valores de Venda 1987 Versão Fator padrão construtivo do prédio ( F pcp ) Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Edificações Valores de Venda 1987 Versão Valor de vaga de garagem ( V v ) Os imóveis comparativos foram homogeneizados em função do número de vagas de garagens, para a situação paradigma do imóvel avaliando, ou seja, 1 ( uma ) vaga de garagem. Preço médio de venda de uma vaga de garagem na região é de R$ , Fator atualização Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.

19 fls. 170 O valor básico unitário ( V u ) foi homogeneizado para a situação paradigma através da seguinte expressão: V u = { [ V a ( N ve N va ) x V g ] x F f x [ ( IF a ) + ( A e ) e + ( F irpa ) + ( PC a ) n + 1 ] }, onde A u IF e A a F irpe PC e V u = Valor unitário homogeneizado V e = Valor de venda do elemento comparativo A u = Área útil do elemento comparativo N ve = Número de vagas de garagem do elemento comparativo N va = Número de vagas de garagem do apartamento avaliando V g = Valor da vaga de garagem ( R$ ,00 ) Situação paradigma Classe Residencial Grupo Apartamento Padrão Simples com elevador ( 1,470 ) Área útil do apartamento 115,0000m 2 Número de vagas de garagem 1 ( uma ) Valor da vaga de garagem R$ ,00 Número de fatores utilizados ( n ) 4 ( quatro ) Idade real 45 ( quarenta e cinco ) anos Vida referencial 60 ( sessenta ) anos Estado da edificação Necessitando de reparos simples ( e ) F oc 0,425 Índice fiscal 3.714,00 Data-base Março de 2015

20 fls. 171 ANEXO III ELEMENTOS COMPARATIVOS

21 fls. 172 ELEMENTO COMPARATIVO Nº Fonte de Informação Z-Lar Sr. Camilo Tel.: (11) Data Março de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.858, ap to nº Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 228 e Índice Fiscal 3.714, Área útil / Nº de vagas 115,00 m 2 / Sem vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,680 ) 07. Idade do prédio 45 ( quarenta e cinco ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u1 = {[ (0 1) x ] x 0,9 x [(3.714) + (115,00) 1/4 + (0,425) + (1,680) 4 + 1]} 115, ,00 0,425 1,680 V u1 = R$ 6.417,39 / m 2

22 fls. 173 ELEMENTO COMPARATIVO Nº Fonte de Informação Proprietária Sra. Mônica Tel.: (11) Data Março de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.864, 7º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 228 e Índice Fiscal 3.714, Área útil / Nº de vagas 138,00 m 2 / 1 ( uma ) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,680 ) 07. Idade do prédio 41 ( quarenta e um ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u2 = {[ (1 1) x ] x 0,9 x [(3.714) + (138,00) 1/4 + (0,425) + (1,680) 4 + 1]} 138, ,00 0,478 1,680 V u2 = R$ 6.044,09 / m 2

23 fls. 174 ELEMENTO COMPARATIVO Nº Fonte de Informação Coelho da Fonseca Imóveis Sra. Patrícia Tel.: (11) Data Março de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.864, 5º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 228 e Índice Fiscal 3.714, Área útil / Nº de vagas 138,00 m 2 / 1 ( uma ) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,680 ) 07. Idade do prédio 41 ( quarenta e um ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u3 = {[ (1 1) x ] x 0,9 x [(3.714) + (138,00) 1/4 + (0,425) + (1,680) 4 + 1]} 138, ,00 0,478 1,680 V u3 = R$ 5.799,88 / m 2

24 fls. 175 ELEMENTO COMPARATIVO Nº Fonte de Informação Corretora autônoma Sra. Betânia Tel.: (11) Data Março de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Mourato Coelho, nº 756, ap to nº Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 227 e Índice Fiscal 3.095, Área útil / Nº de vagas 70,00 m 2 / 1 ( uma ) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio com elevador ( 1,926 ) 07. Idade do prédio 43 ( quarenta e três ) anos 08. Estado do prédio Regular e necessitando de reparos simples ( d ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u4 = {[ (1 1) x ] x 0,9 x [(3.714) + ( 70,00 ) 1/8 + (0,425) + (1,680) 4 + 1]} 70, ,00 0,483 1,926 V u4 = R$ 6.882,62 / m 2

25 fls. 176 ELEMENTO COMPARATIVO Nº Fonte de Informação Maber Imóveis Sra. Helena Tel.: (11) Data Março de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Mourato Coelho, nº 719, 3º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 228 e Índice Fiscal 2.929, Área útil / Nº de vagas 51,00 m 2 / Sem vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples sem elevador ( 1,500 ) 07. Idade do prédio 40 ( quarenta ) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u5 = {[ (0 1) x ] x 0,9 x [(3.714) + ( 51,00 ) 1/8 + (0,425) + (1,680) 4 + 1]} 51, ,00 0,547 1,500 V u5 = R$ 7.350,18 / m 2

26 fls. 177 ELEMENTO COMPARATIVO Nº Fonte de Informação Corretor autônomo Sr. Jorge Tel.: (11) Data Março de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Fradique Coutinho, nº 484, 9º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 004 e Índice Fiscal 3.820, Área útil / Nº de vagas 120,00 m 2 / 1 ( uma ) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio com elevador ( 1,926 ) 07. Idade do prédio 47 ( quarenta e sete ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u6 = {[ (1 1) x ] x 0,9 x [(3.714) + (120,00) 1/4 + (0,425) + (1,680) 4 + 1]} 120, ,00 0,398 1,926 V u6 = R$ 6.578,97 / m 2

27 fls. 178 ELEMENTO COMPARATIVO Nº Fonte de Informação Zelador Sr. Antônio Tel.: (11) Data Março de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.748, 8º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 227 e Índice Fiscal 3.854, Área útil / Nº de vagas 70,00 m 2 / 1 ( uma ) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,680 ) 07. Idade do prédio 45 ( quarenta e cinco ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u7 = {[ (1 1) x ] x 0,9 x [(3.714) + ( 70,00 ) 1/8 + (0,425) + (1,680) 4 + 1]} 70, ,00 0,425 1,680 V u7 = R$ 5.983,61 / m 2

28 fls. 179 ANEXO IV QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO

29 fls. 180 ANEXO IV QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO Nº V i F f N ve N va V G F tr A e A h F ir F p n V u ,00 0, ,00 1, ,00 1,000 1,000 1, , ,00 0, ,00 1, ,00 1,047 0,889 1, , ,00 0, ,00 1, ,00 1,047 0,889 1, , ,00 0, ,00 1,200 70,00 0,940 0,880 0, , ,00 0, ,00 1,268 51,00 0,903 0,777 1, , ,00 0, ,00 0, ,00 1,011 1,068 0, , ,00 0, ,00 0,964 70,00 0,940 1,000 1, , ,00 0, ,00 1, ,00 1,000 1,000 1, ,39

30 fls. 181 ANEXO V MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA

31 fls. 182 ANEXO V MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA V u1 = R$ 6.417,39 / m 2 V u2 = R$ 6.044,09 / m 2 V u3 = R$ 5.799,88 / m 2 V u4 = R$ 6.882,62 / m 2 V u5 = R$ 7.350,18 / m 2 V u6 = R$ 6.578,97 / m 2 V u7 = R$ 5.983,61 / m 2 MA = R$ ,75 / m 2 = R$ 6.436,68 / m % = R$ 4.505,67 / m % = R$ 8.367,68 / m 2 Portanto, não foi desprezado nenhum elemento, logo: V u = R$ 6.436,68 / m 2