EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP

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1 fls. 89 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP PROCESSO Nº /01 AUTOS DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA/EXECUÇÃO REQUERENTE: JOÃO BAPTISTA FERRAZ REQUERIDOS: MARCOS RODRIGUES DOS SANTOS E OUTRO CARLOS EDUARDO CARDOSO, Crea , perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo concluído seu trabalho pericial, vem até V.Excia, para requerer a juntada do laudo anexo nos Autos em questão e a necessária autorização para o levantamento dos honorários profissionais já depositados. Termos em que, P. Deferimento Araraquara, 28 de setembro de 2017

2 fls I ) OBJETIVO DO LAUDO: LAUDO TÉCNICO Avaliar o imóvel, objeto da matrícula nº , localizado na Rua Maurício Galli, nº e 4.109, bairro Jardim Roberto Selmi Dei, Araraquara/SP.

3 3 II) VISTORIA: fls. 91 Trata-se de um terreno com 01 edificação Comercial com 02 salões geminados (n 4.109) e 01 edificação residencial de fundos (nº 4.105), com as seguintes características: 2.1) Terreno: Servido por todos os melhoramentos públicos, inclusive guias, sarjetas e pavimentação asfáltica. A área do terreno é de 250,00 m² conforme medidas constantes na matrícula nº de fls. 41 dos Autos, cuja descrição nela é a seguinte: O lote 19, quadra 28 do loteamento Jardim Roberto Selmi Dei, nesta cidade, com a área de 250,00 metros quadrados, medindo 10,00 metros de frente para a Rua Dez; igual medida na linha dos fundos, onde divide com o lote 15, por 25,00 metros da frente aos fundos, de ambos os lados, confrontando de um lado com o lote 18 e de outro lado com o lote 20. Cadastro: Quanto a topografia do terreno é praticamente plana. Quanto à salubridade do solo é seco.

4 4 fls ) Edificações: Imóvel Frontal: 02 salões comerciais geminados com as mesmas características, de alvenaria de tijolos, padrão popular, com idade aparente de 25 anos, lajotada, cobertura de telhas cerâmicas do tipo romana, esquadrias de ferro, portas ferro, com os seguintes compartimentos: 1 Salão: Salão: piso cerâmico e 02 portas de aço do tipo enrolar; Banheiro: piso cerâmico, lavatório, vaso sanitário e azulejo até o teto; 2º Salão: Salão: piso cerâmico e 01 porta de aço do tipo enrolar; Banheiro: piso cerâmico, lavatório, vaso sanitário e azulejo até o teto; Área edificada total: 70,40m²

5 5 Residência de fundos: fls. 93 De alvenaria de tijolos, padrão popular, com idade aparente de 25 anos, lajotada, cobertura de telhas cerâmicas do tipo portuguesa, esquadrias de ferro, portas de madeira/ferro, quintal todo calçado e portão de ferro para autos, com os seguintes compartimentos: Sala/Cozinha: piso cerâmico, forro do tipo pvc, azulejo até o teto em 03 faces, balcão de alvenaria, pia de granito; Hall: piso cerâmico; Banheiro social: piso cerâmico, lavatório, vaso sanitário e azulejo até o teto; Dormitório: piso cerâmico e prateleiras de alvenaria; Área edificada total: 41,50m²

6 6 III ) AVALIAÇÃO: fls ) Nível de precisão: O nível de precisão adotado segundo a NBR (Procedimento para Avaliação de Imóveis Urbanos) da ABNT, será de precisão normal. 3.2) Método Utilizado: Para o terreno: O valor básico do terreno foi determinado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado. Esse Método consiste em se proceder uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário local de elementos comparativos. Posteriormente num processo denominado Homogeneização, fazer um tratamento de forma que o valor unitário de cada elemento corresponda ao terreno estabelecido como paradigma. Para as benfeitorias: Serão avaliadas pelo custo de reprodução com base nos Custos Unitários básicos de Edificações em São Paulo revista Construção / Mercado nº194, pág. 60. As depreciações serão feitas considerando o seu estado de conservação e suas condições funcionais - idade aparente (Comissão de Peritos Valores de Venda).

7 7 3.3) Valor do Terreno (VT): fls. 95 Valor obtido à partir de pesquisa imobiliária abrangente em um desvio padrão temporal pela estabilidade do mercado imobiliário direcionada para o local avaliando, considerando suas características, área, topografia, localização com frente para a Rua Maurício Galli que é uma importante via comercial do município; obtendo-se o seguinte resultado médio: Fontes pesquisadas: Particular Vende Sr. Antônio - Fone: (16) Oferta = lote a venda com frente para a Rua Maurício Galli Valor de venda = R$ ,00 Área: 265,00 m² (10,00 x 26,50) Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a superestimativa de oferta na venda) Vu = R$ ,00 x 0,9 / 265,00 m² Vu médio = R$ 781,13/ m² Mirante Imóveis - Fone: (16) Oferta = 02 lotes a com frente para a Rua Maurício Galli Valor de venda = R$ ,00 Área: 600,00 m² Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a superestimativa de oferta na venda) Vu = R$ ,00 x 0,9 / 600,00 m² Vu médio = R$ 630,00/ m²

8 fls Mantovani Imóveis - Fone: (16) Oferta = lote à venda com frente para a Rua Maurício Galli Valor de venda = R$ ,00 Área: 300,00 m² Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a superestimativa de oferta na venda) Vu = R$ ,00 x 0,9 / 300,00 m² Vu médio = R$ 630,00/ m² Média aritmética = R$ 781, , ,00 3 Média aritmética = R$ 680,38/ m² Média Saneada Desvio médio + 30% = R$ 884,48-30% = R$ 476,27 Como todos os valores estão dentro do intervalo, então nenhum deverá ser descartado; portanto: Vu médio = R$ 680,38/ m² PORTANTO: Valor do Terreno (VT) VT = Vu médio x Área VT = R$ 680,38 x 250,00 m² VT = R$ ,00

9 fls ) Valor das Edificações (VE): Construção frontal: Área total edificada = 70,40m² Vu = R$ 1.305,31 para padrão popular ( Construção / Mercado nº194, pág. 60) tabela Custos Unitários Pini de Edificações. Depreciação pela idade aparente, características e estado de conservação (índice 0,020) = 25 anos. 25 Kd = (1-0,020) = 0,60 VE = R$ 1.305,31 x 0,60 x 70,40m² VE = R$ ,30 Residência de fundos: Área total edificada = 41,50m² Vu = R$ 1.305,31 para padrão popular ( Construção / Mercado nº194, pág. 60) tabela Custos Unitários Pini de Edificações. Depreciação pela idade aparente, características e estado de conservação (índice 0,020) = 25 anos. 25 Kd = (1-0,020) = 0,60 VE = R$ 1.305,31 x 0,60 x 41,50m² VE = R$ ,22

10 fls Valor estimado para muros de vedação, portão, calçamento no passeio publico e no quintal, cobertura nos fundos, considerando suas características, idade aparente e conservação = R$ ,00 VE total = R$ ,30 + R$ ,22 + R$ ,00 VE total = R$ , ) VALOR DO IMÓVEL: VI = VT + VE total VI = R$ ,00 + R$ ,52 VI = R$ ,52

11 11 fls. 99 IV) CONCLUSÃO: * Valor do Imóvel = R$ ,52 (duzentos e sessenta e sete mil setecentos e trinta e três reais e cinquenta e dois centavos) Araraquara, 28 de setembro de 2017

12 12 Foto: 01 fls. 100 Descrição Vista da construção frontal do imóvel Bairro Jardim Roberto Selmi Dei Foto: 02 Descrição Vista da construção frontal do imóvel Bairro Jardim Roberto Selmi Dei

13 13 Foto: 03 fls. 101 Descrição Vista da residência de fundos Bairro Jardim Roberto Selmi Dei Foto: 04 Descrição Vista interna da residência de fundos Bairro Jardim Roberto Selmi Dei

14 14 Foto: 05 fls. 102 Descrição Vista interna da residência de fundos Bairro Jardim Roberto Selmi Dei Foto: 06 Descrição Vista interna da residência de fundos Bairro Jardim Roberto Selmi Dei