EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP

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Leonor de Sá Alves
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1 fls. 234 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP PROCESSO Nº AUTOS DE PROCEDIMENTO ORDINÁRIO REQUERENTE: REQUERIDA: ADRIANA RODRIGUES PEREIRA E OUTRO ANGELA RODRIGUES SILVA CARLOS EDUARDO CARDOSO, Crea , perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo concluído seu trabalho pericial, vem até V. Excia, para requerer a juntada do Laudo anexo nos Autos em questão e a necessária autorização para o levantamento de seus honorários profissionais, já depositados. Termos em que, P. Deferimento Araraquara, 04 de dezembro de 2015

2 fls LAUDO TÉCNICO I ) OBJETIVO DO LAUDO: Avaliar o imóvel, localizado na Rua São Jorge nº 110, Vila Xavier, Araraquara/SP, objeto da matrícula nº II ) VISTORIA: Trata-se de um imóvel residencial, com as seguintes características: 2.1 ) Terreno: Servido por todos os melhoramentos públicos, inclusive guias, sarjetas e pavimentação asfáltica. A área do terreno é de 285,00 m² conforme medidas obtidas da Matrícula nº , de fls. 22 dos autos, cuja descrição nela é a seguinte: Um prédio residencial, situado em Araraquara, com frente para a Rua São Jorge, sob nº 110, Vila Xavier e o terreno respectivo (lote 15, do Jardim São Jorge) que mede, inclusive a parte edificada, 10,00 metros de frente para a Rua São Jorge; 12,00 metros na linha dos fundos, onde divide com a avenida Circular; 32,00 metros da frente aos fundos, de um lado onde divide com o lote 14 e 25,00 metros da frente aos fundos, de outro lado, onde divide com a Praça São Jorge. Cadastro: Quanto a topografia do terreno é em desnível para os fundos, visto da Rua São Jorge. Quanto à salubridade do solo é seco.

3 fls ) Edificação: De alvenaria de tijolos, padrão popular, em regular estado de conservação, idade aparente com mais de 50 anos, passeio público calçado, terreno todo murado, quintal todo calçado, 01 portão de ferro para autos, 01 portão de ferro social, cobertura de telhas cerâmicas do tipo francesa, lajotada, porta de ferro/ madeira, esquadrias de ferro, com os seguintes compartimentos. Área frontal: piso cerâmico; 1º Sala: piso taco de madeira desgastado; Hall: piso taco de madeira desgastado; Banheiro: piso cerâmico, azulejo com 1,50 metros de altura, pia e vaso sanitário; 03 Dormitórios: piso taco de madeira desgastado; 2º Sala: piso cerâmico; 1º Cozinha: piso cerâmico, azulejo com 1,50 metros de altura, pia de granilite em péssimo estado de conservação; 2º Cozinha: forro de madeira pia de granito com gabinete de madeira em mau estado de conservação e piso cerâmico; Área lateral: cobertura de telhas eternirt e piso cimentado; Área edificada = 128,20 m²

4 fls Área de fundos: cobertura de telhas cerâmicas do tipo francesa sobre estrutura de madeira, piso cimentado, tanque de lavar de cimento; Quarto de despejo: cobertura de telhas Eternit, piso cimentado em precárias condições; Área edificada = 34,50 m² Piscina: de fibra, com estrutura de alvenaria revestida na parte superior com cerâmica, sem instalações; Área edificada = 3,75 m² III ) AVALIAÇÃO: 3.1) Nível de precisão: O nível de precisão adotado segundo a NBR (Procedimento para Avaliação de Imóveis Urbanos) da ABNT, será de precisão normal.

5 fls ) Método Utilizado : Para o terreno: O valor básico do terreno foi determinado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado. Esse Método consiste em se proceder uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário local de elementos comparativos. Posteriormente num processo denominado Homogeneização, fazer um tratamento de forma que o valor unitário de cada elemento corresponda ao terreno estabelecido como paradigma. Para as benfeitorias: Serão avaliadas pelo custo de reprodução com base nos Custos Unitários básicos de Edificações em São Paulo revista Construção / Mercado nº172, pág. 91. As depreciações serão feitas considerando o seu estado de conservação e suas condições funcionais - idade aparente (Comissão de Peritos Valores de Venda). 3.3) Valor do Terreno ( VT ) : Valor obtido à partir de pesquisa imobiliária direcionada para a região e lote avaliando, efetuada junto a estabelecimentos do ramo, corretores e moradores da circunvizinhança, considerando suas características, obtendo-se o seguinte resultado médio para o lote avaliando:

6 fls Fontes Pesquisadas: Borsari Imóveis ( Fone: ) Oferta: Terreno à venda na Vila Xavier. Área = 366,62m² Valor de venda = R$ ,00 Fator oferta = 0,9 (Ibape) Fator transposição (ft) = 1,30 (para compensar a melhor localização do avaliando em relação a amostra) Vu = R$ ,00 x 0,9 x 1,30 / 366,62 m² Vu saneado = R$ 446,78 / m² Borsari Imóveis ( Fone: ) Oferta: Terreno à venda na Vila Xavier. Área = 300,00m² Valor de venda = R$ ,00 Fator oferta = 0,9 (Ibape) Fator transposição (ft) = 1,30 (para compensar a melhor localização do avaliando em relação a amostra) Vu = R$ ,00 x 0,9 x 1,30 / 300,00 m² Vu saneado = R$ 487,50 / m² Chalú Imóveis ( Fone: ) Oferta: Terreno à venda na Vila Xavier. Área = 5000,00m² Valor de venda = R$ ,00 Fator oferta = 0,9 (Ibape) Fator transposição (ft) = 1,50 (para compensar a melhor localização do avaliando em relação a amostra e grande diferença de área) Vu = R$ ,00 x 0,9 x 1,50 / 5000,00 m² Vu saneado = R$ 405,00 / m²

7 fls Morada Center ( Fone: ) Oferta: Terreno à venda na Vila Xavier. Área = 234,60m² Valor de venda = R$ ,00 Fator oferta = 0,9 (Ibape) Vu = R$ ,00 x 0,9 / 234,60 m² Vu saneado = R$ 441,18 / m² Chalú Imóveis ( Fone: ) Oferta: Terreno à venda na Vila Xavier. Área = 432,00m² Valor de venda = R$ ,00 Fator oferta = 0,9 (Ibape) Vu = R$ ,00 x 0,9 / 432,00 m² Vu saneado = R$ 416,66 / m² Saba Imóveis ( Fone: ) Oferta: Terreno à venda na Vila Xavier. Área = 400,00m² Valor de venda = R$ ,00 Fator oferta = 0,9 (Ibape) Vu = R$ ,00 x 0,9 / 400,00 m² Vu saneado = R$ 438,75 / m² Vu médio=r$446, , , , , ,75 6 Vu médio = R$ 439,30 / m²

8 fls Média Saneada Desvio médio + 30% = R$ 571,10-30% = R$ 307,51 Como todos os valores estão dentro do intervalo, então nenhum deverá ser descartado; portanto: Vu médio = R$ 439,30 / m² Portanto: VT = Vu x Área VT = R$ 439,30 x 285,00 m² VT = R$ ,50

9 fls ) Valor das Edificações ( VE ) : Residência: Área Edificada = 128,20 m² Vu = R$ 1.078,10 para residência padrão popular ( Construção/ Mercado nº172, pág. 91) tabela Custos Unitários Básicos de Edificações. Depreciação pela idade aparente, características, estado de conservação = 50 anos (índice 0,030) 50 Kd = (1-0,030) = 0,22 VE = R$ 1.078,10 x 0,22 x 128,20 m² VE = R$ ,73

10 fls Área de fundos e Quarto de despejo: Área Edificada = 34,50 m² Vu = R$ 1.078,10 / 2 para residência padrão popular ( Construção/ Mercado nº172, pág. 91) tabela Custos Unitários Básicos de Edificações. Depreciação pela idade aparente, características, estado de conservação = 50 anos (índice 0,025) 50 Kd = (1-0,025) = 0,28 VE = R$ 1.078,10 / 2 x 0,28 x 34,50 m² VE = R$ 5.207,22 Valor estimado para muros, portão, piscina, considerando suas características, idade e conservação = R$ 5.000,00 VE total = R$ , , ,00 VE total = R$ ,95

11 fls ) Valor do Imóvel ( VI ) : VI = VT + VE VI = R$ ,50 + R$ ,95 VI = R$ ,45 V) CONCLUSÃO: * VALOR DO IMÓVEL = R$ ,45 (cento e sessenta e cinco mil oitocentos e sessenta e oito reais e quarenta e cinco centavos)

12 fls VI) RESPOSTAS AOS QUESITOS DAS REQUERENTES (fls. 222): 1) Queira o Sr. Perito descrever o imóvel pertencente às partes; Resposta: Vide, por favor, o laudo. 2) Qual o valor de venda atual do imóvel? Resposta: O valor de venda mínimo do imóvel é R$ ,45. 3) Qual é o estado atual de conservação do imóvel? Resposta: Vide, por favor, o laudo. 4) Queira o Sr. Perito informar se o imóvel sofreu algum tipo de melhoramento, em virtude de obras (benfeitorias); Resposta: Os moradores vem mantendo o imóvel em regular conservação e nele fazendo manutenções periódicas e benfeitorias tais como a colocação da piscina. 5) Que o Sr. Perito preste quaisquer outros esclarecimentos que entender necessários para o bom deslinde da causa. Resposta: Vide, por favor, fotografias em apêndice. Araraquara, 04 de dezembro de 2015

13 fls Foto: 01 Descrição Vista frontal do imóvel Bairro Vila Xavier Foto: 02 Descrição Vista lateral do imóvel Bairro Vila Xavier

14 fls Foto: 03 Descrição Vista interna do imóvel Bairro Vila Xavier Foto: 04 Descrição Vista interna do imóvel Bairro Vila Xavier

15 fls Foto: 05 Descrição Vista interna do imóvel Bairro Vila Xavier Foto: 06 Descrição Vista interna do imóvel Bairro Vila Xavier

16 fls Foto: 07 Descrição Vista interna do imóvel Bairro Vila Xavier Foto: 08 Descrição Vista da piscina Bairro Vila Xavier

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