LUPERCIO ZIROLDO ANTONIO,

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1 fls. 74 Excelentíssimo Sr. Doutor Juíz de Direito da Primeira Vara Cível de BIRIGUI PROCESSO DIGITAL Alienação judicial de bens Alienação judicial REQUERENTE LEANDRO CREPALDI INACIO TORRES REQUERIDOS GENI APARECIDA FRANCO TORRES LUPERCIO ZIROLDO ANTONIO, Perito Judicial nomeado para os objetos desse Processo, respeitosamente venho apresentar o Laudo Técnico de Avaliação para ser juntado aos Autos, ocasião em que solicito seja comunicada a Defensoria Pública do Estado de São Paulo referente o cumprimento do trabalho pericial visando o depósito de meus honorários periciais já reservado, conforme fls. 66. Colocamo-nos a disposição para quaisquer outras informações que se fizerem necessárias. Birigui, 30 de novembro de Lupercio Ziroldo Antonio Engenheiro Civil CREA Perito Judicial Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 1

2 fls. 75 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO 1 OBJETO DA AVALIAÇÃO PROCESSO DIGITAL Alienação judicial de bens Alienação judicial REQUERENTE LEANDRO CREPALDI INACIO TORRES REQUERIDOS GENI APARECIDA FRANCO TORRES De acordo com o honroso Mandado Judicial de fls. 60 e após análise ao documental constante do Processo, entende este Perito que deve ser desenvolvido como trabalho pericial o seguinte: Avaliação do Imóvel da Rua Antonio Escanhoela, número 151, bairro Prefeito Mario Crem dos Santos, cidade de Birigui/SP. Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 2

3 fls DILIGÊNCIAS REALIZADAS 2.1. Localização e Situação Imagem aérea GOOGLE EARTH 2.2. Terreno, situação BIRIGUI Rodovia Marechal Rondon Imóvel Avaliando Rua Antonio Escanhoela, 151 Bairro Pref. Mario Crem dos Santos, Birigui/SP A partir das vistorias no local e diligências realizadas no Setor de Engenharia e Cadastro da Prefeitura de Birigui, temos que o terreno que constitui o Imóvel avaliando é originário do Lote 6 da Quadra E, Bairro Prefeito Mario Crem dos Santos, possui inscrição cadastral na municipalidade sob número possuindo frente para o lado ímpar da Rua Antonio Escanhoela, localizando-se especificamente em meio de quadra entre a Rua Sargento Cesar Roberto Tunes e a Rua 1. De conformidade com o cadastro na Prefeitura e com as diligências realizadas, o terreno que constitui o Imóvel avaliando tem formato retangular com testada de 8,50 metros para a Rua Antonio Escanhoela e igual medida de fundos com laterais de 20,00 metros, perfazendo uma área total de 170,00 metros quadrados. Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 3

4 fls Edificações existentes sobre o Lote. situação. Sobre o Lote de terreno que constitui o objeto da avaliação encontra-se edificado um prédio térreo com característica residencial que assim podem ser descrito: Residência Edificação com área de 85,00 m² (somente 39,93 m² regularizados na Prefeitura Municipal de Birigui), em alvenaria, constituída no corpo principal por Sala, dois Dormitórios, Cozinha, Banheiro comum. Anexo lateralmente Varanda coberta onde se instala a Área de Serviços. Frontalmente área coberta que se prolonga da Varanda lateral coberta até a divisa frontal funcionando parte como Garagem. Piso em concreto desempenado. Cobertura em telhas cerâmicas sobre estrutura de madeira. Instalações elétricas e hidráulicas na residência em aparente normal funcionamento. Construção padrão econômico com idade aparente de 5 a 10 anos. Estado de conservação e manutenção considerado entre regular dado que o imóvel tem apenas revestimento em reboco. Há a necessidade portante de término com pintura e outros vários reparos visando manutenção e conservação. FACHADA DO IMÓVEL AVALIANDO Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 4

5 fls Outras informações sobre o Imóvel Avaliando Aos fundos quintal em terra e mato. Frontalmente, muro e portão de metalão para autos. O local onde está situado o Imóvel avaliando está servido por pavimentação asfáltica, passeio público, guia e sarjeta, redes elétrica e telefônica, redes de abastecimento de água e coletora de esgoto, iluminação pública, coleta sistemática de lixo e proximidade à transporte coletivo. A região onde está situado o imóvel avaliando, pode ser considerada predominantemente residencial e possui entre média e alta taxa de ocupação. 3 METODOLOGIA BASICA APLICADA À AVALIAÇÃO Avaliação de Terrrrenos Para a avaliação de terrenos, após a vistoria, procedemos a um Método comparativo direto de avaliação, o qual consiste basicamente na pesquisa do valor de mercado quando aplicado a terrenos localizados em circunstâncias semelhantes e com dimensões e estado de conservação aproximadamente iguais. Para tanto, foi efetuada uma Pesquisa de Opiniões na cidade de Birigui/SP com a finalidade de se conhecer a tendência de valor médio de mercado para o metro quadrado de terrenos similares na região do Imóvel avaliando, levando-se em conta todas as suas características de localização em quadra. observação 1 O valor de mercado é admitido como aquele em que se realizaria uma venda e compra entre partes desejosas, mas não obrigadas a transação; ambas perfeitamente conhecedoras do imóvel e do mercado atual e reconhecendo um prazo razoável para se encontrarem, ou seja, comprador e vendedor tipicamente motivados. observação 2 O resultado da Pesquisa de Opiniões realizada em Birigui visando conhecer a tendência do valor médio de mercado atual para o metro quadrado de terrenos similares localizados na região do Imóvel avaliando está descrito no Item 4, da Avaliação neste Laudo Técnico(referência novembro de 2.016) Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 5

6 fls. 79 Avaliação de Ediffi icações Para as edificações, consideramos uma avaliação de precisão de custo, subtraída a depreciação (MAGOSSI) por obsolescência fisica, funcional e econômica, e a Tabela de Ross-Heidecke, e levando-se em conta a situação da residência como um todo, ressaltando que: obsolescência física é a perda de utilidade física de uma propriedade resultante de fatores físicos como deteriorização por uso, desgaste, envelhecimento, oxidação, incrustação, rachadura, fissura, etc. obsolescência funcional: é a perda de utilidade resultante de fatores como mudança na arte de projetar e construir, nas exigências legais, surgimento de novos produtos e concepções que substituem com vantagens. obsolescência econômica: é a perda de utilidade resultante de fatores econömicos, tais como mudança de uso ótimo, legislação de ocupação do solo, proximidade de fontes poluidoras, etc. 4 AVALIAÇÃO A partir da Metodologia Básica explicitada no Item 3 deste Laudo, temos o seguinte resultado: IMÓVEL AVALIANDO Imóvel da Rua Antonio Escanhoela, número 151, bairro Prefeito Mario Crem dos Santos, cidade de Birigui/SP 4.1. Terreno FONTES CONSULTADAS (em Birigui, com conhecimento da região) Imobiliária Gajardoni ( ); Haddad Imóveis ( ); Imobiliária Solar ( ); Lider Imóveis ( ); Imobiliária Eldorado ( ) A partir da Pesquisa realizada, temos: Área do terreno: 170,00 m² Valor médio do metro quadrado de terreno no local (localização na quadra, tamanho, situação do terreno na quadra, topografia, etc) R$ 190,00 / metro quadrado de terreno, no local Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 6

7 fls. 80 Então: V = ( R$ 190,00/m 2 x 170,00 m²) V terreno que compõe o imovel = R$ ,00 por extenso: Trinta e dois mil reais 4.2. Edificações existentes Residência Área edificada total = 85,00 m 2, sendo: Custo de Reprodução Edificação padrão econômico = Cr = R$ 1.100,00 / m 2 (fonte Ibape, padrão econômico, índice aplicado R8N setembro/16) Depreciação (estado atual da edificação + aspectos da metodologia) = D = 50% V edificações = (85,00m² x 1.100,00/m² - D=50%) V edificações = R$ ,00 por extenso: Quarenta e sete mil reais Daí temos finalmente: VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO = V terreno que compõe o imóvel + V edificações VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO = R$ ,00 TAL COMO SE CONSTITUI QUANDO DAS DILIGÊNCIAS por extenso: Setenta e nove mil reais 5 CONCLUSÃO De conformidade com a solicitação da digníssimo Doutor Juiz de Direito e de acordo com o que foi exposto, concluímos: Imóvel Avaliando Imóvel da Rua Antonio Escanhoela, número 151, bairro Prefeito Mario Crem dos Santos, cidade de Birigui/SP valor avaliado = R$ ,00 Valor por extenso: Setenta e nove mil reais Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 7

8 fls REFERÊNCIAS NB Norma Brasileira de Avaliações NBR Princípios Básicos de Engenharia de Avaliações - Editora Pini Birigui, 30 de novembro de Lupercio Ziroldo Antonio Engenheiro Civil CREA Perito Judicial Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 8

9 Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis( em:3/4/ :02:59

10 Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis( em:3/4/ :02:59