2.1 - Endereço do imóvel vistoriado: Rua Nelson Assumpção, nº 255, Jardim Bela Vista, Araras SP;

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1 1.0 - IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO Laudo de Avaliação de Imóvel nº: LTP 100/17; 1.2- Processo n : PDe, Ação De Extinção De Condomínio E Avaliação De Imóvel, Tribunal de Justiça SP, da 3ª Vara Cível da Comarca de Araras / SP; 1.3- Requerente: Adilson Ciani; 1.4- Requerida: Odete de Fátima Tasca INFORMAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO Endereço do imóvel vistoriado: Rua Nelson Assumpção, nº 255, Jardim Bela Vista, Araras SP; Data e horário da vistoria: , às 14:00 horas; Acompanhantes: O Perito, Eng.º Alberto Alves De Menezes; Requerente, Sr. Adilson Ciani; Defensora do Requerente, Advogada Alessandra B. Da Silva; Requerida, Sra. Odete de Fátima Tasca; Defensor da Requerida, Advogado Julio Cesar Paganotti; Utilização do imóvel: Residencial; Tipo do imóvel: Residência térrea; Inscrições cadastrais do imóvel: fls LTP- 100/17-1/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E AD1.

2 No CRI Cartório de Registro de Imóveis de Araras/SP e Prefeitura Municipal de Araras-SP: a)- Matrícula nº: ; b)- RC I.P.T.U. nº: ; c)- Lote/terreno nº 13, da quadra N, do conjunto Residencial Jardim Bela Vista, no município e comarca de Araras-SP, medindo 9,00 metros de frente para a Rua Nelson Assumpção, com medida igual nos fundos, da frente aos fundos, em ambos os lados, mede 20,00 metros; d)- Existindo uma residência térrea com 51,05 m² (metros quadrados) Condições de conservação do imóvel: A residência necessita-se de reparos de pequena monta (reboco, pintura). A Requerida e família residem no imóvel DESCRIÇÃO DETALHADA DO IMÓVEL AVALIANDO 3.1- Do terreno/lote: Dimensões/área física: 09,00 x 20,00 m = 180,00 m² Fechamento do terreno: Muros nos fundos, laterais e frente (+ portões veículos + pessoas); Topografia do terreno: totalmente plano; Distância do centro da cidade: De 4,0 km; Construções vizinhas: residências; Padrão das construções vizinhas: padrão médio/baixo; fls LTP- 100/17-2/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E AD8.

3 4.0- CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO E METODOLOGIA Para o Terreno/Lote e Edificação: Terreno/lote: O MÉTODO COMPARATIVO A DADOS DE MERCADO, em conformidade com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE e da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT, NBR Edificações: O MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO, de conformidade com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE e da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT Os custos das edificações foram elaborados de acordo com as composições de custos extraídos da Tabela de Custos Unitários PINI de Edificações Julho/ Para a avaliação do imóvel terreno/lote nas condições atuais: Valer-se a das pesquisas do mercado realizadas na praça de Araras/SP; As referidas pesquisas representam a realidade do mercado imobiliário de imóveis residenciais, da cidade de Araras/SP Não podemos ignorar os preceitos básicos, exigidos para uma avaliação coerente e segura como a presente. Para tanto, lembramos que foram consideradas as seguintes observações: a)- a localização do imóvel em relação a distância do centro da cidade de Araras/SP; b)- a inexistência de fontes poluidoras; fls LTP- 100/17-4/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E ADF.

4 c)- a topografia favorável do terreno; d)- padrão das residências na rua e bairro; e)- aproveitamento do terreno e disposição da construção no mesmo; f)- melhoramentos públicos e segurança; g)- facilidades de acesso e tradição do bairro DAS PESQUISAS REALIZADAS 5.1- Pesquisa nº 1: - Leilão Presencial e Online da Caixa Federal nº 0052/2.017/CPA/BU; - Data: , às 09 horas; - Leiloeiro Oficial Antonio Sanches; - Fone: (11) ; - Lote 011 Araras/SP: Rua Labruna José Batistella, nº 190, lote 02, quadra S, Jardim Bela Vista, Residência com 116,6 m² de área construção total, com 180,00 m² de área do terreno; - Valor de Venda: R$ , Pesquisa nº 2: - Solar Imóveis S/C. Ltda., - Rua Barão de Arary, nº 887, Centro, Araras SP, - Fones: (19) e , - Lote residencial no Jardim Ipê, medindo 08,00 x 25,00 m, pede R$ ,00. fls LTP- 100/17-5/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E AE3.

5 5.3- Pesquisa nº 3: - Jaime Corretor de Imóveis CRECI ; - Fone (19) ; - Terrenos/lotes nas proximidades do Jardim Bela Vista: Jardim Dalla Costa 10,00 x 25,00 m = R$ ,00. Jardim Ypê 08,00 x 25,00 m = R$ , Pesquisa nº 4: - Imobiliária Moradia; - Rua Cristóvão Colombo, nº 673, Centro, Araras-SP; - Fones: (19) ; - Lote residencial no Jardim Ipê, medindo 08,00 x 25,00 m, pede R$ , Média Simples dos Preços Apurados: - q = Q/n = R$ 425, , , ,00 = R$ 1.795,00/4 = R$ 448,75. - q = R$ 448,75 / m² Médias Saneadas: - q x 1,3 = R$ 448,75 x 1,30 = R$ 583,38. - q x 0,70 = R$ 448,75 x 0,70 = R$ 314,13. - Não existem preços discrepantes entre os preços pesquisados Valor resultante para o imóvel avaliando: a)- Vt = S x qm fls LTP- 100/17-6/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E AE7.

6 b)- Onde: S = Área do terreno; qm = Preço unitário m² do terreno; Vt = 180,00 x 448,75 = R$ , Cálculos do valor da Construção/Edificação: O valor da construção foi obtido com base no Calculo Unitário PINI de Edificações, devidamente depreciado tendo em vista a idade aparente e o estado de conservação da edificação. Sendo assim, temos que o valor da edificação será dado pela fórmula: Onde: Ve = S x Vu x kd Ve = Valor da edificação; S = Área da construção; Vu = Valor unitário do m² de construção; Kd = Coeficiente de depreciação; Fc = Fator de correção. A depreciação devido a idade aparente do imóvel será efetuada pelo método de valor decrescente, através da fórmula: fls LTP- 100/17-7/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E AEB.

7 Kd= (1-r)n, onde Kd = Coeficiente de depreciação; r = razão de depreciação, adotada como igual a 2,0 % para edificações residenciais/ comerciais; n = idade aparente do imóvel: 23 anos (construção em 1.994). NOTA: Foi adotada a Tabela Bolsa de Imóveis, publicado pelo Jornal O Estado de S. Paulo, Fatores de depreciação de acordo com a idade e estado de conservação do imóvel (0,6078). Sendo assim temos: Ve = S x Vu x Kd Da Edificação existente na data da vistoria: - S = 51,05 m²; Vu = R$ 1.305,31/m²; Kd = 0,6078; Ve = S x Vu x kd = 51,05 x 1.305,31 x 0,6078 = R$ ,41. Total do item = R$ ,00 (quarenta mil, quinhentos e um reais) Das Benfeitorias e Anexo: a)- Cobertura da Lavanderia; fls LTP- 100/17-8/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E AEE.

8 b)- Portões metálicos entrada (02 peças); c)- Muros fechamentos e outros Total do item = R$ 8.000,00 (oito mil reais) QUESITOS FORMULADOS PELAS PARTES 6.1- Quesitos do Requerente. 1-) Queira o senhor Perito descrever o imóvel situado na Rua: Nelson Assumpção, nº 255, Bairro Jardim Bela Vista, Cep nº ? R- Vide itens do corpo deste Laudo. 2-)Queira o senhor Perito relatar se imóvel é composto por uma única casa de morada? R- Sim. 3-) Poderia o senhor Perito descrever as características do imóvel objeto da ação, e demonstrar como se encontra o imóvel no presente momento? R- Vide itens do corpo deste Laudo. 4-) Poderia o senhor Perito avaliar o referido imóvel, e assim dizer qual o valor atual de mercado do imóvel? R- Vide conclusão do presente Laudo de Avaliação. fls LTP- 100/17-9/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E AF4.

9 5-) Queira o senhor Perito descrever a avaliação do imóvel (valor total do imóvel, valor das benfeitorias e valor do terreno) no presente momento em relação ao valor de mercado do imóvel? R- Vide conclusão do presente Laudo. 6-) Queira o senhor Perito descrever a real condições do imóvel objeto da ação? R- O imóvel necessita de reparos de revestimentos e pintura. 7-) Queira o senhor Perito prestar qualquer outros esclarecimentos que entender necessário ao julgamento da lide? R- Vide itens do corpo deste Laudo Quesitos da Requerida. 1) Poderia o Sr. Perito discriminar detalhadamente o imóvel residencial objeto da perícia, sito na Rua Nelson Assumpção, nº 255, Bairro Jardim Bela Vista, na cidade de Araras/SP, CEP ? R- Vide itens do corpo deste Laudo. 2) Foram feitas melhorias no imóvel de modo a aumentar seu valor de mercado? R- As partes informaram que não houve acréscimos de melhorias no imóvel avaliando. 3) A localização/bairro em que se encontra o imóvel é tipicamente residencial ou comercial? R- Residencial. 4) O imóvel está apto para uso residencial nas atuais condições em que se encontra? R- Sim, necessitando de pequenos reparos e pintura. fls LTP- 100/17-10/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E AF6.

10 5) Considerando as dimensões, a atual condição do imóvel, a rua e o bairro em que se situa, qual o valor de avaliação de mercado para venda? R- Vide conclusão do presente Laudo. 6) Considerando as dimensões, a atual condição do imóvel, a rua e o bairro em que se situa, qual o valor de mercado para aluguel residencial? R- De R$ 646,00 / mensal. 7) Outro esclarecimentos que o Sr. Perito julgar necessário. R- Vide itens do corpo deste Laudo CONCLUSÃO 7.1- Pela vistoria realizada no imóvel avaliando da Matrícula de nº , condições do mesmo, pesquisas de mercado alcançadas e demais elementos que compõe esta avaliação, este Signatário pôde concluir que (100%): 1. O valor apurado do imóvel avaliando Terreno/Lote é de: R$ , O valor apurado da Edificação / Residência é de R$ ,00 (quarenta mil, quinhentos e um reais). fls LTP- 100/17-11/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E AFD.

11 fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E B01.

12 RUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP FOTO-01-VISTA EXTERNA CORREDOR LADO ESQUERDO, ACESSO FUNDOS QUINTAL DO IMÓVEL... FOTO-02-VISTA FACHADA FRONTAL DA RESIDÊNCIA... fls LTP- 100/17-13/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E B03.

13 RUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP FOTO-03-VISTA INTERNA DA RESIDÊNCIA, SALA ESTAR/TV... FOTO-04-VISTA IDEM, CORREDOR ACESSO DORMITÓRIOS... fls LTP- 100/17-14/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E B09.

14 RUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP FOTO-05-VISTA INTERNA DA COZINHA... FOTO-06-VISTA INTERNA DO BANHEIRO... fls LTP- 100/17-15/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E B0E.

15 RUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP FOTO-07-VISTA INTERNA 1º DORMITÓRIO... FOTO-08-VISTA INTERNA DO 2º DORMITÓRIO... fls LTP- 100/17-16/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E B17.

16 RUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP FOTO-09-VISTA INTERNA DO 3º DORMITÓRIO... fls FOTO-10-VISTA EXTERNA CORREDOR LADO DIREITO, LAVANDERIA COBERTA... LTP- 100/17-17/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E B1E.

17 RUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP FOTO-11-VISTA FUNDOS, QUINTAL COM PISO CONCRETO RÚSTICO... FOTO-12-VISTA FUNDOS OLHANDO PARA CORPO DA RESIDÊNCIA... fls LTP- 100/17-18/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E B25.

18 RUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP FOTO-13-VISTA DETALHE DA LAVANDERIA... FOTO-14-VISTA FACHADA FRONTAL DA RESIDÊNCIA... fls LTP- 100/17-19/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E B28.

19 RUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP FOTO-15-VISTA FACHADA EXTERNA DA RESIDÊNCIA... FOTO-16-VISTA IDEM FACHADA EXTERNA. fls LTP- 100/17-20/20 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2D44E B2C.