Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 3 Vara Civil de Araraquara Dr. Paulo Luiz Aparecido Treviso

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1 fls. 217 Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 3 Vara Civil de Araraquara Dr. Paulo Luiz Aparecido Treviso Processo nº Autos de: Execução de Título Extrajudicial - Cheque RTE: COMÉRCIO DE ROUPAS FEITAS NAJU LTDA - ME. RTO: ALEXANDRA PATRÍCIA DE AZEVEDO MARTINS e outro. Marcelo Augusto, CREA: , perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo concluído seu trabalho pericial conforme solicitado vem até V. Excia, para requerer a juntada do Laudo anexo nos Autos em questão e a necessária autorização para o levantamento dos honorários profissionais já depositados. Desde já solicitamos a Análise de complemento de honorários no valor de R$ 4.320,00 (Quatro Mil Trezentos e Vinte Reais) referentes a um total de 16 horas de trabalho para os 02 imóveis. Ou a critério de vossa excelência. Termos em que, P. Deferimento Araraquara, 12 de maio de Engº Marcelo Augusto Engenheiro Agrimensor- Civil- Segurança do Trabalho Perito Criminal e Técnico em Mecânica. CREA ABINP 438/11 INCRA C3B 1

2 LAUDO TÉCNICO fls CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES: 1.1. Objetivo: Tem o presente, a finalidade de se determinar o Valor relativo mais apropriado aos Imóveis, objeto desta Avaliação Características da Região: Imóveis respectivamente localizados Av. Raul Tobias Monteiro, nº 147, Cidade Industrial, nesta e Rua Carlos Anselmo, nº 118, Jd. Santa Júlia, ambas no Município de Araraquara, SP, Cadastro e de matrícula n.º e Cadastro Titularidade Segundo observado nos Autos, visualizamos estes imóveis que são respectivamente parte integrante da matrícula n.º e da matrícula n.º conforme folhas 71@74, do cartório de Imóveis da Comarca de Araraquara Vocação A vocação do imóvel e também de toda a região circunvizinha para o imóvel de matricula é mista onde entendemos que conforme observado á predominância é comercial. Contudo do imóvel de matrícula tem a predominância residencial, conforme observação in loco Benfeitorias Será descrito oportunamente Data das Vistorias e Participantes: A vistoria ao imóvel objeto dos Autos foi realizada no dia conforme abaixo: Data 23/03/2016 Período da Tarde 14:00h para o imóvel de Matrícula nº localizado na Rua Raul Tobias Monteiro nº 147. Participantes: 2

3 Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado. Sra. Alexandra Patrícia de Azevedo Martins Requerida Sr. Caio Oliveira Paoli Inquilino do imóvel fls. 219 Data 23/03/2016 Período da Tarde 15:20h para o imóvel de Matrícula nº localizado na Rua Carlos Anselmo nº PERÍCIA: Participantes: Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado. Sr. Hulgo Fabio Lucena Pessoa Requerido 2.1. Metodologia: Fizemos uma análise investigativa de Cadernos e sites Imobiliários veículos informativos Idôneos frente ao observado; Fizermos uma Pesquisa em toda a região circulo vizinha dos imóveis; Análises das Avaliações e Valores anexados aos Autos pelas partes, analisando assim a diferenças dos valores apresentados; Análise Comparativa de Valores Método Comparativo; E por fim uma análise estatística através de todos os valores encontrados; No transcorrer deste trabalho, foram observados os preceitos básicos das Normas: No transcorrer deste trabalho, são obedecidos os preceitos básicos das Normas NBR , NBR e as quais incorporam em seu conteúdo as Normas NBR 5676, NBR 8951, NBR 8799, que se encontrão descontinuadas conforme site como 3

4 também o das NBR , NBR , e fls. 220 Também foram consultados para a adoção dos parâmetros e critérios:? Pesquisas indiretas no Mercado Imobiliário Regional, através de ofertas de Jornais, Publicações e site das Imobiliárias e os Jornais de Imobiliárias Conceituadas. No transcorrer deste trabalho também foram observados os preceitos básicos das Normas e Literaturas:? Mapas da Cidade de Américo Brasiliense;? Código Tributário Brasileiro;? Lei nº Altera a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979;? Curso de Engenharia de Avaliações IBAPE/SP;? Lei nº Novo Código Florestal;? SISTEMAS AMBIENTAIS E POLÍTICAS PÚBLICAS - H.T. Odum, E.C. Odum, M.T. Brown, D. Lahart, C. Bersok, J. Sendzimir; 2.2. Nível de Precisão: Pesquisas de Mercado e precisão das Informações: - Nível de precisão adotado será de Alta Precisão dentro das informações apresentadas e do universo encontrado. - Pesquisas ao Mercado Imobiliário de Araraquara Anexos: Anexo 1 Fotos do Reconhecimento Geral e Reconhecimento da Edificação 01; Anexo 2 Fotos do Reconhecimento Geral e Reconhecimento da Edificação 02; Anexo 3 Mapa de Referência e localizações das referida Área Anexo 4 Mapa de Referência e localizações das referida Área 02. 4

5 2.4. Avaliação: fls Detalhes e Áreas das Edificações Utilizadas: Conforme Vistoria Pericial realizada em 23/03/2016, observamos as propriedades que estão localizadas respectivamente na: Av. Raul Tobias Monteiro, nº 147, Cidade Industrial, nesta e Rua Carlos Anselmo, nº 118, Jd. Santa Júlia, ambas no Município de Araraquara, SP, parte integrante da matrícula n.º e Cadastro e de matrícula n.º e Cadastro conforme folhas 71@74, sendo: Primeira Edificação: Sendo esta conforme matrícula n.º e Cadastro : com 6,50 metros de frente e 12 de frente aos fundos encerrando a área com 78,00 m² de terreno e com características de ampliação em torno de 62 m² edificados e com idade aparente de 40 anos sem aparente manutenção e ou reparos, contendo uma 01 cozinha, 01 banheiro, 01 quarto, todos necessitando de muitos reparos, pois foram observadas trincas de estruturas, muitas infiltrações, muito bolor e trincas de reboque e uma área frontal de telhas removíveis também necessitando de reparos, ocupando praticamente grande parte do terreno. Aonde para tal análise utilizamos o Critério de Heidecke Estado de conservação 4,5 com reparos importantes. Segunda Edificação: Sendo esta conforme matrícula n.º e Cadastro localizada na quadra 11, sendo o lote 07 com 10,20 metros de frente e 25,00 metros de frente ao fundo encerrando uma área de terreno de 255,00 m², contendo uma edificação térrea com área ampliada e com características de reforma entorno de 170 m². Contendo aparentemente 02 quartos, necessitando de pinturas e reparos, também contem 01 sala aparentemente sem necessidade de reparos, na data da Perícia, observamos 04 banheiros sendo 02 suítes e 01 não finalizada na data da vistoria, todos com frente para a piscina sendo esta, também observamos uma cozinha tipo varanda com churrasqueira também voltada para a piscina sem aparente interligação interna entre os cômodos e com uma cobertura fechando a parte frontal do imóvel, situação esta que pode ser observada nas fotos apresentadas. Aonde para tal análise utilizamos o Critério de Heidecke Estado de conservação 3,5 com reparos Simples e importantes. 5

6 Conforme, nas avaliações destacamos as Seguintes áreas que estão sendo utilizadas, pois segundo relatado pelo requerido modificações de fechamento de paredes realizado pelo requerente: fls. 222 Descrição imóvel A Dimensões Identificação m² Terreno 78 Edificação Principal 62 Descrição imóvel B Dimensões Identificação m² Terreno 255 Edificação Principal Metodologia de Coletas Conforme já anteriormente relatado um dos imóveis, que é objeto desta lide fica em local mais Nobre desta cidade, nas proximidades da Alameda Paulista, situação esta que modifica inclusive o uso e ocupação deste solo, contudo por outro lado é um terreno muito pequeno, não ofertando muito para o apelo comercial e com uma edificação necessitando de reparos importantes. A outra Edificação fica no Bairro Santa Júlia de características diferentes da primeira, sendo um bairro de características Residenciais, todavia com uma característica de expansão urbana desta cidade. Contudo importante ressaltar que conforme ás pesquisas para aplicação do método comparativo, conforme Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos NBR , conforme Abaixo: Imóvel Urbano: Imóvel dentro do perímetro Urbano definido em Lei. Entendemos que conforme NBR-14653:1 da ABNT em sua parte 1: O conceito de valor de mercado compreende a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Todavia, mesmo que atendendo todos os fatores de correção, ponderação e homogeneização, nunca conseguiremos atingir o fator de flutuação do mercado, pois é uma variante imensurável por este motivo, em situação quando possível, e entendemos este ser o caso das áreas foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado para o Terreno e para edificação, estaremos utilizando os dados das Revistas Pini e Construção de Mercado fazendo a Aplicação do Critério de Heidecke, onde classificamos pelo encontrado e 6

7 representado pelo anexo 01 e 02 o Estado para as Edificações que representa uma depreciação de para cada uma sobre o valor do padrão da edificação referente a Reparos Importantes e complementação de Edificação (REPARO DE ESTRUTURAS, PINTURA, TELHADO, CALHAS, ETC), serão apresentados oportunamente abaixo. fls Método de Comparativo Direto imóvel 01: Matricula nº Pesquisa Imobiliária - Terreno Pericia Amostras Terreno R$ 640,00 R$ 615,00 R$ 550,00 R$ 600,00 R$ 475,19 Valor Médio Benfeitorias: Valores Totais em 2016 Uso de Edificação Custo Total Material Mão-de-obra Habitacional R$/m² R$/m² R$/m² Residencial popular R$ 1.113,52 R$ 615,13 R$ 498, EDIFICAÇÕES Unidade Qte Valor Edificação Principal m² 62,00 R$ 1.113, Cálculo do Valor da Edificação: Edificação (m2) x Valor da Pini x depreciação (Critério de Heidecke) Matricula nº Desvio Padrão Intervalo de Gaus Média Saneada AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE HEIDECKE EDIFICAÇÕES Estado Depreciação Valor Edificação Principal 4 52,6% R$ , Método de Comparativo Direto imóvel 02: Pesquisa Imobiliária - Terreno Pericia Amostras Terreno R$ 350,00 R$ 320,00 R$ 280,00 R$ 300,00 R$ 342,86 Valores Totais em 2016 Dimensões Valor Imóvel R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² m² R$ R$ 576,04 R$ 65,25 R$ 510,79 R$ 641,29 R$ 601,25 78,00 R$ ,50 7

8 fls. 224 Valor Médio Desvio Padrão Intervalo de Gaus Benfeitorias: Média Saneada Dimensões Valor Imóvel R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² m² R$ R$ 318,57 R$ 29,21 R$ 289,36 R$ 347,78 R$ 320,95 255,00 R$ ,86 Uso de Edificação Custo Total Material Mão-de-obra Habitacional R$/m² R$/m² R$/m² Residencial médio (2) 1.470,11 800,28 669, EDIFICAÇÕES Unidade Qte Valor Edificação Principal m² 170,00 R$ 1.470, Cálculo do Valor da Edificação: Edificação (m2) x Valor da Pini x depreciação (Critério de Heidecke) AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE HEIDECKE EDIFICAÇÕES Estado Depreciação Valor Edificação Principal 3,5 33,2% R$ ,69 Todavia, vemos nesta perícia a existência de Quatro situações, a saber, e que foram levadas em consideração para esta análise: 1) A Principal vocação do imóvel em Questão; 2) Classificação do padrão construtivo em Questão; 3) Dimensão da Edificação e Benfeitorias; 4) Depreciação da Construção. Sendo assim encerramos estes esclarecimentos conforme abaixo: Onde e diante de tal segue abaixo o resultado desta avaliação: Inscrição Valor Imóvel R$ Terreno R$ ,50 Edificações R$ ,13 Total R$ ,63 Inscrição Valor Imóvel R$ Terreno R$ ,86 Edificações R$ ,69 Total R$ ,55 Sendo assim terminamos fazemos a apresentação deste Laudo contendo 08 Laudas e 04 anexos sendo todas as folhas enviadas em PDF e coloridas e digitalmente assinadas. 8