EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XI - PINHEIROS DA CAPITAL

Transcrição

1 EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XI - PINHEIROS DA CAPITAL SP PROCESSO : Nº CARTÓRIO : 4º OFÍCIO. AÇÃO : CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. (DESPESAS CONDOMINIAIS) REQUERENTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ITAGUAÍ. REQUERIDO : ESPÓLIO DE JOVIR STRASBURG. JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro civil, CREA nº , CPF , perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado e entregue seu trabalho, vem, respeitosamente, requerer o levantamento de seus honorários profissionais, já depositados às fls. 95 / 104 / 114. Nestes termos, P. Deferimento. São Paulo, 05 de dezembro de JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL fls. 117 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JUAREZ PANTALEAO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 05/12/2017 às 12:37, sob o número WPIN Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 50ECC4D.

2 fls. 118 EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XI - PINHEIROS DA CAPITAL SP PROCESSO : Nº CARTÓRIO : 4º OFÍCIO. AÇÃO : CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. (DESPESAS CONDOMINIAIS) REQUERENTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ITAGUAÍ. REQUERIDO : ESPÓLIO DE JOVIR STRASBURG. JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº , perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa. L A U D O

3 fls. 119 CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL Localização: Rua Joaquim Antunes, nº. 819, apartamento nº. 134, Bairro Pinheiros do Município de São Paulo, SP; Data da Avaliação: Dezembro de Valor de mercado para venda: Va = R$ ,00 (seiscentos e sessenta e oito mil reais)

4 fls. 120 CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no Município de São Paulo, devido a uma ação de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (DESPESAS CONDOMINIAIS) Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo.

5 fls. 121 CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização O imóvel avaliando localiza-se na Rua Joaquim Antunes, nº. 819, Condomínio Itaguaí, apartamento nº. 134, Bairro Pinheiros do Município de São Paulo, SP 2. Planta Genérica de Valores Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel avaliando encontra-se no Setor 015, Quadra 003, e Índice Fiscal 3.844, Planta de localização

6 fls Zoneamento Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontrase em PI-Zona ZM3b - 09, Zona Mista de Alta Densidade -b. 5. Ilustração fotográfica externa Vista do Edifício onde se localiza o imóvel avaliando. Vista da Rua Joaquim Antunes, que lhe dá acesso.

7 fls Melhoramentos Públicos Todos os convencionais 7. Topografia A topografia apresenta-se plana. 8. Características do Solo O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 9. Fração Ideal do Terreno A fração ideal do terreno, conforme a matrícula nº (fls. 109) é de 1,6385%. 10. Características do Prédio Classe / Grupo / Padrão: Estrutura: Revestimento Externo: Residencial / Apartamento / Superior com elevador Concreto armado Pintura Látex / Cerâmico Pavimentos: 16 (dezesseis) superiores, sendo térreo mais 15 andares. Subsolos: Elevadores Apartamentos / andar: Estado da Edificação: Dispositivos de segurança: 01 (um) subsolo. 02 (dois) 4 (quatro) Entre regular e necessitando de reparos simples (d) Portaria e interfone e sistema de vídeo. Dispositivos de Lazer: Salão de festas e sala de ginástica

8 fls Características do apartamento Piso: Cerâmico / carpete de madeira. Revestimento Interno: Argamassa fina com pintura látex e azulejos Portas / Janelas: Forro / Tipo Janelas: Compartimentos Madeira / Alumínio. Laje / Tipo de correr e basculante Sala de estar e sala de jantar conjugadas, 02 (dois) dormitórios, banheiro, cozinha, área de serviço, quarto de empregada transformado em escritório e banheiro de empregada. Idade Estimada: 34 (trinta e quatro) anos Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples (e) Área Construída: Útil: 72,39m 2 Comum: 51,09m 2 Total: 123,48m 2 Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta à Matrícula Nº (fls. 109)

9 fls Ilustração fotográfica interna do Condomínio Itaguaí. Salão de festas. Sala de ginástica.

10 fls Ilustração fotográfica interna da unidade 134 Vista da sala de estar e sala de jantar conjugadas. Quartos I e II.

11 fls. 127 Banheiro e quarto de empregada adaptado para escritório. Cozinha.

12 fls. 128 Área de serviço e banheiro de empregada. Vista da identificação e vaga da garagem

13 fls. 129 CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério Adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média Aritmética Saneada (Anexo III). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.

14 fls Valor Unitário Básico (Vu) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de setembro de 2.017, é de: Vu = R$ 8.636,57/m 2 3. Valor do Apartamento (Va) Va = Vu x Ac Ac = Área homogeneizada = Área útil m² + vagas de garagem m²/2 Ac = 72,39m ,00m 2 /2 = 77,39m 2 Va = 8.636,57 x 77,39m² Va = R$ ,15 Ou, em números redondos, Va = R$ ,00 (seiscentos e sessenta e oito mil reais)

15 fls. 131 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 14 (quatorze) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 3 (três) anexos. São Paulo, 05 de dezembro de JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL

16 fls. 132 ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

17 fls. 133 CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. FATOR OFERTA (Ff) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP FATOR LOCALIZAÇÃO (Flocal) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local do apartamento avaliando (IFa) e no denominador, o do apartamento comparativo (IFe). 3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (Firp) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (Fpcp) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 5. FATOR ATUALIZAÇÃO Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.

18 fls. 134 O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações, (anexo III) Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: Situação Paradigma Classe: Grupo: Residencial Apartamento Padrão: Superior com elevador (2,406) Área útil homogeneizada: 77,39m 2 Número de fatores utilizados: Idade Estimada: Vida referencial: Estado da Edificação: 4 (quatro) 34 (trinta e quatro) anos 60 (sessenta) anos Necessitando de reparos simples (e) Foc: 0,564 Índice fiscal 3.844,00 Data-base Dezembro de 2.017

19 fls. 135 ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS

20 fls. 136

21 fls. 137

22 fls. 138

23 fls. 139

24 fls. 140

25 fls. 141

26 fls. 142 ANEXO III MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA

27 fls. 143

28 fls. 144

29 fls. 145

30 fls. 146

31 fls. 147