EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL PINHEIROS DA CAPITAL - SP

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1 fls EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XI PINHEIROS DA CAPITAL - SP PROCESSO : Nº CARTÓRIO : 4º OFÍCIO AÇÃO : DESPESAS CONDOMINIAIS REQUERENTE : RESIDENCIAL ALTOS DO BUTANTÃ REQUERIDO : OAS 06 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº , perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa. L A U D O

2 fls CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL Localização: Apartamento nº. 13, localizado no 01º andar do Edifício Corifeu - Bloco C, integrante do Residencial Altos do Butantã, situado à Av. Nossa Sra. da Assunção, 647, no 13º. Subdistrito - Butantã, do Município de São Paulo, SP; Data da Avaliação: Outubro de Valor de mercado para venda: Va = R$ ,00 (trezentos e quarenta e seis mil reais)

3 fls CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no Município de São Paulo, devido a uma ação de DESPESAS CONDOMINIAIS. Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo.

4 fls CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização Apartamento nº. 13, localizado no 01º andar do Edifício Corifeu - Bloco C, integrante do Residencial Altos do Butantã, situado à Av. Nossa Sra. da Assunção, 647, no 13º. Subdistrito - Butantã, do Município de São Paulo, SP; 2. Planta Genérica de Valores Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel avaliando encontra-se no Setor 101, Quadra 062, e Índice Fiscal 1.020,00 3. Planta de localização

5 fls Zoneamento fls. 98 Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontrase em BT ZM1 Zona de Mista de Média Densidade. 5. Ilustração fotográfica externa Vista do Condomínio onde se localiza o imóvel avaliando.

6 fls Vista da Av. Nossa Sra. da Assunção, que lhe dá acesso. 6. Melhoramentos Públicos Todos os convencionais 7. Topografia A topografia apresenta-se plana. 8. Características do Solo O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 9. Fração Ideal do Terreno A fração ideal do terreno, conforme a matrícula nº. 200,254 (fls. 59) é de 0, %.

7 fls Características do Prédio Classe / Grupo / Padrão: Estrutura: Revestimento Externo: Pavimentos: Subsolos Elevadores Apartamentos / andar: Estado da Edificação: Dispositivos de segurança: Dispositivos de Lazer: Residencial / Apartamento / Médio. Concreto armado Argamassa fina com pintura Látex. Térreo mais, 17 (dezessete) andares. 01 (um) subsolo 01 (um) elevador social e 01(um) de serviço 06 (seis) Regular (c) Portaria e interfone, sistema de vídeo, cerca e cerca elétrica. Salão de festas, espaço gourmet, salão de jogos sala de ginástica, brinquedoteca, playground, piscina, quadra poliesportiva e churrasqueira.

8 fls Características do apartamento Piso: Laminado de madeira / cerâmico Revestimento Interno: Argamassa fina com pintura látex / azulejos Portas / Janelas: Madeira / Alumínio. Forro / Tipo Janelas: Laje / Correr e basculante. Compartimentos Sala de estar / jantar, 01 suíte, 02 dormitórios, 01 banheiro, cozinha, área de serviço. Vagas de garagem 01(um) vaga. Idade Estimada: 11 (onze) anos. Estado da Edificação: Regular (c). Área Construída: Útil: 59,030 m 2 Comum: 43,309 m 2 Total: 102,339 m 2 Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta à Matrícula Nº (fls. 59)

9 fls Ilustração fotográfica interna do Residencial Altos do Butantã fls. 102 Salão de festas Hall de entrada bloco C Espaço gourmet

10 fls. 328 fls. 103 Salão de jogos Churrasqueira Brinquedoteca Playground

11 fls. 329 Quadra poliesportiva Piscina fls. 104

12 fls Ilustração fotográfica interna da unidade 13. Cozinha Sala de estar / jantar Área de serviço

13 fls. 331 fls. 106 Dormitório I Dormitório II Banheiro

14 fls. 332 fls. 107 Suíte

15 fls CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério Adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média Aritmética Saneada (Anexo III). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.

16 fls Valor Unitário Básico (V u ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de outubro de 2.016, é de: V u = R$ 5.404,42 /m 2 3. Valor do Apartamento (V a ) V a = V u x A c A c = Área homogeneizada Área útil m² + Vagas de garagem m² / 2 A c = 59,030 m² + 10,00m² / 2 A c = 64,03 m² V a = 5.404,42 x 64,030 m² V a = R$ ,01 Ou, em números redondos, V a = R$ ,00 (trezentos e quarenta e seis mil reais)

17 fls. 335 fls. 110 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 17 (dezessete) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 3 (três) anexos. São Paulo, 07 de outubro de JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL

18 fls. 336 ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO fls. 111

19 fls CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. FATOR OFERTA (F f ) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP FATOR LOCALIZAÇÃO (F local ) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local do apartamento avaliando (IF a ) e no denominador, o do apartamento comparativo (IF e ). 3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (F irp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (F pcp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 5. FATOR ATUALIZAÇÃO Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.

20 fls O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações, (anexo III) Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: Situação Paradigma Classe: Residencial. Grupo: Apartamento. Padrão: Médio (1,926). Área útil homogeneizada: 64,030 m 2 Nº de fatores utilizados: 4 (quatro). Idade Estimada: 11 (onze) anos. Vida referencial: 60 (sessenta) anos. Estado da Edificação: Regular (c). F oc : 0,897 Índice fiscal 1.020,00 Data-base Outubro de 2.016

21 fls. 339 ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS fls. 114

22 fls. 340 fls. 115

23 fls. 341 fls. 116

24 fls. 342 fls. 117

25 fls. 343 fls. 118

26 fls. 344 fls. 119

27 fls. 345 fls. 120

28 fls. 346 ANEXO III MÉDIA ARITIMÉTICA SANEADA fls. 121

29 fls. 347 fls. 122

30 fls. 348 fls. 123

31 fls. 349 fls. 124

32 fls. 350 fls. 125

33 fls. 351 VALOR UNITÁRIO Vu = R$ 5.404,42 (cinco mil quatrocentos e quatro reais e quarenta e dois centavos) fls. 126