EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP

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Daniela Gomes Dias
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1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP fls. 188 PROCESSO Nº AUTOS DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL REQUERENTE: REQUERIDO: ORCAST CENTRO DE SERVIÇOS S/S LTDA-ME S.C.M.N.S.F. E BENEFICÊNCIA PORTUGUESA DE ARARAQUARA CARLOS EDUARDO CARDOSO, Crea , perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo concluído seu trabalho pericial, vem até V. Excia, para requerer a juntada do Laudo anexo nos Autos em questão e a necessária autorização para o levantamento de seus honorários profissionais, já depositados. Termos em que, P. Deferimento Araraquara, 21 de dezembro de 2016

2 2 LAUDO TÉCNICO fls. 189 I ) OBJETIVO DO LAUDO: Avaliar o objeto da matricula nº do 1º CRI local, localizado na Avenida Monteiro Lobato nº 1411 e 1411-A. II ) VISTORIA E CONSTATAÇÕES: Trata-se de uma edificação geminada, constituída de duas residências com as seguintes características: 2.1 ) Terreno: Servido por todos os melhoramentos públicos, inclusive guias, sarjetas e pavimentação asfáltica. A área do terreno é de 200,20 m² conforme matrícula nº 44,171 de fls.140 dos autos, cuja descrição nela é a seguinte: Um prédio geminado, situado na Avenida Monteiro Lobato números e A, a 17,60 metros da esquina da Rua Expedicionarios do Brasil, no quarteirão completado pela Avenida e Rua Diogenes Muniz Barreto, nesta cidade, medindo o terreno respectivo, 15,40 metros de frente para a citada Avenida Monteiro Lobato; 15,40 metros nos fundos, onde divide com o prédio da Rua Expedicionarios do Brasil; 13,00 metros da frente aos fundos pelo lado direito visto da avenida, onde divide com o prédio dessa mesma avenida, da proprietária e 13,00 metros da frente aos fundos pelo lado esquerdo, onde divide com terreno da proprietária (objeto da M ), encerrando a área de 200,20 m². Quanto a topografia do terreno é em suave desnível para o lado direito. Quanto à salubridade do solo é seco.

3 3 2.2) Edificações: Residência nº 1411 fls. 190 De alvenaria, padrão popular, idade aparente de 35 anos, passeio público calçado (mau estado de conservação, com o piso cimentado quebrado), gradil frontal com portão de ferro, quintal calçado, cobertura de telhas do tipo francesa, lajotada, esquadrias de ferro, portas de madeira/ferro, com os seguintes compartimentos: Sala: piso cerâmico; Dormitório: piso cerâmico; Hall: piso cerâmico; Banheiro: piso cerâmico, vaso sanitário, lavatório e azulejo com 1,70 metros de altura; Cozinha: piso cerâmico, pia de granito sobre estrutura de alvenaria e balcão de alvenaria; Lavanderia: piso cerâmico, tanque de lavar de acrílico sobre estrutura de alvenaria; Área edificada = 49,20 m²

4 fls. 191 Engº Carlos Eduardo Cardoso 4 Foto: 01 Vista frontal do Foto: 02 Vista frontal do

5 fls. 192 Engº Carlos Eduardo Cardoso 5 Foto: 03 Vista interna do Foto: 04 Vista interna do

6 6 Residência nº 1411-A fls. 193 De alvenaria, padrão popular, idade aparente de 35 anos, passeio público calçado, gradil frontal com portão de ferro, quintal calçado, cobertura de telhas do tipo francesa, lajotada, esquadrias de ferro, portas de madeira/madeira, com os seguintes compartimentos: Sala: piso cerâmico; Dormitório: piso cerâmico; Hall: piso cerâmico; Banheiro: piso cerâmico, vaso sanitário, lavatório e azulejo com 1,70 metros de altura; Cozinha: piso cerâmico, pia de acrilico sobre estrutura de alvenaria e balcão de alvenaria; Lavanderia: piso cerâmico, tanque de lavar de alvenaria sobre estrutura de alvenaria; Área edificada = 59,16 m²

7 fls. 194 Engº Carlos Eduardo Cardoso 7 Foto: 01 Vista frontal do Foto: 02 Vista frontal do

8 fls. 195 Engº Carlos Eduardo Cardoso 8 Foto: 03 Vista interna do Foto: 04 Vista interna do

9 9 III ) AVALIAÇÃO: 3.1) Nível de precisão: fls. 196 O nível de precisão adotado segundo a NBR (Procedimento para Avaliação de Imóveis Urbanos) da ABNT, será de precisão normal. 3.2) Método Utilizado : Para o terreno: O valor básico do terreno foi determinado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado. Esse Método consiste em se proceder uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário local de elementos comparativos. Posteriormente num processo denominado Homogeneização, fazer um tratamento de forma que o valor unitário de cada elemento corresponda ao terreno estabelecido como paradigma. Para as benfeitorias: Serão avaliadas pelo custo de reprodução com base nos Custos Unitários básicos de Edificações em São Paulo revista Construção / Mercado nº184, pág. 55. As depreciações serão feitas considerando o seu estado de conservação e suas condições funcionais - idade aparente (Comissão de Peritos Valores de Venda).

10 10 3.3) Valor do Terreno ( VT ) : fls. 197 Valor obtido à partir de pesquisa imobiliária direcionada para a região e lote avaliando, efetuada junto a estabelecimentos do ramo, corretores, moradores da circunvizinhança e banco de dados desse signatário, considerando suas características, seu aproveitamento misto para residência/comercio, sua proximidade da Avenida Prof. Adelia Izique e acesso fácil para a região central do município; obtendo-se o seguinte resultado médio para o lote avaliando: Fontes pesquisadas: Imobiliária São Paulo - Fone: Oferta = terreno à venda nas imediações Valor de venda = R$ ,00 Área: 234,74 m² Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape) Fator transposição = 0,90 (para compensar a melhor localização da amostra em relação ao avaliando) Vu médio = R$ ,00 x 0,90 x 0,90 / 234,74 m² Vu médio = R$ 741,88/ m² Casell Imobiliária - Fone: Oferta = terreno à venda nas imediações Valor de venda = R$ ,00 Área: 525,00 m² Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape) Fator transposição = 0,85 (para compensar a melhor localização da amostra em relação ao avaliando) Vu médio = R$ ,00 x 0,90 x 0,85 / 525,00 m² Vu médio = R$ 801,42/ m²

11 11 fls. 198 Saba Imóveis - Fone: Oferta = terreno à venda nas imediações Valor de venda = R$ ,00 Área: 216,00 m² Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape) Fator transposição = 0,75 (para compensar a melhor localização da amostra em relação ao avaliando) Vu médio = R$ ,00 x 0,90 x 0,75 / 216,00 m² Vu médio = R$ 812,50/ m² Vu Médio = R$ 741, , ,50 3 Vu médio = R$ 785,27 / m² Média Saneada Desvio médio + 30% = R$ 1.020,85-30% = R$ 549,68 Como todos os valores estão dentro do intervalo, então nenhum deverá ser descartado; portanto: Vu médio = R$ 785,27/ m²

12 12 Valor da cota parte do terreno da residência nº 1411 Área = 93,15 m² (conforme medidas in loco ) fls. 199 Vu do terreno = R$ 785,27/m² VT = Vu x área VT = R$ 785,27/m² x 93,15 m² VT = R$ ,90 Valor da cota parte do terreno da residência nº 1411-A Área = 108,00 m² (conforme medidas in loco ) Vu do terreno = R$ 785,27/m² VT = Vu x área VT = R$ 785,27/m² x 108,00 m² VT = R$ ,16

13 13 3.4) Valor das Edificações ( VE ): Residência nº 1411 fls. 200 Área Edificada = 49,20 m² Vu = R$ 1.200,14 para residência padrão popular ( Construção/ Mercado nº184, pág. 55) tabela Custos Unitários Pini de Edificações. Depreciação pela idade aparente, características, estado de conservação = 35 anos (índice 0,015) Comissão de Peritos/Valores de Vendas. 35 Kd = (1-0,015) = 0,59 VE = R$ 1.200,14 x 0,59 x 49,20 m² VE = R$ ,66 Residência nº 1411-A Área Edificada = 59,16 m² Vu = R$ 1.200,14 para residência padrão popular ( Construção/ Mercado nº184, pág. 55) tabela Custos Unitários Pini de Edificações. Depreciação pela idade aparente, características, estado de conservação = 35 anos (índice 0,015) Comissão de Peritos/Valores de Vendas. 35 Kd = (1-0,015) = 0,59 VE = R$ 1.200,14 x 0,59 x 59,16 m² VE = R$ ,17

14 14 3.5) Valor do Imóvel ( VI ) : fls. 201 Residência nº 1411 VI = VT + VE VI = R$ 73.17,90 + R$ ,66 VI = R$ ,56 Residência nº 1411-A VI = VT + VE VI = R$ ,16 + R$ ,17 VI = R$ ,33 Valor do Imóvel Total: VI Total = R$ ,89

15 15 fls. 202 IV ) CONCLUSÃO: Valor da Residência nº 1411 = R$ ,56 Valor da Residência nº 1411-A = R$ ,33 Valor do Imóvel Total = R$ ,89 Araraquara, 21 de dezembro de 2016

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