Fernando Rosolia Dabdab Arquiteto e Urbanista CAU A

Transcrição

1 fls. 175 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ - SÃO PAULO SP Ação: Execução de Título Extrajudicial Processo: nº Ordem: nº Requerente: Condomínio You Metropolitan Requerido: Andreia Costa Francisco Fernando Rosolia Dabdab, perito judicial nomeado e compromissado nos autos em referência, tendo realizado pesquisas necessárias vem, mui respeitosamente, apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no seguinte LAUDO DE AVALIAÇÃO 1

2 fls INTRODUÇÃO Em atendimento ao r. despacho de fls. 158, o signatário apresenta à Vossa Excelência o presente Laudo de Avaliação do Imóvel referente à unidade autônoma ou apartamento de número (17º andar) do Condomínio You Metropolitan com endereço à Rua Henrique Sertório, 564 apto (17º andar) - Tatuapé S. Paulo SP. O Autor requer a execução do imóvel acima descrito que foi penhorado como pagamento de crédito. 2. VISTORIA 2.1. Localização: A Vistoria foi realizada no dia 16 de junho de A localização é apresentada em mapa do Anexo I deste Laudo. O imóvel está em uso como residência dos Requeridos que não permitiram a entrada do presente signatário. Foi feita vistoria nas áreas comuns do Condomínio. Para a avaliação foi analisados apartamentos similares, no mesmo Condomínio Características da região: O local se caracteriza por ser uma zona constituída por edificações de padrão médio / superior, destinadas para residências e comércio. Possui serviços e comércios diversificados a curta distância Melhoramentos Públicos Trata-se de local com ocupação predominante de sobrados e edifícios residenciais com 15 pavimentos, de padrão médio / superior, servido dos principais melhoramentos públicos: pavimentação asfáltica, passeio, redes de água, esgoto, telefone e energia elétrica, iluminação, serviços de correio, coleta de lixo e limpeza urbana. Nas proximidades verificam-se estabelecimentos comerciais de produtos e serviços de primeiras necessidades, assim como disponibilidade de transportes coletivos (ônibus e metrô). 2

3 fls O Imóvel Avaliando O terreno onde está situado o edifício possui formato irregular e dá frente para a Rua Henrique Sertório. O Condomínio You Metropolitan é formado por um bloco de edifício, com 26 andares tipo, distribuídos da seguinte maneira: Vagas por unidade: 01 Configurações: 36 Unidades de 56 m² 72 Unidades de 38 m² 04 Unidades de 134 m² 02 Unidades de 71 m² 02 Unidades de 47 m² 03 Unidades de 62 m² 01 Unidades de 58 m² A sua topografia é predominantemente plana e possui superfície seca. O apartamento tem uma idade aparente de 02 anos; possui 79,07030m² de área construída total, sendo: - área útil: 38,6270 m² - Área comum: 40,4460 m² O apartamento Um dormitório, uma sala, um banheiro, uma cozinha e uma área de serviços. Possui uma vaga de automóvel. Padrão do imóvel é superir com elevador. Matrícula nº do 9º CRI de S. Paulo, nos Autos às fls. 26/. O imóvel avaliando possui Inscrição Cadastral sob nº INFRA-ESTRUTURA Churrasqueira, Fitness/Sala de Ginástica, Piscina, Playground, Salão de festas, Sala Gourmet, Lavanderia e Sauna. 3

4 fls CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO 4.1. Método Adotado A avaliação do imóvel será feita pelo Método Comparativo, em função dos preços pesquisados de diversos flats colocados a venda e vendidos, homogeneizando-se as variáveis das unidades encontradas na mesma região Normas Serão seguidas para a avaliação as Normas Brasileiras NBR "Normas de Avaliações de Imóveis Urbanos e a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP AVALIAÇÃO Procedendo-se a pesquisa na região a fim de se obter diversos valores com a finalidade de se determinar o valor médio do preço de apartamentos, coletamos os elementos apresentados neste Laudo e os homogeneizamos para a situação paradigma de um apartamento padrão superior, com todos os melhoramentos, com 02 anos de idade aparente. Estado de conservação regular. O item 5.2. deste Laudo apresenta os elementos comparativo e os valores calculados. Depreciação pela Idade e Conservação Através do método Ross-Heideck, calculamos o seguinte fator de adequação à idade e conservação (Foc): Foc = R + K x (1-R), neste caso R (%) = 0,2, segundo a tabela de vida referencial e valor residual para idade estimada = 2 anos e vida referencial = 60 anos. Portanto, 2/60 = 0,03. Com esse valor, usa-se 4% na tabela 2 de valores tabulados para o coeficiente K e na fileira c é encontrado o índice 0,955. Foi escolhida a fileira c por se tratar de imóvel com estado de conservação regular. Foc = 0,2 + 0,955 x (1-0,2) = 0,2 + 0,955 x 0,8 = 0,2 + 0,764= 0,964 Foc = 0,964 R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, segundo a tabela de vida referencial e valor residual do Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/ SP. K = coeficiente de Ross-Heideck, tabela de estado de conservação. Fator para Apartamento Padrão Superior com elevador: 2,406 4

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7 fls ELEMENTOS COMPARATIVOS APARTAMENTOS Todas as amostras tiveram o mesmo padrão do apartamento avaliando em edifícios residenciais localizados na mesma rua, do mesmo padrão, mesma região. São características do elemento avaliando: Localização: Rua Henrique Sertório, 564 Empreendimento: Condomínio Edifício You Metropolitan Bairro: Tatuapé Cidade: São Paulo SP Área útil: 38,6270m² 01 vaga de automóvel ELEMENTO Nº 01 Imóvel: Apartamento Empreendimento: Condomínio You Metropolitan Localização: Rua Henrique Sertório, 564 Tatuapé S. Paulo SP Contato: Corretor Sr. Fernando tel: Área útil: 47,00m² 01 vaga de automóvel Idade aparente: 02 anos Estado de conservação: regular - Oferta: R$ ,00 - Forma de Pagamento: a vista - Data: junho de Fator de Fonte: 0,9 Valor unitário homogeneizado: R$ 7.085,11 / m² 7

8 fls. 182 ELEMENTO Nº 02 Imóvel: Apartamento Empreendimento: Condomínio You Metropolitan Localização: Rua Henrique Sertório, 564 Tatuapé S. Paulo SP Contato: Corretor Sr. Augusto tel: Área útil: 54,00m² 01 vaga de automóvel Idade aparente: 02 anos Estado de conservação: regular - Oferta: R$ ,00 - Forma de Pagamento: a vista - Data: junho de Fator de Fonte: 0,9 Valor unitário homogeneizado: R$ 6.000,00 / m² ELEMENTO Nº 03 Imóvel: Apartamento Empreendimento: Condomínio You Metropolitan Localização: Rua Henrique Sertório, 564 Tatuapé S. Paulo SP Contato: Costenaro Imóveis tel: Área útil: 47,00m² 01 vaga de automóvel Idade aparente: 02 anos Estado de conservação: regular - Oferta: R$ ,00 - Forma de Pagamento: a vista - Data: junho de Fator de Fonte: 0,9 Valor unitário homogeneizado: R$ 8.042,55 / m² 8

9 fls. 183 ELEMENTO Nº 04 Imóvel: Apartamento Empreendimento: Condomínio You Metropolitan Localização: Rua Henrique Sertório, 564 Tatuapé S. Paulo SP Contato: 4House Imóveis tel: Área útil: 38,00m² 01 vaga de automóvel Idade aparente: 02 anos Estado de conservação: regular - Oferta: R$ ,00 - Forma de Pagamento: a vista - Data: junho de Fator de Fonte: 0,9 Valor unitário homogeneizado: R$ 7.578,95 / m² ELEMENTO Nº 05 Imóvel: Apartamento Empreendimento: Condomínio You Metropolitan Localização: Rua Henrique Sertório, 564 Tatuapé S. Paulo SP Contato: Gestão Imóveis tel: Área útil: 38,00m² 01 vaga de automóvel Idade aparente: 02 anos Estado de conservação: regular - Oferta: R$ ,00 - Forma de Pagamento: a vista - Data: junho de Fator de Fonte: 0,9 Valor unitário homogeneizado: R$ 8.526,32 / m² 9

10 fls CÁLCULO VALOR DO IMÓVEL Com os valores apresentados na planilha no item 5.1, tem-se que o valor unitário do apartamento avaliando, para a situação paradigma, com pagamento a vista em junho de 2017, é de R$ 7.446,58 / m². A área útil do apartamento é 38,6270 m² O valor do imóvel, portanto, será: VI = A apto x vu VI = 38,6270 x 7.446,58 VI = R$ ,22 ou R$ ,00 (arredondados) 6. CONCLUSÃO - VALOR DO APARTAMENTO Considerando o apresentado acima, arredondando-se o preço, tem-se que o valor da unidade autônoma ou apartamento de número (17º andar) do Condomínio You Metropolitan com endereço à Rua Henrique Sertório, 564 apto (17º andar) - Tatuapé S. Paulo SP, para pagamento a vista em junho de 2017 é: V = R$ ,00 Junho / 2017 (duzentos e oitenta e sete mil e seiscentos reais) 10

11 fls ENCERRAMENTO Permanecendo ao dispor de V.Exª, é encerrado o presente Laudo, composto por 11 (onze) folhas impressas, estando rubricadas, à exceção da última, esta que vai datada e assinada. Acompanham 2 (dois) anexos. 8. ANEXOS: I Mapa de localização 01 fl. II Fotos do imóvel avaliando e dos elementos comparativos - 11 fls. São Paulo, 19 de junho de Fernando Rosolia Dabdab perito judicial 11

12 fls. 186 ANEXO I MAPA DE LOCALIZAÇÃO 12

13 fls. 187 MAPA DE LOCALIZAÇÃO 13

14 fls. 188 ANEXO II FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO E DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS 14

15 fls. 189 Foto 01 Frente do imóvel avaliando, Rua Henrique Sertório, 564 Apartamento similar ao avaliando no mesmo condomínio Foto 02 Cozinha 15

16 fls. 190 Foto 03 Sala de jantar Foto 04 Banheiro 16

17 fls. 191 Foto 05 Dormitório Infra-estrutura Foto 06 Palyground 17

18 fls. 192 Foto 07 Churrasqueira Foto 08 Sala gourmet 18

19 fls. 193 Foto 09 Salão de festas Foto 10 Lavanderia 19

20 fls. 194 Foto 11 Sala de ginástica Foto 12 Piscina 20

21 fls. 195 Foto 13 Sauna 21

22 fls. 196 Entorno: Foto 14 Rua Henrique Sertório Foto 15 Rua Henrique Sertório 22

23 fls. 197 Elementos: Foto 16 Todos os elementos comparativos são localizados no Condomínio You Metropolitan 23