: JOÃO HENRIQUE DE SOUZA FREITAS E OUTROS 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Objetivo Descrição do imóvel 3 2. METODOLOGIA AVALIATÓRIA 5

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1 fls. 74 LAUDO DE AVALIAÇÃO JUSTIÇA ESTADUAL COMARCA DE SÃO CARLOS. CARTÓRIO DA 4ª VARA CÍVEL PROCESSO: N. ORDEM: AÇÃO SUMÁRIO REQUERENTE(S) REQUERIDOS (S) : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL : JOÃO HENRIQUE DE SOUZA FREITAS E OUTROS : ADÃO APARECIDO PULZ E OUTRO 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Objetivo Descrição do imóvel 3 2. METODOLOGIA AVALIATÓRIA Valor dos Terrenos (Vt) Valor das Construções (Vc) Valores Unitários Depreciação Cálculo do Valor da construção Valor total do Imóvel (Vi) CONCLUSÃO ENCERRAMENTO 11 ANEXO 01 ANEXO 02 ANEXO 03 : Croqui do imóvel : Documentação fotográfica : Pesquisa, tratamento por fatores e cálculos estatísticos. fl.: 2

2 fls CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES. No transcorrer deste trabalho serão obedecidos aos preceitos básicos da NBR (Norma Brasileira para Avaliações de Bens) da ABNT e também aos critérios e recomendações dos trabalhos publicados pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) Objetivo O presente laudo pericial tem por escopo encontrar o valor atual e de mercado para o imóvel situado à Rua Domingos de Angelis, nº 455, no loteamento denominado Jardim Tangará, nesta cidade de São Carlos/SP, objeto da Matrícula nº do CRI local, que assim descreve o imóvel: UM TERRENO, SEM BENFEITORIAS; situado nesta cidade e Comarca de São Carlos, SP., na VILA NERY no loteamento denominado: MONT CARLO, destacado da ÁREA G, da GLEBA Nº 02 A, PARTE DO LOTE Nº 02, ora designada como ÁREA G.1, com frente para a RUA C, medindo 8,00 metros de frente para a citada via pública; 16,50 metros lateral divisa à esquerda confrontando com a ÁREA G.2; 8,00 metros fundos divisa confrontando com a ÁREA H ; e 16,50 metros lateral divisa à direita confrontando com as ÁREAS d ; E, e F ; encerrando uma área total de 132,00 m² Descrição do imóvel O imóvel avaliando é objeto da Matrícula n do C.R.I. da Comarca de São Carlos, sendo que o terreno corresponde, atualmente, a parte do lote 35 da quadra 16 do loteamento Jardim Tangará. O signatário procedeu vistoria no local às 09:30 do dia 21/10/2015 conforme publicado no Diário Oficial. Nesta oportunidade, foram tomadas as medidas contidas no croqui do anexo 01 e as fotos do anexo 02 deste laudo. fl.: 3

3 fls. 76 Trata-se de um prédio residencial térreo, emplacado com o nº 455 da Rua Domingos de Angelis e seu respectivo terreno. Conforme a matrícula nº , o terreno possui formato retangular, medindo 08,00 metros na frente e nos fundos, por 16,50 metros de ambos os lados, encerrando área total de 132,00 m². A topografia é quase plana e o solo firme e seco. imóvel. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES: As fotos em anexo ilustram as características do ÁREAS Terreno 08,00 x 16,50 = 132,00 m² Construções Área Construída Principal = 72,28 m² Área Construída Secundária 1 = 19,81 m² Área Construída Secundária 2 = 04,80 m² Área Construída Secundária 3 = 09,94 m² Total At= 106,83 m² Padrão construtivo Idade de cálculo Estado de conservação Alvenaria Esquadrias Telhado CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS (situação atual) Residencial Simples Aproximadamente 20 anos. (Planta do loteamento Nov/98) Necessitando de reparos simples ( e de Ross Heidecke) Tijolos comuns revestidos com massa mista. Portas externas de ferro. Portas internas de madeira Janelas: ferro Telhas cerâmicas sobre estrutura de madeira. fl.: 4

4 fls. 77 ACABAMENTOS CÔMODO PISO FORRO PAREDES OBS: Garagem Cerâmica esmaltada Sem forro Látex sem massa Sala Cerâmica esmaltada Laje Látex com massa Sala de jantar Cerâmica esmaltada Laje Látex com massa Cozinha Cerâmica esmaltada Laje Azulejo até o teto Trinca vertical em parede Área de serviço Cerâmica esmaltada Sem forro Azulejo parcial na parede do tanque Depósito Cerâmica esmaltada Laje Látex sem massa WC do depósito Cerâmica esmaltada Laje Reboco Trincas em paredes e laje Dormitório da frente Cerâmica esmaltada Laje Látex sem massa WC social Cerâmica esmaltada Laje Azulejo até o teto Dormitório fundos dos Cerâmica esmaltada Laje Látex sem massa Fissura inclinada na parede do fundo + sinais de umidade em parede 2. METODOLOGIA AVALIATÓRIA O valor total dos imóveis será dado pelo Método Evolutivo, o qual indica que o valor total do imóvel será dado pela soma das parcelas relativas ao terreno e às construções existentes, multiplicada por um fator de comercialização, Fc, ou seja: Vi = Fc x (Vt + Vc) 2.1. Valor dos Terrenos (Vt) Utilizar-se-á o método comparativo de dados de mercado para se avaliar os terrenos. Tal método consiste numa pesquisa de ofertas ou negócios de terrenos ocorridos dentro da região avalianda, que após sofrer um tratamento por fatores, antigamente chamado de homogeneização, e cálculos estatísticos, fornece o Valor Unitário Básico (Vu) de terrenos da região. O signatário efetuou pesquisa para a região do avaliando e adjacências, coletando os elementos relacionados no anexo 03 deste laudo. fl.: 5

5 fls. 78 O tratamento por fatores segue os parâmetros indicados na Norma para Avaliação de Imóveis do IBAPE, para a zona 2 Zonas de uso residencial médio, sendo aplicáveis, neste caso e em primeira análise, os fatores de transposição, e de área, profundidade e de fonte. Fator de Fonte: Ff Como forma de corrigir a elasticidade das ofertas. Ofertas : Ff = 0.90 Negócios realizados ou opiniões: Ff = 1.00 Coeficiente de profundidade: Cp Função exponencial da proporção entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e Pma): Se Pe estiver entre Pmi e Pma : Cp = 1,00 Se Pe for inferior à mínima e estiver acima da metade da mesma (1/2Pmi Pe Pmi): Cp = (Pe/Pmi) p Se Pe for inferior a 1/2Pmi: Cp = (0,5) p Se Pe for superior à máxima até o triplo da mesma (Pma Pe 3Pma): Cp = (Pe/Pmi) + {[1-(Pma/Pe)] x (pma/pe) p } Se Pe superior a 3 Pma, adota-se na fórmula acima Pe = 3Pma Os expoentes p e f são estabelecidos conforme a zona Fator de Área: Fa Tendo em vista a expressiva redução do coeficiente de variação da amostra com a aplicação do fator de área, este será considerado de modo análogo ao item da Norma para Avaliação de Imóveis do IBAPE/SP, considerando: fl.: 6

6 fls. 79 Área mínima Amin = 200,00 m² Área máxima Amax = 500,00 m² Área de referência Aref = 250,00 m² Coeficiente de área a = 0,20 A formulação final é a seguinte: Se Alote < Amin então Fa = (Aref/Amin) a senão Se Alote < Amax então Fa = (Aref/Alote) a senão Fa = (Aref/Amax) a deste laudo, obteve-se para a situação paradigma: Efetuados os cálculos, conforme consta do anexo 02 Vu = R$ 483,24/m2 O valor final do terreno será dado através da ponderação do valor unitário básico com os atributos próprios do avaliando, valorizantes ou desvalorizantes, que o diferenciem da situação paradigma. Medidas do Terreno Coeficientes: No presente caso, temos: CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 8,00 TESTADA (Fp): 132,00 ÁREA (A) : PROF.EQ. (Pe): 16,50 Cpr = 0,00 (transp.) Ct = 0,00 (testada) Ca = 22,05 (área) Cp = 0,00 (prof.) Ce = 0,00 (esq.) (outros 1) C1 = 0,00 (outros 2) C2 = 0,00 22,05 R$/m2 Vu = 483,24 R$/m2 Vu.trat. = 505,29 R$/m2 Vt = R$ ,28 m m2 m Utilizado fl.: 7

7 fls Valor das Construções (Vc) Será adotado o "Método de Valores de Venda" para se avaliar as construções existentes, com a utilização das tabelas constantes do trabalho Valores de Venda de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Valores Unitários De acordo com referida publicação, a construção principal possui padrão residencial simples", cujo valor unitário de venda é dado por um coeficiente que multiplica o R8-N, índice de custo da construção civil publicado mensalmente pelo SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo). R8-N = 1.223,26 R$/m² Depreciação Os valores unitários acima encontrados referem-se a construções novas, sendo necessário, portanto, se calcular um coeficiente de depreciação que represente a situação física do imóvel na atualidade. Para tanto, adotaremos o "Método de Ross- Heidecke, que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como, o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. de Conservação, Foc, será dado por: O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado Foc = R + K * (1 - R), onde: R = coeficiente residual correspondente ao padrão. K = coeficiente de Ross/Heidecke tabelado. fl.: 8

8 fls Cálculo do Valor da construção O valor total das construções será dado pela somatória dos produtos das áreas construídas pelos respectivos valores unitários, multiplicada pelo fator de adequação ao obsoletismo e estado de conservação, ou seja: em forma de tabela, temos: Vc = Foc x (Ac i x q i) Apresentando os cálculos e resultados intermediários CÁLCULO DO VALOR DAS CONSTRUÇÕES H82QN : 1.223,26 jan/13 Kaj. : 1,00 Kconstr : 0,912 Idade : 20 Áreas construídas (m²) Pesos Unit. (R$/m2) Acp : 72,28 qp = 1, ,61 Acs1 : 19,81 q1 = 0, ,81 Acs2 : 4,80 q2 = 0, ,81 Acs3 : 9,94 q3 = 0, ,81 Acs4 : q4 = - - Ac total: 106,83 Ac.eq.= 89,56 m2 Depreciação: Vutil = 70 anos % Vutil = 28,6% "R" = 20,0% 0,816 estado = K = 0,669 Foc = 0,735 e Vc = R$ , ,1% fl.: 9

9 fls Valor total do Imóvel (Vi) O valor total do imóvel será dado pela soma do valor do terreno com o valor total das construções, multiplicado pelo Fator de Comercialização (Fc), que, no caso, será igualado à unidade, ou seja: Vi = Fc x (Vt + Vc) Assim, temos: CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL VALOR DO TERRENO Vt = R$ ,28 VALOR DAS CONSTRUÇÕES Vc = R$ ,65 em números redondos Vt+Vc = R$ ,93 FC = x 1,00 Vi = R$ ,93 Vi = R$ ,00 Vi = R$ ,00 Portanto, o valor, atual e de mercado para o imóvel avaliando, é de R$ ,00 (cento e quarenta mil, cento e vinte reais). fl.: 10

10 fls CONCLUSÃO Após as vistorias, pesquisas e estudos que se fizeram necessários, este Jurisperito conclui que o valor atual e de mercado para o imóvel avaliando situado a Rua Domingos de Angelis, nº 455, no loteamento denominado Jardim Tangará, nesta Cidade de São Carlos, é de R$ ,000 (cento e quarenta mil, cento e vinte reais). 4. ENCERRAMENTO Este laudo de avaliação é composto de ONZE (11) laudas datilografadas e impressas eletronicamente somente no anverso e TRÊS (03) anexos. Nada mais, o signatário coloca-se à disposição deste Juízo para eventuais esclarecimentos que se fizerem necessários. HONRADO PELA NOMEAÇÃO! São Carlos, 10 de novembro de Rogério Giglio Ferreira Eng.º Civil - CREA Membro Titular do IBAPE/SP Perito Judicial fl.: 11

11 fls. 84 ANEXO 01 CROQUI DO IMÓVEL Anexos

12 fls ,78 m 3,92 m 3,11 m 4,52 m 3,10 m ,55 m 3,68 m 3,93 m 2,13 m Terreno: área = 8 x 16,50 = 132,00 m2 Áreas construídas: Acp Área Construída Principal Acs1 Área Construída Secundária 1 Acs2 Área Construída Secundária 2 Acs3 Área Construída Secundária 3 Total de Áreas Construídas: = 106,83 m2 Rua José Pereira Pinheiro Filho Imóvel Avaliando Nº 455 Rua Domingos de Angelis Situação (SEM ESCALA) Rua Carlos Marra

13 fls. 86 ANEXO 02 DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA Anexos

14 fls. 87 Rua Domingos de Angelis, nº 455 Jardim Tangará Anexos Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3BD105.

15 fls Foto 01: Fachada do imóvel; Foto 02: Localização do imóvel; Foto 03: Garagem; Foto 04: Sala; Foto 05: Sala de jantar; Foto 06: Cozinha; Foto 07: Quintal dos fundos; Foto 08: Área de serviço; Foto 09: Depósito; Foto 10: WC do depósito; Foto 11: Dormitório da frente; Foto 12: WC social; Foto 13: Dormitório dos fundos; Anexos Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3BD111.