Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta CAU A Avaliações e Perícias

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1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª. VARA CÍVEL DO FORUM REGIONAL DE SANTO AMARO - SP AUTOS nº MARIA LUCIA GARROBO PINTO, Arquiteta, CAU A5035-0, Perita Judicial, nomeada nos Autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL LOCAÇÃO DE IMÓVEL que RHINOZ COMÉRCIO E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA move contra THIAGO GOMES OLIVEIRA E OUTROS, após realizar diligências e vistorias vêm mui respeitosamente apresentar as conclusões a que chegou no presente trabalho: L A U D O fls. 94 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 1

2 I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo visa apuração do justo e real valor de um imóvel, constante da matrícula sob nº no 11 o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo fls. 78, da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL que RHINOZ COMÉRCIO E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA move contra THIAGO GOMES OLIVEIRA E OUTROS. A signatária foi honrada com sua nomeação para Perita do Juízo as fls. 84, para avaliar o imóvel descrito acima. - Assistentes técnicos: não foram indicados - Quesitos: não foram formulados II - VISTORIA 1. LOCALIZAÇÃO O imóvel objeto do presente laudo localiza-se a Rua Mário Linhares nº. 894, Jardim Ingá na cidade de São Paulo. fls. 95 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 2

3 Vista do imóvel avaliando e seu respectivo entorno 2. ZONEAMENTO Conforme Plano Regional Estratégico da Subprefeitura de Campo Limpo, Lei nº /16 de 23 de março de 2016, o imóvel avaliando está inserido em ZM, Zona Mista, cujas diretrizes estão detalhadas adiante através dos recortes do Mapa de Uso e Ocupação do Solo e Quadro com as Características de Aproveitamento, Dimensionamento e Ocupação dos Lotes, que consignam para o local os seguintes paramentos: Coeficiente de aproveitamento mínimo: 0,30 Taxa de ocupação máxima: 0,85 básico: 1,00 máximo: 2,00 Adiante teremos o Mapa de Uso e Ocupação do Solo da Região fls. 96 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 3

4 fls. 97 Maria Lucia Garrobo Pinto Quadro - Características de Aproveitamento, Dimensionamento e Ocupação dos Lotes Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 4

5 3. PLANTA GENÉRICA DE VALORES Conforme a Planta Genérica de Valores da cidade de São Paulo, o imóvel situase no Setor 169 e Quadra 265, que consigna para o local um Índice Fiscal de 461,00 para o exercício de O recorte adiante refere-se a Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel emitida pela Prefeitura do Município de São Paulo. fls. 98 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 5

6 4. MELHORAMENTOS PÚBLICOS A região onde se encontra o imóvel avaliando é dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e esgoto, energia elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de coleta de lixo. fls. 99 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 6

7 O local apresenta completa infraestrutura e é atendido por comércio variado, dispondo ainda de hospital, posto de saúde, escola, igreja, posto policial e rede de transporte coletivo que trafega ao longo das principais vias do bairro. Trata-se de região com densidade demográfica baixa. A Rua Mário Linhares é predominantemente residencial caracteriza-se por 80% de domicílios constituído de casas, sobrados ou similares de padrão econômico a simples e 20% de edifícios de apartamentos ou conjuntos residenciais com vários domicílios de famílias distintas. Analisando as redondezas a signatária constatou tratar-se de área classificada como 2ª. zona Residencial Horizontal Médio, de acordo com as Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos , o que implica em lote paradigma com 10,00 metros de frente e profundidade variando entre 25,00 metros a 40,00 metros. 5. ACESSO Através da Avenidas Nove de Julho, Marginal Pinheiros e Avenida Carlos Caldeira Filho, distando aproximadamente a 20 km da Praça da Sé, marco zero da Capital. 6. DIMENSÕES DO TERRENO O terreno referente ao imóvel objeto da presente avaliação possui 5,85 metros de frente para a Rua Mário Linhares, encerrando uma área de 125,775 m², conforme matrícula nº do 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, descrito adiante: fls. 100 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 7

8 7. BENFEITORIAS IMÓVEL: - Terreno situado as Rua Mário Linhares, parte do lote nº 51 da quadra U, do loteamento denominado Ingá, no bairro da Capelinha, 29º Subdistrito Santo Amaro, localizado do lado direito de quem da Rua Mário Linhares olha o terreno, medindo 5,85 m de frente, igual largura nos fundos, onde divide com lote 15, por 21,50 da frente aos fundos, em ambos os lados, com área de 125,775 m², confrontando do lado direito, visto da rua, com o lote 50, do lado esquerdo com a outra parte do lote nº 51. Sobre o terreno acima descrito esta erigida uma edificação com 04 (quatro) residências, possuindo os seguintes compartimentos e acabamentos básicos: - Pavimento Térreo Casa 1 Garagem coberta : Piso : Cerâmica Paredes Teto Pintura látex Sala : Piso : Cerâmica Paredes Teto Pintura látex Dormitório : Piso : Cerâmica Paredes Teto Banheiro : Piso : Cerâmica Paredes Teto : Azulejo até o teto fls. 101 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 8

9 Cozinha. : Piso : Cerâmica Paredes Teto Pintura látex Pintura látex Área de serviço. : Piso : Cerâmica Paredes Teto - Pavimento superior Casa 2 Sala : Piso : Cerâmica Paredes Teto Dormitório 1 : Piso : Cerâmica Paredes Teto Dormitório 2 : Piso : Cerâmica Paredes Teto Dormitório 3 : Piso : Cerâmica Paredes Teto Banheiro : Piso : Cerâmica Paredes Teto : Azulejo até o teto Cozinha : Piso : Cerâmica Paredes Teto Pintura látex Área de serviço : Piso : Cerâmica Paredes Teto fls. 102 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 9

10 Escada para cobertura : Piso : Cerâmica - Cobertura - Casa 2 Paredes Teto Sala TV : Piso : Cerâmica Paredes Teto Área coberta : Piso : Cerâmica Paredes Teto Área churrasq. e terraço : Piso Paredes Teto - Pavimento inferior 1 Casa 3 : Telha de fibrocimento : Cerâmica Sala : Piso : Cerâmica Paredes Teto : Telha de fibrocimento Dormitório : Piso : Cerâmica Paredes Teto Pintura látex Banheiro Social : Piso : Cerâmica Paredes Teto : Azulejo até o teto Cozinha : Piso : Cerâmica Paredes Teto Área de serviço : Piso : Cerâmica Paredes Teto Pintura látex fls. 103 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 10

11 - Pavimento inferior 2 Casa 4 Sala : Piso : Cerâmica Paredes Teto Dormitório : Piso : Cerâmica Paredes Teto Pintura látex Banheiro : Piso : Cerâmica Paredes Teto : Azulejo até o teto Cozinha : Piso : Cerâmica Paredes Teto Área de serviço : Piso : Cerâmica Padrão do imóvel Conservação Idade Área construída Paredes Teto Pintura látex : Casa Padrão Simples : Necessitando de Reparos Simples : 21 anos 369,00 m² - medido no local fls. 104 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 11

12 8. CROQUI DAS RESIDÊNCIAS Casa 1 Casa 2 fls. 105 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 12

13 Casa 3 Casa 4 fls. 106 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 13

14 9. FOTOS ILUSTRATIVAS Foto nº. 1 Vista parcial da Rua Mário Linhares, onde se localiza o imóvel de matrícula nº avaliado no presente laudo. fls. 107 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 14

15 Foto nº. 2 Vista parcial da fachada do imóvel avaliando. fls. 108 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 15

16 Foto nº. 3 Outra vista parcial da fachada. fls. 109 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 16

17 - Pavimento Térreo Casa 1 Foto nº. 4 Vista da área destinada a guarda de veículos. fls. 110 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 17

18 Foto nº. 5 Vista da sala. fls. 111 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 18

19 Foto nº. 6 Vista do dormitório. fls. 112 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 19

20 Foto nº. 7 Vista da cozinha. fls. 113 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 20

21 Foto nº. 8 Vista do banheiro social. fls. 114 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 21

22 Foto nº. 9 Vista da área de serviço. fls. 115 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 22

23 - 1º Pavimento Superior Casa 2 Foto nº. 10 Vista do dormitório 1. fls. 116 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 23

24 Foto nº. 11 Vista do dormitório 2. fls. 117 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 24

25 Foto nº. 12 Vista do dormitório 3. fls. 118 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 25

29 - Cobertura Casa 2 Foto nº. 16 Vista da sala de televisão. fls. 122 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 29

30 Foto nº. 17 Vista da lavanderia. fls. 123 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 30

31 Foto nº. 18 Vista parcial da churrasqueira e terraço descoberto. fls. 124 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 31

32 - 1º Pavimento Inferior Casa 3 Foto nº. 19 Vista da porta de entrada da casa 2. fls. 125 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 32

33 Foto nº. 20 Vista da sala. fls. 126 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 33

37 Foto nº. 24 Vista parcial da área de serviço. fls. 130 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 37

38 Foto nº. 25 Outra vista parcial da área de serviço. fls. 131 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 38

39 - 2º Pavimento Inferior Casa 4 Foto nº. 26 Vista da entrada da casa 3. fls. 132 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 39

40 Foto nº. 27 Vista parcial da sala. fls. 133 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 40

41 Foto nº. 28 Outra vista parcial da sala. fls. 134 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 41

46 III - AVALIAÇÃO 1. CRITÉRIO ADOTADO 1.1. Método Evolutivo O método a ser utilizado é o Método Evolutivo. Sua aplicação se resume na determinação do Valor Unitário de Terreno nesta região, a partir de Elementos Comparativos coletados dos quais extraiu-se a Média Aritmética Saneada, após sua homogeneização segundo os ajustes determinados pela Norma para Avaliação de Terrenos Urbanos IBAPE/SP No tratamento dos elementos comparativos, os imóveis deverão ser enquadrados na 2ª. zona Residencial Horizontal Médio, de acordo com as Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos , o que implica em lote paradigma com 10,00 metros de frente e profundidade variando entre 25,00 metros a 40,00 metros Fator oferta Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nas ofertas a fim de cobrir a elasticidade de negócios Fator transposição O transporte dos elementos utilizados será efetuado através da Planta Genérica de Valores, que consigna para o local Índice Fiscal igual a 461,00 para o ano de fls. 139 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 46

47 1.4. Fator Padrão Serão aplicados os fatores previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP, sendo que para a unidade avalianda será empregado o fator correspondente a faixa intermediária do item Casa Padrão Simples, ou seja: 1,056 de R8N, onde teremos a seguinte descrição: Edificações térreas ou assobradadas podendo ser geminadas, inclusive de ambos os lados, satisfazendo a projeto arquitetônico simples geralmente compostas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro cozinha, podendo dispor de dependências externas para serviços e cobertura simples para um veículo. Estrutura simples de concreto e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, revestidas interna e externamente. Cobertura em laje pré moldada impermeabilizada ou telhas de cimento amianto ou barro sobre estrutura de madeira, com forro. Áreas externas sem tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica comum. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmica ou equivalente, na principal. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples tais, como : Pisos: cerâmica comum, taco, forração de carpete Paredes: pintura sobre emboço ou reboco, eventualmente azulejo até o teto nas áreas molhadas. Forros: pintura sobre emboço ou reboco aplicadas na própria laje ou sobre madeira comum. Instalações hidráulicas: embutidas e restritas aos componentes essenciais, dotadas de peças sanitárias comuns e metais de modelos simples. Instalações elétricas: embutidas com pontos de iluminação básicos, reduzido número de tomadas e utilizando componentes comuns. Esquadrias: madeira, ferro, e/ou alumínio de padrão popular. fls. 140 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 47

48 1.5. Fator Obsolescência O fator obsolescência para as benfeitorias do imóvel objeto do presente laudo e dos elementos comparativos pesquisados, será determinado através da adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação. 2. MÉTODO EVOLUTIVO 2.1. AVALIAÇÃO DO TERRENO Determinação do valor Unitário Básico (VUB) A - Serão aplicados na homogeneização e cálculo do unitário médio de terreno os fatores relacionados nos itens descritos anteriormente (1.2; 1.3; 1.4 e 1,5), onde teremos adiante o tratamento dos elementos coletados: B Tratamento dos elementos coletados fls. 141 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 48

49 ELEMENTO Nº 1 Local : Rua Maria Isabel de Medeiros nº 44 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : I. Local : 460,00 Fonte : Haver Imóveis Informante : Sr. Toninho Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : fev/2017 Área : 132,00 m² Frente : 6,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 62,00 m² Idade : 40 anos Obsolescência : 0,561 (e) Padrão : 0,912 Valor da const. : = R$ 1.296,39 x 0,561 x 0,912 x 62,00 m² = R$ ,03 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0, Coeficiente de frente : (10,00/6,00) 0,20 = 1, Coeficiente de profundidade : (25,00/22,00) 0,50 = 1, Fator transposição : 461,00/460,00 = 1,002 Vu 1 = (R$ ,00 x 0,9 R$ ,03) x (1, , ,002-3, ,000) 132,00 m² Vu 1 = R$ 2.840,00/m² fls. 142 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 49

50 ELEMENTO Nº 2 Local : Rua Clarimundo Gonçalves nº 214 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : I. Local : 456,00 Fonte : Via Ernesto Imóveis Informante : Sr. Pedro Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : fev/2017 Área : 177,00 m² Frente : 7,60 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 110,00 m² Idade : 35 anos Obsolescência : 0,609 (e) Padrão : 0,912 Valor da const. : = R$ 1.296,39 x 0,609 x 0,912 x 110,00 m² = R$ ,79 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0, Coeficiente de frente : (10,00/7,60) 0,20 = 1, Coeficiente de profundidade : (25,00/23,29) 0,50 = 1, Fator transposição : 461,00/456,00 = 1,011 Vu 2 = (R$ ,00 x 0,9 R$ ,79) x (1, , ,011-3, ,000) 177,00 m² Vu 2 = R$ 1.694,00/m² fls. 143 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 50

51 ELEMENTO Nº 3 Local : Rua Coatinga nº 349 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : I. Local : 483,00 Fonte : Jardim Imóveis Informante : Sra. Alessandra Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : fev/2017 Área : 200,00 m² Frente : 5,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 160,00 m² Idade : 30 anos Obsolescência : 0,655 (e) Padrão : 0,912 Valor da const. : = R$ 1.296,39 x 0,655 x 0,912 x 160,00 m² = R$ ,84 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0, Coeficiente de frente : (10,00/5,00) 0,20 = 1, Coeficiente de profundidade : 1, Fator transposição : 461,00/483,00 = 0,954 Vu 3 = (R$ ,00 x 0,9 R$ ,84) x (1, , ,954-3, ,000) 200,00 m² Vu 3 = R$ 2.791,00/m² fls. 144 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 51

52 ELEMENTO Nº 4 Local : Rua Coatinga nº 295 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : I. Local : 483,00 Fonte : Proprietário Informante : Sr. Agnaldo Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : fev/2017 Área : 140,00 m² Frente : 5,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 81,00 m² Idade : 40 anos Obsolescência : 0,494 (f) Padrão : 0,912 Valor da const. : = R$ 1.296,39 x 0,494 x 0,912 x 81,00 m² = R$ ,86 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0, Coeficiente de frente : (10,00/5,00) 0,20 = 1, Coeficiente de profundidade : 1, Fator transposição : 461,00/483,00 = 0,954 Vu 4 = (R$ ,00 x 0,9 R$ ,86) x (1, , ,954-3, ,000) 140,00 m² Vu 4 = R$ 2.322,00/m² fls. 145 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 52

53 ELEMENTO Nº 5 Local : Rua Coatinga nº 166 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : I. Local : 392,00 Fonte : Mediar Imóveis Informante : Sr. Manoel Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : fev/2017 Área : 334,00 m² Frente : 10,00 m Observação : Casa Padrão Econômico Área construída : 90,00 m² Idade : 50 anos Obsolescência : 0,346 (f) Padrão : 0,786 Valor da const. : = R$ 1.296,39 x 0,346 x 0,786 x 90,00 m² = R$ ,49 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0, Coeficiente de frente : (10,00/10,00) 0,20 = 1, Coeficiente de profundidade : 1, Fator transposição : 461,00/392,00 = 1,176 Vu 5 = (R$ ,00 x 0,9 R$ ,49) x (1, , ,176-3, ,000) 334,00 m² Vu 5 = R$ 1.789,00/m² fls. 146 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 53

54 ELEMENTO Nº 6 Local : Rua Coatinga nº 48 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : I. Local : 409,00 Fonte : Mário Belträo Imóveis Informante : Sr. José Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : fev/2017 Área : 138,00 m² Frente : 5,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 137,00 m² Idade : 25 anos Obsolescência : 0,696 (e) Padrão : 1,056 Valor da const. : = R$ 1.296,39 x 0,696 x 1,056 x 137,00 m² = R$ ,73 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0, Coeficiente de frente : (10,00/5,00) 0,20 = 1, Coeficiente de profundidade : 1, Fator transposição : 461,00/409,00 = 1,127 Vu 6 = (R$ ,00 x 0,9 R$ ,73) x (1, , ,127-3, ,000) 138,00 m² Vu 6 = R$ 1.705,00/m² fls. 147 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 54

55 ELEMENTO Nº 7 Local : Rua Maria Isabel de Medeiros nº 245 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : I. Local : 473,00 Fonte : Marcelos's Imóveis Informante : Sr. Wilson Telefone : Oferta : R$ ,00 Data : fev/2017 Área : 125,00 m² Frente : 6,25 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 145,00 m² Idade : 30 anos Obsolescência : 0,710 (d) Padrão : 1,056 Valor da const. : = R$ 1.296,39 x 0,710 x 1,056 x 145,00 m² = R$ ,30 ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0, Coeficiente de frente : (10,00/6,25) 0,20 = 1, Coeficiente de profundidade : (25,00/20,00) 0,50 = 1, Fator transposição : 461,00/473,00 = 0,975 Vu 7 = (R$ ,00 x 0,9 R$ ,30) x (1, , ,975-3, ,000) 125,00 m² Vu 7 = R$ 3.802,00/m² fls. 148 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 55

56 b) Média Aritmética ELEMENTOS R$/m R$ 2.840,00/m R$ 1.694,00m R$ 2.791,00/m R$ 2.322,00/m R$ 1.789,00/m R$ 1.705,00m R$ 3.802,00/m 2 Ma = R$ ,00 = R$ 2.420,43/m 2 7 elementos LIMITES: Inferior : R$ 2.420,43/m 2 x 0,700 = R$ 1.694,30/m 2 Superior : R$ 2.420,43/m 2 x 1,300 = R$ 3.146,56/m 2 Eliminando se o elemento mais discrepante nº 7, teremos a seguinte média aritmética saneada. fls. 149 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 56

57 c) Média Aritmética Saneada Ma = R$ ,00 - R$ 3.802,00 = R$ 2.190,17/m 2 6 elementos Inferior : R$ 2.190,17/m 2 x 0,700 = R$ 1.533,12/m 2 Superior : R$ 2.190,17/m 2 x 1,300 = R$ 2.847,22/m 2 Como não existem mais elementos discrepantes, teremos a seguinte Média Aritmética Saneada: Mas = R$ 2.190,17/m 2 para fevereiro de 2017 (dois mil, cento e noventa reais e dezessete centavos) Cálculo dos coeficientes de homogeneização a) Coeficiente de Frente (C f ) C f = (Fp/Fr) 0,20 C f = (5,85/10,00) 0,20 C f = 0,898 b) Coeficiente de Profundidade (C p ) Cp = (Fp/Fr) 0,50 C p = (21,50/25,00) 0,50 C p = 0,927 fls. 150 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 57

58 Valor do terreno (V t ) O valor do terreno será dado pela expressão: V t = V u x At x (C f x C p 2,000 +1,000) x FI V t = valor do terreno V u = valor unitário básico de terreno = R$ 2.190,17/m 2 At = Área total do terreno = 125,775 m 2 C f = coeficiente de frente = 0,898 C p = coeficiente de profundidade = 0,927 FI = fração ideal = 1,000 V t = R$ 2.190,17/m 2 x 125,775 m 2 x (0, ,927-2, ,000) x 1,000 V t = R$ ,00 para fevereiro de 2017 (duzentos e vinte e sete mil, duzentos e sessenta e um reais) fls. 151 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 58

59 2.2. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS Valor Unitário das Benfeitorias As características descritas permitem enquadrar a construção principal do imóvel avaliado no presente laudo em Casa Padrão Simples, segundo o Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP. V ub = 1,056 x R8N (fevereiro/2017 índice Sinduscon) V ub = 1,056 x R$ 1.296,39/m 2 V ub = R$ 1.368,98/m 2 (um mil, trezentos e sessenta e oito reais e noventa e oito centavos) Fator Obsolescência O fator obsolescência para as construções do imóvel avaliado no presente capítulo, será determinado através da adequação do método Ross/Heidecke. O fator obsolescência F o é determinado pela expressão: F o = R + K x (1 R) R = coeficiente residual correspondente ao padrão = 0,20 K = coeficiente de Ross/Heideck = 21/70 = 0,300 30,00% K = 0,659 (e) F o = 0,20 + 0,659 x (1-0,20) F o = 0,727 fls. 152 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 59

60 Valor das Benfeitorias (V vb ) V vb = V ub x A x F o onde: V vb = valor de venda da benfeitoria V ub = valor unitário de venda do metro quadrado = R$ 1.368,98/m 2 A = Área construída = 369,00 m 2 F o = fator obsolescência fixado em função da idade e estado de conservação da construção = 0,727 V vb = R$ 1.368,98/m 2 x 369,00 m 2 x 0,727 V vb = R$ ,00 para fevereiro de 2017 (trezentos e sessenta e sete mil, setecentos e quarenta e quatro mil reais) 2.3. VALOR DO IMÓVEL (V i ) O valor do imóvel avaliando será dado pela soma das parcelas terreno e benfeitorias: V i = V t + V vba V i = R$ ,00 + R$ ,00 V i = R$ ,00 para fevereiro de 2017 (quinhentos e noventa e cinco mil reais) fls. 153 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 60

61 IV - ENCERRAMENTO fls. 154 Tendo sido concluída sua missão, emitiu a signatária o presente laudo de avaliação em 61 (sessenta e uma) folhas, sendo esta a última datada e assinada. São Paulo, 21 de setembro de MARIA LUCIA GARROBO PINTO Perita Judicial Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP Tel São Paulo 61